プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[61: 匿名さん]

クリーニング屋とかだと嬉しいんですけど、ないですかね。

こちらでコンビニどうなんでしょうね。
自分は使うとは思いますが、地域的にどうなのかと。
セブンイレブンみたいにＡＴＭがあったり、自社ブランド品が安かったりするといいかもしれません。

[62: 匿名さん]

テナントにどんなお店が入るのか、まだ未定なのですね。
公式サイトの敷地計画には店舗も店舗用駐車場も示されていませんが、どの位置に
できるのでしょう？
何となくですが、分譲マンションのテナントと言えば民間の保育施設やクリニックが
入るイメージがありますね。

[63: 物件比較中さん]

62さん、店舗用荷捌き駐車場ですが、
パンフレットの平面図では、建物の南西側、駐車場入り口の右横に配置されるようです。
3.5M×8Mぐらいの広さで、結構広いです。

[64: 匿名さん]

価格はどうですか(・・?

[65: 匿名さん]

駅近で良いですねー

[66: 匿名さん]

もう値段発表されましたでしょうか？

[67: 匿名さん]

結局、今の所テナントとかはどういう店が入るか情報がありますか？
駅に近い場所なのでコンビニという可能性が一番あるのかなぁと思います。
仮にテナントが入らなかった場合、管理費や修繕積立金にも当然影響が出てきますよね。
そういうものの確認もしていかないといけないなと思います。

[68: 匿名さん]

テナントが入るのと入らないのでは全然違ってきますよね。コンビニになれば
いいなと思います。コンビニって買い物だけではなくＡＴＭがあったり、振込の時に
いったりと結構便利なんですよね。薬が買えるコンビニが増えたりしているので、そういった
店舗だともっと嬉しいな。駅から２分なので資産価値もある程度保たれると思うので
いいですよね。今は駅からバスに乗るので一苦労です。

[69: 物件比較中さん]

予定価格では、ざっと見て平均坪単価で250万位でしょうか。葛西の最高を更新するかもしれませんね。希望の入り具合を見てもっと高くする可能性もあるようです。
超駅近とは言え、線路沿いだし東電の鉄塔あるし、正直なところ葛西でこの価格ではなかなか厳しいんでないと思いました。でも、営業さんはかなり要望は入っているようなことを匂わせてました。うちは角の上層階を狙ってるんですが、予算的に結構厳しいですね。
西葛西のガーデンズも検討中です。

[70: 近くのものです。]

建築の説明の用紙が自宅にきました。
確か、セブンイレブンが出来ますよ。

[71: 匿名さん]

やはりコンビニですか。店舗荷捌き用駐車場があるのは、最初からコンビニ前提だったんでしょうね。それなら合点がいきます。どんな店が入るかわからないのに、あんなに大きな荷捌き用駐車場は作らないですよね。。。
ちょっとした買い物には便利ですね。
一方で、Ｄタイプの南側住戸にとっては、深夜の客や配送トラックの騒音がいやかもしれませんね。

[72: 匿名さん]

現地見たのとMRでの感触から、この物件のメリットデメリットを書いてみます。
自分で行ったのと、ここを検討中の何人かの知り合いの話を総合してるので、結構細かいかもしれません。
ある程度客観的に書くつもりですが、人によって感じ方は違うので、鵜呑みにせずご自分で現地＆MRにてご確認ください。

まずは全体的な所感
・一言でいうと、駅近の立地が売りの高額な普通仕様のマンションです。葛西の駅近にピンポイントでこだわりたい人向けだと感じました。

詳細は次から書きます。

[73: 匿名さん]

立地面
【メリット】
・駅近（駅の真横）改札まで徒歩2分。駅のガード下までは1分かからない。
・南東角地であり、東向の低層階以外は日差しはそこそこ確保される。
　→周りの建物がいまの高さのままならという前提。
　　道の東向かいが商業地域、南向かいが近隣商業地域なので、将来的に高層の建物ができる可能性はある。
・１０階ぐらいから上なら、南東側の眺望は抜ける。
・西側は東電の鉄塔、北は線路で遮るものがあまりないので中層階以上ならスカイツリーや隅田川の花火が見えるかも。ただし外廊下側からだが。
・環七から少し入った1車線道路に面しているため、環七ほどうるさくはない。
　→ただし、まわりの道路はそれなりに車は通り、交差点もあるので、騒音、排ガスの影響はそこそこありそう。閑静さを期待してはいけない。
　→営業は交通量の少なさをアピールするが、あくまで環七と比べて、駅近の割にはというスタンスで聞くべし。人によって感じ方は違うので、現地確認したほうがよい。
・羽田、成田行きのリムジンバスに駅前から乗れる。出張多い人にはいいかもね。

[74: 匿名さん]

立地面
【デメリット】
・線路横でうるさい（始発5時5分　終電0時38分）、快速も結構通る、鉄粉の被害も考えられる。
　→営業は、データを出してきてそんなに騒音はひどくないとアピールするが、個人的には結構うるさいと感じた。上層階はもっと音が響きそう。
　　気になる人は、近くのアトラス葛西の中古物件や、競合のルネサンス葛西などの現地内覧で上層階の線路脇の騒音を確認してみては。
　→ルネサンスのスレで、線路脇の電車騒音確認のレポートがあった。上層階のほうが音が大きくてうるさいみたい。
・東電の鉄塔が真横にある。電磁波を気にする人には向かない。
　→東電と調査した、人体への影響は大丈夫というデータを出してくる。実際のところは、長く住んでみないとわからない。
・全戸南東向きとうたっているが、実際はほとんど東向きといってもよい。
　→営業は、真東ではないので12時でも東向き住戸に日は入るとアピールするが、ほんの気持ち程度。
　　日当たりを望むなら、南側住戸一択です。DINKSにはあまり関係ないかも。
・東側のビルの先には環七があるので、眺望が抜ける高層階だと環七の騒音が聞こえることが懸念される。
　→これは音が聞こえやすい高層階の宿命か。こちらも、気になるなら近くのアトラス葛西の中古物件などで確認してみる手はある。
　　窓をあけない、エアコンつけっぱなしの人だと関係ないけど。
・現地の地盤はゆるい。海抜ゼロメートル地域で、洪水時にはある程度水没する。


長文で疲れたので、構造・設備面、価格・ランニング費用面、その他営業さんのトークの傾向などはまた後で書きます。

[76: 匿名さん]

構造・設備面
【メリット】
・食洗器、温水式床暖房、カラリ床、浴室乾燥機などは標準装備。
・長谷工物件にしては珍しい二重床、二重天井。
・二重サッシで防音性、断熱性が高い。
　→電車の騒音がうるさいことの裏返しではある。
・電力一括受電システムで電気代が5パーセントほど安くなるらしい。
・平置き駐車場のため、使いやすい。駅近ではめずらしい。
　→東電の鉄塔の近くまでは建物は作りたくないため、敷地が余ってしまうのをうまく有効活用しているっぽい。
・エントランスやラウンジは凝っており、高級感をアピールしている。
・２４時間ゴミ出し可能。
・長谷工プレミアム保障とやらで、アフター期間が普通より長い。
　→定期補修等をちゃんとやるという条件付きみたいなので、ダイワの管理会社と紐つきなのかも。
・洋室、風呂場のドアが引き戸になっており、スペースが無駄なく使えそう。
　洋室の引き戸だけはソフトクロージングになっている。
・バルコニーはガラス手摺で、室内が明るそう。外からの見栄えもよさそう。

[77: 匿名さん]

構造・設備面
【デメリット】
・葛西にしては高額物件だが、それほどグレードの高い物件ではないと感じた。長谷工仕様も影響しているのか。（よくも悪くも標準的）
　室内空間のゆとりにこだわる人には向かない。
・天井高が2400mm～2450mmと低い。
　→45M制限の範囲でMAXの階数（15階）を稼いでおり階高に余裕がない、にもかかわらず二重床、二重天井にしてるので天井高が低くなっているみたい。
・リビング、洋室の下がり天井、梁が思った以上に低く大きく、圧迫感あり。これも階高が低い影響か。
・戸境壁の仕上げがクロス直貼りではなく二重壁のため、遮音性低い。また部屋が狭くなる。スラブ厚も180mmと標準的。
・床のスラブ厚も200mmとアンボンドスラブ工法の標準的厚さ。
・廊下が狭く感じる。メーターモジュールではなく、長谷工基準で850mm程度らしい。
・内廊下ではない。雨とか吹き込むのが気になる。
・この価格でこのレベルなのかと内心失望してると、営業は、一流大手の長谷工、ダイワハウスの
　社内基準を満たしているから安心ですよと、ピントのずれた説明をしていた。
　→その社内基準が低目なのが問題なんだが。まあ財閥系や都心部寄りのプレミストと同グレードは期待すべきではない。
　→ゆとりのある高級なつくりではなく、大手の作る標準的な庶民派物件かなと感じた。
　　外観は高級感あるだけに、残念な感じ。まあ葛西だからしょうがないのか。
・設備も微妙にコストカット。
　→魔法瓶浴槽、断熱パネルの風呂蓋、タンクレストイレなどは標準装備でない。
　　同じダイワのレジデントプレイスでは魔法瓶浴槽は標準なのに。
　→ディスポーザーもない。これは中規模なのでしかたないか。
　→トイレのドアのストッパーが便所の戸当りになっている。あまり見栄えはよくない。壁の傷み早そう。
・共用施設が最小限。店舗のスペースに集会場など他の実用的な共用施設がほしかった。
・１階に店舗が入る。
　→設計図上、店舗荷捌き場が確保されているため、コンビニなどの配送トラックを
　　使用する店舗を想定していると思われる。（飲食ではないらしい）
・住戸プランが残念な感じ
　→住戸プランのＡ～Ｄのうち、Ａ～Ｃが典型的な羊羹の田の字型ベースで廊下も長い。
　→外廊下側の部屋がアウトフレーム化されておらず、柱の無駄なスペースが大きい。
　→営業は、田の字は標準的で使いやすいんですよーと逆アピールしてくる。ものは言いよう。
　　まあそこは好みの問題。
　→排気先が基本バルコニー側の吸気口そばに設計されているっぽい。
　　正式な設計図で確認したほうがよい。仕様なので変えられないとは思うが。

・自転車置き場が二段ラック
　→店舗用の荷捌き場スペースや室外機置き場がなければ、また、駐車場側の植栽をもっと減らせば
　　すべて平置きにできそうなのに、残念。

・耐震構造で、免振、制振ではない。
　→コストアップ要因なので、そこまで気にする必要はないかもしれない。

[79: 匿名さん]

価格、ランニングコスト面
【メリット】
・主な共用設備がラウンジ以外ない、駐車場が平置きということで管理費や修繕積立金は普通レベル。
　→管理費は㎡単価で200円切る感じ。

【デメリット】
・価格が高い、高すぎるー。
　→予定価格帯は、4千万円の中盤～6千万円の後半あたり。最多価格帯は５千万中盤～後半あたりかな。
　→葛西でこの値付けは超強気で前代未聞。だが、これですぐに完売するようだと、今後は大手物件はこれぐらいが標準となっていくのかもしれない。
　→雑誌等での不動産特集では、マンションはＧＷあたりから価格がぐんとあがるとのことなので、そこらあたりから新価格となってさらに上がる可能性もあるのか？
　→部屋や階ごとの予定価格はMRで自分で入手してください。

・固定資産税関連がおそらく高い。聞いてもまだ試算中とのことで、教えてくれなかった。駅近の他マンションを参考にすると、年額２０～３０万近くいくのではと予想する。
　→駅そばの近隣商業地域で地価もかなり高く、またマンションの建物価値も高いため。
　→駅近マンションの宿命だが、軽減措置の切れる６年目以降は、月換算で2.5万ぐらいは覚悟したほうがいいかも。
　　まあここを普通に買える層は、この程度は気にしないのかもしれない。

・価格が高すぎて賃貸の投資には向かないと感じる。一番安い部屋でも、実質利回りは低そう。
　→資産価値の高さに賭けて、頑張ってローン組むのもとても危険な気がする。
　　うちは眺望と日当たりで高層階狙いだけど、そこにこだわるメリットがあるのか思案中。

工期など
【メリット】
・竣工は一年以上先なので、突貫工事にはならないと信じたい。

【デメリット】
・竣工が来年３月上旬、引き渡しが３月下旬予定のため、内覧会は３月中旬か。ゆとりがほとんどない。
　→決算の関係上、突貫工事をしてでも３月中に強引に引き渡そうとするのが予想される。仕上がり不足が不安。
　→よほどの事情がないかぎり、引っ越し日は４月以降にゆとりをもって計画し、デベの指定日にこだわらず、
　　内覧会、再内覧会でじっくりチェック、納得いくまで手直しさせたほうがよいと思う。