パークタワー東雲ってどうですか？ Part17

[匿名さん]

第1期1次締め切りから約半年、2013/6/20現在残り数もおそらく約80-90戸となりました。設備仕様の詳細が公式ホームページでは十分に分からないという検討者の方々の意見があり、これまでのスレでは調べてくださった方々がいらっしゃいました。今後の検討者の方にとって見やすいように以下ここにまとめて転載してみます。もちろんひょっとしたら正確ではない情報もあるかもしれませんので、最終的には自己確認でMRにてご確認くださいね（情報の訂正等もあれば共有していければと思います）。検討者の方の為の事実に基づく有意義な情報共有をしていきたいと思います。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/338669/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


基本仕様
階高3400mm
天井高最大2650mm
サッシュ高2200mm
フラット天井
スケルトンインフィル
フルフラット掃き出し窓
スラブ厚300mm
二重床　二重天井
バルコニー幅最大1700mm
オール電化
MEMS/HEMS
LEDダウンライト
外廊下
タワーパーキング
長期優良住宅
免震＋オイルダンパー（清水建設）
三井不意不動産レジデンシャルマンション防災基準強化モデルプロジェクト
マイクログリッドシステム
太陽光発電＋大容量蓄電池


仕様設備詳細
エコキュート：コロナ製 460リットル 温水床暖房機能付き (たぶんCHP-46ATW1) (タンク設置場所は共用部)
ユニットバス：INAX(LIXIL) ソレオ　サーモバス、サーモフロアタイプ
トイレ：TOTOネオレスト、カウンター付き
エアコン：ダイキンAXシリーズ(20畳以上対応タイプ)　(リビングのみ標準装備)
食洗機：Panasonic NP-45RS5WHD　(標準装備)

キッチン：天板 天然御影石、ソフトクローザ(すべて)、ディスポーザ
IHコンロ：日立 HT-F20TS　(3口高出力IHタイプ)
食器棚：標準装備 上部は天井高2500mmまで収納あり、ソフトクローザ(すべて)
吊り戸棚：標準装備（シンク上）
洗面台：天板 天然御影石、三面鏡下部フロストミラー、ソフトクローザ(すべて)
洗濯機置き場上部収納：標準装備

サッシュ：LIXIL PRO-SEシリーズ　防音性能T-2(一部住戸はT-3)
エコガラス：バルコニー側はすべてLow-E複層ガラス 日本板硝子 ペアマルチLow-E(遮熱高断熱タイプ)(クリアブルー75)
フローリング：朝日ウッドテック 300mm巾タイプ (カラーによって異なるかも)

カーシェアリング2台
自転車シェアリング32台
インターホン：アイホンVIXUSシリーズ
全住戸および共用部無線LAN標準装備
エレベータ：日立社製 7機 (分速210/150/180m)


【物件情報を一部追加しました　2013.6.20　管理担当】



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[51: 匿名さん]

晴海もSKYZも天井までのドアはないですね。超高級物件だとあるのかもしれませんが。

[52: 匿名さん]

ドアの高さなんて最近はどこもそれなりだろ。そんな事より部屋の広さのほうが大事だと思う。
縦に長い１０畳程度のリビングなんか狭いよ。リビングインの極細５畳の洋室なんて使い勝手悪すぎ。

[53: 匿名さん]

>50さん
もちろそれは当然理解してますよ(笑)
低い方に合わせる前提です。ただ洗面所と廊下は同じですが。
今は最も低い天井よりドアの方が低いですからせめて2300mmあると雰囲気は違うんですがね。って変更できない部分をいくら言ってもしかたないですからこれで終わりにしますね。

[54: 匿名さん]

あなたの価値観で「〜なんか」呼ばわりするのはどうかと思いますよ。この物件も他の物件も契約者、購入者がいる訳ですので、もう少し礼儀をわきまえたいものです。

[55: 匿名さん]

1点だけ指摘させて下さい。
構造が理由でリビング以外の天井が低くなっているわけではありません。主な理由はリビング以外の天井を低くすることでリビングの開放感を演出するためです。
リフォームすれば他の部屋の天井高も変更できます。
(もちろん梁が通ってるところは除いて。)
ここはスケルトンインフィル物件ですから。

[56: 匿名さん]

給気、排気ダクトが通ってるとこも天井は上げられんよ

[57: 匿名さん]

横が狭いので縦を売りにするしかない。

[58: 匿名さん]

高いといっても、ちょっと?

[60: 匿名さん]

敷地面積狭いのに何でこんな大きな建物、建てちゃったの？

[61: 匿名]

立地が良いとは思わないが（売り易いのは直結～徒歩5分以内）…

仕様は殆ど年度またいだ型落ち、旧品ばかりだからでは？

ま、ちまちま買い替えるつもりだけど…

[62: 匿名さん]

そういえばそもそも階高を3.4mと高くした経緯とか理由を知ってる方いますか？
単に縦方向のゆとりのため？
当初予定はもっと階高あったようですが。
階高有る割にはメリットをあまり享受できてない気がするんですよね。

[63: 匿名さん]

SKYZも3.4mで、内部の作りもほぼ同じですのでここに限った理由ではなさそう。まあ、晴海物件のようにデコボコで圧迫感のある作りじゃない時点で十分にメリットを享受できてると言えると思いますが。

[64: 匿名さん]

晴海のほうが高級感ある。実際、値段も高い。

[65: 匿名さん]

>64
それは思うがまぁ晴海はそうゆうコンセプトだし。内廊下とか共用部とか。
とはいえDWしかLow-E使ってなかったり電気式床暖房とかデコボコ天井とかナロースパンとかそれなりの部分もあるけどね。

[66: 匿名さん]

晴海は、価格帯が違うので、比較しても意味がない。

[67: 匿名さん]

価格帯が違うのに仕様に関してはここより劣るところも（もちろん勝るところも）ある訳で、比較して意味がないとは思わないけどね。

[68: 匿名さん]

>ビックリするよな、嘘のような話ですが
>その「ちょっとの差」で訴えられた（笑）

嘘のようなって、嘘じゃん（笑）

訴えられたのは、あのタワーパーキングと巨大な台形平面の
建築基準法違反の疑いと聞いてるけどな。

[69: 匿名さん]

>60
敷地面積にたいする建ぺい率でいうと、過去スレにもあるので参考になりますよ！

都内にはここより建ぺい率が高いタワマンは山ほどありますし、実際キャナルの既存タワマンでもここより建ぺい率が高いものも複数ありますし。

[70: 匿名さん]

>61
駅から徒歩3分まではリセールバリューも高いですが、そこから徒歩10分まではあまり変わらないみたいですね！10分を超える物件からまた落ちるようですが。
http://suumo.jp/premium/knowledge/10nengoe/

個人的には、駅から極端に遠いのは嫌ですが、近すぎるのも嫌です・・

[71: 匿名さん]

>69
敷地に対する大きな建物という60さんの感想に対して
建蔽率だけでは説明不足じゃないかな。
なぜなら、建蔽率の計算では台形の大きな吹き抜け部は含まないからね。
建物の外周の長さはキャナルでダントツだし、60さんの感覚は当然と思う。

[72: 匿名さん]

＞69
でも、他のキャナルのタワマンは自走式駐車場でしょ？

[73: 匿名]

＞62
最初は48階建だったらしいよ。

[74: 匿名さん]

一般に訴訟はどんな思い込みでも起こせる。裁判所に棄却されたり敗訴したらそれでおしまい。訴えは不当だったということ。

[75: 匿名さん]

>71
建ぺい率を理解してない？？

[76: 匿名さん]

>>75

こちらも素人なんで、どう理解してないのか説明してほしいな。
ちゃんと説明してもらえれば私もうれしい。
言いっぱなしは卑怯じゃないかな。

[77: 匿名さん]

>76
吹き抜けには地面まで何もないと思ってるのでしょうか？
ここの吹き抜けが建ぺい率に含まないという根拠を示してください。

[78: 匿名さん]

根拠示せって、私はそう思っていました。
そちらが根拠示してもらえれば自説は間違いだったと認めます。
別に口喧嘩している訳でもないし。

[79: 匿名さん]

周りのタワマンの敷地面積と世帯数調べて見た。敷地面積／世帯数も出してみました。
ネットから取った情報なので、間違ってたらすみません。

Wコン 　　　　　20710(m2) 1149(世帯数）18.0（m2/世帯数）
アップル 　　　　　6506 440 14.8
キャナルファースト 6448 415 15.5
ビーコン 　　　　　6800 440 15.5
プラウド 　　　　　9615 600 16.0
東雲三井 　　　　　7541 585 12.9

同じ価格の物件を比べた場合、ここは、
土地代を抑えて、そのぶん仕様を良くしたって感じでしょうか。

[80: 匿名さん]

>78
ホントくだらなすぎる会話ですが…
吹き抜け部分も1F～3Fには建物があります。
こんな基本的なことも知らないなら>71のような知ったかを書かないことですね。
しかもキャナルのどの吹き抜け外廊下マンションも同じですよ。
まぁただのネガですよね。ここのネガは事実や正しい知識に基づいてないから悪質と思われるんですよね。

[81: 匿名さん]

建蔽率抑えるために不便なタワーパーキングにした？

[82: 匿名さん]

そうですか、吹き抜け部分でも
建物があれば建ぺい率の建物部分
に含まれるという事ですか。
どうもすみませんでした。
でも敷地いっぱいに建ってると
いう感じはします。
何故でしょう。
他のキャナルは低層の駐車場棟があるので
それも建ぺい率に含まれるから計算上
は同じくらいという事なんでしょうか。
それとも
道路に肉薄して建てられているから、そう思うのでしょうか。

[83: 匿名さん]

要は、駐車場棟も作れないような狭い敷地に容積率600％をフル活用して、どでかく建築しているという事じゃない？
いい悪いは別にして。

建ぺい率の使用目的を考えると、議論が筋違いになってきますよ。

[84: 契約済みさん]

各階床面積の合計（延べ床面積）を敷地面積で割ったものが　容積率
建物の水平投影面積を敷地面積で割ったものが　建ぺい率

建物の中央部分は４階より上の階が吹き抜けになっていますので
床面積が発生しませんが、1~3階は床がある、
つまり、床面積が発生する＝建物の水平投影面積に影響があります。

容積率や建物の高さ制限については敷地内に　公開空地　を設ける事で
緩和規定を受けられます。より多くの床面積を設ける事ができるという事ですね。
キャナル内の、例えば東雲野村の敷地の入り口にはその旨を記載したプレートが設置されています。

東雲三井は公開空地はあったかな。
外部から保育園に通園する方用の通路はあるが公開空地ではないような。

公開空地を設けないのであれば、敷地内住人に対して敷地を有効活用することを
優先させる為に幹線道路に近い位置に建物を建てて、敷地の奥側に緑地等を
設けるコンセプトかもしれませんね。

建物をもっと高く立てて容積率を上げる事ができれば（公開空地を設けて緩和規定を受けられれば）
建ぺい率を下げて公開空地を設ける事も出来たのかもしれません。

[85: 匿名さん]

北と西面に歩道状公開空地はありますね。
他のマンションの公開空地に比べて面積的に広くはありませんが。

[86: 匿名さん]

建ぺい率の問題というより
建ぺいの部分の外周が全て
高層までの垂直立ち上がりだから
圧迫感があると思う。
もちろんそう感じない人もいる
だろうけど。

[88: 匿名さん]

>８６
同感。有効活用してるとも言えるけどね。
でも、もうちょっと、ゆとりがあっても良いとは思う。

[89: 匿名さん]

まぁいずれにしろ、Googleマップの航空写真見る限り、アップルやキャナルファーストなどと大差ないような気がしますが・・

[90: 匿名さん]

すごい基本的なことを聞きすみませんが、階高3400mmという場合、自分のフロア（N階）の床の高さは
3.4m x (N-1)という理解でいいのでしょうか？

周辺の建物の高さと比較しているので、合っているか教えていただければありがたいです。

[91: 匿名さん]

3階くらいまで天井高いので、その計算式に3mほど足したらいいんじゃないかな。

[93: 匿名さん]

>>91, 92
教えていただきありがとうございます。助かります。

[94: 匿名さん]

六月いっぱいで3期は終了ということもあるのでしょうかね。

[110: 匿名さん]

素朴な疑問として世帯当たりの敷地面積ってそれほど重要なもん？
何平米が基準なのかがよく分からない。

しかも他のマンションの計算って駐車場面積も含めてだろうし緑地面積(緑化率)等で考えたらそれほどでも？

[112: 匿名さん]

古いスレにも貼ってますが、今の検討者のためになればと思い貼っておきますね。
各タイプ間取りを実際の配置に並べたものです。(すでに一部タイプは完売のようです)

同じ向きでの間取り比較や、住戸間の玄関位置関係、隣接住戸の部屋(リビングか水回りか等)など
見るポイントはいくつかあるかと思います。

こちらは4F～32Fです。

[113: 匿名さん]

こちらは33F-42Fです。
違いは北東部分の70B/70J(90C/60A)だけです。

[114: 匿名さん]

ワンフロア18戸ですか。
凄いですね。

[115: 匿名さん]

今更何を(笑)

[116: 匿名さん]

金太郎飴みたいだな。
どこを切っても同じ間取り。

[117: 匿名さん]

狭い部屋もん同士仲良くできそうですね。

[118: 匿名さん]

まん中あまり過ぎ。もっとあんこを詰めればいいのに。

[119: 匿名さん]

＞110さん
・緑が少なくなりがち。
・（ここの場合）不便なタワーパーキング
・建物の額がマンション価格の大半を占めるので
　固定資産税が、同じ価格のマンションに比べて高い？
くらいかな。
その代り、1世帯当たりの土地代が安いので、
マンションの価格を安くできる。
良くも悪くもタワマンの特徴が出てる物件だと思います。
近くの物件だと、豊洲3丁目の豊洲タワーやシンボル辺りは、
世帯当たりの敷地面積大きいので、緑も多く、ゆとりを感じます。
でも、価格は高いです。

[120: 匿名さん]

もうここはネガしかいないね。
有益な情報も不要かもね。

[121: 匿名さん]

もうすぐ完売でしょ。
ここのスレ、検討者、もう見てないんじゃないかなあ。

[122: 匿名さん]

東雲橋の架替えについて投稿頂いてた方いらっしゃいましたが
東雲１丁目交差点まで工事があるんですかね。

直接どのような影響があるのかわかりませんが。

あと、電柱地中化は既に工事済みなのでしょうか？

[123: 匿名さん]

電柱地中化はまだですね。ほぼ完成している合同庁舎前ですらまだ地中化は完了していません。
そのためか合同庁舎の歩道状公開空地はきれいですが歩道側は汚いままになっています。
一応9月末までということになっているので、もう少しなのではないでしょうか。。。

[124: 匿名さん]

東雲橋の歩道部分補強強化工事でさえ2年くらいの期間、車線制限
とか不便をしいられたから、正直、一緒にやってほしかったなぁ。
地中化は豊洲の方が先に工事がはじまるみたいですね。
工事の看板でてました。

[125: 匿名さん]

検討する側としてもゆっくり過去スレを17個読めほとんどの疑問は解決するし、ここに仕様も詳しく書いてありますからね。ここでネガなんかに絡まれるよりあとはMR行って契約するかしないか決めればいいだけですね。

[126: 匿名さん]

利点
１．価格
２．価格の割に専用部の仕様が良いところ
３．免震

欠点
１．立地
２．価格の割に管理費が高いところ
３．タワーパーキング

[127: 匿名さん]

タワーパーキングのデメリットは、時間待ち。メリットは、大衆車でも格納してしまえば気にならない事。

[128: 匿名さん]

駐車スペースが2台分欲しいのですが、
2代目が棟内が難しいとしたら、近隣にあるのでしょうか？
イオンとかは空きが無いようですし、
近隣にお住まいの方でご存じの方がありましたら
アドバイスをお願いします。

[129: 匿名さん]

タワーパーキングが免震構造に組み込まれているのはある意味メリットですね。独立したタワーパーキングでは車両の落下や設備損傷による出庫不可などありましたから。
絶対安全ではないですがリスクは減りますね。

[130: 匿名さん]

半分程度しか利用者いないみたいだから、2台利用してもらいと助かりますね。

[131: 匿名さん]

駐車場の自走式は、屋根があったとしても風や横殴りの雨とかで汚れますし、すぐにホコリをかぶります。
タワーパーキングは、その点、きれいですよ。
車上荒らしや子供のイタズラとかもないし、安心です。

[132: 匿名さん]

立体駐車場は事故が多いから注意が必要だ。

[133: 匿名さん]

立地が欠点と言い切る時点で単なる主観ですね。生活環境としてはとてもいいと思います。この立地が欠点なら新豊洲も有明も比較にならないほど立地が悪いことになります。立地ではなくて一般的なアドレスのことを言ってるのかもしれないでせうが、あまりに意味があることだとは個人的には思いません。

[134: 匿名さん]

駐車場のメリット、デメリットはいろいろですね。
女性だとタワーパーキングが苦手な方もありますし、
自走式だと、入庫の際に両隣の車に接触してしまうリスクもあります。
ドアを開ける時に隣の車に傷が付くことも。
どんな仕組みのタワーパーキングか見てみたいものです。

[135: 匿名さん]

立地上のメリットは東雲キャナルコートに近い事。デメリットは晴海通り沿いであり、騒音が気になる事、事故多発交差点角であること。

[136: 匿名さん]

嫌がらせの書き込みに対する対応を見ていると、ここは住民の方同士がいい関係を築くことができるマンションだなと感じました。

[137: 匿名さん]

毎日、使う人は、タワーパーキング駄目でしょうね。
待ち時間が長すぎる。
土、日使うくらいの方なら問題なし。

[138: 匿名さん]

ここのタワーパーキングは入庫はABCDどこでもいいとのことでしたが、出す時は流石に入れたとこからだけですよね？中でABCDは繋がってないですよね？？

[139: 匿名さん]

大型車入りますか？具体的にいうとカイエン。

[140: 匿名さん]

ポルシェのカイエン！
いいですねぇ！
車好きな方がいると嬉しい。
ワンボックスにも対応してるでしょうから大丈夫では？
最近多いですしね。
高級車をズラーっと眺められないのが残念。
タワーパーキングのある意味欠点か。

[141: 匿名さん]

高級車がズラーっと並ぶような高級物件じゃないから勘違いしないでね。

逆に大衆車でも気にならないのが大きなメリットですね。

[142: 匿名さん]

タワーパーキングは入庫の際には、車幅とかを自動認識して
一番適して早い所を自動案内すると聞いています。
残念ながら、詳しい情報は知りません。

[143: 匿名さん]

年収900万以上が多いらしいので
高級車も多いでしょう。

[144: 匿名さん]

年収900万程度で住宅ローン抱えて高級車に乗る余裕がありますかね？

[145: 匿名さん]

そんなに悲観的にならなくても
900万以上ですよ、以上。
住まいは現金で買えば余裕でしょ。

[146: 匿名さん]

車が好きなで無理して高級車に乗る人もいるよ。

[147: 匿名さん]

1200万くらいあれば、BMくらいなら乗れるよ。

[148: 匿名さん]

ここはマンションが安いから車にお金を掛けられる。

[149: 匿名さん]

千葉・習志野ナンバーあたりが多そうですね

[150: 匿名さん]

駐車場に入れてしまえば気になりませんよ。