オーベルグランディオ横浜鶴見（ベリマチプロジェクト）

[マンコミュファンさん]

場所は駅から程よく離れた、千代田化工建設の跡地。全戸南東・南西向きの3街区・計553戸に及ぶ大規模物件。
公式URL：http://www.ober.jp/og553/

＜アリーナテラス全体概要＞
所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央2-1586-2外
交通：京浜東北線・鶴見線鶴見駅から徒歩7分、京浜急行本線京急鶴見駅から徒歩8分
総戸数：180戸
間取り：3LDK～4LDK、66.49～82.68m²
入居：2014年12月下旬予定

売主：大成有楽不動産、京浜急行電鉄、菱重エステート、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社、株式会社長谷工コミュニティ

[881: 入居予定さん]

>>880
おそらくブリーズがコンフォートとあまり値段が変わらなかったからではないかと。
入居一年後だと、住宅ローン金利も分からないからね。
極端には変わらないだろうけど、上がってる可能性はあるし。
残り2戸、意外にコンフォートが先に完売したりして（笑）

[882: 入居予定さん [男性 40代]]

>>875
ありがとうございます。
それほど変わりはないと思ってはいたすが…。
安心しました！

[883: 匿名さん]

京急鶴見駅の下にある、
「キャンドゥ（１００均）」
が今月末をもって閉店します。

[884: 匿名さん]

鶴見駅近だとあとはこの物件と西口の住友不動産の物件くらいですね。
バスを使えばかなり選択肢も増え、値段も1000万円以上下がるかと思いますが、
みなさんはなぜこの物件に惹かれているのですか？
価格的には西口の住友不動産と似た感じですよね。

西口のナイスのプレジデントステージも良さそうでしたが、
うちの家計では厳しかったので断念しました。

[885: 入居予定さん]

>>883
京急鶴見駅ビルの耐震工事の影響ですね。
他にもダイソーありますから大丈夫ですよ！

[886: 入居予定さん]

>>884
触れられてるとおり、バス便で幅が広がりますが、バス便は不便だからです。本数は有りますが、深夜早朝は少ないでしょうし、タクシー使うと高くつきますからね。
住友不動産の物件は線路に近いのと、大学や高校に近いのが気になりました。
あと、道路も第一、第二京浜両方に出やすいのはこちらの物件ですよ。

佃野町に来年マンション建つみたいです。

[887: 入居予定さん [男性 30代]]

>>884
10分バス来ないとか飲みで遅くなったらもう便がないとか
(鶴見のバス事情は詳しくないですが)本当に不便なので…
あと1000万の差額じゃ車維持は難しいかなーと

[888: 周辺住民さん]

>>887
雨が降ると駅前は自家用車で混雑してますね。バス便が遅れる事もしばしばです。
雨の日の深夜はタクシーもフル稼働で、改札からダッシュする人も多数います。
家族の協力がないとなかなかバス便の生活は成り立てない。

[889: 匿名さん]

バスは交通事情の影響をそのまま受けてしまいますからね。
バスで通勤している私の友人が居ますが、雨の人かはよく家族に車で送ってもらったりしていましたね。
天気の割る人かは余裕をもって家を出ないといけないのでしょうね。

[890: 匿名さん]

なにかあったときのリセールバリューを考えると…バス便物件はかなり不利です。
駅まで徒歩圏内というメリットは大きいと思います。

[891: ご近所さん]

子どもが習い事や通学にバスを使い始めると、そのバス代が結構ボディブローのように効いてきます。
会社によって違うのでしょうが、バス定期がうちの場合全額支給ではなく補助扱いなので、それも辛いですね。
この辺り、結構大型車の通行も多くて車も渋滞があるので、徒歩圏のこのマンションに買い換えようか悩む今日この頃。
ただ、今のマンションに買い手がなかなかつかないので困ってます。

[892: 契約済みさん]

まだ妊娠中ですが、保育園の心配をしています。

来年の4月に0歳で入れたいのですが、今年度はみみなさんどうだったのでしょうか。
目の前にある保育園に入れたいですが、倍率がスゴそうですね…

[893: ご近所の奥さま]

この辺りは保育園には恵まれてますが、応募も多数ですよ。
保育園は早い歳から入れておくのが正解です。

[894: 入居予定さん]

>>892
区役所は一切倍率教えてくれません。
今住んでいる区役所は
昨年のデータとか教えてくれるのに。。

[895: ご近所の奥さま]

>>894
高すぎて言えないんだと思います。
特にこの辺りは住宅密集地なので、園の数も多いですが需要も多いです。

[896: 契約済みさん]

早い年齢から入れておくのが正解って言っても、なかなか入れないですよ、この周囲やオールパークスがある尻手の方は激戦です。
特に第一子の方なんかはかなり厳しいんじゃないでしょうか…兄弟加点がある人にはどうしても負けちゃいますからね。
私の周りでは横浜保育室に入れている人が多いですよ。

[897: 入居予定さん]

結局コネが全てですからね。
保育園に入れるなら知り合いを作るに越したことないです。

[898: 契約済みさん]

>>892
区役所にコンシェルさんがいるので相談すると良いですよ。
鶴見区は激戦区なので妊娠中から見学始める人もいます。
私見ですが、小さいうちは横浜保育室で充分です。
加点がつくので認可にも移行しやすいですよ。

[899: 入居予定さん]

マンションの周りだけで、認可保育園は5つもあります。駅までの道のりと、駅周辺も含めると認可だけでも10園以上の選択肢がありますよ。
目の前にあるこの保育園に絶対入れたい、とかでなければ、両親フルタイムならどこかしらに入れるのでは？という印象です。

沢山の園を見学しましたが、マンションすぐ近くの園は、5園とも印象が良かったです。(一つは新設なので他園見学での印象ですが。)
ちなみに、保育園入園に際しコネは全く関係ありません。

[900: 契約済みさん]

両親フルタイムならどこかしらに入れるのでは…とみんな考えますよね。
10園書いて全滅なんて話しよく聞きますよ。
それくらいこの周囲は激戦ですから…。

[901: 匿名さん]

アリーナいつの間にかあと1戸ですね。位置的にはアリーナが一番良かったかな～。
安全な図書館通りに出られるのはかなりメリットだと感じます。
コンフォートも駅に近くて(少しの差ですが)良いですよね。エントランス外観はアリーナより素敵です。
アリーナもコンフォートも高くて手がでませんが…。

[902: 匿名さん]

京急鶴見下の
ケンタも
今月未をもって閉店です。
再開の予定は
決まっていないそうです。
吉牛や、せたがやもなくなるのかな?

[903: 匿名]

京急下は全部閉店です。
再開は２年後。

[904: 匿名さん]

>>903さん
ガッカリ半分、
楽しみ半分ですね！
情報ありがとうございました。

[905: 匿名さん]

>>904
個人的には西口にある京急ストアが移転してくればいいなと思ってます。そうすれば東口の駅力が増す気がします。

[906: 前向き検討中 [女性 30代]]

どなたか分かれば、ですが、ここの固定資産税がどのくらいかご存知の方はいらっしゃいますか？
教えていただけると有り難いです！！

[907: 入居予定さん [男性 30代]]

15〜18万ぐらいだった気が

[908: 前向き検討中 [女性 30代]]

>>907さん

有り難うございます！！
参考にさせていただき、返済計画を立ててみたいと思います。
借地な分、所有権のものよりは多少低めだと思っていていいですよね。

[909: 匿名さん]

>>908
固定資産税は多少やすいですが、更新料が結構高い気がします。
所有者にお寺が含まれているようなので。

[910: 前向き検討中 [女性 30代]]

>>909さん

そうですね、更新料が30万台だったかと思いますが、30年経った時点で支払いますもんね。一部借地で月々の借地料が安く済んでいるので、トントンな感じでしょうか。普通借地だと1万円台にはなるみたいなので。

[911: 匿名さん]

>>910
残念なのは、ファミマがそのまま残っちゃう事ですよね。
コンビニにたむろする若者や、揚げ物の匂いがなかなかたいへんそうです。それが南向きの部屋なのがとても残念。

[912: 匿名さん]

固定資産税や更新料以外に、借地権の譲渡時に名義書換料と
マンションの建替え時等に承諾料が必要になるとありますが、
これはいくらくらいになるのでしょうね。
トータルで考えるとマンション価格以外に必要な費用が嵩みそうですね。

[913: 前向き検討中 [女性 30代]]

>>912さん

借地権セミナーで書換料や相続の話があったので、資料見てみます。分からなかったらすみません……

[914: 前向き検討中 [女性 30代]]

907さん

固定資産税、担当者に確認してみました。

新築の場合、最初の５年間は50%になる軽減措置があるそうで、６年目からは通常に戻るそうです。なので部屋によって違いますが、最初は15～18万でも、６年目以降は20～25万になるようですよ。

[915: 申込予定さん]

ブリーズテラスの第一期販売が締め切られ、約80戸に要望書が出ているようです。意外と角部屋が埋まっていないことに驚きました！！

このまま倍率が１倍のまま11日の登録会に進めたらと願っています(^_^;)

[916: 申込予定さん [女性 30代]]

我が家も第1期で要望書出しました。一番安いお部屋も
意外にもまだ二倍ぐらいだとか。。。なんとか一倍保って欲しいですよね。
ちなみにアイセルコではみなさんどういうものをオプションで付けますか？

[917: 申込予定さん]

>>916さん

我が家は寝室を引き戸にしようか検討していますが、なんせ価格が高くて……ただ、キッチン吊り戸棚が無償でつけられるのは有り難いです。

[918: 購入検討中さん]

>>911
コンビニにたむろとかいつも変なこと書いてる人ですね。
楽しいですか？

[919: 匿名さん]

>>911さん

ファミマは別に問題にはしていません。
むしろ近くて便利です。

[920: 入居済み住民さん]

>>918
アリーナに住んでますが結構高校生とか現場の作業員風な人が夕方に騒いでますよ。あながち指摘は間違ってません。
まあ、利便性と裏腹ですね。アリーナ住民としては遮られてるし近いし便利この上ないコンビニです。

[921: 周辺住民さん]

>>920
あんまりでたらめなこと書いてたら訴えられるよ。

[922: 検討中の奥さま [ 30代]]

マンション内の駐車場がお高いので、場合によっては近隣の月極駐車場を当たってみようかと思っています。

どなたか相場が分かる方はいらっしゃいますか？？

[923: 入居済み住民さん]

>>921
でたらめかどうか証明してもよろしいですか？
後悔しないで下さいね。

[924: 入居済み住民さん]

作業員が多いのは今まさに建設中だからでしょ…
騒いでるってほどでもない普通のコンビニですよ

>>922
2〜2.5万がボリュームゾーンではないでしょうか

[925: 検討中の奥さま [ 30代]]

>>924さん

ありがとうございます！
やはり、周辺相場に合わせて敷地内の価格が決まっているんですね……参考に致します！！

契約会は今月なのに、駐車場の抽選が来年の内覧会あたりになるのでどうなるか……

[926: 入居済み住民さん [女性 30代]]

>>916
我が家はトイレの棚と洗濯機上の棚、カップボードを付けました。
トイレの棚は飾りが飾れるのが良いなぁと思っていたのですが、未だ何も置けてないです。そのうちトイレインテリアとかを楽しみたい。
洗濯機上とカップボードは収納が増えたので付けて大満足。
あとで何か買うほうが安いですが、作り付けのほうがまわりのインテリアとはマッチするし、壁との間に隙間がないのでスッキリします。

[927: 入居済み住民さん]

うちは、カップボードのみ頼みました。
そのほかは外注しました。
外注のほうが格段に安いですよ。
カップボードは統一性にかけるのが嫌で
仕方なく笑

[928: 申込予定さん]

>>927さん

外注の場合、マンション管理者に申告とか必要ですか？？また、取り付け工事などで音が出るかと思いますが、隣のお宅に一言挨拶されましたか？

主寝室を引き戸にと考えていましたが、特にやる必要もないかと判断し、やめました。ただ、洗面所の内開きドアがリネン庫の扉とがっつりバッティングしてしまうのが残念で……ここは引き戸に変えられないので諦めてます。

[929: 入居済みさん]

引渡し日当日の工事で調整しましたので
まだ誰も住んでいない状態での工事でしたので
挨拶や申告はしていません。

[930: 買い換え検討中 [女性 40代]]

鶴見は治安が良くないからね

[931: 入居済みさん]

この付近って公園ありますか？

[932: 住民でない人さん]

>>931
本当にここの住人？

[933: 入居済み住民さん]

>>931
図書館の近くに。
まあ、そこまて大規模なものではないですね。

[934: 申込予定さん]

>>931さん

アリーナテラスの目の前にありますよね(^_^;)

[935: 入居済みさん]

あそこしかないですか？

[936: 入居済み住民さん]

ヨーカドー側の川を渡ればありますね

歩くと少し距離ありますが

[939: 購入検討中さん]

入居済みの方、場所にもよるとは思うのですが、
騒音はどんな感じですか？

[940: 入居予定さん]

>>939
京急の音が結構します。

[941: 購入検討中さん]

ブリーズのＢ棟を検討中で、京急の音が気になっていました。
参考にします。ありがとうございました。

[942: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>939
アリーナではしないけどね、
コンフォートで京急寄りはそうなのかも

[943: 申込予定さん]

>>939さん

ブリーズＣ棟を申込み予定です。

最初のモデルルーム見学からかれこれ５回程現地を訪れていますが、電車の音は気になりませんでした。夜遅くは分かりませんが、昼間は周りの賑やかな生活音で消されてるのかもしれませんね。

[944: 入居済みさん]

コンフォートですが、電車の音は聞こえません。
車の音の方が多少聞こえますが、
気になりません。

[945: 入居済み住民さん]

>>944
コンフォートで京急の線路に面した部屋がありますが、窓を閉めればあまり音はしません。窓を開ければ音はしますが、短時間なのでそこまで気にはなりません。
ただ、窓は出窓でほとんど面しているのが壁なので、
あまり参考にならないかもしれません。
大きな窓が面していると、結構するのかもしれません。

[946: 入居済み住民さん]

>>940
どちらにお住まいでしょうか？窓を閉めていたら、全く聞こえませんが･･･。

[947: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>946
おそらく住民ではないでしょうね
性根の腐ったものが良くする書き込みの
類でしょう

[948: 入居済み住民さん]

京急の音は窓を閉めると音は全く気付きません。
当たり前ですが、バルコニーに出ると聞こえます。

[949: 入居予定さん]

>>946
940です。
コンフォートの京急に面した部屋です。
確かに窓を閉めるとほとんど気になりません。
窓を開けていると結構頻繁に通ることもあり気になりましたが、気にしすぎかも？

[950: 入居済み住民さん]

>>947
わざわざ大袈裟に書いておられたので、どうしてかな？と思いました。

[951: 入居済み住民さん]

>>949
そうですよね、窓を閉めていたら聞こえませんよね。バルコニーにいたら、と言う事だったのですね。しかし、京急は外にいても結構静か(JRと比較して)なので、驚きました。

[952: 匿名さん]

いまどきの分譲マンションで、窓閉めても外部の騒音が我慢できないレベルで気になるマンションなんか皆無だろ。

[953: 匿名さん]

公式サイト間取り、B-Oタイプを見て感じたのですが、
「随所に設けた多彩な収納スペース」とコピーする割には
6.5畳のウォークスルークローゼット以外の収納が
狭くないですか？
住戸全体の収納面積はどれくらい確保されているのでしょう。

[954: 住まいに詳しい人]

>>952
むしろ遮音性に関しては多少外部の音が聞こえるレベルにする方がいろんな意味でよいそうですよ。

[955: 申込予定さん [ 30代]]

いよいよ明日、ブリーズテラス第一期販売の登録会＆抽選会ですね。我が家は今のところ倍率が１倍なので、このまま抽選にならないように祈ってます！！

第一期販売では総戸数の約３分の１に絞られたようですが、これは人気度的にはいい方なのでしょうか？

[956: 匿名さん]

ブリーズテラスは、借地権のマンションなので倍率なんかないでしょ(笑)コンフォートテラス、アリーナテラスは人気があって倍率はありえますが・・鶴見で借地権マンションはありえない。

[957: 匿名さん]

>>956

倍率ありますけど？？人気の部屋はそれなりに集中してますからね。全て借地ではなく一部借地なので、ご存知ないようですがそれなりにメリットありますよ(^_^;)じゃなきゃ買わないでしょ。

[961: 匿名さん]

一部借地ってありますが割合としては敷地のどれくらいなんでしょう？
60年契約で、延長は出来るという事ですが
所有権者が拒否をするという事はないのかな、とか思いますし。
普通に所有権のマンションと同様に考えても大丈夫なのですか？
例えば転勤の際に誰かに貸したりするときって、
借りている土地の権利者に対して許可を得る必要はあるのでしょうか。

[962: 申込予定さん]

>>961さん

敷地の３分の１が借地なので、地代は月々1500～2000円くらいです。一般的な借地料は10000円を超えるので、一部借地のココはかなり安く済んでいます。

土地の所有者はお寺さんですが、更新を拒否されるとか、よそに売り飛ばすことのないように契約を交わしているということなので、大丈夫かと思います。

土地の一部は借地ですが、マンションそのものは自分の所有権になります。第三者に貸す場合については詳細分かりませんでした……すみません。

[963: 申込予定さん [男性 30代]]

962さんにもう少し補足いたします。
面積のうち所有権が約７割、（旧法）普通借地権が約３割です。
地代は部屋の面積に応じて月額1800～2200円。

私も気になって調べましたが、旧法の借地権は借りる側の立場が非常に強く、
マンションが建っている限り地主側に更新の拒否はできないものと判断しました。

大規模修繕、増改築については予め承諾されており、承諾料は不要。
譲渡は予め承諾されており、名義書換料が必要。
地代や更新料、名義書換料の算出式は契約書に記載されています。

[964: 申込予定さん]

ちなみに今年度の地代が改定されましたので、一番安くて1500円です。1800円はマンションギャラリー開設当初の路線価から算出された地代です。

[965: 匿名さん]

ここのマンションは借地権があるんですか。
マンションてどこも借地権があるわけではありませんよね。
だいたい借地権があるのでは、この先もずっと地代を払わなければなりませんから、
どんなもんなんでしょう。
その分、マンションは安くなるのでしょうかね。

[966: 匿名さん]

年間地代は2万円くらいですかね。
固定資産税がその分安かったらペイできるんですがね。

[967: 申込予定さん]

>>965
>>966

はい、住み続ける限り、地代はずっと払います。
ただしその分、アリーナやコンフォートに比べて物件価格は多少安くなっています。

固定資産税・都市計画税については、土地の税金は地主さんが負担するので、住人はあくまで占有部分(建物)についてのみ税金を払えばいいので、そこも所有権マンションより安くなります。

[968: 匿名さん]

借地権マンション所有しても、自慢できる感じがないよなぁ～

[969: 匿名さん]

>>968

自慢するためではなく住むために買うので、個人の事情に口出しは不要です。

[970: 匿名さん]

なんか必死ですね。

[971: 匿名さん]

現地を見に行きましたが、工場が周りにあって良いイメージがなかったです。やっぱり環境は大切ですよね

[972: 匿名さん]

借地権は権利関係が難しいから、素人だと理解できない。名義書換料、地代、更新料・・複雑すぎて理解できない

[973: 匿名さん]

借地権自分もよくわかりません。初めて購入される方はあまり詳しくないので、わからないのではないでしょうか。
こちらも確認して、営業さんにどのくらい大変なのかを聞いた方がいいですね。
代理店に申請を頼むと、マージンが高いのかな

[974: 匿名さん]

借地権のことは、多分わからない人だらけだから、
デベ側もそれは見越して色々と説明はしてくるんじゃないかなぁとは思います。

敷地の一部が借地ということなので、
丸々借地であるよりはまだいいのかなぁ。

所有権とミックスになっているという事で
後々ややこしいことにならないか、確認が必要になってくるかと。

[975: 匿名さん]

借地権と所有権が混在しているということで色々複雑になってきそうですね。
借地権は知らない方の方がほとんどじゃないでしょうか。
ですから、あまりよくわからなくて後で苦労しそうですよね。

[976: 匿名さん]

>971さん
用途地域は工業地帯なんでしたっけ？
周りの工場の業種はどのようなものが多いか分かりますか？
私は匂いや騒音さえなければ特に支障はないと感じますが、
景観上避けたいと考える方もいらっしゃるのでしょうね。

[977: 購入検討中さん [女性 50代]]

検討中です。
不動産関係の友人に聞いたところ、借地権つきは、やめたほうが…と言われました。　
貸主さん(お寺？)評判悪いようです。
予算的にいいかな？と思っていたのですが、
安いと思っても、後でもめたら高くつくよと言われました。
確かに、高額な出費ですので周辺詳しい方がいたら、是非教えて下さい。
前のページに微妙な地主さんとの事でしたが、本当なのでしょうか…

[978: 購入検討中さん [男性]]

仕事帰りに現地を見てきましたが、鶴見は思った以上に活気があって好印象でした。
人も多いしお店も多い。ただ車も多いので子供がちょっと心配ですね。
あと今年に入ってからマンションのすぐ近くで少年らによる殺人事件があったり、
治安や子育ての面では懸念が残ります。大人だけで住むには良さげな街なんですがね
私が行った時は工場は目に入らなかったですが、川の方まで行くと何かあるんでしょうか

[979: 周辺住民さん]

準工業地帯ですが、町工場のような工場は少しありますが、周りに大きな工場はないですよ。
ここが大きな工場跡地ですしね。
現地に行って気にならなければ問題ないんじゃないですかね。

治安に関しては、人が多いので物凄く良いということはないですが、ごく普通だと思います。

[980: ビギナーさん [男性 40代]]

977さんへ
地主さん評判悪いようですね。
私も聞いたことがあり、皆さん困っていたようです。

司法書士と話をした時のことですが、信用できない相手とするのは契約
信用できる相手とするのが約束、危ない相手とはかかわるなと言われました。
裁判を起こせば勝てるのが契約書であって、裁判を起こす前に嫌がらせをすることは可能です。
優秀な弁護士の費用と労力を考えれば、借地権なしでも良いのではないのでしょうか。

このマンションはどうだか分かりませんが、何千万も投資するにはリスクをもっと検討した方が良いのではないかと
思われます。