プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[601: 匿名さん]

4/17に物件概要が更新されましたが、先週今週は1戸も売れず、第二期～第五期期着順は残り4戸のままでした。やはり売れてないと、それを隠すため情報更新が1週間遅れますね。次の更新予定日は4/24です。

先着順の残り4戸は、Aタイプ2階201の4990万、9階901の5470万、Bタイプ9階902の4890万、Cタイプ9階903の5290万です。そのうち903はモデルルーム、201は商談事務室ですので、大幅な値引きが期待できます。逆に多少のサービスではまず売れないでしょう。また901と902は未使用とは言え値引き圧力は避けられませんが、売れてないということはまだまだ頑張るつもりでしょうか？

なにはともあれ、ホームページにMR来場プレゼントが復活しました。4/10～5/18の土日祝日来場者に3000円分のカタログギフトを配布しています。これまでの来場者は見込み無しと判断し、新規の来場者をかき集める戦略に出たようです。そんなことより検討者が一番嬉しいのは値引きです。竣工後の来場者もそれを一番期待しています。その期待に応えるためにも、一日も早い価格改訂を待ってます！

[602: 匿名さん]

そういえば、王様部屋の1504号室は早々に入居してましたね。

最上階角部屋で南にバルコニーのある6790万の景色は、遮る建物もなくステキな眺めでしょうね。

Dタイプで部屋の造りや向きも陽当たりもサイコーで羨ましいデス。

[603: 匿名さん]

4/17時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸、第五期は5戸の合計56戸が売り出し済み。そのうち成約済みは52戸。第二期～第五期の先着順（売れ残り）は4戸。未売り出しは0戸。

現時点の成約数:52戸/56戸 残戸数:4戸/56戸
現時点の成約率:93%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01,02,03,04
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,05,07,01,01
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,43,50,51,52

3月に続き4月も完全に失速状態。残りの部屋も中層階中心で条件が悪いわけではない。やはりデメリットを実際に現地確認できる時期まで販売を引っ張ったのが悔やまれる。ただ残戸数は少なく仮に価格サービスしても利益への影響は限定的だろう。

駅近の物件は割高にもかかわらず騒音や部屋の狭さというデメリットがあるのが一般的。特に騒音が酷い場合はそれを確認できない時期に売り切るのが販売の鉄則だ。そのため利便性や資産価値を強調してデメリットから上手く目を背けさせることが販売テクニックとして重要。1月2月はそれでうまく契約を稼いだが建物完成後はそれができない。

もちろん駅近を選ぶ検討者はある程度は織り込み済みだろうが実際にデメリットを直視すると迷いが生じるのは必至。特にこれまでの相場を引き上げる坪単価だけに高値掴みの懸念もありより悩ましい所だ。

今後はゴールデンウィークの山場に向けて検討者と販売サイドの駆け引きが重要になる。検討者はなるべく有利な条件を引き出したい。販売サイドとしては下手な営業トークでデメリットをごまかすことなく利便性重視の層にアピールしていきたい。それに加えて買い気を見せる新たな見込み客を多数呼び込み決断を競わせてサービス額を抑えたいところ。

[604: 周辺住民さん]

今日は線路の保守点検の日みたい。
外ががらがらがらがら、うるさいです！
この時間に目が覚めると、気になって気になって。
早く次へ行ってほしー。

[605: 匿名さん]

4/24に物件概要が更新されましたが、今週は3戸売れて2戸復活で、先着順は残り3戸となりました。やはり売れると、予定通りの更新でわかりやすいですね。次の更新予定日は5/1です。

売れたのはAタイプ2階201の4990万、Bタイプ9階902の4890万、Cタイプ9階903の5290万です。そのうち903はモデルルーム、201は商談事務室ですので、大幅な値引きがあったのでしょう。安く買えて良かったですね。先着順の残り3戸は、Aタイプ9階901の5470万、11階1101の5600万、Cタイプ10階1003の5390万です。こちらは2月に売れたはずの1101と、なんと昨年8月に売れたはずの1003が復活しました。過去にも売れたはずの部屋が復活することが幾度となく繰り返されてきましたが、キャンセル住戸なのか売れたことにしていた住戸なのかは今回も不明です。ですが、ローンの実行日は鍵引き渡しの3月で、ローンキャンセルならその時点で再売り出しをすべきですが、本当の残戸数をタイムリーに明らかにしないのは、やはり売れ行き好調を演出するためでしょうか？

なにはともあれ、先着順が減ったのは大きな前進です。残った部屋も、キャンセル物件なら堂々と値引きする大きなチャンスです。少しでも高く、元の価格近くで売ろうなどと考えずに、消費者目線の大幅値引きで早期完売達成をお願いします！

[606: 匿名さん [男性 30代]]

まだ売れてないの？
プラウドは、すぐ売れちゃったのに…

[607: 匿名さん]

4/24時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸、第五期は5戸の合計56戸が売り出し済み。そのうち成約済みは53戸。第二期～第五期の先着順（売れ残り）は3戸。未売り出しは0戸。

現時点の成約数:53戸/56戸 残戸数:3戸/56戸
現時点の成約率:95%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01,02,03,04
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,05,07,01,02
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,43,50,51,53

1部屋減って残りは3部屋。便利に住みたい葛西地縁の検討者には最高の立地。電車の騒音や部屋の狭さは無視できる。価格の折り合いがつけばゴールデンウィーク中の完売が有望。駐車場が早々に満杯なのは多少のマイナス要因だが駅近で割りきれば問題ないだろう。

残りの部屋は全て中高層階と階数の条件は悪くない。ここでサービスすると売り出し住戸付近の部屋を早期に悩んで購入した契約者は複雑だ。しかし部外者が頻繁に立ち入るより早期の完売の方がメリットは大きい。検討者は確実に買う意思を示して最大限のサービスを引き出すよう交渉したい。販売サイドはゴールデンウィークの盛況を利用し程々の条件での決断を促せるかが攻めどころ。

[608: 匿名さん]

しかし、改めて間取を見てみると狭いねー。
Cの外廊下側の部屋のインフレームの柱は邪魔くさい。

あとAとCは収納無さすぎ。
特にAは2部屋の収納が幅の狭いクローゼットだけって酷すぎする。
ひとへやは納戸がわりに使うしかなさそう。
dinksならいいけどファミリーにはキツいんじゃない？

[609: 匿名さん]

最近は収納に力を入れているマンションが多いけれど、
こちらはごく普通な感じがするから収納が少なすぎるように返って感じるんじゃないかと思います。

部屋の構成や広さ自体はファミリー向けだけれど、
荷物が入りきらないのならば、どこかトランクルーム借りるという感じになってきますかね。
みなさんどうされるんでしょう？
荷物は多少減らされるとは思いますが。

[610: 購入経験者さん]

最近のマンションは総じて収納が少ないと感じます。
昔ながらの押し入れ収納に慣れてましたので。
マンションへ移った時は、先ずは思いきって捨てましたね。家具や電化製品も。あと布団をやめて全てベッドに。ベッドも収納タイプに。何とかおさめましたが、夏冬で布団と洋服の収納が厳しいです。流石にトランクルーム借りるまではしませんでしたけど。
あと、お雛様と兜。これは流石に捨てられず収納スペースを使っております。。。

[611: 匿名さん]

5/1に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れて先着順は残り2戸となりました。やはり売れるとキッチリ更新してきます。次の更新予定日は5/8です。

売れたのはAタイプ9階901の5470万です。先着順の残り2戸は、Aタイプ11階1101の5600万、Cタイプ10階1003の5390万です。売れたAタイプは一番線路側で煩そうではありますが、角住戸でキッチンとお風呂に窓があるのを気にいったのでしょうか。ふと見るとキッチンは二重サッシですが、お風呂は単体のサッシで、そこは防音が要らないとの判断のようですね。

それはさておき、ホームページではコンセプトとデザインに新着マークが付きましたが、いまさら利便性と見栄えのアピールなんて不要です。検討者が求めているのはイメージ戦略ではなく、現実的な実利、価格の納得感、すなわち値引きです。しょうもないイメージアップをする資金かあるなら、それを契約者に還元すべきでしょう。残り物を買った人には、駅近という価値だけでなく、値引きによる適正価格での資産価値が手に入るよう、最後の大盤振る舞いを期待しています！

[612: 周辺住民さん]

いよいよ残り2戸ですか。
今月中には完売しますかね。西葛西、船堀、浦安と周辺はまだまだ人気のマンションで賑わってますが、葛西は一旦落ち着く感じですね。

[613: 匿名さん]

戸建てからマンションに引っ越した場合などは
収納の少なさにビックリするのかもしれませんね。
最近は押入れ収納のあるマンションだったり、
トランクルーム付きのマンションも増えてますね。
ここは付いてないようなので残念ですね。
近所にトランクルームがあると便利ですね。

[614: 匿名さん]

5/1時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸、第五期は5戸の合計56戸が売り出し済み。そのうち成約済みは54戸。第二期～第五期の先着順（売れ残り）は2戸。未売り出しは0戸。

現時点の成約数:54戸/56戸 残戸数:2戸/56戸
現時点の成約率:96%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01,02,03,04,05
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,05,07,01,02,01
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,43,50,51,53,54

ひと部屋売れて残りは2戸。集客の見込めるゴールデンウィークで完売となるか。

思い起こせば1年前の今頃が第一期の売り出しだった。超強気の予定価格と販売スタッフの客を値踏みする高飛車な態度から見込み客が集まらず1月中旬の販売予定が4月末に何度も延期。何とか集めた要望書を元に36戸を売り出す予定が申込辞退者が相次ぎ28戸の売り出しに。それでも6戸売れ残り前途多難を予感させた。

契約者を安心させるためか販売スタッフは立地が良いので早期に完売の見込みとうそぶいていたが夏までは閑古鳥。お盆辺りから少しずつ売れ始めコンセプトを駅近の利便性に絞ってからは相場高騰の波にも乗り竣工前には9割がたの契約にこぎ着けた。

竣工後は想像以上の騒音と部屋の狭さにためらう検討者が多く販売ペースが上がらなかったがとうとう残り2戸までたどり着いた。残りは10階と11階で階数の条件は悪くない。損切りしてゴールデンウィークでスパッと売り切りたいところ。

[615: 匿名さん]

せっかくなので今回は少し追記したい。

販売が長引いた要因は平均坪単価255万という葛西エリアでは飛び抜けた高価格だったというだけではない。やはり販売スタッフの営業力と人間性も影響している。そこには苦言を呈しておきたい。

相手の要望を汲み取りなるべくそれを実現する提案をするのがよい接客。しかし高価格を正当化したかったのかメリットをまくし立て客に口を挟ませない一方的な接客が多かったのには辟易させられた。

隣のブースまで聞こえる大声での一方的なセールストークは当事者はもちろん隣の客まで不愉快な思いになり非常にマイナスだ。価格は未定と告げられた隣のブースで大声で価格の話をしていたり価格の提示後に隣で価格はまだ調整中とこれまた大声で話されていたら検討者としては興ざめだろう。

またタバコ休憩時に検討者も行き交う可能性もある場所で大声で客の悪口を言い合うのはいただけない。この掲示板にも実名入りで幾つも投稿があり直ぐに削除されていたが糾弾されて当然の行為だろう。

その後販売スタッフの態度はだいぶ改まったようだが最初に食いつく有望な見込み客の信頼をファーストコンタクトの不味さで少なからず失ったのは大きな痛手だ。

そして営業力はともかく人間性を疑われる行為は慎んでほしい。せめて担当物件を販売するエリアではそのような行為をすべきではない。特定の個人だけでなく会社自体のレベルを疑われる。次の物件で同じことを繰り返さないために会社としてもコンプライアンスの引き締めをもっとはかるべきだろう。

以上の苦言を振り返り反省しつつもまずは完売目指して努力してほしい。

[616: 匿名さん]

この人一体なんなの。

[617: 周辺住民さん]

同感。

[618: 匿名さん]

正直、掲示版に変な人がいたから、遠ざかった人もいると思う。
実際に価格情報を事細かに書かないで欲しいって人もいたし。

[619: 匿名さん]

販売速度については、すごく参考になるなぁと思いますけれども。。。

このＧＷ中にどれだけいけますかね？
キャンペーンとかしているみたいなので、力は入っているかと思っています。
完売に向けて、というところなんでしょう。

[620: 匿名さん]

　私も参考になりました。
営業マンについてなど同感です。。。

[622: 匿名さん]

最後の物件を再確認しようとホームページ開いたら見当たらないので削除されていますかね？完売かな？
購入された方、おめでとうございます。
羨ましいです。駅近葛西ライフを存分に満喫してください。

[623: 匿名さん]

5/8にホームページが全戸申込済みとなりました。今週はどうやら最後の2戸が契約処理中のようです。

最後に売れたのはAタイプ11階1101の5600万、Cタイプ10階1003の5390万で階数と価格がそれなりに高いお部屋が残っていましたが、最後の大盤振る舞いで見事ゴールデンウィークに申し込みを獲得しました。それなりの階数のお部屋を値引きで買えて、最後の申し込み者もハッピーでしょう！残り物には福がありましたね！おめでとうございます！

[624: 匿名]

>>623
配慮に欠けてますよ。
不確実な内容を断定的に言うと誤解招きますよ。

[625: 周辺住民さん]

完売おめでとうございます。
やはり駅近は売れますね。当初検討しましたが、正直割高で諦めました。でも最近はどこも値上がってますね。
葛西、新築でこれだけの駅近はあまりないのでは。

[626: 物件比較中さん]

5月上旬の販売状況と販売価格をアップデートしました。

今後の中古で値ごろ感を掴むのに活用してください！


　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期 　：成約
・1401号室 5690万：第3期1次：成約
・1301号室 5660万：第3期2次：成約
・1201号室 5630万：第2期 　：成約
・1101号室 5600万：第4期 　：契約中
・1001号室 5570万：第1期 　：成約
・ 901号室 5470万：第5期 　：成約
・ 801号室 5440万：第5期 　：成約
・ 701号室 5410万：第3期2次：成約
・ 601号室 5290万：第1期 　：成約
・ 501号室 5220万：第3期4次：成約
・ 401号室 5170万：第1期 　：成約
・ 301号室 5090万：第1期 　：成約
・ 201号室 4990万：第4期 　：成約

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期 　：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：成約
・1302号室 5080万：第1期 　：成約
・1202号室 5050万：第3期2次：成約
・1102号室 5020万：第1期 　：成約
・1002号室 4990万：第1期 　：成約
・ 902号室 4890万：第3期2次：成約
・ 802号室 4860万：第1期 　：成約
・ 702号室 4830万：第2期 　：成約
・ 602号室 4790万：第1期 　：成約
・ 502号室 4760万：第1期 　：成約
・ 402号室 4710万：第1期 　：成約
・ 302号室 4590万：第1期 　：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：成約

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期 　：成約
・1403号室 5500万：第4期 　：成約
・1303号室 5470万：第4期 　：成約
・1203号室 5440万：第5期 　：成約
・1103号室 5410万：第5期 　：成約
・1003号室 5390万：第1期 　：契約中
・ 903号室 5290万：第3期3次：成約
・ 803号室 5260万：第5期 　：成約
・ 703号室 5230万：第3期3次：成約
・ 603号室 5190万：第1期 　：成約
・ 503号室 5140万：第3期3次：成約
・ 403号室 5090万：第1期 　：成約
・ 303号室 4990万：第3期4次：成約
・ 203号室 4890万：第2期 　：成約

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5540万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 5290万：第4期：成約

管理費／月額 ：
　A-12,800円、B-11,900円、C-13,000円、D-13,600円
修繕積立金／月額 ：
　A-7,200円、B-6,700円、C-7,400円、D-7,700円

[627: 匿名さん]

以外に管理費安いんですね。

[628: 匿名さん]

>>625
いやいや、これだけ駅近で１年以上かけて完成後も値引きするまで売ってたら売れてるとは言わないでしょう。

駅遠物件よりは大分ましだけども、正直なところ大苦戦ですよ。

最近のバブルな相場高騰のお陰で割高感が薄まって何とか完売しましたけどね。

でも葛西でこの価格帯で実績作っちゃうと、今後オリンピックまでに駅近で新築建つときは調子に乗ってもっと上げてくるんだろうねー。

[629: 入居済み住民さん [男性 40代]]

ついに全て売れたんですね。おめでとうございます！
自分が買ったマンションだから嬉しい反面、もうこのサイトを見る機会がなくなる寂しさも少々。
金額が想定より高く悩みましたが、今は駅近のマンション生活してみて本当に最高です。
沢山のここでの意見参考になりました。ありがとうございましたー。

[630: ご近所の奥さま]

色々勉強になりました。ご投稿頂いたみなさまありがとうございました。

今後、中古が出た時の値ごろ感を参考に…とありましたが中古だったら(プレミストが出る前から気に入っている間取りの部屋が空くのを待っています)アトラスで良いかなと思うのですがプレミストの中古を待つメリット、築年数以外に何かありましたらご教示頂きたいです。
ご意見よろしくお願いします！

[631: ご近所さん]

販売中の垂れ幕もなくなりましたね！
苦戦とはいえ、この金額はスゴイ
完売おめでとうございます。
一階のセブンイレブンはいつ開店かな？

[632: 匿名さん]

5/8時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸、第五期は5戸の合計56戸が売り出し済み。そのうち成約済みは54戸。第二期～第五期の先着順（売れ残り）は2戸。未売り出しは0戸。

現時点の成約数:56戸/56戸 残戸数:0戸/56戸
現時点の成約率:100%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01,02,03,04,05
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,05,07,01,02,03
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,43,50,51,53,56

見立て通りゴールデンウィークに完売で何よりだ。ここを契約した方は存分に駅近のライフを満喫してほしい。幾つかの懸念点はあるが納得して買ったなら利便性が上回るのは間違いない。

販売スタッフもこの経験をテストケースに次に大いに活かして欲しい。また販売時に契約者にアピールしたことを単なるセールストークで終わらせてはいけない。今後はダイワ系の管理会社が努力して契約者が満足できるよう上質なサービスを提供してほしい。日常の管理面の気配りや理事会の運営サポート、初回総会の段取り、コストカットへの対応など大手の名に恥じない質の高い仕事を期待している。

あとは管理面では住民のモラルも重要。手摺に布団を干したりバルコニーでタバコを吸ったり外廊下に物を放置したりは厳禁でお願いしたい。一般的には玄関に物を置きたくない住人がキックボードやベビーカーや3輪車や傘立てなどを外廊下に置きがちだが当然禁止だ。生協の宅配放置も同じこと。相互に目を光らせもし発生したら徹底して取り締まって欲しい。セールストークでは所得の高さは住民の質の高さと強調していた。その通りであることを切に希望する。

さて長いことつらつらと思うことを述べてきた。苦言を呈することもしばしばあり掲示板のコメントも罵倒、応援、反感、同意、冷やかしと様々であった。だがそれに反応することなく淡々と思うところを一貫したスタンスで書き連ねた。そのおかげで販売スタッフの営業トークとは異なる視点で検討者と売主サイドにサジェスチョンすることができたのではないか。良くも悪くも高値掴みのリスク含みのマンションを買う覚悟を持ってもらえたなら幸いだ。今後は私もマンションライフをエンジョイしていきたいところ。

Spare the rod and spoil the child.

[633: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

最後まで余計な心配ありがとう。
あなたのせいで、不要な情報まで流れ、大変不快でした。
マンションが完売してよかったです。

[634: 匿名さん]

>>632
私はとても参考になりました。ありがとうございました。

ところでご自身も購入なさったのですか？

[635: 632]

>>634
少しでも参考になったのなら幸いだ。また私の立ち位置については発言を差し控えたい。知らぬが仏言わぬが花。

[636: 購入者]

>>628

何を根拠に値下げと断言しておられるのでしょうか。値下げは一切ありませんでしたよ。

[637: 匿名さん]

Cタイプの1403号室が早速賃貸に出てたみたいですね。
投資目的で買ったのか急な転勤かはわかりませんが。
ダイワが自社で賃貸に回した可能性もある？

[638: 匿名さん]

>>636
定価で買って悔しい気持ちは分かりますが、値引きはあったと思いますよ。
私は4月の上旬に棟内モデルルームに見学に行きましたが、営業から値引きの提案がありましたから。

[639: 購入済]

>>638
私は最後の方に購入した者ですが、割引は無かったです。
また賃貸は購入後に転勤になった方が賃貸に出されてると聞きました。

[640: 購入済]

>>639
値下げですね、すみません。

[641: 匿名さん]

私は残り三戸の時点で営業さんと会話したところ、かなりの値引きを提案いただきました。

[642: 匿名さん]

>>641
二本くらいてすか？
三本以上ならかなりお得な提案ですね。

[643: 匿名さん]

二本、三本ってのはどういう事ですか？
2％、3％？
20％、30％引き？

[644: 匿名さん]

>>643
100万で一本です。

[645: 匿名さん]

あらら、大幅値引きできるようになったら声かけてって営業に言ってたのに完売かよ。
大和は値引きしないんだな。

[646: 匿名さん]

資金力があるから売り急いでないんだよ。

[647: 匿名さん]

>>637
ないない。

[648: 匿名さん]

>>642
三本強ですよ。

[649: 匿名さん]

>>645
値引きするなら声かけてという嫌な客より、普通にモデルルーム来てくれた客に値引き提示して気持ちよく買ってもらうほうが、売る側としては良いよねえ。
よっぽど客が来ないなら声がかかるかもしれないけど、駅近だから来訪者は結構いただろうし。

[650: 匿名さん]

>>648
駅2分の高層階でその提案はお買い得でしたね。
それでも5000万は軽くオーバーでしょうが。

[651: 匿名さん]

>>650
そうは思いましたが、ここは眺望が全く抜けないのです。高層階の魅力半減なので見送りました。

[652: 匿名さん]

>>651
確かに、残ってたのは眺望が抜ける手前の階でしたので、ちょっとお値打ち感が薄らぎましたかね。
南向きも含め、完全に眺望が抜けるのは最上階付近の3階程度でしょうから、高い建物の多い駅近物件で眺望まで望むのは価格的にもなかなかハードル高いですね。

[653: 匿名さん]

4本OKだそうです。

[654: 匿名さん]

>>653
4本は凄いですね。
完売前に知りたかったですね。

[655: 匿名さん]

私は1000万引いてもらいました！

[656: 匿名さん]

なんか変なのが湧いてきたな。

[657: 匿名さん]

私は2000万です！

[658: 匿名さん]

4本はありますよ。

[659: 入居済み住民]

２階のお部屋の方が南側のバルコニーに勝手に物干し台を設置してますが、バルコニーに大きな物を置くのはルール違反ではないのですか？
本来は東側のバルコニーに設置したものを使うべきでは？

それに、南側のバルコニーには避難ハッチが設置されており、ハッチの真下に大きな物干しが設置されていると避難時に上の階からハッチを下ろす邪魔になります。
消防設備点検でも指摘されると思いますが、防災上大問題なので今すぐやめて頂きたい。

[660: 匿名さん]

なんで、物干し台置いちゃいけないんだよ。
こんなとこで言わないで、管理人に言え。

[661: 入居済み住民]

>>660
避難ハッチの下に物を置いてはいけないのは常識でしょ？
マンションにお住まいになったことが無い方なんでしょうね。
それにバルコニーは専有共用部分で管理規約に則った使用権があるだけです。個人の所有物ではありません。勝手に物を置いていい場所ではないですよ？

[662: 匿名さん]

>>661
最下層の2階ですから。
まずは管理会社に報告しておきましょう。

[663: 現場写真]

もろに避難ハッチの真下です。なにかあったら３階以上の人はここから避難できないです。
あと反対の角にも物置きみたいの置いてるように見えるのは気のせい？
やりたい放題ですね。

[664: 布団干し]

低層階だけでなく、高層階でもさっそく布団干してます。
駅前の目立つ高級マンションなのに。
こんなに早くモラルハザードが起こるなんて、、、悲しすぎます。

[665: 匿名さん]

折角の駅前マンションが台無しですね。
結構な価格帯だったので民度は高いと勝手に思ってましたがそうでは無いようですね。
これだから江戸川区は・・・と言われないように断固管理していくべきです。

[666: 購入経験者さん]

住んでる方が購入者とは限らないですよ。
賃貸にしてるのかもしれません。駅前ならなおさら。
先ずは管理会社通じて案内板やチラシ配布からでしょうか。改まらない場合は管理会社(管理組合)通じて直接打診。共同なのでどうしてもこうした問題はありますが、賃貸になってることもままあるので、やっかいです。

[667: 匿名]

完全に消防法違反ですね。消防側は施主に対して避難ハッチの降下空間に障害物がない事を確認し、検査合格としてるはずです。
火災があって上階の人が万が一逃げ遅れたということになれば、部屋が引き渡されているということで居住者側に責任が出てくるはずです。

[668: ご近所の奥さま]

洗濯物や布団干し私もものすごく気になっていました。新しいマンションだし目立ちますよね。我が家も検討していましたのでつい目がいってしまいます。こちらの投稿拝見してうちのマンションはみなさんキチンとされた方で良かったと心から思いました。私も他の区からきましたので江戸川区の事は色々気になってしまいます。(交通ルールや喫煙等)駅近ですし本当に、これだから江戸川区は、、と言われないようにして頂きたいです。

[669: 匿名]

共同住宅なのだから最低限のマナーは守るべきですね。
守れないなら一戸建てを買うべきだと思います。

[670: 入居済み住民]

>>663
バルコニーに物置なんて、本当にやめて頂きたいです。
コンクリートの手摺で見えにくいからばれないと思ってるんでしょうか？
外から丸見えだし、マンション全体の住民の質を疑われて恥ずかしいです。

[671: 入居済み住民さん]

マナーもさることながら、このスレに一人何役も演じ、
書き込みしてる方も、住民の質が疑われます。
さっさと削除依頼だして、マナーの件は管理会社に報告してください。

[672: 匿名さん]

6階、22万で賃貸情報出てますね。
駅前ということもあり、賃貸多いんでしょうか。

[673: ご近所の奥さま]

これ、盗撮にならないの？
布団ほすより、写真アップの方が恐イよ。
おばさん！！

[674: 入居済み住民さん [男性 40代]]

いくらなんでも盗撮は良くない。犯罪でしょ。ルールも確かに守って欲しいが、写真をわざわざネットに投稿してる人、どうかしてるよ。

[675: 賃貸の状況]

>>672
新築未入居のプレミスト葛西の賃料です。
賃料は管理費込みです。
管理費、修繕積立金、固定資産税等を引いた当初5年の年間利回りは、どの部屋も4%程度に設定しているようです。
また、今募集中の601号室だけ敷金を高めに設定していますね。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 敷金:21万 礼金:42万
6階 601号室 賃料:22万 敷金:44万 礼金:44万

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 敷金:23万 礼金:46万

[676: 匿名さん]

賃貸だと自分のものじゃないって感覚だから問題になることがあるって聞きます。
知り合いのマンションも一件だけ賃貸があり足音騒音など問題になってるそうです。
ふとん干したりとか規約を守らない輩が増えないこと祈ります。

[677: 入居済み住民]

>>675
いいお値段の賃貸需要が活発なのは、万が一の貸し出しに備えて喜ばしいことですね。
ただ、5年後に修繕積立金、固定資産税が上がるのと、10年後に住宅ローン減税が切れてからの所得税等の負担がかかってくるので、利回りは落ちそうですけれども。
なんとか今の水準を維持して欲しいですね。

[678: 名無し]

葛西は民度が低いです。。お金もってるからといって常識的な人が集まるとは言えない。ましてや賃貸に出したら、なおのこと。

[679: 匿名さん]

物置は勝手に置くのは問題な気がしました。
ただ、私も盗撮はよくないと思います。インターネットにアップしてしまうと全世界の人が閲覧可能になるわけですし。

マンションの掲示で注意喚起してもらってからでもいいのでは？

[680: 賃貸の状況]

賃貸がまた出ましたね。

新規募集の901が少しお安く出ています。他と比べて良心的な設定額ですね。管理費を分けてるのでその分敷金礼金の額も少なくて済みそうです。

601は一月以上借り手が付かないですね。敷金礼金が2ヶ月分と強気なのが敬遠される理由でしょうか。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:22万 管理費:- 敷金:44万 礼金:44万 募集中
9階 901号室 賃料:19.8万 管理費:1万 敷金:19.8万 礼金:19.8万 募集中 <=新規追加

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[681: 賃貸の状況]

>>680
901は最後の辺りまで売れ残ってた部屋のようで、投資目的の方が値引きで安く入手できたので貸し出し額を低く設定できているのかもしれませんね。
あくまで憶測ですが。

[682: 賃貸の状況]

好条件だった901号室が条件を引き上げてきました。
当初の礼金は1ヶ月分でしたが、これ迄の賃貸実績を見て欲を出したようで、礼金を2ヶ月分に引き上げました。

好条件で早めに借り手を見つけたほうが良いと思いますが、礼金値上げがどう転ぶでしょうか。
借り手が付くのが遅くなっても、更新の際は2ヶ月分の礼金を請求できるので、長い目で見ればペイするとの読みかもしれませんね。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:22万 管理費:- 敷金:44万 礼金:44万 ★募集中
9階 901号室 賃料:19.8万 管理費:1万 敷金:19.8万 礼金:38.6万 ★募集中 <=★礼金を2月分にアップ

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[683: 賃貸の状況]

601号室が条件を引き下げました。
より高層階の901号室がより好条件なので、さすがに条件を合わせないと割高に見えるとの配慮でしょう。

内容を見てみると、賃料22万から賃料20万＋管理費1万への変更なので、実質1万の引き下げです。
また、敷金も2ヶ月分から1ヶ月分に引き下げです。
さすがに2ヶ月分はボッタクリすぎだと反省したのでしょう。

しかしそれでも高層の901号室のほうがお安く、かつ設備的にもエアコン4台付き、食器棚付きと充実しています。
普通に考えて、もっと条件を引き下げないと901号室のほうが先に選ばれるでしょう。

まとめると、601号室については、空室による収益のロスと、901号室対抗でとりあえず19万あたりまで条件を引き下げて早く部屋を埋めるのと、どちらが利益を最大化できるのでしょうか？

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:20万 管理費:1万 敷金:20万 礼金:40万 ★募集中 <=★賃料ダウン、管理費アップ、敷金ダウン
9階 901号室 賃料:19.8万 管理費:1万 敷金:19.8万 礼金:38.6万 ★募集中

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[684: 賃貸の状況]

>>683
駅近はすぐ借り手が見つかると良く言われますが、募集時期や強気の賃料次第では空室による機会損失リスクは以外とありそうです。

[685: 匿名さん]

ここを所有されてる方は、どのように思ってらっしゃるのでしょうか？
ここに執着されてる方がいるようなので。
以前は販売状況等を細かく分析されたり、最近は賃貸の状況を書かれたり・・・

[686: 賃貸の状況]

601号室の募集が無くなりました。901号室より条件が悪く賃料が高いのにも関わらず先に借り手が付いたのか、比較されると不利なのでいったん引っ込めたか。3か月近く募集してたので、部屋を埋めるため勉強したのかもしれませんね。

また、901号室は管理費1万を無くして賃料を1万アップしました。そのため敷金礼金もアップしてます。こちらも募集して2ヶ月近くたちますが、転勤族が動き出す9月が勝負でしょうか。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:20万 管理費:1万 敷金:20万 礼金:40万 済
9階 901号室 賃料:20.8万 管理費:- 敷金:20.8万 礼金:41.6万 ★募集中 賃料、敷金礼金アップ

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[687: 匿名さん]

賃貸物件が多いよう。葛西は丸の内勤務の人だと通勤も便利ですし、マンションも安いように思います。
転勤族だと9月転勤というのがあるんですね。3月が一般的と思っていたので、9月も「そういえば転勤の季節か！」と思いました。

賃料20万円は値打ちなんでしょうか？このあたりの相場がよくわからないので、どうなんだろうと思います。

[688: 賃貸の状況]

募集中の部屋は8月末までに無くなったみたいですね。

Aタイプ 70.31㎡ 北側の角住戸
3階 301号室 賃料:21万 管理費:- 敷金:21万 礼金:42万 済
6階 601号室 賃料:20万 管理費:1万 敷金:20万 礼金:40万 済
9階 901号室 賃料:20.8万 管理費:- 敷金:20.8万 礼金:41.6万 済

Cタイプ 71.40㎡ 中住戸
14階 1403号室 賃料:23万 管理費:- 敷金:23万 礼金:46万 済

[689: 賃貸の状況]

>>687
広さから見て、駅2分を考慮しても高めだと思いますよ。
新築未入居プレミアが1～2万乗った感じですかね。

[690: [ 30代]]

入居8か月の中古が出てます。

中住戸Bタイプ 1302 13階　3LDK　65.36㎡ が4980万（坪単価252万）で売り出しみたいです。

ちょっと狭い3LDK（LDK11.7帖、洋6.5帖,4.5帖,4,5帖）ですが、
新築時の販売価格が5080万（坪単価256万円）なので、100万しか下がってません。

やはり資産価値高いですね！？
駅チカ買って正解かも！？

仲介手数料で161万ぐらいかかるので、買い手の支払額は5141万、売り手の受取額は4819万ぐらいかな！

[691: [ 30代]]

間取り。

廊下収納は多いですが、部屋の収納はちょっと少ないですねー。

LDKで11.7帖なので、キッチン分3帖ちょいとキッチン脇通路2帖ぐらいを引くと
LDが6～7帖ぐらいでちょっと狭い気もします。

でも駅チカで高層階だから4980万でもすぐ売れちゃうと思います！

[692: [ 30代]]

昨年12月に出ていた中古が値下げしてますね。

中住戸Bタイプ 1302 13階　3LDK　65.36㎡ が　4980万（坪単価252万）⇒　4780万（坪単価241万）　に下がりました。

駅チカ高層階ですが、部屋の狭さと中古にしてはお値段が高いのがネックなのかな？

仲介手数料の161万を考えると、買い手の支払額は4941万、売り手の受取額は4619万ぐらいかな！

[693: 匿名さん]

>>692
もう売れたんでしょうか？
元値が5080万だとすると諸経費オプションで5300万は越えるだろうから、手取りで見たら700万程度下がったことになる。一年で700万のマイナスはかなり損してる気がする。駅近だから10年後でも同額で売れると聞いた気がするんだが、やはり元値が高すぎたのか？

[694: 匿名さん]

物件は完売したんですよね。

イエシルのサイトに、売買価格が掲載されていました。

https://www.ieshil.com/buildings/89123/

4655万円から。6641万円。広さや階数で違ってくるでしょうね。参考査定価格だそうです。

[695: 匿名さん]

>>694
イシエルの参考価格は高く査定し過ぎかな。

期待を持たせる予想価格ですが、実績と比較するとそんなに高くは売れなさそう。

中古が思ったより値下がりするのはオーナーには痛いけど、ここの中古を狙ってる方には朗報ですね。

[696: 匿名さん]

この板に粘着している会社で干された人。
頑張れ、きっといいことあるよ。妬み嫉みを
捨てて今の境遇で頑張れ。

[697: 中古情報]

このマンションで一番価値の高い南東角部屋の13階が中古で出ました。

2LDK 74.64㎡ 13階 6780万円

新築時が6440万円でしたので、340万円上乗せしてます！
新築時の最上階15階の5790万円と同等のお値段です。
中古相場も上がってるので、強気の値付ですね。
仲介手数料込みだと7000万オーバーです、凄い！
庶民には買えません！

新築時に非常に人気の高かった南東角部屋のうち、13階以上は南側の視界も抜けるプレミアムなお部屋でしたので、この価格でもすぐに売れてしまう可能性もありますね！

[698: 中古情報]

>>697 中古情報さん

さすがに高いと思ったのか、6780万円から6580万円に落としてきました。

それでも新築時の6440万円よりは140万円ほど乗せてますけれども。

売り出しの部屋のタイプの上層階は、新築時に競合していたようですが、買い損ねた方の需要はないのかな？

[699: 通りがかりさん]

＞678
葛西の民度低いとか簡単に言うけど、馬鹿なんじゃないの？葛西はハキダメです。＊＊とかアジア圏の一見さんを回収する門です。当然、他に行き場のないクズも集まってきますよ。

あと、物件の情報を出せよ。

[700: 中古情報]

13階の中古が価格改定

2LDK 74.64㎡ 13階 6780万円→6580万円→6380万円

やっと新築価格の6440万円を下回りましたが、元々が凄く盛った価格なのでどうなるでしょうか？

しかし、74平米で6000万円オーバーは葛西としては難しい水準ですね。駅2分のプレミアなんだろうけど。

[701: 賃貸情報]

12階が賃貸に出ていますね。

3LDK 12階 71.4㎡ 中住戸
賃料21.7万円 共益費1.8万円
敷金21.7万円 礼金21.7万円

駅近だけども、共益費合わせて23.8万円と高すぎると感じますが、値下げしないで借りてがつくなら資産価値は高いですね。

[702: 中古情報]

低層階で中古が出ました。

　3LDK　65.36m2　4階　4780万円

新築価格が4710万なので、少しだけ盛っていますね。

過去の売買履歴だと以下でしたが、最近は相場高騰なので意外とすぐ売れちゃう？

　1302 13階　3LDK　65.36㎡ 4980万円　⇒　4780万円　（新築時は5080万円）

リビングダイニングとリビング側の部屋は狭小なので、DINKS向きなのかな。

[703: eマンションさん]

>>702 中古情報さん

リビングで寝る家族がいれば3人家族でもいけそうではありますよね。

[704: 中古情報]

北側の角部屋13階が6500万円で売りに出されてますな。価格を見て南側の角の高層階かと期待したらガックリでした。

13階　3LDK　70.31㎡ 6500万円

新築時は5660万円なので、かなり上乗せだなあ。一番いい南側のDタイプの部屋なら新築時に6440万円だったから6500万円でも売れるかもだけど今回のAタイプだとどうかなあ。

[705: 中古情報]

13階　3LDK　70.31㎡
6500万円 →5980万円に改定
新築時は5660万円なので、まだ320万上乗せ。
せめて新築価格まで落とさないと。
自分が買い手なら葛西の中古を幾らなら買うか頭ではわかってても、今なら2割高く売れると期待しちゃうんだよなあ。

[706: マンション検討中さん]

>>705 中古情報さん
いつかここを安く買い叩きたい気持ちはわかりますが、妥当な値付けだと思いますよ？
西葛西の徒歩8分が6500?7000万円の時代なんです。浦安でも6000万円。
築浅の徒歩2分で条件の悪くない間取りなら違和感ないどころかお得な水準かと。

[707: 匿名さん]

>>706 マンション検討中さん

プラウド西葛西はその価格は南向きの条件のいいお部屋でしょ？
東向きは5000万程度～6000万前半で、新築＋ブランド＋江戸川区トップレベルの学区といったあたりでその値付け。
学区がなかったらもっと下げたろうし。

ここは駅近はいいけど、学区、ブランドはないし中古なんだよね。
このエリアの検討者が本当に6000万が妥当、お値打ちと思ってるならバンバン問い合わせが来てすぐに売れるんじゃないかな。
逆に的外れな価格だと問い合わせがさっぱりだから、売主の希望を聞かないといけない仲介も大変だよね。
南側の角なら6000万オーバーでもわかる。条件いいから。

[708: 匿名さん]

ちなみに過去の実績は新築価格より＋－100万～200万ってとこだったかな。
広い高い一番条件のいい南側の角部屋は－で、狭い安い部屋は＋だったかな。
それが市場の評価だと思うけどなあ。
高い部屋は買える人が少ないし、今の相場での実績を考えると、将来相場が下がったら残債割れが凄いことになりそうだから、慎重になる人が多いという気はするね。

[709: 匿名さん]

なお、狭い安い部屋は投資家が買ったみたいだから、上乗せしても回収できると試算してのことだろうけど、そういう投資家は割高な物件は回収が遅くなるから買わない。
葛西エリアの実需で今の新築並みに値上げして中古が売れるかはチャレンジだね。

[710: 匿名さん]

1月27日23：30頃、８Fの住人の方の後をスルーでオートロックを侵入した不審者あり。（監視カメラ確認済）
マンション内からインターホンを鳴らし、ドアが開いた部屋に押し入り住人に暴行をした事件があるが、管理会社は公表しない、住人に注意を促さない。
警察もパトロールを強化してはいるがいまだ逃走中、怖い街だ。。。

[711: 中古]

3LDK 70.31㎡ 6580万円で中古が出たね

新築時は5630万円だから一千万近く盛ってるね

[712: 検討板ユーザーさん]

>>711 中古さん
ホント高すぎー、どうなってるの！？

[713: 匿名さん]

これが今の相場なんでしょうね。
購入時期でこんなに違うから難しいですよね。

[714: 匿名さん]

>>713 匿名さん
駅近ではあるが、葛西駅エリアで、線路至近で煩く、西葛西みたいに良い学区でもなく、6000万オーバーの値付けで、欲しいと思う見込み客がどれだけいるかなんだよね。
南側の広くて騒音の影響も一番少ない部屋は元々高かったけど、それ以外の部屋は6000万オーバーでは見学客もほぼいないだろうね。
基準は新築時の価格だよねえ。
全戸公開されててバレバレだし。