パークタワー東雲ってどうですか？ Part17

[匿名さん]

第1期1次締め切りから約半年、2013/6/20現在残り数もおそらく約80-90戸となりました。設備仕様の詳細が公式ホームページでは十分に分からないという検討者の方々の意見があり、これまでのスレでは調べてくださった方々がいらっしゃいました。今後の検討者の方にとって見やすいように以下ここにまとめて転載してみます。もちろんひょっとしたら正確ではない情報もあるかもしれませんので、最終的には自己確認でMRにてご確認くださいね（情報の訂正等もあれば共有していければと思います）。検討者の方の為の事実に基づく有意義な情報共有をしていきたいと思います。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/338669/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


基本仕様
階高3400mm
天井高最大2650mm
サッシュ高2200mm
フラット天井
スケルトンインフィル
フルフラット掃き出し窓
スラブ厚300mm
二重床　二重天井
バルコニー幅最大1700mm
オール電化
MEMS/HEMS
LEDダウンライト
外廊下
タワーパーキング
長期優良住宅
免震＋オイルダンパー（清水建設）
三井不意不動産レジデンシャルマンション防災基準強化モデルプロジェクト
マイクログリッドシステム
太陽光発電＋大容量蓄電池


仕様設備詳細
エコキュート：コロナ製 460リットル 温水床暖房機能付き (たぶんCHP-46ATW1) (タンク設置場所は共用部)
ユニットバス：INAX(LIXIL) ソレオ　サーモバス、サーモフロアタイプ
トイレ：TOTOネオレスト、カウンター付き
エアコン：ダイキンAXシリーズ(20畳以上対応タイプ)　(リビングのみ標準装備)
食洗機：Panasonic NP-45RS5WHD　(標準装備)

キッチン：天板 天然御影石、ソフトクローザ(すべて)、ディスポーザ
IHコンロ：日立 HT-F20TS　(3口高出力IHタイプ)
食器棚：標準装備 上部は天井高2500mmまで収納あり、ソフトクローザ(すべて)
吊り戸棚：標準装備（シンク上）
洗面台：天板 天然御影石、三面鏡下部フロストミラー、ソフトクローザ(すべて)
洗濯機置き場上部収納：標準装備

サッシュ：LIXIL PRO-SEシリーズ　防音性能T-2(一部住戸はT-3)
エコガラス：バルコニー側はすべてLow-E複層ガラス 日本板硝子 ペアマルチLow-E(遮熱高断熱タイプ)(クリアブルー75)
フローリング：朝日ウッドテック 300mm巾タイプ (カラーによって異なるかも)

カーシェアリング2台
自転車シェアリング32台
インターホン：アイホンVIXUSシリーズ
全住戸および共用部無線LAN標準装備
エレベータ：日立社製 7機 (分速210/150/180m)


【物件情報を一部追加しました　2013.6.20　管理担当】



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[779: 匿名さん]

階高3.4mってスペックはほとんど無いぐらい高スペックだけどなんでこんなに高くしたんだろうね？
その分天井が高くフラットなのは良いと思うが。
標準階の全住戸キッチン天井高2.5mというのはまず見ないな。

[780: 匿名さん]

キャピタルゲートの価格ってすごいね。湾岸もピンキリだ。

[781: 匿名さん]

東雲はＷコン分譲以来、マンション価格の安い街ですから。

[782: 匿名さん]

安くないと売れないので。

[783: 匿名さん]

>777さん
以前聞いたところ、契約者のうち約6割が駐車場を使用予定とのことでした。あくまでアンケートベースですので、実際の割合は、ここから若干下ぶれする可能性が高いとは思いますが。

ただ、全戸数の5割しか駐車場を使用しないからといって、駐車場ガラガラでヤバイ！とはなりません。
ここは元々全戸数に対する駐車場(平置き5台含む)の設置率が55%程度(325/585)であり、「駐車場を使用する世帯数/全世帯数＝駐車場使用率」とはならないからです。
(すみません・・至極当然のことなのですが、過去にも色々と混在した書込みが目立ちますので、念のため・・)

①全戸数のうち5割強が駐車場を使用すれば、駐車場は満車(「駐車場使用率」は100％)
②全戸数のうち4割弱が駐車場を使用すれば、利益は修繕積み立て費の余剰に回る(「駐車場使用率」は70％)

余剰は多いに越したことはないですし、デベが出している中長期の修繕積み立て費表はあくまで「計画」の範囲内ですが、全戸数のうち4割弱(230戸)以上が駐車場を使用すれば、利益分が修繕積み立て費に回ることになります。

[784: 匿名さん]

2013年下半期は埋立地のマンションの価値が上がるよ

[785: 匿名さん]

つまり、平置き駐車場では、その収入の
ほとんどが修繕積み立てに回るけど、
ここは、230台レベルの稼働だと、一円も
修繕積み立てに回らないという事ですね。
かなり厳しい台数のように思うのですが。

[786: 匿名さん]

>785
要はネガりたい、ということですね。わかります。

[787: 匿名さん]

>785
>かなり厳しい台数のように思うのですが。

どこが？

それ嫉妬だろ？住みたいんだろ？どうだい、図星だな。


はい、論破。

[788: 匿名さん]

東雲に住みたい人もいれば、住みたくない人もいると思うよ。

私は貴マンションのすぐそばにトランクルームを借りているので、しばしば東雲使わせてもらってます。
このマンションに住めば荷物が多くなっても、トランクルームが隣で便利ですな。

[789: 匿名さん]

やっぱり、ここが
最大の弱点のようですね。
230台数の稼働率で管理費とんとん。
さて、将来のタワーパーキングの更新
費用は、783さんの言う利益から
まかなえるのかな？

[790: 匿名さん]

>785さん
まぁ極端に煽おる方は置いておいて・・
平置き駐車場の方が良いというのは、間違いないでしょうね。(平置きでも、デベが分譲時のコトだけを考えて、極端に安価な駐車場代を設定している場合を除いて)

ただ、ここの中長期修繕計画は、駐車場の利益がゼロの場合でも、タワーパーキング・エレベーター・太陽光パネルの全基取り替え分などを賄う前提になってますし、修繕費がやや高いなりに、それなりに将来的なコストも考えられているなとは思います。(物件によってはエレベーターの取り替えすら考慮されていないところもありますし)

全世帯の4割弱が駐車場を使用する、というのが厳しいかどうかは分かりませんが、6割が利用を希望している点踏まえると、悪く無いのかなとは思います。

[791: 匿名さん]

第1期申し込みの契約者さんが6割駐車場を使用予定という事は2期以降の使用率は下がりますから、最終的には厳しいのでしょうね。

何故2期以降の使用率が下がるかという理由は皆さまの想像にお任せしましょう。

下がらないと思われるのであればそれはそれでという事で。

[792: 匿名さん]

想像に任せるのではなくあなたの想像しか書けないから逃げたのね。

[793: 匿名さん]

まさにその通り。なぜなら次に何を書こうと実数値に基づくデータでないかぎりそれは理論的予測ではなく単なる想像的言明に過ぎないから。

相変わらずここのネガさんは頭がよろしくないね。

[794: 匿名さん]

現在の駐車場使用率は何％でしょうかとお伺いしたのですが、どなたも答えられないのは何故何でしょうね？

[795: 匿名さん]

高い維持費を払う事を
あらかじめデヘから伝えられてる
から問題無いという事でしょうか。
つまるところデベの計画を信頼するか
しないかになるけど、
負荷の高い設備を受けとる組合員
は、それ相応のリスクを負う事だけは
確かです。

[796: 匿名さん]

>794
ご自分でMRで聞かれてはどうでしょうか？

[797: 匿名さん]

794は検討してないから行きませんよ。

[798: 匿名さん]

ネガティブ材料を提供することで検討者さんの役に立ちたいと思ってますので、正確な予定駐車場使用率を検討者さんが把握できればいいかなと思っております。

[799: 匿名さん]

MRにいってる人が説明できないのに
なせ、MRに行けば解決できるのでしょうか？

[800: 匿名さん]

なんかやばくね？
やっぱり駐車場使う人少ないんじゃね？

[801: 匿名さん]

>795
う"ーん・・つまるところ・・という部分がちょっと飛躍している気がしますが・・

もちろん、デベの話を鵜呑みにしないというのは基本です。
ただ、問題有る無し・信じる信じないとは別に、提示されている計画にどこまで含まれているかを知る必要がありますし、そこが物件の評価の一つにもなると思います。

負荷の高い設備を受け取るという点では、いずれのタワーパーキングも共通ですし。

[803: 匿名さん]

契約者だし駐車場契約する予定だけど、その時点で何パーセントかなんてくだらないこと聞かなかったよ。説明できないって言いがかりは何なのかな。

本当に検討者のためになりたいならMR行って聞いてきてここで報告してあげればいいのに。

[804: 匿名さん]

>791
>2期以降の使用率は下がりますから

またつい想像で書いちゃったけど、つっこまれたから話をそらして逃げたね。確実な情報ではないのであればそう書かくのが最低限のマナーです。

[805: 匿名さん]

230台(全世帯のうちの4割弱？)という基準は、周辺物件の駐車場利用状況など踏まえても、決して高くないと思うけどどうなんでしょう？

[806: 匿名さん]

1基/月のメンテナンスコスト、電気代で200〜250万円はかかると思いますよ。こちらの計算では165万円程度なので、ちょっと安く見積もり過ぎている気がするんですけどね。

[807: 匿名さん]

思いますよ、って結局根拠のない推測でしかなく…
いつもそう。

[808: 匿名さん]

ネガりたい故に全て想像。検討者のためなら正確な情報書かないいけませんね。

[809: 匿名さん]

ここは東雲なんだから、贅沢言わない。

[810: 匿名さん]

とあるマンションに自走式と機械式のメンテ、電気使用料を金額で比較されているのがありましたから、当時検討の一つとして自分なりに計算して見たんですよ。その時のノートをあらためて見直して再度計算してみたんです。今となってはどうでもよい資料なんですが、参考になれば幸いです。

[811: 匿名さん]

ちなみに、ここで話題にあがっている近所のマンションの駐車場は稼働率が低いです。
特にここ２年くらいで台数が減りました。

[812: 匿名さん]

＞767の指摘通りになりそうですね。

そのうちこちらも同様になるリスクはありますね。

[813: 匿名さん]

当たり前のことですが、リスクはあるかないか、じゃなくてどの程度のリスクかということが大事。
ここではずっと、リスクの程度も計らずにちょっとしたこともまるで大きなネガティブ要因のように書かれていていますね。

総務省の2009年の調査によると、東京都の世帯あたりのマイカー保有率は60.7％（全国最下位）とのこと。
それに対してこのマンションは、駐車場設置率が約55％で約39％でイーブンという計画。

カーシェアリングや宅配レンタカーのことを考えたら、デベのシミュレーションは特に無謀だとは思わなし、むしろ結構妥当なのではないでしょうか。

[814: 匿名さん]

販売前のシミュレーションなんてどうでもよくて、今何％ってわかっているんじゃない？デベは知っているよ、契約時に聞いているんだから。

[815: 匿名さん]

気になるならデベに聞けば？
＞814にとってどうでもよくても、販売前のシミュレーションが妥当かどうかは検討者にとって参考になるでしょ。

[816: 匿名]

ここのマンション世帯数に対する駐車場が４０パーセント。むしろ足りないくらい。

[818: 匿名さん]

＞816
いや、それも違っていますね。
世帯数：585
駐車場：325（うち、5が敷地内自走式）
325÷585＊100≒55.5（％）です。

[819: 匿名さん]

＞817さん

それは言い過ぎでしょ。
そういう言い方はやめましょうね。

建物全体のデザインはよく、見た目タワーパーキングだとは気付かないくらい立派な出来映えですよ。

[820: 契約済みさん]

>>818
分子は325じゃなくて230。
修繕計画は230台の利用を損益分岐点で算定しているから。
だから世帯数に対しては40％弱の利用で想定どおりってこと。
MR行って聞けばそう説明受けられるよ。

[821: 匿名さん]

＞820
つまり＞813ってことですよね？
足りる、足りないでいうと55％ということでいいのでは。

駐車場料金を設定する際のデベの想定利用台数は230で、かなり少なめ目に見積もっているなとは思います。
若い世帯が多い印象ですが（内訳は知りませんが）、立地的には車があると便利ですし実際車を持つご家庭はどの程度いるんでしょうね。

ちなみに私はカーシェアリングと宅配レンタカーを使いたいと思っています。

[822: 匿名さん]

>811
ちなみに、具体的にどちらの物がどの程度など、お分かりになるところありますでしょうか？？
私が2ヶ月前中古を内覧したとき、アップルなどは空車無しで待ちがある状態と聞きましたが、他も気になります。

[823: 匿名さん]

アップルは駐車場も分譲じゃない？

[824: 匿名さん]

このネガが書く嘘情報なんて誰も耳を傾けてないのに、気づいてないのか認めたくないのか、かわいそうに。

[825: 匿名さん]

タワーパーキングなので維持費かかるのに、東雲なので駐車場代を高く設定できないのも心配ですね。

[826: 匿名さん]

東雲の他のタワマンやUR見ても特に困ってないから大丈夫だよ。ご心配なく。

[827: 匿名さん]

うちは車無しだけど、UR含めて東雲の駐車場見ると車無いのが少数派か？ってくらいの台数ですよ。
みんなお金持ちでうらやましい。
よく足立ナンバー以外の車もとまってるけど、あれは会社名義の車なのかな？

[828: 匿名さん]

分譲の駐車場は面積に応じて、部屋と同じ単価の修繕積立金等が発生するでしょ。

すっからかんの駐車場にアップルの住民はいくら払うんだ？

[829: 匿名さん]

URの駐車場もほんと埋まってるよね。

[830: 匿名さん]

>>828 管理費500修繕2000

[831: 匿名さん]

タワーパーキングは埋まっているかどうかわかんないからね。

入居したら埋まっている事にしちゃえばいいのよ。

[832: 匿名さん]

先月契約時に聞いたところ
その時点で、6割の方が希望しているとのことでした。
余ったら、私は2台分使いたい。

[833: 匿名さん]

もう残り90戸ほどだから優秀ですよ。
デベも利益は十分出ただろうから、
もう安心してスカイズに集中できる。
専有部分のレベルは、ほぼ同様だから
低層さえ納得できれば、こちらでしょうか。
普通、安い低層が先に売れるのに
皆さん、お金持ちですねー。

[834: 匿名さん]

湾岸タワマン人気、完全復活って感じがします。

[835: 匿名さん]

湾岸の魅力は、地面じゃなく
開けた空でしょ!!

[836: 匿名さん]

そうかなぁ。

広い道路や歩道、綺麗な街並みってのも魅力だと思うけどな。

[837: 匿名さん]

同感！

[838: 匿名さん]

いいと思う！

湾岸は開放感があっていいね。

今日も風が爽やかです。

[839: 匿名さん]

昨日は凄い風でしたが、辰巳駅からの橋は渡れたのでしょうか？

[840: 匿名さん]

心地好い風が吹いていましたよ。

[841: 匿名]

桜橋最高ですよ。気温高くても風のおかげで体感温度は低い。

[842: 匿名さん]

豊洲のららぽーとに行くと海を感じますね。
接岸するヒミコなどの遊覧船を眺めているだけでも
貴重な時間を感じる。
お台場までも近所な生活。
イイかもしれない。
湾岸に住まう。

[843: 匿名さん]

豊洲、新豊洲、東雲、有明
同じ湾岸エリアのタワマンたち。
どこもそれなりに魅力的なところがある。
さて、どれを選ぶかな？

[844: 匿名さん]

豊洲と新豊洲を分ける意味ってある？？

[845: 匿名さん]

＞８４４さん
すみません。勝手に分けて。
自分の中では、豊洲と新豊洲は区別しているのです。
有明と東雲ほどの距離もありますし。
環境もこの二つは異なる。
ＳＫＹＺを意識しているのはもちろんです。
検討しているのは、こちらかＳＫＹＺです。

[846: 購入検討中さん]

あと何戸残ってます？
来月から東京に戻ることになりまして、新築マンションを探しています。
予算5000。
東京から5KM以内。
ファミリー向け。
80平米前後。
地震対策。
で探したところ、ここが一番気に入りました。
いまから参戦しても間に合いますか？

[847: 匿名さん]

駅名で語るなら、東雲なんて言わずに「辰巳」って言うべきじゃない？

[848: 匿名さん]

もうここは終わった感がありますね。
ＳＫＹＺも価格をかなり下げて売り出してきたし
需要の落ち込みをだいぶ意識していますね。
こちらとの価格差も縮まりました。
専有部分のレベルは、ほぼ同格。あるいは若干ＳＫＹＺが上？
共有施設は、ＳＫＹＺがもちろん上、敷地も広く緑も豊富
低層でも視界はいいですね。
こちらのプラス面は、病院や日常の買物が便利だと言うことでしょうか。
新豊洲は、まさかの時に豊洲まで行くのは・・・かなり不安です。
安心して住むならこっちでしょうかね。
ただし、こちらは残すところあと８０戸ほどしかないようですが。

[849: 匿名さん]

>846さん
残り60〜80と言われますね、いずれも推測ですが。
この記事の中でもそう書かれてますね。
http://msfn.seesaa.net/s/article/368490943.html

[850: 匿名さん]

>847
住所も東雲、最寄り駅も東雲なのになんで辰巳にする必要があるの？

[852: 匿名さん]

奥さんにも働いてもらえば買えかも。

[853: 匿名さん]

まだ期間あるので頭金ためるべし。家は3丁目の物件買ったけど、価格の半分以上、頭金用意した。残りを20年ローン。控除のある10年間は、繰り上げ返済しない予定。控除がなくなり次第、一括繰り上げ返済。

[854: 匿名さん]

〉851さん

毎月の支払い額が給料の5割強は厳しいのでは？
全額ローンは厳しいでしょうし、審査を通らない可能性があります。
年々管理費も上昇しますので、無理はやめた方がいいかもしれませんね。
3割程度が基準だったように思います。
自己資金を貯めてから検討するのが賢明だと思います。

[855: 匿名さん]

>>846
高層階にこだわらないならば、
今すぐに参戦すればギリギリセーフかも。
湾岸トップレベルのクオリティで大人気物件ですから。

[856: 匿名さん]

湾岸で一番安いタワマン。価格なり。高いわけでもないし安いわけでもない。

[857: 匿名さん]

安いと思うけどね。

[858: 匿名さん]

タワマンでは安い部類。割安ではないけど。

[859: 匿名さん]

高い安いは人それぞれ。
これまでのスレで、さんざん語り尽くされましたね。
残り７０ほどらしいから、すでに４９０戸ほどは約定。
１週に５戸、月に約２０戸売れたとして一ケタ台に行くまであと３，４か月。
引き渡しの頃は、ほぼ完売でしょうね。
このスレもあと４，５カ月で閉鎖です。

[860: 匿名さん]

割合で語るより、戸数で語るほうが人気度合いはわかると思う。多くの人を引きつけているわけだし。

そして、スガイズは、一期５００戸らしいぞ。これが完売だったら、ここより遥かに人気があるということでしょう。豊洲と東雲の格の違いというか。

[861: 匿名さん]

>856
そうですかね？晴海クロノや有明のBAS・BAC、SKYSや豊洲の中古・新古など含め周辺物件をかなり見ましたが、ここは仕様と価格踏まえて見た場合かなり良いと思いました。むしろ仕様で上回っている部分もあるし、個人的には決して安いなりとは思わなかったです。(他が割高ということなのでしょうか、、？)

今はここ含め3物件に絞ってますが、ここになりそうです。

[862: 匿名さん]

ここは派手な宣伝もせずひっそりと売っているからね…

[863: 匿名さん]

安い最大の理由は、立地でしょうね。敷地も狭いし。

[864: 匿名さん]

仕様も大切だけど、普通は間取りとか眺望、お気に入りのいい部屋を重視するんじゃない？
そういうのあまり気にならないのかな？
残った部屋だと、そういう選択ができなくなるのだけどね。

[865: 匿名さん]

そうは言っても湾岸トップレベルのクオリティですからね。
多少の譲歩をしても欲しい人が多いんですよ。

[866: 匿名さん]

公式HPに「スタンダード」って書いてなかった？

[867: 匿名さん]

金額的に大きく違うのであれば、妥協するのもありでしょうけど、ここはあまり価格差ない部屋が多いようだから、いい部屋を先に契約したもの勝ちみたいな状況じゃないかしら？
妥協すると内覧会時のショックは大きいと思いますよ。

[868: 匿名さん]

残った部屋でも気に入ってる部屋があるのですが、そういう言われ方をするのは心外です。どういう立場の方なんですか。

[869: 匿名さん]

好みは人それぞれだからね～。
残っている部屋が希望ど真ん中な人だっている訳で。

[870: 匿名さん]

それは申し訳ありません。私が過去にそういう経験をした事があるだけです。
その時のショックは大きいものがありました。

中には内覧してキャンセルなされる方もいるみたいですから、注意点として参考になればとコメントしたまでです。

基本的にいい部屋は早い段階て無くなりますので。

気に入った部屋であれば、それでいいのではないでしょうか。

[871: 匿名さん]

人の気分を害すことを書いておいて、「気に入った部屋であれば、それでいいのではないでしょうか」はちょっと。。。

ところでSKYZが500という書き込みがありますが（その情報はおそらくSKYZのスレの一つの書き込みだけがソースなので信憑性は分かりませんが）、あそこは実質的には1100+500のプロジェクトなので少なくとも一期で700-800くらい行ってほしいですね。湾岸が盛り上がっていくといいなと思います。

[872: 匿名さん]

間取りのパターンが比較的多くなく
価格の階差が少ないので、
一期一次を除いて抽選になった部屋は
ほとんどないと聞いていますよ。
（営業の間で調整した部屋はあるようです）

残ってる部屋が、不人気部屋ということは
ないと思います。

[873: 匿名さん]

間取りのパターンが比較的多くなく
価格の階差が少ないので、
一期一次を除いて抽選になった部屋は
ほとんどないと聞いていますよ。
（営業の間で調整した部屋はあるようです）

残ってる部屋が、不人気部屋ということは
ないと思います。

[874: 匿名さん]

ここは、角部屋でなくてもリビングのサッシュが3枚分は確保されているのがいいですね。柱の影響が少ないのと開口部側の無駄な壁が少ないからでしょうね。
比較対象になる物件では中住戸のサッシュは2枚分がほとんどです。場合によってはサッシュの向こうに柱がかかってたりとかも。

[875: 購入検討中さん]

>849
>855
846です。
ありがとうございます。
今週末MRに見学にいってきます。
楽しみです。

[876: 検討中さん]

契約者さんスレッドを覗かせて頂きましたが、他の物件に比べて雰囲気がとてもよくていいなと思いました。

[877: 匿名さん]

だいたい、どこも雰囲気はいいです。

[878: 匿名さん]

>>846,868
契約したばかりです。
私も残った部屋でも気に入るところがありましたよ！！気に入ったそのお部屋が契約できますように。意外に偏りなく残っていますよね。