パークタワー東雲ってどうですか？ Part17

[匿名さん]

第1期1次締め切りから約半年、2013/6/20現在残り数もおそらく約80-90戸となりました。設備仕様の詳細が公式ホームページでは十分に分からないという検討者の方々の意見があり、これまでのスレでは調べてくださった方々がいらっしゃいました。今後の検討者の方にとって見やすいように以下ここにまとめて転載してみます。もちろんひょっとしたら正確ではない情報もあるかもしれませんので、最終的には自己確認でMRにてご確認くださいね（情報の訂正等もあれば共有していければと思います）。検討者の方の為の事実に基づく有意義な情報共有をしていきたいと思います。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/338669/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


基本仕様
階高3400mm
天井高最大2650mm
サッシュ高2200mm
フラット天井
スケルトンインフィル
フルフラット掃き出し窓
スラブ厚300mm
二重床　二重天井
バルコニー幅最大1700mm
オール電化
MEMS/HEMS
LEDダウンライト
外廊下
タワーパーキング
長期優良住宅
免震＋オイルダンパー（清水建設）
三井不意不動産レジデンシャルマンション防災基準強化モデルプロジェクト
マイクログリッドシステム
太陽光発電＋大容量蓄電池


仕様設備詳細
エコキュート：コロナ製 460リットル 温水床暖房機能付き (たぶんCHP-46ATW1) (タンク設置場所は共用部)
ユニットバス：INAX(LIXIL) ソレオ　サーモバス、サーモフロアタイプ
トイレ：TOTOネオレスト、カウンター付き
エアコン：ダイキンAXシリーズ(20畳以上対応タイプ)　(リビングのみ標準装備)
食洗機：Panasonic NP-45RS5WHD　(標準装備)

キッチン：天板 天然御影石、ソフトクローザ(すべて)、ディスポーザ
IHコンロ：日立 HT-F20TS　(3口高出力IHタイプ)
食器棚：標準装備 上部は天井高2500mmまで収納あり、ソフトクローザ(すべて)
吊り戸棚：標準装備（シンク上）
洗面台：天板 天然御影石、三面鏡下部フロストミラー、ソフトクローザ(すべて)
洗濯機置き場上部収納：標準装備

サッシュ：LIXIL PRO-SEシリーズ　防音性能T-2(一部住戸はT-3)
エコガラス：バルコニー側はすべてLow-E複層ガラス 日本板硝子 ペアマルチLow-E(遮熱高断熱タイプ)(クリアブルー75)
フローリング：朝日ウッドテック 300mm巾タイプ (カラーによって異なるかも)

カーシェアリング2台
自転車シェアリング32台
インターホン：アイホンVIXUSシリーズ
全住戸および共用部無線LAN標準装備
エレベータ：日立社製 7機 (分速210/150/180m)


【物件情報を一部追加しました　2013.6.20　管理担当】



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[43: 匿名さん]

室内ドアって、高さが高いほどスタイリッシュにみえそうだけど、把手の部分の高さは標準的なドアと変わらないから、見た目はバランスが悪いんですよ。

[44: 匿名さん]

36はポジでもネガでも書けるからどっちが書いたかは分からない。ご立腹もっともだけど無視しましょ。

[45: 匿名さん]

ここ買う人って辰巳や塩浜や枝川なんかの物件と悩んで、なんとか背伸びしてここ買う感じなのかな？

[46: 匿名さん]

うちは余裕を持ちたかったのでここにしたよ。
豊洲でも良かったけど、震災前のタワーという所が引っかかった。

[47: 匿名さん]

42さんに同意です。
どれもコストの問題で導入され難いのでしょう。
実現するにはリフォームですね。

個人的には天井まであるドアの把手のバランスが悪いとは思いませんし、そもそも把手のバランスを意識した=通常より把手が高い位置？ のドアは見たことありませんが…

[48: 匿名さん]

背伸びはしない方が良い。

[49: 匿名さん]

>43
うーんそうなんですかねぇ？
知人の戸建てではドア、引き戸が天井まであって開放感は良かったです。バランスの悪さというのは感じなかったですね。
まぁ普通の高さだからといって悪いわけではないですが、階高、天井高をもっと生かして欲しかった次第です。
逆に吊り戸棚や収納は天井まであってスペース的にも良いと思いますし洗面台の鏡も2.3mの天井まであって開放的だと感じます。

[50: 匿名さん]

>49
みなさん建築上の構造を無視して勝手なイメージだけで語っておられるので、一点だけ。

廊下の天井高は2300mm、リビングは2650mm、キッチン部は2500mm。廊下がリビングにつながるタイプとキッチンにつながるタイプはあると思うけど、どっちの場合も廊下の方が低い訳です。なのにリビング・キッチン側のドアを天井まで続く高さにしたらどうなるか。リビングから隣の洋室 (2500mm) にドアでつながるタイプも然りです。

[51: 匿名さん]

晴海もSKYZも天井までのドアはないですね。超高級物件だとあるのかもしれませんが。

[52: 匿名さん]

ドアの高さなんて最近はどこもそれなりだろ。そんな事より部屋の広さのほうが大事だと思う。
縦に長い１０畳程度のリビングなんか狭いよ。リビングインの極細５畳の洋室なんて使い勝手悪すぎ。

[53: 匿名さん]

>50さん
もちろそれは当然理解してますよ(笑)
低い方に合わせる前提です。ただ洗面所と廊下は同じですが。
今は最も低い天井よりドアの方が低いですからせめて2300mmあると雰囲気は違うんですがね。って変更できない部分をいくら言ってもしかたないですからこれで終わりにしますね。

[54: 匿名さん]

あなたの価値観で「〜なんか」呼ばわりするのはどうかと思いますよ。この物件も他の物件も契約者、購入者がいる訳ですので、もう少し礼儀をわきまえたいものです。

[55: 匿名さん]

1点だけ指摘させて下さい。
構造が理由でリビング以外の天井が低くなっているわけではありません。主な理由はリビング以外の天井を低くすることでリビングの開放感を演出するためです。
リフォームすれば他の部屋の天井高も変更できます。
(もちろん梁が通ってるところは除いて。)
ここはスケルトンインフィル物件ですから。

[56: 匿名さん]

給気、排気ダクトが通ってるとこも天井は上げられんよ

[57: 匿名さん]

横が狭いので縦を売りにするしかない。

[58: 匿名さん]

高いといっても、ちょっと?

[60: 匿名さん]

敷地面積狭いのに何でこんな大きな建物、建てちゃったの？

[61: 匿名]

立地が良いとは思わないが（売り易いのは直結～徒歩5分以内）…

仕様は殆ど年度またいだ型落ち、旧品ばかりだからでは？

ま、ちまちま買い替えるつもりだけど…

[62: 匿名さん]

そういえばそもそも階高を3.4mと高くした経緯とか理由を知ってる方いますか？
単に縦方向のゆとりのため？
当初予定はもっと階高あったようですが。
階高有る割にはメリットをあまり享受できてない気がするんですよね。

[63: 匿名さん]

SKYZも3.4mで、内部の作りもほぼ同じですのでここに限った理由ではなさそう。まあ、晴海物件のようにデコボコで圧迫感のある作りじゃない時点で十分にメリットを享受できてると言えると思いますが。

[64: 匿名さん]

晴海のほうが高級感ある。実際、値段も高い。

[65: 匿名さん]

>64
それは思うがまぁ晴海はそうゆうコンセプトだし。内廊下とか共用部とか。
とはいえDWしかLow-E使ってなかったり電気式床暖房とかデコボコ天井とかナロースパンとかそれなりの部分もあるけどね。

[66: 匿名さん]

晴海は、価格帯が違うので、比較しても意味がない。

[67: 匿名さん]

価格帯が違うのに仕様に関してはここより劣るところも（もちろん勝るところも）ある訳で、比較して意味がないとは思わないけどね。

[68: 匿名さん]

>ビックリするよな、嘘のような話ですが
>その「ちょっとの差」で訴えられた（笑）

嘘のようなって、嘘じゃん（笑）

訴えられたのは、あのタワーパーキングと巨大な台形平面の
建築基準法違反の疑いと聞いてるけどな。

[69: 匿名さん]

>60
敷地面積にたいする建ぺい率でいうと、過去スレにもあるので参考になりますよ！

都内にはここより建ぺい率が高いタワマンは山ほどありますし、実際キャナルの既存タワマンでもここより建ぺい率が高いものも複数ありますし。

[70: 匿名さん]

>61
駅から徒歩3分まではリセールバリューも高いですが、そこから徒歩10分まではあまり変わらないみたいですね！10分を超える物件からまた落ちるようですが。
http://suumo.jp/premium/knowledge/10nengoe/

個人的には、駅から極端に遠いのは嫌ですが、近すぎるのも嫌です・・

[71: 匿名さん]

>69
敷地に対する大きな建物という60さんの感想に対して
建蔽率だけでは説明不足じゃないかな。
なぜなら、建蔽率の計算では台形の大きな吹き抜け部は含まないからね。
建物の外周の長さはキャナルでダントツだし、60さんの感覚は当然と思う。

[72: 匿名さん]

＞69
でも、他のキャナルのタワマンは自走式駐車場でしょ？

[73: 匿名]

＞62
最初は48階建だったらしいよ。

[74: 匿名さん]

一般に訴訟はどんな思い込みでも起こせる。裁判所に棄却されたり敗訴したらそれでおしまい。訴えは不当だったということ。

[75: 匿名さん]

>71
建ぺい率を理解してない？？

[76: 匿名さん]

>>75

こちらも素人なんで、どう理解してないのか説明してほしいな。
ちゃんと説明してもらえれば私もうれしい。
言いっぱなしは卑怯じゃないかな。

[77: 匿名さん]

>76
吹き抜けには地面まで何もないと思ってるのでしょうか？
ここの吹き抜けが建ぺい率に含まないという根拠を示してください。

[78: 匿名さん]

根拠示せって、私はそう思っていました。
そちらが根拠示してもらえれば自説は間違いだったと認めます。
別に口喧嘩している訳でもないし。

[79: 匿名さん]

周りのタワマンの敷地面積と世帯数調べて見た。敷地面積／世帯数も出してみました。
ネットから取った情報なので、間違ってたらすみません。

Wコン 　　　　　20710(m2) 1149(世帯数）18.0（m2/世帯数）
アップル 　　　　　6506 440 14.8
キャナルファースト 6448 415 15.5
ビーコン 　　　　　6800 440 15.5
プラウド 　　　　　9615 600 16.0
東雲三井 　　　　　7541 585 12.9

同じ価格の物件を比べた場合、ここは、
土地代を抑えて、そのぶん仕様を良くしたって感じでしょうか。

[80: 匿名さん]

>78
ホントくだらなすぎる会話ですが…
吹き抜け部分も1F～3Fには建物があります。
こんな基本的なことも知らないなら>71のような知ったかを書かないことですね。
しかもキャナルのどの吹き抜け外廊下マンションも同じですよ。
まぁただのネガですよね。ここのネガは事実や正しい知識に基づいてないから悪質と思われるんですよね。

[81: 匿名さん]

建蔽率抑えるために不便なタワーパーキングにした？

[82: 匿名さん]

そうですか、吹き抜け部分でも
建物があれば建ぺい率の建物部分
に含まれるという事ですか。
どうもすみませんでした。
でも敷地いっぱいに建ってると
いう感じはします。
何故でしょう。
他のキャナルは低層の駐車場棟があるので
それも建ぺい率に含まれるから計算上
は同じくらいという事なんでしょうか。
それとも
道路に肉薄して建てられているから、そう思うのでしょうか。

[83: 匿名さん]

要は、駐車場棟も作れないような狭い敷地に容積率600％をフル活用して、どでかく建築しているという事じゃない？
いい悪いは別にして。

建ぺい率の使用目的を考えると、議論が筋違いになってきますよ。

[84: 契約済みさん]

各階床面積の合計（延べ床面積）を敷地面積で割ったものが　容積率
建物の水平投影面積を敷地面積で割ったものが　建ぺい率

建物の中央部分は４階より上の階が吹き抜けになっていますので
床面積が発生しませんが、1~3階は床がある、
つまり、床面積が発生する＝建物の水平投影面積に影響があります。

容積率や建物の高さ制限については敷地内に　公開空地　を設ける事で
緩和規定を受けられます。より多くの床面積を設ける事ができるという事ですね。
キャナル内の、例えば東雲野村の敷地の入り口にはその旨を記載したプレートが設置されています。

東雲三井は公開空地はあったかな。
外部から保育園に通園する方用の通路はあるが公開空地ではないような。

公開空地を設けないのであれば、敷地内住人に対して敷地を有効活用することを
優先させる為に幹線道路に近い位置に建物を建てて、敷地の奥側に緑地等を
設けるコンセプトかもしれませんね。

建物をもっと高く立てて容積率を上げる事ができれば（公開空地を設けて緩和規定を受けられれば）
建ぺい率を下げて公開空地を設ける事も出来たのかもしれません。

[85: 匿名さん]

北と西面に歩道状公開空地はありますね。
他のマンションの公開空地に比べて面積的に広くはありませんが。

[86: 匿名さん]

建ぺい率の問題というより
建ぺいの部分の外周が全て
高層までの垂直立ち上がりだから
圧迫感があると思う。
もちろんそう感じない人もいる
だろうけど。

[88: 匿名さん]

>８６
同感。有効活用してるとも言えるけどね。
でも、もうちょっと、ゆとりがあっても良いとは思う。

[89: 匿名さん]

まぁいずれにしろ、Googleマップの航空写真見る限り、アップルやキャナルファーストなどと大差ないような気がしますが・・

[90: 匿名さん]

すごい基本的なことを聞きすみませんが、階高3400mmという場合、自分のフロア（N階）の床の高さは
3.4m x (N-1)という理解でいいのでしょうか？

周辺の建物の高さと比較しているので、合っているか教えていただければありがたいです。

[91: 匿名さん]

3階くらいまで天井高いので、その計算式に3mほど足したらいいんじゃないかな。