年収に対して無謀なローン その26

[サラリーマン]

その26です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ
その２５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329767/
その２４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/308486/
その２３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/284584/
その２２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/246849/
その２１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221760/
その２０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206088/
その１９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191652/
その１８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176672/
その１７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163446/
その１６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144228/
その１５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74535/
その１４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62602/
その１３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29959/
その１２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30010/
その１１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30076/
その１０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30134/
その９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30232/
その８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30190/
その７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30339/
その６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30422/
その５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/
その４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/
その３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30094/
その２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31017/
その１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30793/

[552: 契約済みさん]

５１２です
物件価格・・3200万円
貯金・・・・ 900万円 ＝600万円
頭金・・・・ 600万円
ローン･･･ 　2600万円 (ボーナスなし35年見込）
年齢・・・・夫42歳/妻25歳
年収・・・　800万円（夫450万円＋妻250万円（年金税金国保が100ちょい）＋義母100万円） 子供手当ｗ
年額昇給見込・・　0万円(見込まない/減給可能性有）
子供・・・・1人
現行住居費・・3.5万円＋光熱費貸家　　　
妻実家建て替えです 　２世帯住居
現行　４５０万の収入に対し　貯金１００くらいです
３５０～４００で暮らしていけています。
建て替えで、太陽光５．６Ｋ計画
築４０年の家からの建て替えで水道光熱費が今、月２万～３万
この辺も浮いてきて　夫収入で返済　　妻の収入で繰り上げ返済を計画中です。

[553: 544]

>>551
もちろんラクではないでしょうけど、ほかに貯蓄が1100万円あるってことですよね？
きっちり貯蓄できる性格のようですし、その辺を考慮してます。

でも子供出来て奥さん専業になると厳しいと思いますよ。覚悟の上でってことで。

[554: 548]

>>552=512
追加情報考慮再試算
物件価格・・3200万円（新築建替）
貯金・・・・ 900万円（手持残預金300万円）
頭金・・・・ 600万円
ローン･･･ 　2600万円（ボーナス無35年見込）
年齢・・・・夫42歳/妻25歳
年収・・・　800万円（夫450万円＋妻250万円＋義母100万円）
年額昇給見込・・　0万円(見込まない/減給可能性有）
子供・・・・1人
現行住居費・・42万円/年（戸建諸費?+光熱費年30万円程）
経費費用化実績・・・不明（生保&医療保険最低2件は欲しい､子息学資等将来出費ヘッジ）

借入年収比率5.8倍。債務借入期間35年､全期間1%とみなして概算試算しました｡
年間返済額約90万円（月例7.5万円+賞与0万円×無しで試算）、総返済額約3150万円程

奥様は個別不動産所得税務申告のようですね。所得からも非扶養+国民年金&国民健保加入
ご主人+奥様（義母含まずで）を合算し税等法定負担控除手取り想定から固定資産税＋光熱費等の
基本経費を差し引いた可処分資金負担率で20％を切れてそうですから貯蓄には
相当回せますし高齢期突入前迄は順調な生活はできると思います。

ただ、退職金や昇給をほぼ見込めない状況はデメリットですから将来の資金保全は気を緩めず
着実に実行する必要はあります。奥様が年金保全もされているようなので、①年金補填分
②残債償却③お子様関係費④金利ヘッジ・・・主目的貯蓄ということになると思います。
不動産所得は定年後も可能ですから補完メリットにはなります。また当方も2つめのタワマンは
賞与併用せづ月例のみで返済してますが返済総額は併用より有利に働きます。

[555: 匿名さん]

＞548さん
>当方も2つめのタワマンは 賞与併用せづ月例のみで返済してますが返済総額は併用より有利に働きます。

当たり前のことですよ。
支払う年額が同じならば、毎月わずかづつでも元金を減らしたほうが得なのです。
もっというなら、同じだけ毎月払うよりも、1回にまとめて年額払うほうが得です。
もっというなら、同じだけ何年も払うよりも、最初にまとめて全額払うほうが得です。

ね、つまり、548さんは、当たり前のことを「ドヤア！」って
言ってアドバイスした気になっているだけですよ。

少しはお控えなさいね。

[556: 匿名さん]

違うよ。タワマン2件持ってる実務家ですよって匂わせてるわけですよ。
だまされてるのか、賢いのかはおいといて、それなりに考えた時間、時期はあったはずで。。。

まあ、いいや。

[557: 匿名さん]

住宅ローン借入額は２０００～３０００万が多いそうですね。次に大飯のが３０００～４０００万。
頭金の準備では最近下がり傾向で１０％２０％だそうです。
今の４０才以下は年金支給６８才位に成るだろうけど６５才から年金が受け取れるとして定年までに３０００万は貯めろとも言われてるので背負うものが多いですね。　　

[558: 匿名]

■世帯年収
　本人　330万円　正社員
　妻　103万円　パート(５年後までには正社員予定)

■家族構成
　本人　33歳
　妻　35歳
　子供１　5歳

■物件価格・種類
　3900万円　戸建て

■住宅ローン
　・頭金　400万円
　・借入　3500万円
　・フラット35

■貯蓄
　100万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60才

■将来の家族構成の予定　 なし

■その他事情
現在の家賃 65000円
現在の光熱費
電気 3500円 ガス9000円
保育料 27000円

[559: 匿名さん]

>558

えっ？！

、、、ええっ？！

これ、どっか数字間違ってるだろ。
でなきゃ、夫婦合算でも年収の8倍超えるで。

え、これ、フラット通るんか？
金利2.4％で計算して返済比率35％で、上限35,860,000円か、、、。

っつか、支払い毎月11万円超えるよね？
いまの家賃より5万円も増えるんだけど。

っつーか、昇給見込みなし、とか、、、。

はっ！
釣りか？

[560: 匿名さん]

＞558
昇給無しって、厳しめに考えてるの？
それとも本当に昇給しないの？

[561: ビギナーさん]

■世帯年収
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込350万円　正社員

■家族構成
　本人　27歳
　配偶者　26歳

■物件価格・種類
　3200万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　10000円・5000円・10000円

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途100万円用意有）
　・借入　3200万円
　・フラット35

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　年に数万程度

■定年・退職金
　60歳
　退職金はそんなに高額ではないと思います　

■将来の家族構成の予定
　子供はつくらない

■その他事情
　親からの援助はナシ


結婚式・車購入等で現在貯金が少ないんですが理想にぴったりのマンションに出会ってしまいました。
我が家は子供はつくらずずっと共働きの予定なのでなんとかなるかな～と思ってるんですが・・・甘いですかね？

[562:]

>>561

問題なっしんぐ

GO!ｇO!

[563: 匿名]

考えは甘いよ。
でも、旦那の給料が上がってくだろうから数年後に子供が出来ても大丈夫じゃないかい？

[564: 558]

フラット通りました。
が、難しいですよね？


昇給どころか4月に減りました…。
実行まで仕事も変えられないと思うので…。

[565: 匿名さん]

>564

悪いことは言わないから、やめたほうがいい。
いくらなんでも分不相応だと思う。

[566: 契約済みさん]

>558さん
いくらなんでもやばいです。

通常、あなたの年収では3000万ローンでも
厳しいといわれるはずです。

奥さんが正社員になればとお考えかもしれませんが、
最悪一人でも払えるローンにすべきです。

あなたの場合は、奥さんの収入増が必須でかつ、
奥さんの収入がなければ即破滅決定という非常に危ないローンです。

月々の支払いを考えれば
わかるはずですが、、、

[567: 554]

>>518
物件価格・・3200万円（マンション）
貯金・・・・2900万円（手持残預金300万円）
頭金・・・・2600万円
ローン･･･ 　　600万円（ボーナス併用?10年＝金利1.5％）
年齢・・・・夫29歳/妻30歳
年収・・・　730万円（夫390万円＋妻350万円）
年額昇給見込・・　不明万円
子供・・・・0人（3年後メド第1子）
現行住居費・・不明万円（賃貸と想定）
経費費用化実績・・・不明（生保&医療保険最低2件は欲しい､子息学資等将来出費ヘッジ）

とりあえずご主人単独融資で概算試算してみました。
借入年収比率1.6倍。債務借入期間10年､全期間1.5%で概算試算しました｡
年間返済額約70万円（月例5万円+賞与5万円×2回で試算）、総返済額約700万円程

親族の支援?を得て早期に完済したい・・・プランですが、法定負担控除後資金で20％は越える
返済率ですが奥様分も合算すると15％以内となり余裕ある資金計画となります。
ただ、第1子予定が数年後ですから、その時点で奥様が専業となると負担率が一気に上がりますので
短期育休後復帰or時短勤務可能か否かで家計状況も変動しますので点検が必要です。

頭金も多く完済時は40歳ですからリタイア後等の資金計画も立てやすいとは思いますが、
20年後以降はもう一度住み替えを迫られることも有り得る上に昇給退職金見込みが不明なことと
底をついた預金は不安材料にもなり得るので、余裕があってもそれにどっぷり漬からず
将来に向け堅実に預金を積み上げておく必要はあると思います。

[568: 567]

>>521
物件価格・・4200万円（戸建＝首都圏or地方主要都市）
貯金・・・・1100万円（夫/手持残預金400万円+月例財形年金）
頭金・・・・ 700万円
ローン･･･ 　3500万円（ボーナス併用35年=金利2.3％）
年齢・・・・夫31歳/妻30歳
年収・・・　700万円（夫のみ）
年額昇給見込・・　約8万円
子供・・・・2人（幼児）
現行住居費・・不明万円（賃貸と想定）
経費費用化実績・・・不明（生保&医療保険最低2件は欲しい､子息学資等将来出費ヘッジ）

年収比借入比率5倍、年平均貯蓄額推移約9年実行約120万円+財形
債務借入期間35年､全期間2.3%で概算試算しました｡
年間返済額約146万円（月例9.5万円+賞与16万円×2回で試算）、総返済額約5100万円程

法定負担控除後資金比約25％前後の返済率になります。返済額はそれなりの負担感を
感じると思います。
仕事柄経費化を確定し財形で将来の補完を行うなど固い内容だと思います。
年間貯蓄額推移は奥様が専業で達成されたものであれば、現行が賃貸住宅だとしても
月例返済額より極度に小さくなければ、今後の昇給等も考慮すると返済率は年々減少しますから、
その余剰分を含めお子様関係費重点に上積み貯蓄し手持預金を回復させる必要はあると思います。

貴殿が40代後半時点がお子様の教育費がピークとなりますが、ここを越えると50代前半迄には
2人のお子様が自立するので家計は一気に楽になり、一次定年迄約10年ありかつ退職金も
ほぼ安定水準が維持されると想定できますので、建替新築（どちらか売却）を目指したら良いと思います。

相続税は課税強化の方向にありますが、お父様の所有地が高評価額の幹線道路等に面してなければ、
計算地価は相当低くなりますが商業地だと高い場合があるので注意が必要です。また所有面積の
大小にもよりますが、貴殿が一人っ子と仮定した場合、お父様の配偶者（母)と比率相続することも
可能です。

[569: 568]

>>564
買うチャンスは今後もあるので、老後や教育費考えたら毎年の年収状況も見極めながら
当面は賃貸で貯蓄増やしたほうが賢明
収入もやや上がり40歳ほどでメドがついたら実行3000万円程度マンション（3人家族なら）
現行預金500万円＋（今後7年×60万円）⇒920万円（10年で500万円貯めた実績から）

借入年収比10.6倍。35年2.2％で試算すると・・・
年間返済額約143万円（月例11万円+賞与5.7万円×2回で試算）、総返済額約5000万円程
対税込年収比返済率約43.4％、夫婦合算では約33％。可処分資金比では合算でも40％近い
アバウトに月例支出加算すると・・・
月平均返済額　　120,000円（家賃比55,000円増）
電気ガス水道　　　14,000円（電気代が随分安い?）
食費　　　　　　　75,000円
保育料　　　　　　27,000円
生命保険料　　 　 10,000円
衣料費　　　　　 　5,000円
通信費　　　　　　10,000円
小遣い　　　　 　 30,000円
医療費等予備　 　10,000円
貯金　　　　　　　10,000円
計　　　　　　　311,000円（年間373万円程＝夫の税込年収の約110％を超える）

[570: 匿名さん]

>>561
まあ問題ないでしょう。ただ、子供作らないってのは大丈夫だろうか。
女ってのはある日突然、遺伝子に「子供を作れ」と命令されるらしいからねw

[572: 購入経験者さん]

賛成！

生物が何のために産まれてきたのか、よく考えてほしいね。