年収に対して無謀なローン その26

[サラリーマン]

その26です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ
その２５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329767/
その２４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/308486/
その２３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/284584/
その２２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/246849/
その２１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221760/
その２０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206088/
その１９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191652/
その１８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176672/
その１７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163446/
その１６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144228/
その１５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74535/
その１４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62602/
その１３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29959/
その１２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30010/
その１１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30076/
その１０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30134/
その９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30232/
その８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30190/
その７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30339/
その６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30422/
その５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/
その４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/
その３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30094/
その２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31017/
その１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30793/

[1: 匿名さん]

子供も大きくなってきたし、購入を検討しています。
小学校の学区内で戸建の分譲が出てきたのでメーカーさんと話をしています。
ちょっと無理があるかな・・・ご意見よろしくです。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込520万円　手取27万円前後　ボーナス50万円前後　正社員
　配偶者　専業主婦

■家族構成　※要年齢
　本人　43歳
　配偶者　36歳
　子供2　9歳, 7歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4850万円　新築戸建

■住宅ローン
　・頭金　1850万円（諸経費別途用意有）
　・借入　3000万円
　・変動　35年・0.75%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　一応あるけれど、大きな期待は…

■定年・退職金
　60歳
　1500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　予定なし

■その他事情
　・車 1台所有 ローンなし
　・頭金は親からの援助500万円含む
　・ローンということになったら妻はパートへ

[2: 購入経験者さん]

そのお気持ちは痛いほど分かります。

しかし、世帯年収・退職金ともに平均値を下回っております。にも関わらず、住宅のみ世間相場並みというのは、いかにも無理がございます。

お子様はこれからお金がかかります。

[3: 匿名さん]

>2
退職金の平均ってどのくらいですか？

[4: 匿名]

再雇用まで入れても実質22年ローン
月々14万くらい返済していかないと退職金頼みになる
今の貯蓄で退職金に手を着けたら老後資金が正直厳しい

ローン組んだらパートじゃなくて今すぐ即パートに出て60歳までやめない覚悟が必要
嫁さんはそこまでやってくれそう？

[5: 物件比較中さん]

無理だと思います。
いつか破綻しますよ。何故そんなに高いの買おうとするんですか？3500万円ぐらいが妥当じゃないですかね。

[6: 匿名さん]

3000万の借り入れなら大丈夫でしょう！6倍ですが、やはり欲しい家を買うということは重要です。そこで頑張るぞっていう気持ちが重要ですよ。

[11: 匿名さん]

>>1
＞本人　43歳
＞配偶者　36歳
＞・頭金　1850万円（諸経費別途用意有）
＞・頭金は親からの援助500万円含む

1,850万円-500万円＝1,350万円
大卒で働きだしたとして、およそ20年。
1,350万円/20年＝67.5万円/年

＞■貯蓄　(購入後の残貯金)
＞500万円
これを足した場合、
（1,350万円+500万円）/20年＝92.5万円/年

諸経費分を足しても、120万円/年位でしょうか…

途中、賃貸住まいでしたら家賃が、
結婚式や出産など、貯蓄を崩すことがあったとはいえ、
配偶者の貯蓄もあったでしょうから、
それなのに、それなのに（大事なことなので）、
たった、これだけの貯蓄しかできてこなかった実績をどう思われますか？

しかもお子さんがお二人も…
自宅から、大学卒業まで通える環境なのでしょうか？
また、お子さんは奨学金などで、借金を負わせる予定なのでしょうか？

教育にお金を掛けようとすれば幾らでも、
逆に掛けないつもりなら、今の時代でも安く済むのかもしれませんが、
お子さんの教育については、どうお考えですか？

遺産が入る予定か否かでも、大きく変わりますが…
孫への教育費への援助も、税制が変わっているようですし。

[12: 匿名さん]

無謀でしょうか、ギリギリいけそうでしょうか？

■世帯年収（手取り月32万円、ボーナス手取り年120万円）
　本人　　税込750万円　正社員
　配偶者　なし

■家族構成　※要年齢
　本人　44歳
　配偶者　39歳
　子供１　3歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4,700万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　16,600円・9,000円・11,500円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　1,900万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3,000万円
　・変動　35年0.775%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　毎年6万円/年

■定年・退職金
　60歳
　1,500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収240万程度）　

■将来の家族構成の予定
　変わらず


■その他事情
　・約5年ごとに修繕積立金の徴収額が5,000円/月ほど上昇。

[13: 匿名]

>11
頭金、貯金には人それぞれ事情はあるよ。
働けなかったり、大きな出費があったり。
結婚時に貯蓄がなくなってそれから必死に貯めたのかも知れない。
2000万近くもあるから住宅購入しようかな？と思うのは普通。
争点は残りのローンの金額。
残りの年数に対して3000万は厳しい。

そんな大卒から年いくらいくら平均出して実績がどう？とか...
43才で妻専業、子2人で2000万近く貯めた人でも家買えないの？年収500万ちょいで。

あなたは毎年年収に対してどんだけ貯蓄出来てるの？

[14: 匿名]

11に言わせれば12も貯蓄少ないんだろうね。
これ位の年、年収なら3000〜4000万貯めてないとおかしいのかな？

[15: 匿名さん]

>>1
あんた余裕だよｗ

[16: 匿名さん]

>11
あんたに言わせたら、家を買えない人の方が多くなる。

[18: 匿名さん]

1です。
みなさんご意見ありがとうございます。

家賃払うのもローンの返済も、毎月の出費は大差ないよな…が出発点でした。
ローンは、変動で考えているので今後の利率は上がる可能性が高いでしょうけれど。
老後のことは深く考えていませんが、子供2人の大学はどうにかなるだろうと。
子供独立後は家を手放してもいいですし。

何にしてももう少し考えます。

[19: ５０オヤヂ]

>12
60～65歳の時に支払いできるかシミュレーションしてみて下さい。

管理費・修繕積立金　40600円（今より15000UP）
駐車料金　　　　　　11500円
固定資産税　　　　　10000円/月（もっと高いと思うけど）
　　　　　　　計　　62100円

再雇用の収入は　月収20万円
おまけに、定年時にはお子さん19歳。大学生ですね。

一見して、頭金が一杯あって立派なように思えますが、60歳から78歳までどうやって返済するつもりでしょうか？
マンションですから管理費修繕積立金、固定資産税から逃れられませんよ。

無謀だと思います。

[20: 匿名さん]

このスレの良くない点は、
一次取得者が経験のない借金にビビって、質問しているところに、
回答者の大半が同じ一次所得者で同じような状況にあるので、
質問者へというより、回答者が自分の借金に対して安心するための回答となっている点。

だから、辛口の回答は少なく、ほとんどが「大丈夫でしょう。」
とう意味のない回答になる。

だいたい、無謀かどうかは、借金の額ではなく、何を買うかで決まる。
下記の条件をいずれかを満たしていれば、安全な借金。
１．買った（買おうとしている）住宅の中古市場の価格が、借金プラス売却諸経費を上回る。
２．予想賃貸料が借金の返済額プラス管理費等プラス固定資産税を上回る。
３．現在の家賃が借金の返済額プラス管理費等プラス固定資産税を下回るか、ほぼ同じ。

あとは、銀行が貸してくれるだけ借りて、返せなければ売るか貸せば良い。

[21:]

実際には先のことなどわからんよね。

今、予想賃貸料が借金の返済額プラス管理費等プラス固定資産税を上回る。
となってても、10年後、20年後　賃料とれるかわからんよ。

少子化でマンション余ってくるだろうし。

[22: 匿名さん]

先の事がわからんと思うなら、借金してまで家買うべきじゃない。
大地震があるかもしれないし、
ハイパーインフレになって、日本沈没の可能性だってある。
全く後ろ向きの考え。

今の状況を分析して、将来を予測し、最善をつくす。
それが借金する最低の条件。

>21
何もしない方がいいよ。

[23: u]

>>銀行が貸してくれるだけ借りて、返せなければ売るか貸せば良い。

それが？今の状況を分析して、将来を予測し、最善をつくす？

[24: 購入経験者さん]

20さん

あなたの「１」は今日ではほぼありえない話です。「２」「３」には団体信用生命保険料も加味すべきと思います。そして「３」の方は少ないと思いますし、そんな賃貸物件に住む方は、賢い消費者とは思えないですね。

ちなみに私は、２次取得者（２軒保有）？です。初めての方とは同じ状況ではないと思っています。

で、あなたさまの履歴は？

[25: 匿名]

20のは正しいがアドバイスとして意味がないの典型
借りすぎが多いから、3は見るべき点があるがそれでも堅く見積もりすぎ
ローン完済後は支払いが軽くなる分老後資金の貯蓄額が賃貸比で少なくても良い
今の家賃を前提に比較すると安全側に寄りすぎ

[26: 匿名さん]

>>25
＞今の家賃を前提に比較すると安全側に寄りすぎ
これはそうとも言い切れない。
貯金できていない家庭に家賃以上の負担を節約で求めるのは厳しい。
逆に貯金できている家庭に毎月その分の一部を切り崩すのは求めやすい。
テンプレに今現在の毎月の手取りと毎月の貯蓄額を入れると精度は高まる。

[27: 匿名さん]

＞２４
「１] がありえないってのがありえない。
たとえば、6000万の物件を頭金3000万、ローン3000万で買ったとする。
「１」がありえないということは、買った瞬間に3000万以下（経費、消費税は省略）
になる住宅を買ったとうこと。中古で売って残債が残るような住宅買うなんて私には考えられない。
＞「２」「３」には団体信用生命保険料も加味すべきと思います。
大した金額ではないので無視できるが、それはそのとおり。

私は二次取得と言えば二次。だけど一件目は売らずに賃貸に出してる。
現在の住居のローンは一件目の賃料で賄ってて手出しゼロ。
他に5戸投資用でマンション持ってるけれど、みんな「１」「２」は満足しているで、
借金は、全然気にならない。

[28: 匿名さん]

20様

＞１．買った（買おうとしている）住宅の中古市場の価格が、借金プラス売却諸経費を上回る。

こうなる条件を教えてください。

現在の社会情勢ですと、東京都心の駅近物件ですか？

加えて、借入金利も大きな要因だと思いますがいかがですか？

[29: 28]

確かに最近、中古なのに新築時価格より大幅に値上がりしている物件があって、驚いています。
新築、中古おりまぜて、ほしい物件を比較検討したところ、中古が一番高くて笑っちゃいました。

[30: 匿名さん]

＞２８
簡単な事が中々解ってもらえない。
＞２７で説明したつもりだけれど。
買ったときより上がる物件を買えとは言っていない。
売ったときに残債が残らないようなローンを組んで、良い物件を買え。
と言ってるつもりだが。
極端な話、現金で住宅地の住宅を購入すれば、OKでしょ。

それとも皆さんはフルローンでないと買えないの？

[31: 匿名さん]

以前に、相談した者ですが、
年齢４８歳／自営／年収８００万／自己資金１８００万で建替え借入２４００万、１５年ローン。
２行より審査通過し先月当初１０年1.35%で契約。
自営は提出書類が多く審査も厳しいですが、同じような方の申請の参考に成れば。

[32:]

6000万で買って6000万で売れるってことじゃなくて
3000万頭金だして、ローン3000万
万が一の時は3000万で売れば借金は残らないってことですね。
ようやくわかった。＾＾
フルーロンは無謀ってことですね。
沢山頭金を入れて、万が一の時に備えるべしってことか。
うちは3200万　で頭金700万　ローン2500万
まぁいまなら2500万では売れるけど
10年後　ローン残金1500万くらい。1500万ではうれるかな。。

[33: 匿名さん]

つまり頭金（自己資金）がないと危険度が上がるってことよ。
ノンリコじゃないんだから当たり前。

[34: 匿名さん]

>>32
あともう一つ考え方があって賃貸に出したら黒字になるかという発想もある。
但し諸費用分も含め黒字にしないとなのでハードルは売却よりも高いかもしれない。

[35: 匿名さん]

賃貸の場合は空室リスクがあるから計算は控えめにね。
半年空室とかになっても耐えられるようじゃないと危ないよ。
賃料収入をローン返済に充てるのであれば８か月分くらいで見ておいたほうが安全。

[36: 匿名さん]

>20に同意一票

つうか、これが「ない」という奴は、住宅購入において資産形成の側面を見なおすべき。
よほどのド田舎にバカ御殿を夢見てるクズがいかに多いかわかる。

[37: 匿名さん]

単純に言えば＞20の通りだけど
建物は償却するから、
土地の価格変動は無視したとして
建物の償却額＜ローンの元金返済額

ローン減税と低金利な今なら
土地の地価＞（残債ー繰上資金）
であれば、必ずしも頭金有無は無視できると思います

[38: 匿名さん]

>20
３．現在の家賃が借金の返済額プラス管理費等プラス固定資産税を下回るか、ほぼ同じ。
→上回る
の間違いでは。

[40: 匿名さん]

39<座布団一枚！

[41: 匿名さん]

田舎に買うと売れないから、
＞３９
＞４０
になっちゃうんだろうな。

都会に住んでると、
資産価値考えないで、
家買うなんて、
ありえない。

[42: 匿名さん]

都会には一生住まないからだな。

[43: 匿名さん]

>>41
いや、田舎だって活用できる場所や価値がある場所もある。
逆に都会でも使えない土地を買う場合もある。
マクロ視点過ぎないか？

[44: 匿名さん]

＞４３
＞貧乏くさいなあ。自宅は生きてる間手放さないでしょ。いかにも「資産がない奴」の台詞。もっと稼げよ（笑）
に意見してくだされ。

[45: 匿名さん]

>都会に住んでると、資産価値考えないで、家買うなんて、ありえない。

自宅（の宅地）しか資産がないからだろ（笑）。
都会の土地で資産価値が気になるのは固定資産税の通知・支払いのときぐらい。貸地の場合はとりあえず不動産経費になるが、自宅はさすがに生活費だからね。

>自宅は生きてる間手放さないでしょ。いかにも「資産がない奴」の台詞。

自宅の資産価値以上の預貯金・金融資産ぐらいあって普通だろ。自宅の資産価値の額＞住宅ローン（負債）の額だから常時自宅の資産価値が気になる（大笑）

[46: 匿名さん]

笑いすぎたよ

訂正：自宅の資産価値の額＜住宅ローン（負債）の額だから常時自宅の資産価値が気になる

[47: 匿名さん]

>45
ここは高レバレッジローンのスレだから、あんたみたいな意見は必要無い。
たち悪いな。

[48: 匿名さん]

>45
>46
感じ悪い。

[50: 匿名さん]

>49
あんた分かってないね。
ここはそういうスレなの。
45みたいな意見なんて邪魔なだけ。
あんたの意見も全く邪魔、邪魔、邪魔。