プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[661: 入居済み住民]

>>660
避難ハッチの下に物を置いてはいけないのは常識でしょ？
マンションにお住まいになったことが無い方なんでしょうね。
それにバルコニーは専有共用部分で管理規約に則った使用権があるだけです。個人の所有物ではありません。勝手に物を置いていい場所ではないですよ？

[662: 匿名さん]

>>661
最下層の2階ですから。
まずは管理会社に報告しておきましょう。

[663: 現場写真]

もろに避難ハッチの真下です。なにかあったら３階以上の人はここから避難できないです。
あと反対の角にも物置きみたいの置いてるように見えるのは気のせい？
やりたい放題ですね。

[664: 布団干し]

低層階だけでなく、高層階でもさっそく布団干してます。
駅前の目立つ高級マンションなのに。
こんなに早くモラルハザードが起こるなんて、、、悲しすぎます。

[665: 匿名さん]

折角の駅前マンションが台無しですね。
結構な価格帯だったので民度は高いと勝手に思ってましたがそうでは無いようですね。
これだから江戸川区は・・・と言われないように断固管理していくべきです。

[666: 購入経験者さん]

住んでる方が購入者とは限らないですよ。
賃貸にしてるのかもしれません。駅前ならなおさら。
先ずは管理会社通じて案内板やチラシ配布からでしょうか。改まらない場合は管理会社(管理組合)通じて直接打診。共同なのでどうしてもこうした問題はありますが、賃貸になってることもままあるので、やっかいです。

[667: 匿名]

完全に消防法違反ですね。消防側は施主に対して避難ハッチの降下空間に障害物がない事を確認し、検査合格としてるはずです。
火災があって上階の人が万が一逃げ遅れたということになれば、部屋が引き渡されているということで居住者側に責任が出てくるはずです。

[668: ご近所の奥さま]

洗濯物や布団干し私もものすごく気になっていました。新しいマンションだし目立ちますよね。我が家も検討していましたのでつい目がいってしまいます。こちらの投稿拝見してうちのマンションはみなさんキチンとされた方で良かったと心から思いました。私も他の区からきましたので江戸川区の事は色々気になってしまいます。(交通ルールや喫煙等)駅近ですし本当に、これだから江戸川区は、、と言われないようにして頂きたいです。

[669: 匿名]

共同住宅なのだから最低限のマナーは守るべきですね。
守れないなら一戸建てを買うべきだと思います。

[670: 入居済み住民]

>>663
バルコニーに物置なんて、本当にやめて頂きたいです。
コンクリートの手摺で見えにくいからばれないと思ってるんでしょうか？
外から丸見えだし、マンション全体の住民の質を疑われて恥ずかしいです。

[671: 入居済み住民さん]

マナーもさることながら、このスレに一人何役も演じ、
書き込みしてる方も、住民の質が疑われます。
さっさと削除依頼だして、マナーの件は管理会社に報告してください。

[672: 匿名さん]

6階、22万で賃貸情報出てますね。
駅前ということもあり、賃貸多いんでしょうか。

[673: ご近所の奥さま]

これ、盗撮にならないの？
布団ほすより、写真アップの方が恐イよ。
おばさん！！

[674: 入居済み住民さん [男性 40代]]

いくらなんでも盗撮は良くない。犯罪でしょ。ルールも確かに守って欲しいが、写真をわざわざネットに投稿してる人、どうかしてるよ。

[675: 賃貸の状況]

>>672
新築未入居のプレミスト葛西の賃料です。
賃料は管理費込みです。
管理費、修繕積立金、固定資産税等を引いた当初5年の年間利回りは、どの部屋も4%程度に設定しているようです。
また、今募集中の601号室だけ敷金を高めに設定していますね。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 敷金:21万 礼金:42万
6階 601号室 賃料:22万 敷金:44万 礼金:44万

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 敷金:23万 礼金:46万

[676: 匿名さん]

賃貸だと自分のものじゃないって感覚だから問題になることがあるって聞きます。
知り合いのマンションも一件だけ賃貸があり足音騒音など問題になってるそうです。
ふとん干したりとか規約を守らない輩が増えないこと祈ります。

[677: 入居済み住民]

>>675
いいお値段の賃貸需要が活発なのは、万が一の貸し出しに備えて喜ばしいことですね。
ただ、5年後に修繕積立金、固定資産税が上がるのと、10年後に住宅ローン減税が切れてからの所得税等の負担がかかってくるので、利回りは落ちそうですけれども。
なんとか今の水準を維持して欲しいですね。

[678: 名無し]

葛西は民度が低いです。。お金もってるからといって常識的な人が集まるとは言えない。ましてや賃貸に出したら、なおのこと。

[679: 匿名さん]

物置は勝手に置くのは問題な気がしました。
ただ、私も盗撮はよくないと思います。インターネットにアップしてしまうと全世界の人が閲覧可能になるわけですし。

マンションの掲示で注意喚起してもらってからでもいいのでは？

[680: 賃貸の状況]

賃貸がまた出ましたね。

新規募集の901が少しお安く出ています。他と比べて良心的な設定額ですね。管理費を分けてるのでその分敷金礼金の額も少なくて済みそうです。

601は一月以上借り手が付かないですね。敷金礼金が2ヶ月分と強気なのが敬遠される理由でしょうか。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:22万 管理費:- 敷金:44万 礼金:44万 募集中
9階 901号室 賃料:19.8万 管理費:1万 敷金:19.8万 礼金:19.8万 募集中 <=新規追加

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[681: 賃貸の状況]

>>680
901は最後の辺りまで売れ残ってた部屋のようで、投資目的の方が値引きで安く入手できたので貸し出し額を低く設定できているのかもしれませんね。
あくまで憶測ですが。

[682: 賃貸の状況]

好条件だった901号室が条件を引き上げてきました。
当初の礼金は1ヶ月分でしたが、これ迄の賃貸実績を見て欲を出したようで、礼金を2ヶ月分に引き上げました。

好条件で早めに借り手を見つけたほうが良いと思いますが、礼金値上げがどう転ぶでしょうか。
借り手が付くのが遅くなっても、更新の際は2ヶ月分の礼金を請求できるので、長い目で見ればペイするとの読みかもしれませんね。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:22万 管理費:- 敷金:44万 礼金:44万 ★募集中
9階 901号室 賃料:19.8万 管理費:1万 敷金:19.8万 礼金:38.6万 ★募集中 <=★礼金を2月分にアップ

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[683: 賃貸の状況]

601号室が条件を引き下げました。
より高層階の901号室がより好条件なので、さすがに条件を合わせないと割高に見えるとの配慮でしょう。

内容を見てみると、賃料22万から賃料20万＋管理費1万への変更なので、実質1万の引き下げです。
また、敷金も2ヶ月分から1ヶ月分に引き下げです。
さすがに2ヶ月分はボッタクリすぎだと反省したのでしょう。

しかしそれでも高層の901号室のほうがお安く、かつ設備的にもエアコン4台付き、食器棚付きと充実しています。
普通に考えて、もっと条件を引き下げないと901号室のほうが先に選ばれるでしょう。

まとめると、601号室については、空室による収益のロスと、901号室対抗でとりあえず19万あたりまで条件を引き下げて早く部屋を埋めるのと、どちらが利益を最大化できるのでしょうか？

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:20万 管理費:1万 敷金:20万 礼金:40万 ★募集中 <=★賃料ダウン、管理費アップ、敷金ダウン
9階 901号室 賃料:19.8万 管理費:1万 敷金:19.8万 礼金:38.6万 ★募集中

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[684: 賃貸の状況]

>>683
駅近はすぐ借り手が見つかると良く言われますが、募集時期や強気の賃料次第では空室による機会損失リスクは以外とありそうです。

[685: 匿名さん]

ここを所有されてる方は、どのように思ってらっしゃるのでしょうか？
ここに執着されてる方がいるようなので。
以前は販売状況等を細かく分析されたり、最近は賃貸の状況を書かれたり・・・

[686: 賃貸の状況]

601号室の募集が無くなりました。901号室より条件が悪く賃料が高いのにも関わらず先に借り手が付いたのか、比較されると不利なのでいったん引っ込めたか。3か月近く募集してたので、部屋を埋めるため勉強したのかもしれませんね。

また、901号室は管理費1万を無くして賃料を1万アップしました。そのため敷金礼金もアップしてます。こちらも募集して2ヶ月近くたちますが、転勤族が動き出す9月が勝負でしょうか。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:20万 管理費:1万 敷金:20万 礼金:40万 済
9階 901号室 賃料:20.8万 管理費:- 敷金:20.8万 礼金:41.6万 ★募集中 賃料、敷金礼金アップ

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[687: 匿名さん]

賃貸物件が多いよう。葛西は丸の内勤務の人だと通勤も便利ですし、マンションも安いように思います。
転勤族だと9月転勤というのがあるんですね。3月が一般的と思っていたので、9月も「そういえば転勤の季節か！」と思いました。

賃料20万円は値打ちなんでしょうか？このあたりの相場がよくわからないので、どうなんだろうと思います。

[688: 賃貸の状況]

募集中の部屋は8月末までに無くなったみたいですね。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:20万 管理費:1万 敷金:20万 礼金:40万 済
9階 901号室 賃料:20.8万 管理費:- 敷金:20.8万 礼金:41.6万 済

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[689: 賃貸の状況]

>>687
広さから見て、駅2分を考慮しても高めだと思いますよ。
新築未入居プレミアが1～2万乗った感じですかね。

[690: [ 30代]]

入居8か月の中古が出てます。

中住戸Bタイプ 1302 13階　3LDK　65.36㎡ が4980万（坪単価252万）で売り出しみたいです。

ちょっと狭い3LDK（LDK11.7帖、洋6.5帖,4.5帖,4,5帖）ですが、
新築時の販売価格が5080万（坪単価256万円）なので、100万しか下がってません。

やはり資産価値高いですね！？
駅チカ買って正解かも！？

仲介手数料で161万ぐらいかかるので、買い手の支払額は5141万、売り手の受取額は4819万ぐらいかな！

[691: [ 30代]]

間取り。

廊下収納は多いですが、部屋の収納はちょっと少ないですねー。

LDKで11.7帖なので、キッチン分3帖ちょいとキッチン脇通路2帖ぐらいを引くと
LDが6～7帖ぐらいでちょっと狭い気もします。

でも駅チカで高層階だから4980万でもすぐ売れちゃうと思います！

[692: [ 30代]]

昨年12月に出ていた中古が値下げしてますね。

中住戸Bタイプ 1302 13階　3LDK　65.36㎡ が　4980万（坪単価252万）⇒　4780万（坪単価241万）　に下がりました。

駅チカ高層階ですが、部屋の狭さと中古にしてはお値段が高いのがネックなのかな？

仲介手数料の161万を考えると、買い手の支払額は4941万、売り手の受取額は4619万ぐらいかな！

[693: 匿名さん]

>>692
もう売れたんでしょうか？
元値が5080万だとすると諸経費オプションで5300万は越えるだろうから、手取りで見たら700万程度下がったことになる。一年で700万のマイナスはかなり損してる気がする。駅近だから10年後でも同額で売れると聞いた気がするんだが、やはり元値が高すぎたのか？

[694: 匿名さん]

物件は完売したんですよね。

イエシルのサイトに、売買価格が掲載されていました。

https://www.ieshil.com/buildings/89123/

4655万円から。6641万円。広さや階数で違ってくるでしょうね。参考査定価格だそうです。

[695: 匿名さん]

>>694
イシエルの参考価格は高く査定し過ぎかな。

期待を持たせる予想価格ですが、実績と比較するとそんなに高くは売れなさそう。

中古が思ったより値下がりするのはオーナーには痛いけど、ここの中古を狙ってる方には朗報ですね。

[696: 匿名さん]

この板に粘着している会社で干された人。
頑張れ、きっといいことあるよ。妬み嫉みを
捨てて今の境遇で頑張れ。

[697: 中古情報]

このマンションで一番価値の高い南東角部屋の13階が中古で出ました。

2LDK 74.64㎡ 13階 6780万円

新築時が6440万円でしたので、340万円上乗せしてます！
新築時の最上階15階の5790万円と同等のお値段です。
中古相場も上がってるので、強気の値付ですね。
仲介手数料込みだと7000万オーバーです、凄い！
庶民には買えません！

新築時に非常に人気の高かった南東角部屋のうち、13階以上は南側の視界も抜けるプレミアムなお部屋でしたので、この価格でもすぐに売れてしまう可能性もありますね！

[698: 中古情報]

>>697 中古情報さん

さすがに高いと思ったのか、6780万円から6580万円に落としてきました。

それでも新築時の6440万円よりは140万円ほど乗せてますけれども。

売り出しの部屋のタイプの上層階は、新築時に競合していたようですが、買い損ねた方の需要はないのかな？

[699: 通りがかりさん]

＞678
葛西の民度低いとか簡単に言うけど、馬鹿なんじゃないの？葛西はハキダメです。＊＊とかアジア圏の一見さんを回収する門です。当然、他に行き場のないクズも集まってきますよ。

あと、物件の情報を出せよ。

[700: 中古情報]

13階の中古が価格改定

2LDK 74.64㎡ 13階 6780万円→6580万円→6380万円

やっと新築価格の6440万円を下回りましたが、元々が凄く盛った価格なのでどうなるでしょうか？

しかし、74平米で6000万円オーバーは葛西としては難しい水準ですね。駅2分のプレミアなんだろうけど。

[701: 賃貸情報]

12階が賃貸に出ていますね。

3LDK 12階 71.4㎡ 中住戸
賃料21.7万円 共益費1.8万円
敷金21.7万円 礼金21.7万円

駅近だけども、共益費合わせて23.8万円と高すぎると感じますが、値下げしないで借りてがつくなら資産価値は高いですね。

[702: 中古情報]

低層階で中古が出ました。

　3LDK　65.36m2　4階　4780万円

新築価格が4710万なので、少しだけ盛っていますね。

過去の売買履歴だと以下でしたが、最近は相場高騰なので意外とすぐ売れちゃう？

　1302 13階　3LDK　65.36㎡ 4980万円　⇒　4780万円　（新築時は5080万円）

リビングダイニングとリビング側の部屋は狭小なので、DINKS向きなのかな。

[703: eマンションさん]

>>702 中古情報さん

リビングで寝る家族がいれば3人家族でもいけそうではありますよね。

[704: 中古情報]

北側の角部屋13階が6500万円で売りに出されてますな。価格を見て南側の角の高層階かと期待したらガックリでした。

13階　3LDK　70.31㎡ 6500万円

新築時は5660万円なので、かなり上乗せだなあ。一番いい南側のDタイプの部屋なら新築時に6440万円だったから6500万円でも売れるかもだけど今回のAタイプだとどうかなあ。

[705: 中古情報]

13階　3LDK　70.31㎡
6500万円 →5980万円に改定
新築時は5660万円なので、まだ320万上乗せ。
せめて新築価格まで落とさないと。
自分が買い手なら葛西の中古を幾らなら買うか頭ではわかってても、今なら2割高く売れると期待しちゃうんだよなあ。

[706: マンション検討中さん]

>>705 中古情報さん
いつかここを安く買い叩きたい気持ちはわかりますが、妥当な値付けだと思いますよ？
西葛西の徒歩8分が6500?7000万円の時代なんです。浦安でも6000万円。
築浅の徒歩2分で条件の悪くない間取りなら違和感ないどころかお得な水準かと。

[707: 匿名さん]

>>706 マンション検討中さん

プラウド西葛西はその価格は南向きの条件のいいお部屋でしょ？
東向きは5000万程度～6000万前半で、新築＋ブランド＋江戸川区トップレベルの学区といったあたりでその値付け。
学区がなかったらもっと下げたろうし。

ここは駅近はいいけど、学区、ブランドはないし中古なんだよね。
このエリアの検討者が本当に6000万が妥当、お値打ちと思ってるならバンバン問い合わせが来てすぐに売れるんじゃないかな。
逆に的外れな価格だと問い合わせがさっぱりだから、売主の希望を聞かないといけない仲介も大変だよね。
南側の角なら6000万オーバーでもわかる。条件いいから。

[708: 匿名さん]

ちなみに過去の実績は新築価格より＋－100万～200万ってとこだったかな。
広い高い一番条件のいい南側の角部屋は－で、狭い安い部屋は＋だったかな。
それが市場の評価だと思うけどなあ。
高い部屋は買える人が少ないし、今の相場での実績を考えると、将来相場が下がったら残債割れが凄いことになりそうだから、慎重になる人が多いという気はするね。

[709: 匿名さん]

なお、狭い安い部屋は投資家が買ったみたいだから、上乗せしても回収できると試算してのことだろうけど、そういう投資家は割高な物件は回収が遅くなるから買わない。
葛西エリアの実需で今の新築並みに値上げして中古が売れるかはチャレンジだね。

[710: 匿名さん]

1月27日23：30頃、８Fの住人の方の後をスルーでオートロックを侵入した不審者あり。（監視カメラ確認済）
マンション内からインターホンを鳴らし、ドアが開いた部屋に押し入り住人に暴行をした事件があるが、管理会社は公表しない、住人に注意を促さない。
警察もパトロールを強化してはいるがいまだ逃走中、怖い街だ。。。