パークタワー東雲ってどうですか？ Part17

[匿名さん]

第1期1次締め切りから約半年、2013/6/20現在残り数もおそらく約80-90戸となりました。設備仕様の詳細が公式ホームページでは十分に分からないという検討者の方々の意見があり、これまでのスレでは調べてくださった方々がいらっしゃいました。今後の検討者の方にとって見やすいように以下ここにまとめて転載してみます。もちろんひょっとしたら正確ではない情報もあるかもしれませんので、最終的には自己確認でMRにてご確認くださいね（情報の訂正等もあれば共有していければと思います）。検討者の方の為の事実に基づく有意義な情報共有をしていきたいと思います。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/338669/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


基本仕様
階高3400mm
天井高最大2650mm
サッシュ高2200mm
フラット天井
スケルトンインフィル
フルフラット掃き出し窓
スラブ厚300mm
二重床　二重天井
バルコニー幅最大1700mm
オール電化
MEMS/HEMS
LEDダウンライト
外廊下
タワーパーキング
長期優良住宅
免震＋オイルダンパー（清水建設）
三井不意不動産レジデンシャルマンション防災基準強化モデルプロジェクト
マイクログリッドシステム
太陽光発電＋大容量蓄電池


仕様設備詳細
エコキュート：コロナ製 460リットル 温水床暖房機能付き (たぶんCHP-46ATW1) (タンク設置場所は共用部)
ユニットバス：INAX(LIXIL) ソレオ　サーモバス、サーモフロアタイプ
トイレ：TOTOネオレスト、カウンター付き
エアコン：ダイキンAXシリーズ(20畳以上対応タイプ)　(リビングのみ標準装備)
食洗機：Panasonic NP-45RS5WHD　(標準装備)

キッチン：天板 天然御影石、ソフトクローザ(すべて)、ディスポーザ
IHコンロ：日立 HT-F20TS　(3口高出力IHタイプ)
食器棚：標準装備 上部は天井高2500mmまで収納あり、ソフトクローザ(すべて)
吊り戸棚：標準装備（シンク上）
洗面台：天板 天然御影石、三面鏡下部フロストミラー、ソフトクローザ(すべて)
洗濯機置き場上部収納：標準装備

サッシュ：LIXIL PRO-SEシリーズ　防音性能T-2(一部住戸はT-3)
エコガラス：バルコニー側はすべてLow-E複層ガラス 日本板硝子 ペアマルチLow-E(遮熱高断熱タイプ)(クリアブルー75)
フローリング：朝日ウッドテック 300mm巾タイプ (カラーによって異なるかも)

カーシェアリング2台
自転車シェアリング32台
インターホン：アイホンVIXUSシリーズ
全住戸および共用部無線LAN標準装備
エレベータ：日立社製 7機 (分速210/150/180m)


【物件情報を一部追加しました　2013.6.20　管理担当】



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[741: 匿名さん]

「現金で買う」と言ったら、そのまま信用されて年収や資産の証明も要求されず、契約となったよ。

そんなもんじゃないの？

[742: 匿名さん]

気合い入れて投資するならキャッシュフローの点でローンを組んだ方が得ですよね。
しかしこの先の金利や不動産売買の相場は蓋を開けてみないとわからない。
堅実な投資信託に任せるくらいなら、キャッシュでマンションを買った方がインフレヘッジとしても有効です。

[743: 契約済みさん]

購入した決め手が簡単で、下記の条件で物件を探してたところ、ここを決めた
１）港区への通勤は30分以内、羽田空港をよく使うため、空港へのアクセスに苦にならない立地
２）5000万前後の予算で70平米以上、タワーマンションの30階以上の部屋を購入できる
３）大手不動産、大手建設会社が携わる物件
４）免震
５）防災万全
６）生活に必要な買い物が便利

上記の条件を満たせば、下記の短所をすべて無視
１）液状化地域　　　ー＞　　　大地震あっても、防災万全のタワーマンなら、安心
２）晴海通りの交通量が多い　－＞　どうでもいい
３）敷地に対して建物が大きくゆとりがない　－＞　なぜ建物にゆとりが必要なの、よくわからん
４）外廊下の仕様　　　ー＞　ホテルじゃないから、どうでもいい。海外に行くと、外廊仕様の高級ホテルもよく目にする
５）この地域に将来開発計画がない　－＞　この以上開発しないでくれ、お願い

[744: 匿名さん]

自分のライフスタイルに合ってれば、それでいいんじゃないかな。

万全なる防災対策というのは有り得ないと思うけど、そう思われるだけのアピールはしっかりしているんだなという事は言えそうですね。

[745: 匿名さん]

743

予算から言って必然でしょう。ココがあって良かったですね。

[746: 匿名さん]

購入しなかった決め手が簡単で、下記の条件で物件を探してたところ、ここは外れた
１）中央区への通勤は20分以内、成田空港をよく使うため、車での成田空港へのアクセスが容易な立地
２）9000万前後の予算で90平米以上、タワーマンションの30階以上の部屋を購入できる

だって２）の設定がないんだもん。

[747: 匿名さん]

もっと広い部屋も作って欲しかったですよね…

[748: 匿名さん]

最上階なら90クラスはあったんですがね。
もし90Cが高層階まであったとしても需要はあったのだろうか…？
まぁグロス高くても広さ求めるならプラウド買ってるんじゃない？

[749: 匿名さん]

>746
ちょうどプラウド最上階のキャンセル住戸が出たようですよ？100平米以上でいいんじゃないでしょうか？

[750: 匿名さん]

はやく完売すればいいですね。
オリンピックが来れば竣工前の
完売は固いでしょう。
ただ、その先には駐車場の稼働率
のネガポイントが待ってる。
いつまでもネガマンションの地位
は続きます。

[751: 匿名さん]

完売してしまったら、特にネガする理由がなくなるからご安心くださいね。

検討者さんのために、ネガティブな話題を提供しているだけだから、完売しちゃうとあとは住民の皆さんで問題があれば解決に向けて頑張ってくださいませ。

でも、まだ検討者さんのために、役立つ余地はありそうですね。それまでは頑張るつもりです。

駐車場使用率は50％を下回っているようですから、＞750さんの心配は確かにありますね。

[752: 匿名さん]

削除されまくりなのに「役に立つ」なんてよく言うなと思います。

[753: 匿名さん]

>750
いつもネガってるこの人、つい縦読みしたくなる文体なんだよな。

[754: 匿名さん]

あとね、

「〜かと」

がクセです。本人気付いてないけどかなりの頻度。他のスレでも同一人物がネガってるのすぐわかっちゃうんだよね。

[755: 匿名さん]

今更ながらこの物件にたどり着きました。角はもう完売ですよね？

[756: 匿名]

>751さん
色んな方からの情報はきっと検討者の役にたつでしょうね。
ですが、ネガティブな意見だけではなくポジティブな意見も混ぜて情報提供頂けないでしょうか？

残念ながら匿名の掲示板には不健全な精神でもって場をかき乱す方が多数いるので、どうしてもネガティブなコメントだけだと投稿者の意図を邪推してしまいがちです。

検討者の役に、、、という思いからのコメントなのであれば、ぜひフラットな立場でアドバイスをして頂けると、より皆さんの参考にもなるし、不快な思いをする人もへるのではないかなと思います。

宜しくお願いしますm(_ _)m

[758: 匿名さん]

>755
まだいくつか残っていますよ。

[759: 匿名さん]

>758
情報どうもです。まずはMR行ってきます。

[760: 匿名さん]

駐車場の利用率低ければ、1系列使用しないとか運用で修繕費簡単に抑えられますよ。

[761: 匿名さん]

経年劣化するから厳しいでしょ。

[763: 匿名さん]

使わなければ消耗品の交換も必要なく、最低限の保守で良いのでメンテナンス費激安ですよ。

[764: 匿名さん]

762
どうして?

[766: 匿名]

西側は花火見えますか？

[767: 匿名さん]

安い分譲価格のマンションだと契約者さんもランニングコストが気になるものです。
ランニングコストも安い方が良いですからね。

そこで大きく削減できるのは、駐車場使用料なんですね。車がなければ、それに加えてガソリン代も車検代も余計な税金も掛からないからね。

ほら、貴方もそう考えて住む時には車を手放そうかと考えているでしょう？

でも、大切な事に気付かされるでしょう。
車がなくても特に不自由なく生活ができる事を。

そうなのです。
大切な事は、足るを知るという人生観なのです。

もしかしたら、こちらを契約する事で、そういうありがたさも享受できるかもしれませんね。

私も現在、車を所有してませんが、不自由は特にないですね。

[768: 匿名さん]

　このマンションっていくらお得ですか？
１．フラット３５Sの0.3%分の金利
2.固定資産税減税（長期優良に伴う）
3.住宅ローン控除　3000万10年間残っていたら100万円！！
4.なんかついてるらしい　エアコン

お得なのってこれくらいですかね？

損なのって、管理費と修繕かな、共有施設はICカード式にして使用料取ればいいんだろうけどね
少額でも、使う人と使わない人の差が激しく出そうな気がしますが…
あと　防災関連はあれば安心、何もなければ金食い虫だよね（保存食の入れ替えも定期的に必要でしょうから）

15年後20年後の湾岸タワーの価値もわかんないね。でも、東京集中は変わらないだろうから・・・東京・新宿
あたりからの距離は強みになるかもね

[769: 匿名さん]

>768
何をもってお得かというのは見方にも変わると思いますが、ほとんどの物件がオプションになってる食器棚が付いてるとか、専有部の各種設備仕様はこの価格帯のマンションとしてはお得感を感じるレベルかと思いますね。

[770: 匿名さん]

北って高層でも眺望いまいちてすか？あと朝日は入りませんかね？

[771: 匿名さん]

今時、保存食や備蓄倉庫がないマンションってあるのでしょうか？あるとしても、それなりのマンションだと思いますが。
月々の数百円をケチりたいなら、それなりのマンションを探した方がいいと思いますよ。
保険に加入できないタイプの検討者かな？

[772: 匿名さん]

755
60f,70aもふくめ全て角も残っている、はず
770
北は2軒最近建ったばかりなので、数十年は眺望保たれるかと。
きれいです。60fなら直接光が入るかな。でも高層階は直接入り込まなくても、
南や西東が照らす光がたくさんはいり常にすごく明るいと思います
タワマンの北は、普通のマンションの北と違います

[773: 匿名さん]

明るいかというより日照。
日照が無くてもいいなら
北側もありでしょう。

[774: 匿名さん]

そうですね。日照が欲しい人も、あっても眩しくて遮光しっぱなし人もいて、それぞれですね。朝日を浴びて生活したいのが明白であれば、東向きがよいと思います

[775: 匿名さん]

週末毎度のMRが予約でいっぱいという情報はそろそろですかな？

[776: 匿名さん]

>751
このスレでも何度も出て来ていますが、駐車場使用率が5割を下回ってるというのは、明らかに事実と異なる内容ですね・・。
検討者の役に立ちたいというご意向があるなら、事実で無いコトを書くのはいかがかなと思います。

[777: 匿名さん]

それは申し訳ありません。50％を下回っているような話でしたので…

それでは、＞776さん、正確には現在何％の駐車場使用率状況なのでしょうか？

[778: 匿名さん]

のらえもんblogによるとキャピタルゲートプレイス月島とSKYZの専有部は同程度のグレード、SKYZとPT東雲は同グレードかもしくは若干SKYZが上とのことなので、PT東雲の専有部のグレードの高さはやはりすごいですね。

[779: 匿名さん]

階高3.4mってスペックはほとんど無いぐらい高スペックだけどなんでこんなに高くしたんだろうね？
その分天井が高くフラットなのは良いと思うが。
標準階の全住戸キッチン天井高2.5mというのはまず見ないな。

[780: 匿名さん]

キャピタルゲートの価格ってすごいね。湾岸もピンキリだ。

[781: 匿名さん]

東雲はＷコン分譲以来、マンション価格の安い街ですから。

[782: 匿名さん]

安くないと売れないので。

[783: 匿名さん]

>777さん
以前聞いたところ、契約者のうち約6割が駐車場を使用予定とのことでした。あくまでアンケートベースですので、実際の割合は、ここから若干下ぶれする可能性が高いとは思いますが。

ただ、全戸数の5割しか駐車場を使用しないからといって、駐車場ガラガラでヤバイ！とはなりません。
ここは元々全戸数に対する駐車場(平置き5台含む)の設置率が55%程度(325/585)であり、「駐車場を使用する世帯数/全世帯数＝駐車場使用率」とはならないからです。
(すみません・・至極当然のことなのですが、過去にも色々と混在した書込みが目立ちますので、念のため・・)

①全戸数のうち5割強が駐車場を使用すれば、駐車場は満車(「駐車場使用率」は100％)
②全戸数のうち4割弱が駐車場を使用すれば、利益は修繕積み立て費の余剰に回る(「駐車場使用率」は70％)

余剰は多いに越したことはないですし、デベが出している中長期の修繕積み立て費表はあくまで「計画」の範囲内ですが、全戸数のうち4割弱(230戸)以上が駐車場を使用すれば、利益分が修繕積み立て費に回ることになります。

[784: 匿名さん]

2013年下半期は埋立地のマンションの価値が上がるよ

[785: 匿名さん]

つまり、平置き駐車場では、その収入の
ほとんどが修繕積み立てに回るけど、
ここは、230台レベルの稼働だと、一円も
修繕積み立てに回らないという事ですね。
かなり厳しい台数のように思うのですが。

[786: 匿名さん]

>785
要はネガりたい、ということですね。わかります。

[787: 匿名さん]

>785
>かなり厳しい台数のように思うのですが。

どこが？

それ嫉妬だろ？住みたいんだろ？どうだい、図星だな。


はい、論破。

[788: 匿名さん]

東雲に住みたい人もいれば、住みたくない人もいると思うよ。

私は貴マンションのすぐそばにトランクルームを借りているので、しばしば東雲使わせてもらってます。
このマンションに住めば荷物が多くなっても、トランクルームが隣で便利ですな。

[789: 匿名さん]

やっぱり、ここが
最大の弱点のようですね。
230台数の稼働率で管理費とんとん。
さて、将来のタワーパーキングの更新
費用は、783さんの言う利益から
まかなえるのかな？

[790: 匿名さん]

>785さん
まぁ極端に煽おる方は置いておいて・・
平置き駐車場の方が良いというのは、間違いないでしょうね。(平置きでも、デベが分譲時のコトだけを考えて、極端に安価な駐車場代を設定している場合を除いて)

ただ、ここの中長期修繕計画は、駐車場の利益がゼロの場合でも、タワーパーキング・エレベーター・太陽光パネルの全基取り替え分などを賄う前提になってますし、修繕費がやや高いなりに、それなりに将来的なコストも考えられているなとは思います。(物件によってはエレベーターの取り替えすら考慮されていないところもありますし)

全世帯の4割弱が駐車場を使用する、というのが厳しいかどうかは分かりませんが、6割が利用を希望している点踏まえると、悪く無いのかなとは思います。

[791: 匿名さん]

第1期申し込みの契約者さんが6割駐車場を使用予定という事は2期以降の使用率は下がりますから、最終的には厳しいのでしょうね。

何故2期以降の使用率が下がるかという理由は皆さまの想像にお任せしましょう。

下がらないと思われるのであればそれはそれでという事で。

[792: 匿名さん]

想像に任せるのではなくあなたの想像しか書けないから逃げたのね。

[793: 匿名さん]

まさにその通り。なぜなら次に何を書こうと実数値に基づくデータでないかぎりそれは理論的予測ではなく単なる想像的言明に過ぎないから。

相変わらずここのネガさんは頭がよろしくないね。

[794: 匿名さん]

現在の駐車場使用率は何％でしょうかとお伺いしたのですが、どなたも答えられないのは何故何でしょうね？

[795: 匿名さん]

高い維持費を払う事を
あらかじめデヘから伝えられてる
から問題無いという事でしょうか。
つまるところデベの計画を信頼するか
しないかになるけど、
負荷の高い設備を受けとる組合員
は、それ相応のリスクを負う事だけは
確かです。

[796: 匿名さん]

>794
ご自分でMRで聞かれてはどうでしょうか？

[797: 匿名さん]

794は検討してないから行きませんよ。

[798: 匿名さん]

ネガティブ材料を提供することで検討者さんの役に立ちたいと思ってますので、正確な予定駐車場使用率を検討者さんが把握できればいいかなと思っております。

[799: 匿名さん]

MRにいってる人が説明できないのに
なせ、MRに行けば解決できるのでしょうか？

[800: 匿名さん]

なんかやばくね？
やっぱり駐車場使う人少ないんじゃね？

[801: 匿名さん]

>795
う"ーん・・つまるところ・・という部分がちょっと飛躍している気がしますが・・

もちろん、デベの話を鵜呑みにしないというのは基本です。
ただ、問題有る無し・信じる信じないとは別に、提示されている計画にどこまで含まれているかを知る必要がありますし、そこが物件の評価の一つにもなると思います。

負荷の高い設備を受け取るという点では、いずれのタワーパーキングも共通ですし。

[803: 匿名さん]

契約者だし駐車場契約する予定だけど、その時点で何パーセントかなんてくだらないこと聞かなかったよ。説明できないって言いがかりは何なのかな。

本当に検討者のためになりたいならMR行って聞いてきてここで報告してあげればいいのに。

[804: 匿名さん]

>791
>2期以降の使用率は下がりますから

またつい想像で書いちゃったけど、つっこまれたから話をそらして逃げたね。確実な情報ではないのであればそう書かくのが最低限のマナーです。

[805: 匿名さん]

230台(全世帯のうちの4割弱？)という基準は、周辺物件の駐車場利用状況など踏まえても、決して高くないと思うけどどうなんでしょう？

[806: 匿名さん]

1基/月のメンテナンスコスト、電気代で200〜250万円はかかると思いますよ。こちらの計算では165万円程度なので、ちょっと安く見積もり過ぎている気がするんですけどね。

[807: 匿名さん]

思いますよ、って結局根拠のない推測でしかなく…
いつもそう。

[808: 匿名さん]

ネガりたい故に全て想像。検討者のためなら正確な情報書かないいけませんね。

[809: 匿名さん]

ここは東雲なんだから、贅沢言わない。

[810: 匿名さん]

とあるマンションに自走式と機械式のメンテ、電気使用料を金額で比較されているのがありましたから、当時検討の一つとして自分なりに計算して見たんですよ。その時のノートをあらためて見直して再度計算してみたんです。今となってはどうでもよい資料なんですが、参考になれば幸いです。

[811: 匿名さん]

ちなみに、ここで話題にあがっている近所のマンションの駐車場は稼働率が低いです。
特にここ２年くらいで台数が減りました。

[812: 匿名さん]

＞767の指摘通りになりそうですね。

そのうちこちらも同様になるリスクはありますね。

[813: 匿名さん]

当たり前のことですが、リスクはあるかないか、じゃなくてどの程度のリスクかということが大事。
ここではずっと、リスクの程度も計らずにちょっとしたこともまるで大きなネガティブ要因のように書かれていていますね。

総務省の2009年の調査によると、東京都の世帯あたりのマイカー保有率は60.7％（全国最下位）とのこと。
それに対してこのマンションは、駐車場設置率が約55％で約39％でイーブンという計画。

カーシェアリングや宅配レンタカーのことを考えたら、デベのシミュレーションは特に無謀だとは思わなし、むしろ結構妥当なのではないでしょうか。

[814: 匿名さん]

販売前のシミュレーションなんてどうでもよくて、今何％ってわかっているんじゃない？デベは知っているよ、契約時に聞いているんだから。

[815: 匿名さん]

気になるならデベに聞けば？
＞814にとってどうでもよくても、販売前のシミュレーションが妥当かどうかは検討者にとって参考になるでしょ。

[816: 匿名]

ここのマンション世帯数に対する駐車場が４０パーセント。むしろ足りないくらい。

[818: 匿名さん]

＞816
いや、それも違っていますね。
世帯数：585
駐車場：325（うち、5が敷地内自走式）
325÷585＊100≒55.5（％）です。

[819: 匿名さん]

＞817さん

それは言い過ぎでしょ。
そういう言い方はやめましょうね。

建物全体のデザインはよく、見た目タワーパーキングだとは気付かないくらい立派な出来映えですよ。

[820: 契約済みさん]

>>818
分子は325じゃなくて230。
修繕計画は230台の利用を損益分岐点で算定しているから。
だから世帯数に対しては40％弱の利用で想定どおりってこと。
MR行って聞けばそう説明受けられるよ。

[821: 匿名さん]

＞820
つまり＞813ってことですよね？
足りる、足りないでいうと55％ということでいいのでは。

駐車場料金を設定する際のデベの想定利用台数は230で、かなり少なめ目に見積もっているなとは思います。
若い世帯が多い印象ですが（内訳は知りませんが）、立地的には車があると便利ですし実際車を持つご家庭はどの程度いるんでしょうね。

ちなみに私はカーシェアリングと宅配レンタカーを使いたいと思っています。

[822: 匿名さん]

>811
ちなみに、具体的にどちらの物がどの程度など、お分かりになるところありますでしょうか？？
私が2ヶ月前中古を内覧したとき、アップルなどは空車無しで待ちがある状態と聞きましたが、他も気になります。

[823: 匿名さん]

アップルは駐車場も分譲じゃない？

[824: 匿名さん]

このネガが書く嘘情報なんて誰も耳を傾けてないのに、気づいてないのか認めたくないのか、かわいそうに。

[825: 匿名さん]

タワーパーキングなので維持費かかるのに、東雲なので駐車場代を高く設定できないのも心配ですね。

[826: 匿名さん]

東雲の他のタワマンやUR見ても特に困ってないから大丈夫だよ。ご心配なく。

[827: 匿名さん]

うちは車無しだけど、UR含めて東雲の駐車場見ると車無いのが少数派か？ってくらいの台数ですよ。
みんなお金持ちでうらやましい。
よく足立ナンバー以外の車もとまってるけど、あれは会社名義の車なのかな？

[828: 匿名さん]

分譲の駐車場は面積に応じて、部屋と同じ単価の修繕積立金等が発生するでしょ。

すっからかんの駐車場にアップルの住民はいくら払うんだ？

[829: 匿名さん]

URの駐車場もほんと埋まってるよね。

[830: 匿名さん]

>>828 管理費500修繕2000

[831: 匿名さん]

タワーパーキングは埋まっているかどうかわかんないからね。

入居したら埋まっている事にしちゃえばいいのよ。

[832: 匿名さん]

先月契約時に聞いたところ
その時点で、6割の方が希望しているとのことでした。
余ったら、私は2台分使いたい。

[833: 匿名さん]

もう残り90戸ほどだから優秀ですよ。
デベも利益は十分出ただろうから、
もう安心してスカイズに集中できる。
専有部分のレベルは、ほぼ同様だから
低層さえ納得できれば、こちらでしょうか。
普通、安い低層が先に売れるのに
皆さん、お金持ちですねー。

[834: 匿名さん]

湾岸タワマン人気、完全復活って感じがします。

[835: 匿名さん]

湾岸の魅力は、地面じゃなく
開けた空でしょ!!

[836: 匿名さん]

そうかなぁ。

広い道路や歩道、綺麗な街並みってのも魅力だと思うけどな。

[837: 匿名さん]

同感！

[838: 匿名さん]

いいと思う！

湾岸は開放感があっていいね。

今日も風が爽やかです。

[839: 匿名さん]

昨日は凄い風でしたが、辰巳駅からの橋は渡れたのでしょうか？

[840: 匿名さん]

心地好い風が吹いていましたよ。