オーベルグランディオ横浜鶴見（ベリマチプロジェクト）

[マンコミュファンさん]

場所は駅から程よく離れた、千代田化工建設の跡地。全戸南東・南西向きの3街区・計553戸に及ぶ大規模物件。
公式URL：http://www.ober.jp/og553/

＜アリーナテラス全体概要＞
所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央2-1586-2外
交通：京浜東北線・鶴見線鶴見駅から徒歩7分、京浜急行本線京急鶴見駅から徒歩8分
総戸数：180戸
間取り：3LDK～4LDK、66.49～82.68m²
入居：2014年12月下旬予定

売主：大成有楽不動産、京浜急行電鉄、菱重エステート、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社、株式会社長谷工コミュニティ

[270: 匿名さん]

全体的に設備グレードも低いが、特に天井高が低くて圧迫感を感じる。
高さ制限があるところに無理して詰め込んだものから、階高が低く、クッションチックな直床にしても天井高が低くなってしまっている。
設備なんかよりこういう基本構造のほうが重要じゃないかと思う。

[271: 匿名さん]

>269
要不要ではなく、他の標準より劣ってるのに
価格はお得で無い、ってのが問題ってことでしょ

[272: 匿名さん]

マンションの問題ではなくて、生活する人の問題かもしれません。必要とするのであれば付ければ良いし、必要で無ければ付けなくても良いし、みなさん個人の判断です。でも、何があって、何が無いのかは知っていた方が良いと思います。特に二重床やスプロップシンク、共有施設など後からでは、どうしようも無いものもあることは確かです。割り切るにしても事前に承知しているのと、そうでないのとは大違いと思います。

[273: 契約済みさん]

キッチン吊戸棚のオプションは無償になりましたよ。
我が家は開放感を重視し付けませんでしたが。

[274: 匿名さん]

どう考えてもマンションの問題でしょ。

必要があるかないかは全く関係なく、同じような
価格帯なのに他のマンションでは標準のものが
ここではオプションになってるから割高だよって話。

>272
話の論点が全く違います。

[275: 匿名さん]

２７４さん　要約すると「損」と言うことですか？

[276: 匿名さん]

なんかみんな気になってんじゃん。2期で契約予定だけど抽選かな？

[277: 検討中さん]

２期の販売状況が残り２棟の販売を占う目安になると思うのですがいかがでしょうか？
３棟完売までまだまだ先が長いような気がします。
じっくり考えても良い物件と思っています。

[278: 匿名さん]

20m制限地区で階高を3m以上確保すると6階建になるが、ここは階高を削って7階建にしているでしょ？
そうすると7/6倍の戸数を作れる。
つまり、1戸あたり安く作れるはずなんだよね。

[279: 匿名さん]

２７８さんの言うとおり安く作ったはずなのに、しょぼいとか、割高とか、言われているのはなぜですか？

[280: 匿名さん]

高さ制限をクリヤーするため、直床になってしまったのですね。

[281: 匿名さん]

279さん
①鶴見エリアは土地の価格が割高です。アベノミクスやオリンピック効果により②資材や③職人の人件費が高騰しています。
因ってこれらのトリプル要素で価格は高くなっていますが、本来はもっともっと高くなるところを仕様などを下げることにより物件価格を抑えています。

ですから、最近やこれから出てくる物件は、価格が高いのに仕様などが低いものが多い為、違いを良く比較したうえで決断が必要です。

具体的には、
1.階高が低い物件の増加。低い天井、直床。
2.窮屈なランドスケープ。敷地境界線ギリギリに建てたり、自走式駐車場作れるスペースに住戸棟を建設。
3.住戸面積を狭くして戸数を多く。
4.設備や仕様の見直し・低下・オプション化。
5.建設工期の延長による人件費削減。

これら対策のマンションが増えていますので、良く見て比較してください。割高でしょぼいと多くの物件が言われてきています。良い住まい探しをしてください。

[282: 匿名さん]

割高な理由はこの土地の前の持ち主である千代田から、他のデベがびっくりするような価格で落札したこと。
最近の建築資材の高騰や人件費の増加は、他の物件でも同じなので、やはり落札価格が販売価格に反映されているのかと思います。
そこに私は自分のお金を出したくないと思っただけです。
設備や仕様にお金を出したいですよね。

[285: 匿名さん]

千代田の財務諸表を見てみました
固定資産売却益として17億計上しています
他に固定資産で処分したものがあるかわからないので推測になりますが、仮にこの17億が全てこの土地の売却益だとすると、単純に553戸で割ると1戸あたり307万になります
307万安かったらもっと売れてたんだろうなと思います
妙にリアルな数字になったので、当たらずとも遠からずかもしれません

[286: 匿名さん]

２８１さん２８２さんご丁寧な回答ありがとうございます。自分も勉強してよりよい物件を探して見ることにしたいと思います。

[287: 匿名さん]

1戸あたり307万って、そんなに安いんですか？
ふつう契約の値段の土地代って半分くらいだと思うんですが・・・

[288: 匿名さん]

土地代が307万ではなく割高な部分が307万てことですよ
1戸あたりデベが高く買った部分307万程度余分に払うということです
実際この物件、300万安かったらみんな買ってるのでは？

[289: 匿名さん]

どうりで。３０７万くらい高いと思ってたよ。

[290: 検討中さん]

この物件に決めるのは再考の余地ありと判断しました。

[291: 購入検討中さん]

第2期販売開始まだかな～

[292: 購入検討中さん]

１階が多く売れ残っているみたいですが何か問題があるのでしょうか？ご存じの方がいればお教え頂きたく。

[293: 匿名さん]

上階層が早く売れるのは当たり前。

[294: 匿名さん]

契約者の方は水害の少ない上層階を選択出来るお金持ちが多いのですね！

[295: 周辺住民さん]

水害？いつの話してんの(^-^)

[296: 匿名さん]

水害の心配が無いなら１階は半地下にして７階を確保したうえで２重床にすればもっと評判が良くなったかも知れませんね。

[297: 匿名さん]

半地下じゃなくても1階はダメだよ。
http://www.city.yokohama.lg.jp/tsurumi/life/security/bosai/tsurumimap....

[298: 匿名さん]

ここと鶴見小学校中学校の場所は浸水想定だけでなく浸水実績もあるんですね
1階はやめた方がいいかもですね

[299: 匿名さん]

色が見にくいのですが、０．５メートル～１メートルの浸水域でしょうか？

[300: 検討中さん]

待っていれば１階はバーゲンセールになるのかな？みんなが希望している値段で買えるかも？

[301: 匿名さん]

確か1F2Fの狭い部屋は3000万円代の広告を打つため何部屋か売り止めしていたと思います
欲しいタイミングと合えばいいでしょうが、逆に考えるとそんなに下げない気がします
1mの浸水想定なので1mだと溺れますね

[302: 入居予定さん]

オーベルグランディオ横浜鶴見の契約者専用スレを立てましたので、よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/404834/

[303: 匿名さん]

鶴見川って昔に比べてキレイになったよね。川底のヘドロを回収した為だろうね。

[304: 申込予定さん]

浸水より、液体化の対策足りるか、気になります。また、6強の地震どこまで耐えられますか。

[305: 匿名さん]

液状化のこと？
液状化へこのマンションがいくら対策してもこの辺り一帯ほ液状化の危険性あるのでそれを良しとするかどうかですよ

[306: 匿名さん]

液状化が気になる方は内陸へど～ぞ(^O^)v

[307: 匿名さん]

３０６さんの意見に賛成！内陸の他物件の検討をお願いします。

[308: 匿名さん]

液状化は勘弁して欲しいです。
やはり上の階で契約でしょう！

[309: 匿名さん]

液状化は下層階だけの問題では無くてマンション全体の問題になりますので勘違いしないで下さいね。

[310: 申込予定さん]

事前対策が難しなら、万が一発生の時を考えるしかないかな、保険で？

[311: 匿名さん]

このマンションは液状化してもいいよという人専用です！

[312: 匿名さん]

納得しました。

[313: 匿名さん]

山側のオーベルにしたら？消費税5％だし液状化の心配はないんじゃないの？

[314: 匿名さん]

液状化コメントで煽られてますね。
杭をたくさん打てば大丈夫だよ。

[315: 匿名さん]

契約済み戸数はどれくらいか知っている方はいますか？

[316: 匿名さん]

102です。

[317: 匿名さん]

杭をたくさん打てば大丈夫なのはこのマンションだけ
この辺り一帯の液状化はいくらここに杭を打ってもどうしようもない

[318: 匿名さん]

要するに、周辺一帯に水が噴き出し道路がデコボコになり電柱が傾き水道管やガス管が破損すると言うことですね。駐車場も杭を打っていないのが普通だから使えなくなりますね。

[319: 匿名さん]

液状化にいつまでもこだわる方は内陸へど～ぞ(^O^)v