パークタワー東雲ってどうですか？ Part17

[匿名さん]

第1期1次締め切りから約半年、2013/6/20現在残り数もおそらく約80-90戸となりました。設備仕様の詳細が公式ホームページでは十分に分からないという検討者の方々の意見があり、これまでのスレでは調べてくださった方々がいらっしゃいました。今後の検討者の方にとって見やすいように以下ここにまとめて転載してみます。もちろんひょっとしたら正確ではない情報もあるかもしれませんので、最終的には自己確認でMRにてご確認くださいね（情報の訂正等もあれば共有していければと思います）。検討者の方の為の事実に基づく有意義な情報共有をしていきたいと思います。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/338669/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


基本仕様
階高3400mm
天井高最大2650mm
サッシュ高2200mm
フラット天井
スケルトンインフィル
フルフラット掃き出し窓
スラブ厚300mm
二重床　二重天井
バルコニー幅最大1700mm
オール電化
MEMS/HEMS
LEDダウンライト
外廊下
タワーパーキング
長期優良住宅
免震＋オイルダンパー（清水建設）
三井不意不動産レジデンシャルマンション防災基準強化モデルプロジェクト
マイクログリッドシステム
太陽光発電＋大容量蓄電池


仕様設備詳細
エコキュート：コロナ製 460リットル 温水床暖房機能付き (たぶんCHP-46ATW1) (タンク設置場所は共用部)
ユニットバス：INAX(LIXIL) ソレオ　サーモバス、サーモフロアタイプ
トイレ：TOTOネオレスト、カウンター付き
エアコン：ダイキンAXシリーズ(20畳以上対応タイプ)　(リビングのみ標準装備)
食洗機：Panasonic NP-45RS5WHD　(標準装備)

キッチン：天板 天然御影石、ソフトクローザ(すべて)、ディスポーザ
IHコンロ：日立 HT-F20TS　(3口高出力IHタイプ)
食器棚：標準装備 上部は天井高2500mmまで収納あり、ソフトクローザ(すべて)
吊り戸棚：標準装備（シンク上）
洗面台：天板 天然御影石、三面鏡下部フロストミラー、ソフトクローザ(すべて)
洗濯機置き場上部収納：標準装備

サッシュ：LIXIL PRO-SEシリーズ　防音性能T-2(一部住戸はT-3)
エコガラス：バルコニー側はすべてLow-E複層ガラス 日本板硝子 ペアマルチLow-E(遮熱高断熱タイプ)(クリアブルー75)
フローリング：朝日ウッドテック 300mm巾タイプ (カラーによって異なるかも)

カーシェアリング2台
自転車シェアリング32台
インターホン：アイホンVIXUSシリーズ
全住戸および共用部無線LAN標準装備
エレベータ：日立社製 7機 (分速210/150/180m)


【物件情報を一部追加しました　2013.6.20　管理担当】



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[241: 匿名さん]

都心の定義は曖昧だからね。

[243: 匿名さん]

1500とかの人がこのスレ覗いて書き込みまでしてるのが微笑ましいですね(笑

[244: 匿名さん]

ここを見てるポジな人は購入者のご主人さま。
奥様方は、ちゃんと購入者のスレで書き込みしてる。
女性は現実的に間取りのお話。
ご主人は、ここの評判を気にして、ネガに徹底的に反論。

ネガる余地を与えない。
困ったもんです。

[245: 匿名]

検討者のためになる、もっと有意義なネガはありませんか？

[246: 匿名さん]

ここの最大の欠点は立地でしょうね。
新築プレミアムがなくなり、
中古になると苦しむと思いますよ。
周りのタワマンと、差がなくなる。
もう少し足して、豊洲買ったほうが、
資産価値も下がりにくく、
結局、お得な気がする。

[247: 匿名さん]

有意義なネガとか言う前に。
無意味なポジが多いよ。

[248: 匿名さん]

200円が2倍になったら400円。
400円が2倍になったら800円。

投資額が大きい程、値上がりした時の実利額は大きいよ。

つまり、4000万円の物件を買うより、8000万円の物件を買った方がよいという事。

アベノミクス、あわよくばオリンピックで将来景気が良くなると思う向きは、より高額な物件を実需で買っておくとよいかと。

ただし、無理しちゃいけないよ。

[249: 匿名さん]

ここのマイナス点は、間違いなく立地。
埋め立て地で、杭が約70メートル。

さらに、供給数が多く、将来売ったり貸したりするのに、稀少性がないので、価格を下げざるを得ない。

でも、ここまで安ければアリ？という気もする。

[250: 匿名さん]

屋上テラスなんて夏以外寒いし、風が強いし、雨の日は使えないし、あっても使わなくなるよ。今住んでるとこもみんな最初だけ。

[251: 匿名さん]

結局完売したプラウド東雲の時と同じネガを繰り返しても説得力がない。

[252: 匿名さん]

ネガはちっとも進歩してないね。

[253: 匿名さん]

246
豊洲なら3丁目に住みたいが、残念ながらちょっと足しても、買えません。

[254: 匿名さん]

ネガっても、ネガっても売れてるから虚しくなるんだよ。
500/585て8割だね。まだ10ケ月もあるのにペース落ちない。あと3ケ月ではけるかな。
ネガは
1.近隣マンション
2.他営業
3.単なるひやかし
4.その他、マッチポンプの情報屋
がほとんどだからね。

[255: 匿名さん]

70Cは70平米無いのになんで3LDKを標準にしちゃったんだろうね。
北寄り角はアウトフレームにもなってないから柱と梁がリビングに入って余計狭く感じちゃう。モデルルームの2LDKプランですらリビング広さはギリギリだと思う。それとも角で開口が広いから昼間は広く見えるのかな？
70Cは押入収納も無いし、角眺望の魅力が減る低層はかなり苦戦しそうだね…

[256: 匿名さん]

ポジはネガ批判の無意味な書き込み
を繰り返すだけだな。
営業トークの焼直しだけでなく
有意義な事をたまには検討者に
示したら。

[257: 匿名さん]

敷地が狭いのでタワーパーキング。待ち時間が長い上に、料金も高い。管理費、修繕費、合わせると将来、維持費に月10万くらいかませんか?マンション価格は安くて魅力的なんですけどね。

[258: 匿名さん]

ネガさん、同じことか中身を入れ替えたことしか書けないのね。

[259: 匿名さん]

ポジ必至だなあ。売れてるんだから相手にしなければ良いのに。

[260: 匿名さん]

維持費、10万もかかる?

[261: 匿名さん]

10万円なら安いでしょ。

[262: 匿名さん]

ネガみたいな人間が嫌いなだけ。ここは売れてるのは目に見えてるしね。

[263: 匿名さん]

ネガでも参考になる情報あるよ。営業受け売りのポジよりマシ。

[264: 匿名さん]

ネガは推測、主観、妬み、罵倒、事実と異なるものが多いのも確かだね。MRも見て、きちんとした事実に基づいた上でのネガなら良いと思うよ。

[265: 匿名さん]

そういえばBACの営業はこの掲示板見てるって自分から言ってた。そのうえでしつこく東雲はやめたほうがいいって言ってたからBACの営業もここのネガ書いてるんだろうね。

[266: 匿名さん]

だってネガは検討してないからモデルルームに行ってないもん。

[267: 匿名さん]

安いとは思うが、割安だとは思わない。良いところ悪いところ、
総合して、この価格。

[268: 匿名さん]

安いとは思うが、割安だとは思わない。良いところ悪いところ、
総合して、この価格。

[269: 匿名さん]

BACは要望書集まらなくて必死みたいだしね。でも確かにBACのスレには執拗に東雲を罵倒する書き込みが定期的に入るのでほんとに営業が一生懸命工作してるのかもね。

でもあの低仕様のマンションを言葉巧みに買わせようとするBACの営業はほとんど犯罪じゃないかと思う。

[270: 匿名さん]

日々の生活の利便性の面では、徒歩4分の場所にイオンがあるから、SKYZよりは良いと思うよ。

あちらは豊洲といっても新豊洲。大型スーパーから遠い分だけ不便。
坪200万円切るくらいならこちらと競合できたかもしれないね。
あちらは高すぎでしょう。
クリニックも近くにないからね。こちらが有利なのは間違いない。

東雲キャナルコートの恩恵は大きいね。

[271: 匿名さん]

安物件+高維持費=16万円/月と
高物件+安維持費=16万円/月とでは
どっちがいいの？
ここは前者だろうけど。

[272: 匿名さん]

>269
犯罪は言い過ぎw
BACの営業も、コストダウンで仕様は低いこと、眺望が塞がれる点はきちんと説明してたよ。共用部と地盤改良等にお金かけてる分設備仕様は残念になってると。その分グロスを抑えてるから、安く有明に住むと割り切れる人ならいいのかと。

[273: 匿名さん]

公園が隣接しているという面では
Skyzの方がいいと思うよ。
ここはバスやトラックが頻発に
行き来する交差点に隣接だし。

[274: 匿名さん]

>>271
まず修繕積立金の見積もりが妥当かどうかが問題ですから。
それだけでは一概には言えないかと。

[275: 匿名さん]

>271
合算で考える時点で頭悪そう。
物件価格と立地物件仕様等の内容、維持管理費とその内容は独立して考えないと比較も何もない。

[276: 匿名さん]

三井から提示された見積りが妥当でないと分かるのは、実際には先の話でしょ？買う前に現時点の情報内で検討したいものです。
物件価格に比べて維持費が当初から高い。これからも急角度で増え続ける。4,500万円物件で維持費5～6万円も支払うのって東雲で普通？

[277: 匿名さん]

あのSKYZ横の公園はこれからもずっと公園なのかわからないみたいよ。あっちはあっちで首都高がすぐ横を走ってて閑静とは言いがたい立地だしね。本気ならいろいろ比較検討しないと。

[278: 匿名さん]

276みたいな意見が全然話しにならないのは現時点の類似新築物件の管理費及び修繕積立費と増加曲線と比較してもPTは普通かやや低いからです。そんなことは真剣に現在どこかのマンションを購入検討してる人なら誰でも分かってることだけに、感覚のズレが否めないね。

[279: 匿名さん]

>276
管理費等が安い安いとアピールしていたプラウド東雲でもここの8割程度。
となると一般的に考えればそれほど高くない。
三井物件は管理費高めなのは常識だしタワーマンションの相場としても異常な高さとも思えない。
都内のパークタワーシリーズの管理費を見てみては？
修繕積み立て金の増え方は他の同程度。(スタートが違うだけ)
というか、維持費とまとめてるけど、管理費、修繕積立金、駐車場類など分けないと何が高いと言いたいのがよくわからないね。

[280: 匿名さん]

物件価格が高ければ、管理費等が安くても支払い金利が高くなる。

物件価格が安ければ、管理費等が高くても支払い金利が安くなる。

ローンが少なければ、管理費が高くてもたいした問題にならない。

まぁ、住宅ローン控除、固定資産税の減税枠が大きいこのマンションならどっちにしても大した問題じゃないね。

[281: 匿名さん]

管理費、修繕積立金は安けりゃいいってものではないからね。正直数字的には高めだとは思ったけど、三井管理だし24時間有人管理だし植栽管理も含まれてるし、修繕積立金もタワーパーキングの更改まで含めた計画に基づいてるから妥当だとは思ったけど。

[282: 匿名さん]

こんな安マンション購入者にとっては、ここの管理・修繕費は高いでしょう。

[283: 匿名さん]

>282さん
感情出ちゃってますよw

[284: 匿名さん]

ここの管理費・修積も払えないんですね（笑）

早くあなたにお似合いのマンションが見つかるといいですね！

[285: 匿名さん]

だってたかが７０平米の部屋で将来、管理費・修繕積立金だけで毎月６万オーバーは高いですもの。

[286: 匿名さん]

>285
そう思うならそもそもタワーマンション自体諦めたほうがいいですよ。
憧れなのかもしれないですが。

[287: 匿名さん]

ここは東京中の犬からは憧れの的だと思いますよ！　言葉はわかりませんがね。

[288: 匿名さん]

プラウドに手が届かなかった、資金繰りがつかなかった人がここを選んでるの？

[290: 匿名さん]

結局どんなきれいごとを並べようが、ネガは誹謗中傷に明け暮れちゃってて何の役にも立たないね。ここのスレに限ったことではないけど。

[291: 匿名さん]

たまに「なるほど！」って参考になるネガ指摘もあるにはあるけどね。
100回に1回くらいは。

[292: 匿名さん]

キャナル仕様の敷地に建ってる
マンションがいいと思います。

[293: 匿名さん]

修繕積立は余剰が大き過ぎる点が難点。
管理費はドッグラン、シガーバー、茶室、バーベキューなど実効性が一部の住民に極端に偏る点が不公平。
駐車場は24000円の高額スタート。

[294: 匿名さん]

合同庁舎の周辺も広々として
いい感じになってきたね。
さすがキャナル仕様は違います。
晴海通側の歩道空間のセットバック部分は、
ここのマンションの壁面までの幅と同じです。

[295: 匿名さん]

今住んでる東雲UR賃貸の駐車場は23000円だけど、24000円でタワーパーキングなら全然安いじゃない。

[299: 匿名さん]

ウソばっかり。ポジさんは一人も大人気なんて書いてないですが。

[300: 匿名さん]

人気ないってこと？

[301: 匿名さん]

自分で判断したら？

[302: 匿名さん]

オリンピックがくると、湾岸の序列が変わるね。

晴海、有明、豊洲、東雲、辰巳、かな。

[303: 匿名さん]

晴海や有明でも否定されてるような安易なオリンピック待望論、妄想するのは自由だけど妄想を検討スレに書いても検討者にとって有益ではないですね。

ただオリンピックに期待しなくてはならない立地晴海や有明は現時点ではかなり生活利便性が劣ってしまうのは確かですね。

[304: 匿名さん]

まだ売ってるの瞬間蒸発なのになぜ

[305: 匿名さん]

３期５次までに４９２戸だってさ。完売まであと７６戸。
スタンダード物件だけあってペース落ちないね。

オリンピック決定前に完売御礼？

[306: 匿名さん]

ここのポジさん、
やたら検討者にとって有益じゃないとか無意味だとか
得意気に断定してますが、本来、そんな主張自体が
無意味で何様のつもり。
と思います。

[307: 匿名さん]

きっとネガを煽っているのでしょう。
相手なさらないでね。

[308: 匿名さん]

ポジはきっと購入者だろうから、痛い所を指摘されたり劣等感などでネガを批判したくなるのでしょう。

[311: 匿名さん]

だからと言って、
モデルルームで営業トークの洗礼を受けなきゃネガる価値無しとか、
購入者になるポジ情報が有益で、購入者になる事を否定する情報に対して有益じゃない
とか言う神経は理解の範囲外なのだが。

[312: 匿名さん]

外観はお世辞にもかっこよいとは言えません。なんていうか、並びのマンションのようにスマートではない。でも、見た目よりも実生活を重視するマンションだからがまんしよう。

[313: 匿名さん]

24000円が安い？プラウド16000円ですよ。しかも便利な自走式。

[314: 匿名さん]

駐車場の稼働率が運命を決めるマンションもリスク高くない？
プラウドが稼働率0でも維持できるけど、このマンションで稼働率０
ならもう想定外計画外の壊滅的状況でしょ。

[315: 匿名さん]

駐車場は満車前提でしょうなぁ。

[316: 匿名さん]

稼働率0なら閉鎖で解決。

[317: 匿名さん]

プラウドならお金を生む施設に変更も可能だけど、ここは
そういう自由度は無い。
真の解決とはローコストで別の価値を生む施設に変えられるかどうかでしょうね。

[320: 匿名さん]

どうせ埋立地なんだから、埋立地のメリットである水辺の開放的な空間の
敷地マンションじゃなきゃ、中古になった時の売りに苦労するんじゃないかな。
晴海もSkyzもその点は合格かな。

[321: 匿名さん]

管理費は駐車場料金当てにしてないのかな？

[322: 匿名さん]

駐車場は6割稼働が前提です。まあ、埋まるのでは？

[323: 匿名さん]

そのような稼働率が設定されている事自体が問題じゃないか。
6割以上の分しか修繕積立に回せないって事？
普通は駐車場収入はそのまま全部積立金でしょ。

[324: 匿名さん]

駐車場稼働率前提とかも知らないなら問題だとか騒ぐなよ。きちんと計画を調べてそのうえで指摘しろや。
ほんとネガは憶測とか思い込みでしか語れないんだよな。

[325: 匿名さん]

ここは駐車場利用率50％切っています。

調子良かったのは1期1次まで。
それ以降は冷静なる契約者は車所有しないか売却予定が大半を占めているんだよね。

デベは絶対に教えてくれないと思うけど、質問の仕方を変えればファジィな返答の中に真実を見出だす事ができますよ。

[326: 匿名さん]

MRにすら行ってないネガが駐車場利用率が50%切ってるとかよくそんな嘘を平気で書くよね。

[327: 匿名さん]

>>324

憶測なんか書くななんていう愚痴では
検討者は全く納得できないと思うよ。
ちゃんと反論の根拠を示さなきゃ。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[328: 匿名さん]

327さん、本末転倒な煽りはやめて50%切ってるというソースを出してはどうでしょうか。

[329: 匿名さん]

そうたよね。

＞326さんも50％を上回っているという証拠を持って語ってくださいな。

[330: 匿名さん]

>327
結局、知らないから教えて下さいってかw
MRいってきな。
ネガでも暖かく迎え入れてくれるよ。

[331: 匿名さん]

切らないというソースを示せばいいじゃん。
問題提起した側に根拠を示せというのは
反論の根拠が示せない裏返しだと感じる
検討者も多いと思うよ。

[332: 匿名さん]

1期1次でギリギリ50％を上回ってたんだよね。
さて、その後の契約者さんはどうなんでしょうか？

[333: 匿名さん]

>331
この場合そのロジックは当てはまらないですよね・・

先に数字をだしたのは325さんですし、純粋に325さんが書き込まれていることが事実なのかどうか気になります。
事実ということであれば、根拠を示すことは簡単なハズですし。

[334: 匿名さん]

希望で50%なら、間違いなく50%は切るでしょう。
それに、入居後は、徐々に車の保有は減るのが今の情勢だから
やっぱりヤバイねココ。
さて、ココの営業さんはどんな安心できる根拠を示してもらえるのかな。

[335: 匿名さん]

真実はデベに聞いても正確な所は教えてくれないかと。
デベが8割方利用申し込みがありますよって返答してくれるのであれば安心かもしれないね。

[337: 匿名さん]

重要事項で、今時点の稼働率を要求した方がよくありませんか。
少なくとも3期にもなっても50%を切っていたら
私なら契約はお断りする。

[338: 匿名さん]

都内の会社員40才未満の平均車所有率と、こちらのサラリーマン契約比率を計算すれば50％は切りますよね。

物件価格が安いから契約するけど、その割には管理費・修繕積立金が高いのは明白な事。コストを削るとすれば、月間2.5万円以上かかる駐車場使用料を削る事、それ以外に年間平均30万円以上はかかる車の維持コストを減らす事じゃない？

[339: 匿名さん]

>>336

ちゃんと根拠を示す義務があるという根拠を示してもらえませんか？

[340: 匿名さん]

まあ、居住戸に対して50%の車保有ならいいけど、
駐車場台数の50%を切るようだと、ちょっとそんな
危ないマンションに長くは住みたくないなぁ。