プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[701: 賃貸情報]

12階が賃貸に出ていますね。

3LDK 12階 71.4㎡ 中住戸
賃料21.7万円 共益費1.8万円
敷金21.7万円 礼金21.7万円

駅近だけども、共益費合わせて23.8万円と高すぎると感じますが、値下げしないで借りてがつくなら資産価値は高いですね。

[702: 中古情報]

低層階で中古が出ました。

　3LDK　65.36m2　4階　4780万円

新築価格が4710万なので、少しだけ盛っていますね。

過去の売買履歴だと以下でしたが、最近は相場高騰なので意外とすぐ売れちゃう？

　1302 13階　3LDK　65.36㎡ 4980万円　⇒　4780万円　（新築時は5080万円）

リビングダイニングとリビング側の部屋は狭小なので、DINKS向きなのかな。

[703: eマンションさん]

>>702 中古情報さん

リビングで寝る家族がいれば3人家族でもいけそうではありますよね。

[704: 中古情報]

北側の角部屋13階が6500万円で売りに出されてますな。価格を見て南側の角の高層階かと期待したらガックリでした。

13階　3LDK　70.31㎡ 6500万円

新築時は5660万円なので、かなり上乗せだなあ。一番いい南側のDタイプの部屋なら新築時に6440万円だったから6500万円でも売れるかもだけど今回のAタイプだとどうかなあ。

[705: 中古情報]

13階　3LDK　70.31㎡
6500万円 →5980万円に改定
新築時は5660万円なので、まだ320万上乗せ。
せめて新築価格まで落とさないと。
自分が買い手なら葛西の中古を幾らなら買うか頭ではわかってても、今なら2割高く売れると期待しちゃうんだよなあ。

[706: マンション検討中さん]

>>705 中古情報さん
いつかここを安く買い叩きたい気持ちはわかりますが、妥当な値付けだと思いますよ？
西葛西の徒歩8分が6500?7000万円の時代なんです。浦安でも6000万円。
築浅の徒歩2分で条件の悪くない間取りなら違和感ないどころかお得な水準かと。

[707: 匿名さん]

>>706 マンション検討中さん

プラウド西葛西はその価格は南向きの条件のいいお部屋でしょ？
東向きは5000万程度～6000万前半で、新築＋ブランド＋江戸川区トップレベルの学区といったあたりでその値付け。
学区がなかったらもっと下げたろうし。

ここは駅近はいいけど、学区、ブランドはないし中古なんだよね。
このエリアの検討者が本当に6000万が妥当、お値打ちと思ってるならバンバン問い合わせが来てすぐに売れるんじゃないかな。
逆に的外れな価格だと問い合わせがさっぱりだから、売主の希望を聞かないといけない仲介も大変だよね。
南側の角なら6000万オーバーでもわかる。条件いいから。

[708: 匿名さん]

ちなみに過去の実績は新築価格より＋－100万～200万ってとこだったかな。
広い高い一番条件のいい南側の角部屋は－で、狭い安い部屋は＋だったかな。
それが市場の評価だと思うけどなあ。
高い部屋は買える人が少ないし、今の相場での実績を考えると、将来相場が下がったら残債割れが凄いことになりそうだから、慎重になる人が多いという気はするね。

[709: 匿名さん]

なお、狭い安い部屋は投資家が買ったみたいだから、上乗せしても回収できると試算してのことだろうけど、そういう投資家は割高な物件は回収が遅くなるから買わない。
葛西エリアの実需で今の新築並みに値上げして中古が売れるかはチャレンジだね。

[710: 匿名さん]

1月27日23：30頃、８Fの住人の方の後をスルーでオートロックを侵入した不審者あり。（監視カメラ確認済）
マンション内からインターホンを鳴らし、ドアが開いた部屋に押し入り住人に暴行をした事件があるが、管理会社は公表しない、住人に注意を促さない。
警察もパトロールを強化してはいるがいまだ逃走中、怖い街だ。。。

[711: 中古]

3LDK 70.31㎡ 6580万円で中古が出たね

新築時は5630万円だから一千万近く盛ってるね

[712: 検討板ユーザーさん]

>>711 中古さん
ホント高すぎー、どうなってるの！？

[713: 匿名さん]

これが今の相場なんでしょうね。
購入時期でこんなに違うから難しいですよね。

[714: 匿名さん]

>>713 匿名さん
駅近ではあるが、葛西駅エリアで、線路至近で煩く、西葛西みたいに良い学区でもなく、6000万オーバーの値付けで、欲しいと思う見込み客がどれだけいるかなんだよね。
南側の広くて騒音の影響も一番少ない部屋は元々高かったけど、それ以外の部屋は6000万オーバーでは見学客もほぼいないだろうね。
基準は新築時の価格だよねえ。
全戸公開されててバレバレだし。