プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[441: 匿名さん]

>>433さん
426です。
回答ありがとうございます。
ワイズマート沿いの道路は通ったことありますが、地上とマンションの上の階では音の聞こえ方が違うのではと思い質問させて頂きました。西側だと電車以外の音はそんなに感じないんですね。
プレミストも低層階なら病院が壁になって環七の音は聞こえなさそうですし、道路の騒音も気にならないのなら安心です。
プレミスト高層階は環七に向かってるので結構ゴー音がするのではと思ってます。もう１つのアトラスの北東側の高層階に住む知人の部屋は環七から離れてますが、以外とゴー音がしてましたので。そこの西側のお宅は433さんの部屋と同じように割と静かなようでしたので、幹線道路に面してなければあまり影響は無いのかもしれませんね。
音関係は実際に聞いてみないと何ともいえないですが、参考になりました。ありがとうございました。

[442: 匿名さん]

>>441
誤解の無いように書いておくと、ゴー音がしそうだから高層階は駄目ということではなく、窓開けても気にならない程度なら嬉しい誤算だなあと思っての質問でした。営業さんは気にしすぎと言ってましたが、私はある程度の音はしょうがないと思ってます。

[443: 購入検討中さん]

低層階なら電車の音＆点検音

高層階なら環七の音　ですね。

[444: 匿名さん]

>>443
低層階なら車の音や通行人の話し声、高層階なら電車や線路点検、ひょっとして環七という感じですかね。
低層階なら防音壁で以外と電車の音は低減されるみたいなので。逆に高層階は遠くの電車の音も拾うのでよりうるさいと思います。
まあ二重サッシなので窓を閉めきれば騒音はほとんど聞こえないでしょうね。

[445: 買い換え検討中]

二重サッシでも音は聞こえるよ。

[446: 購入検討中さん]

プレミストの目の前は線路の防音壁ないよ。

防音壁はせいぜい葛西駅の真ん中から30m位だけかな。

[447: 匿名さん]

>>446
外廊下側のことですね。
東電の鉄塔で遮るものがあまり無さそうですし、防音壁がないなら低層階でも音は気になりますかね？
鉄塔の向こう側に賃貸マンションを建ててますが、低い建物なので低層階でも音を遮る効果はあまりないのかなあ。音は上から回り込んできますから。
音が気になるなら竣工待ちもアリですかねえ？
良い部屋が残ってない可能性もありますけれど。

[448: 物件比較中さん]

音はかなり聞こえそうですよね・・・

私も騒音問題が一番のネックです・・・

[449: 匿名さん]

私も線路点検音など、騒音は気になってます。
情報ありましたら、よろしくお願いします。

[450: 周辺住民さん]

>>449
全く気にならないですヨ。

[451: 匿名さん]

昨年の年明けにMRでお話を聞いた時は、夏には完売すると思うので迷ってると買えませんよと言われましたが、予想外の苦戦？なのかしら。
立地はいいけど価格が高すぎ！と感じました。でも高い部屋のほうが売れてるんですね。
日当たりの良い南側のお部屋はとてもいいけど高すぎるよーと思いましたが、やっぱりいい部屋は高くてもすぐ売れるのかー。
人気のない部屋は南向きではないのがネックなのかしら？

[452: 匿名さん]

というか、残っている部屋は更にバフォーマンスが悪いのでは？
中途半端に良い値段するのに駅前とは言え江戸川区葛西の低層階と考えるとね。

[453: 匿名さん]

>>452
残っているのは、AタイプとCタイプの中層～高層階が中心だと思いますよ。低層も一部残ってますけどね。
売れ残ってる分は5000万オーバー坪240万オーバーの部屋が中心のようなので、欲しくてもなかなか手が出ないですよね。

[454: ご近所さん]

隣のフィガロ音楽院は近くの島村楽器の運営になり移転しました。その後、何が入るのか気になります。
写り良くないですが平日お昼頃のプレミスト前。
もちろん車も通りますが頻繁ではないです。

[455: 匿名さん]

1/9に物件概要が更新されましたが、今週は3戸売れたので、第一期～第三期四次先着順は残り3戸となりました。また、第四期の5戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は1/16です。

今週売れたのはAタイプ13階5660万、Cタイプ7階5230万、15階5550万のようです。やっと最上階が売れましたが、このマンションの値付けの中では相対的にお買い得だと思います。先着順の残り5戸はAタイプ5階5220万、7階5410万、Bタイプ10階4890万、Cタイプ2階4890万、9階5290万です。また新たに売り出しの第四期の5戸は、Aタイプ2階4990万、11階5600万、Cタイプ13階5470万、14階5500万、Dタイプ2階5290万のようです。やはり売れた分も新規分も条件の良い高層階と安い低層階が中心で、トレンド通りの要望の入りかたですね。

とにもかくにも、営業さんにはお年玉ラッシュで嬉しい悲鳴です。この勢いを続けて、竣工前完売できるかに注目です。

[456: 匿名さん]

455さん、とてもお詳しいですね。
これは見学に行かれた時にいただかれた情報ですか?
価格帯を拝見していると、立地的にはお買い得というよりも妥当な感じでしょうか?

[457: 購入検討中さん]

いやいや

坪単価はかなり高いと思いますよ。

[458: 匿名さん]

>>456さん
>>457さん
455です。

価格については、このマンション内の比較でお買い得と表現しました。Cタイプは2階～15階の価格差が660万で、かつ上層階の価格差が小さいので、資金があるなら最上階はお得感があります。Cタイプ最上階は、初期の予定価格が6000万程度で、途中で5800万あたりまで下がり、本広告では5550万まで下がりました。その際、下の階は下げず、上の階をドーンと下げてきたのでそのような値付けになっています。なので、上層階のほうが価格差があまりなくお買い得なのです。最上階プレミアもあまり付いていないですしね。

坪単価で見ると、葛西のこれまでの相場や周辺マンションと比べると割高だと思います。割高でもプレミストをどうしても買いたい、Cタイプの間取りのマイナス面に目を潰れるという人にとって、マンション内の価格バランス的にお買い得かなと思います。

情報源は色々ありますが、ご想像にお任せしますね。

[459: 匿名さん]

参考までに、葛西駅徒歩2分のクレストフォルム葛西の8階が売りに出されています。築15年の南東向き中住戸75㎡が売り出し価格4100万で、坪単価180万位ですね。当初はもっと高かったですが値下げしてきました。駅2分築15年の相場がそれぐらいなら、同じ中住戸で新築のCタイプはちょっと割高ぐらいでしょうか？

[460: 匿名さん]

1/9時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸の合計51戸が売り出し済み。そのうち成約済みは41戸。第一期～第三期四次の先着順（売れ残り）は5戸、第四期の先着順（新規）は5戸。未売り出しは5戸。
現時点の成約数:41戸/56戸 残戸数:15戸/56戸
現時点の成約率:73%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,03
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,41

正月明けからの販売が好調。昨年の追い込み分の清算か。帰省時に親からの支援を取り付けた検討者がいれば決断しやすいだろう。この調子が続けば高値維持で値下げ前に売り切る可能性もある。

どの住宅評論家も東京オリンピックまではさらなる値上がり傾向が続くと予想。今年は建築費高騰の本格的な影響を受ける物件が出始め新価格はさらに2割高という予測もある。富裕層しか買えない新価格が江戸川区まで波及すれば割高すぎると言われ続けたプレミストも適正価格となりうる。また割高ながらも駅近をなんとか買える最後のチャンスの可能性もある。次に出てくる物件の動向を見極めながら様子見客が駆け込みで動き出すかもしれない。販売側もその需要を狙い決断を促したいところ。