市街化調整区域の土地購入（駅徒歩10分）

[ムーミン]

茨城県の某駅より徒歩10分程度の市街化調整区域の土地購入を検討しています。
目的は自宅用の戸建建設です。基本的には永住しようと思っています。

留意すべき点を教えていただければと思います。

■土地の概要
　・市街化調整区域
　・駅徒歩10分
　・近隣は調整区域にもかかわらず住宅が隣接
　・周辺（徒歩圏内）には市街化区域が多い
　・最近まで売主の家があったが、更地化済
　・設備：公営水道・都市ガス引込可・本下水（引き込み工事済）
　・建ぺい率や容積率は一般的な土地の数値と同様
　・東南角地、約100坪

田舎という感じではなく、駅近で住宅や商業施設もあり、今後も開発が進みそうな地域です。

気になる点としては、以下の通りです。
・住宅ローンが組めるかどうか
・住宅ローンが組めた場合、住宅ローン減税は適用されるか
・売却する際の値下がり
・売却する際の土地分割ができるか
・建て替えが可能かどうか
・不動産屋は建築上の製薬はないと言っているが、鵜呑みにしていいのか。

どなたか、調整区域の事情に詳しい方、アドバイスを頂けますと幸いです。

[1: 匿名]

そもそも建てられるかって問題は？

[2: ムーミン]

建てられないことあるんですか・・・？
不動産屋は建築できると言っています。

　地目：宅地
　現況：更地

と書いてあります。

[3: 匿名さん]

市街化調整区域に家を建てたものです。
>最近まで売主の家があったが、更地化済
自治体により取り扱いが違いますが、既存宅地制度の廃止によって、昔家が建っていたところでも
建てられないところがありますのでそれを確認してください。

場合にによっては50戸連たんとかで許可が下りる場合があります。
また、今回地目が宅地なので宅地並み課税がされていると思いますが、
地目が宅地でなくても宅地並み課税されていれば許可がありる場合もあります。

上下水道も通っていますしあとは道路に問題なければよいのではないでしょうか。

住宅ローン
→組めます。住宅ローン減税も適用されます。
売却する際の値下がり
→市街化調整区域ということで、もともと安くなっているとおもいます
売却する際の土地分割ができるか
→分割はできるが、それぞれに家を建てれるかは確認が必要
建て替えが可能かどうか
→制度しだいなのでこればかりはわかりませんが、農家や福祉施設なら可能なので不可能ではないと思います
不動産屋は建築上の製薬はないと言っているが、鵜呑みにしていいのか。
→建築士と一緒に土木事務所に行って聞いてみたらよいと思います。

都市計画税も不要だし、固定資産税も安いので市街化区域傍の市街化調整区域はおすすめです。

[4: ムーミン]

ありがとうございます！

まずは建てられるかどうか、今日不動産屋に行きますのでちゃんと確認します。

道路は4mの公道が南側と東側に通っていますので問題ないと思います。

あとは、出口として、建て替えや売るときの分割可否を確認しておきたいと
思います！

[5: 匿名さん]

不動産屋に聞くより、役所に聞く方が安全確実ですよ。

[6: にわか匿名さん]

茨城で住宅を建築出来る市街化調整区域だと、大体以下のどれかでしょう。

１ 大規模開発行為による、開発区域。
２ 市街化調整区域内の区域指定制度のエリア内。
３ 上記いずれにも該当しないが、五十戸連単（その敷地から、70m未満の間隔で五十軒以上住宅がある。）
の土地で且つ、
その住所地およびその住所地の隣接する地域の出身者またはそこで、通算十年以上居住したことがある人が住宅を建てる場合。
（通称十年特例）

１は既に開発許可が出ているので、開発許可申請は必要ありません。
２は誰でも、開発許可申請を出す事により、許可が下ります。
３は該当する方のみ、開発許可申請を出す事により許可が下ります。

スレ主の方は、駅に近い土地との事なので３に該当するのだと、思います。（駅近くに１と２のエリアは無いため。）

昔は既存宅地と言う制度がありましたが、無くなりました。
※既存宅地とは線引き前（市街化区域や市街化調整区域と言う区割りがされる前）に住宅が既に建っていた土地。
既存宅地に該当する土地で且つ、今でも住宅が建っている場合（取り壊す前）であれば、同等の用途（住宅）で同等の規模であれば建築出来る可能性があります。
（取り壊す前に事前相談すれば、実質OKが多い。）

その他、３（通称十年特例）の住宅が競売により、売却され、第三者が購入した場合も、
ちゃんと開発許可と建築確認を取っていれば同等の用途と同等の規模であれば建築出来ます。
※違反している住宅はダメ。

（スレ主の土地は小野崎かな？）

[7: にわか匿名さん]

一つ書き忘れました。
３は自己用住宅に限ります。
１と２は、自己用ではなくても問題ありません。