プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[349: 周辺住民さん]

良くわからんが、葛西にしては高すぎる。
葛西にはそんなに高値の価値なし。周辺住民だからわかる。
暴落したりするから、ぼったくり価格とかはやめてほしい。

[350: 匿名さん]

都心から下って来る人には割安でも葛西の地元民には高すぎるってことかな。売る方としては、高くても買う人を部屋の数だけ集めれば良いだけなので、割高批判は気にしないだろうけど。

[351: 匿名さん]

Ｂタイプの間取りはエレベーターの隣なのですね。
エレベーターの隣の部屋というのは、経験がないのですが、
機械の音とかってしないのでしょうか？
玄関からＬＤＫに続く廊下の収納はたくさんあって良いと思うのですが、
ＬＤＫの広さがもう少し合った方が良かったかな？という気がしました。

[357: 匿名さん]

>>351
エリアが違う野村の物件で営業の方曰く、コンクリートで囲んでいるので本来音は聞こえないと言われていました。
実際に住んでいる訳では無いので聞きかじりです。

[359: ＯＬさん]

週末の「匿名さん」の報告は参考になります。
引き続き、営業報告をお願い致しますね。

[360: 物件比較中さん]

11月下旬の販売状況と販売価格をアップデートしました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用してください！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期 　：成約
・1401号室 5690万：第3期1次：成約
・1301号室 5660万：第3期2次：先着順
・1201号室 5630万：第2期 　：成約
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期 　：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 5410万：第3期2次：先着順
・ 601号室 5290万：第1期 　：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期 　：成約
・ 301号室 5090万：第1期 　：成約
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期 　：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：成約
・1302号室 5080万：第1期 　：成約
・1202号室 5050万：第3期2次：先着順
・1102号室 5020万：第1期 　：成約
・1002号室 4990万：第1期 　：成約
・ 902号室 4890万：第3期2次：先着順
・ 802号室 4860万：第1期 　：成約
・ 702号室 4830万：第2期 　：先着順
・ 602号室 4790万：第1期 　：成約
・ 502号室 4760万：第1期 　：成約
・ 402号室 4710万：第1期 　：成約
・ 302号室 4590万：第1期 　：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：成約

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期：先着順
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期：成約
・ 903号室 ----
・ 803号室 ----
・ 703号室 ----
・ 603号室 5190万：第1期：成約
・ 503号室 ----
・ 403号室 5090万：第1期：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 ----

[361: 匿名さん]

>>358
そうですよね。
有難うございます！

[362: 匿名さん]

11/21に物件概要が更新されましたが、今週は2戸売れたので、第一期～第三期二次先着順は残り5戸となりました。次の更新予定日は11/28です。

売れたのはBタイプ12階5050万、7階4830万です。先週売れなかったのはローン審査待ちだったのでしょうか。また、先着順の残りはAタイプ13階5660万、7階5410万、Bタイプ9階4890万、Cタイプ2階4890万、15階5550万となりました。これで買いやすい価格帯のBタイプは残り一戸となり、人気の南向き角住戸Dタイプと同じく、タイプ別完売が目前です。

とにもかくにも、今回で5000万以下の比較的お手頃な部屋がほぼなくなります。これからの販売は苦労しそうですので、お得なキャンペーンの追加などジャンジャンお願いしたいところです。

[363: 匿名さん]

若干間取りに手狭感アリ。
でも駅前レベルの立地だから許せる感じかな。

東西線はいい感じのルートで都内に乗り入れてくれるし、生活がここの条件と一致していればかなり快適な毎日を送れるんじゃないですか。合うか合わないか、でしょうね。

親水四季の道って犬の散歩してる人、多いですかね。

[364: 匿名さん]

11/21時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは36戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:36戸/56戸 残戸数:20戸/56戸
現時点の成約率:64%

成約した2部屋のうち第三期二次分は1部屋のみ。要望した検討者も様子見モードに入ったか。一方で競合のルネサンス葛西がやっと完売。3月の駆け込み需要後残り数戸に半年以上かかったが何とか売り切った。周辺エリアでは浦安駅近で線路脇のイニシアが第一期で全31戸の半数余りを販売。順調かと思いきや第二期が続かない。西葛西レジデント第二期の新棟販売も出だしは好調だが最近は勢いが陰り気味。どこも初動以降は苦戦中だ。地縁中心のエリアでは初動が重要。初動の需要は購買意欲が高く高値掴みは織り込み済。だがそれが終わると商品価値やコストパフォーマンスをシビアに見極める層が中心でそこも取り込まなければ完売は遠い。南向きや価格を抑えた部屋が無くなる厳しい状況だが高値掴み感を和らげる説得材料を見つけ様子見客を呼び戻したいところだ。

[365: 匿名さん]

11/29に物件概要が更新されましたが、今週は売上げ無しで、第一期～第三期二次先着順は残り5戸のままでした。次の更新予定日は12/5です。

前週に引き続いて売り上げを伸ばせるか注視していましたが、残念ながら今週はダメでした、第三期二次の残りはローン審査待ちではないようです。さすがに5660万、5410万クラスの部屋をローン審査ギリギリで買う人はいないということでしょうか。

それはさておき、首都圏プレミスト向けにウィンターご来場キャンペーンが始まりました。本日～12/23までの新規来場者は3000円分のカタログギフトが貰えるようです。キャンペーンを活用して見込み客を増やし、売上げに繋げられるか、今後の動向に注目です。

[366: 匿名さん]

11/29時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは36戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:36戸/56戸 残戸数:20戸/56戸
現時点の成約率:64%
成約状況の推移:
成約確認月 05:06:07:08:09:10:11
月別成約数 23:02:00:02:03:01:05
合計成約数 23:25:25:27:30:31:36

今回は少し切り口を変えて成約状況の推移を追加。夏以降少しずつ販売が進みここ数ヶ月の成約数は月平均で3部屋程度。そのペースなら来年3月竣工後の翌4月には8部屋残る計算。月5部屋ペースなら3月中の完売が見えてくる。また11月は5月以降で最多の5部屋が成約。オプション無料キャンペーンの効果が出たか。だがタイプ別売れ行きの極端な偏りや残戸数の価格帯から楽観視はできない。価格改訂や無償オプション大幅増額なら販売数は伸びるがそれはだいぶ先の最終手段。残った部屋を検討者のニーズに合わせて上手く提案し価格の納得感を引き出せるか。まずは12月の推移を見守りたい。

[367: 匿名さん]

366さんすごい…
そういう風に数字を見ていくと面白いなぁと思ったり！！
結局は年度内が菖蒲っていう風になってくるのかな。
子どもさんがいる人だとどうしても天候とかそういうのに左右されるから
年度内にこだわる人が多くなってきますもんね。
ということで、まだまだお得な感じとかディスカウントという雰囲気では…ナイデスね。

[368: 匿名さん]

12/6に物件概要が更新されましたが、今週も売上げ無しで、第一期～第三期二次先着順は残り5戸のままでした。次の更新予定日は12/12です。

勢いが少し止まりましたが、ホームページトップにはCタイプの2階、15階が価格付きでバーンと表示されています。やはり不人気のCタイプを強化したいようです。ただ、間取の表示は残り1戸のBタイプと残り11戸のCタイプのみです。残り7戸のAタイプをのせたほうが販売促進になりそうな気がしますが、なにか考えがあるのでしょうか。

何はともあれ、12月はまだ始まったばかりでキャンペーンも続きますので、営業さんも歩合のボーナスでホクホク顔になれるよう気合いを入れ直したいところです。

[369: 匿名さん]

12/6時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは36戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:36戸/56戸 残戸数:20戸/56戸
現時点の成約率:64%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,00
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,36

12月の1週目は不発。立地は抜群なのにやはりペースが上がらない。一般的にはマンション購入で重視すべきは立地。資産価値の観点でなるべく都心寄りの駅近を選ぶべきとは昔から言われ続けるセオリー。だが様子見の購入者にとってはやはり一番の制約は価格。葛西では高額の物件だけに資産価値を当てにして高値掴みし売却時にローン残債割れになった場合のダメージは大きい。その不安感を払拭し購入を後押しするためには現状の資産価値の説明だけでは不十分。より納得感の高い説得材料を見つけたいところだ。

[370: 住まいに詳しい人]

>>369
不発ではなく、年末に向けてペース上がらないのは常では？

[371: 匿名さん]

12/11に物件概要が更新されましたが、今週も売上げ無しで、第一期～第三期二次先着順は残り5戸のままでした。また、第三期三次の3戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は12/19です。

先週までの先着順は売れませんてしたが、新たに第三期三次の3戸がお目見えしました。全て人気の無かったCタイプで、5階5140万、7階5230万、9階5290万のようです。Cタイプは階毎の価格差が小さいので、眺望の抜ける高層階のほうがお得感が高いと思うのですが、やはり堅実な資金計画で我慢する方が多いのでしょうか。

それはさておき、年末に向けた追い込みが始まりました。気持ちよくクリスマス、年越しを迎えるためにも、今回の要望者を1人も逃さず全力で契約に漕ぎ着けたいところです。

[372: 物件比較中さん]

12月中旬の販売状況と販売価格をアップデートしました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用してください！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期 　：成約
・1401号室 5690万：第3期1次：成約
・1301号室 5660万：第3期2次：先着順
・1201号室 5630万：第2期 　：成約
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期 　：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 5410万：第3期2次：先着順
・ 601号室 5290万：第1期 　：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期 　：成約
・ 301号室 5090万：第1期 　：成約
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期 　：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：成約
・1302号室 5080万：第1期 　：成約
・1202号室 5050万：第3期2次：成約
・1102号室 5020万：第1期 　：成約
・1002号室 4990万：第1期 　：成約
・ 902号室 4890万：第3期2次：先着順
・ 802号室 4860万：第1期 　：成約
・ 702号室 4830万：第2期 　：成約
・ 602号室 4790万：第1期 　：成約
・ 502号室 4760万：第1期 　：成約
・ 402号室 4710万：第1期 　：成約
・ 302号室 4590万：第1期 　：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：成約

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期 　：先着順
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期 　：成約
・ 903号室 5290万：第3期3次：先着順
・ 803号室 ----
・ 703号室 5230万：第3期3次：先着順
・ 603号室 5190万：第1期 　：成約
・ 503号室 5140万：第3期3次：先着順
・ 403号室 5090万：第1期 　：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期 　：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 ----

[373: 物件検討中]

　騒音について、近隣住民の方々教えてください。
隣に建っているフィガロ、２４時間営業のワイズマート、車、バイク、電車等々
騒音は結構気になりますか？

[374: 匿名さん]

12/11時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸の合計44戸が売り出し済み。そのうち成約済みは36戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は5戸。第三期三次の先着順（新規）は3戸。未売り出しは12戸。
現時点の成約数:36戸/56戸 残戸数:20戸/56戸
現時点の成約率:64%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,00
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,36

12月2週目は新規売り出しが3部屋。要望者への優遇なのか先着順受付の当日に売り出しを公表するのは相変わらず。だが第二期以降に先着順で売り出した部屋はすぐには売れない状況が続く。今回の3部屋ではその状況を変えられるか。今後を占う上で来週の売れ行きに注目だ。

[375: ご近所の奥さま]

>>373さん

都合により階数特定しませんがアトラス10〜15階のワイズマート側に窓がある間取りに住んでいます。
騒音の件、あくまでも個人的な意見ですが、気になるのは電車の音ぐらい。電車の音は上に向かってくるらしく慣れるまではかなり気になりました。今でも網戸にして窓を開け放したいと思う時もありますがテレビの音や会話を大きな声にしないといけないので閉めたままです。

車、バイクの騒音は全くしません。
フィガロのことはピアノの音とかでしょうか？低層階なので全くわかりません。
フィガロの前の道を歩いたり、立ち止まって掲示物見ていたこともありますが何の音もしませんでした。

あと、ワイズマートかはわかりませんが深夜早朝に時々トラックの？荷物下ろす時の？開け閉めは聞こえる場合もありますが、寝ているのを起こされるほどではありません。

現地に来られればわかると思いますが
駅近くといっても環七側とは全く違い人通りも車もそんなに多くはないです。実際住んでいて、電車の音はするくせに、うちって静かな環境だわ〜と勘違いする時もあるくらいです(^^;;

ちなみに同じアトラス低層階にもオフィスとして利用している部屋がありますがこちらは逆に電車の音が気になりません。不思議ですが防音壁があるからかな？と思っております。昼間、仕事をしていて車、バイク、人の声も気になりません。

うちも買い換え迷いましたが今のリビングからの都心の夜景とスカイツリーの眺望がプレミストのリビングでは見られないので断念しました。

買い物便利だし、公園近くだし、東京、大手町、日本橋、銀座等、都心へも近く間取りや価格の条件合えばプレミスト私的にはオススメです。ディズニーリゾート、スカイツリー、成田、羽田へも直通バスがあります。

余談ですが不動産屋によると、アトラスは数年前より中古の価格が上がっているにも関わらず物件が出るとすぐ売れてしまうそうです。先日も久しぶりに4階で74.33で4680万が出ましたが築14年ぐらいなのに結構な金額ですよね。

プレミストは今、15階を作っています。
セブンイレブンが出来たら利用させてもらいます。

[376: 匿名さん]

74.33㎡で中古価格が4680万だと坪208万程度。物件情報サイトによるとアトラス葛西の新築時は坪160万～220万程度で今から見ると駅近1分の割には非常に割安。だが最近の中古相場は上昇しており駅近の利便性も加味すると強気の価格も頷けるところか。一方でアトラス北西側の低層階中古が昨年から一年以上売れずに広告価格を4180万から3780万まで下げた事例もある。実際に強気の価格で売れるかは部屋の条件次第だろう。プレミストは坪230万～300万程度でこれが最近の新築相場ならアトラス中古が新築時より値上げしてもまだ割安感かある。10年後に葛西の新築相場が坪300万平均程度になればプレミストも割安だったと言われるかもしれない。

[377: 物件検討中]

アトラス葛西は3,780万まで値下げせざるをえなかったと聞いています。
これからは、駅地下でも条件があわなければ、かなり安くなりますね。。。

[378: 物件検討中]

　ご近所の奥さまへ
貴重な意見ありがとうございます。
ワイズマート近くで深夜早朝にトラックの荷物下ろす時の音はするんですね・・・
電車の音はやはり気になりますよね～・・・
たぶん、うるさい車やバイクだと音が聞こえるでしょうね～。
ちなみに、アトラス葛西の窓は複層ガラスか二重サッシですか？

[379: 匿名さん]

葛西で坪３００ってどー考えてもないでしょ。
１００００％ないわ。
葛西なんて坪２００～２４０がいいとこだわ。

[380: 匿名さん]

>>379
駅前のパチンコ屋潰して財閥系の高層タワー建てれば坪300はあり得ない話ではないな。

[381: 匿名さん]

一部のサッシ以外は、二重サッシみたいですね。
二重サッシだと音はかなり軽減されるようですね。

モデルルームのLDは二重サッシではなかったので、実際にはどんな感じになるのかな。
使いやすいのでしょうか。

[382: 匿名さん]

モデルルームの拡張LDは南側がペアガラス、東側が2重サッシでしたね。南側は電車の騒音の影響が少ないからみたいです。

2重サッシだと音はかなり軽減されますよね。ただ、騒音は24時間換気口からも聞こえるらしいので、多少は聞こえるかも。

デメリットは、2つサッシがあると開閉が面倒なことですかね。実際にさわってみて感じました。
あとはモデルルームのLD掃き出し窓には網戸が無かった気がします。電車の騒音防止で窓を開けない生活が前提なんでしょうか？

[383: 匿名さん]

　線路により近いアトラス葛西は二重サッシなんですかね？？

[384: 匿名さん]

12/19に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れたので、第一期～第三期三次先着順は残り7戸となりました。また、第三期四次の2戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は12/26です。

先週売り出した第三期三次が1戸売れました。売れたのはCタイプ5階5140万のようです。１週間で契約できたのが1戸ということは、残り2戸はローンの本審査待ちでしょうか。また、第三期四次の2戸はAタイプ5階5220万、Cタイプ3階4990万のようです。12月も残ったうちの価格が低めの部屋が売り出されており、トレンド通りの要望の入りかたです。残りの部屋でお手頃な5000万周辺もそろそろ無くなるのでしょうか。

何はともあれ、要望が続々入ったことは良い傾向です。ここで要望だけで終わらせるのではなく、12月分の5戸を全て逃さず契約に漕ぎ着けることができるか、勝負の分かれ目です。

[385: 営業]

↑　余計なお世話だボケ

[386: 匿名さん]

>>385
↑ 余計なお世話だ、ボケが❗️

[387: 買い換え検討中]

みなさま、大人の対応で変なのはスルーしましょ。
ここから普通の投稿でお願いします。

[388: 匿名さん]

　少し狭いですよね。

4.5帖、5.0帖、収納少ない、
皆さんはどう思いますか？？


4.5帖に机とベッドは置けないですよね？

[389: 匿名さん]

狭いですよね。
みんなは机やベット等どんな配置を考えてますか？

[390: 匿名さん]

平日の毎日？は深夜帯（１時過ぎごろから３０分～１時間？）線路点検か何かですごくうるさい…
あれはなんなんですか？知っている方がいたら教えてください…m(_ _)m

[391: 匿名さん]

毎日夜中に１時間も線路点検してるんですか。
私も詳しく知りたいです。
知ってる方教えて下さい。

[392: 物件検討中さん]

　狭い。

　Cタイプの4.5畳の部屋は
机とベッドを縦に置いても、横に置いても
クロゼットの物を取るためには、ベッドの上を
通らないと行けないんですね。
何かいい方法はありませんか？

[393: 周辺住民さん]

線路の夜中の一時間？全く気がつきません。
毎日爆睡しております。なんでしょう？
時間あるとき駅で聞いてみますか。

[394: 契約済みさん]

駅徒歩2分で駅にいけるのも魅力ですが24H営業の
ワイズマートが徒歩30秒ってのはかなり惹かれますね。
24hいつでも使える巨大な冷蔵庫みたいなものですし。
あとコスとパフォーマンス最強の業務スーパー&河内屋が徒歩圏内にあるのがいいですね。

[395: 周辺住民さん]

>>394
ワイズマートは今年リニューアルしたばっかりできれいでいいですよね

ただあの入り口付近の歩道の狭さはもう少しなんとかならないものかといつも思ってしまいます。。。

[396: 匿名さん]

たぶん普通列車と快速列車の切り替え部分のチェックとかだと思うんですけど。
当方７Fの線路沿い（プレミスとよりは離れてますが）に住んでますが、窓閉めててもカタカタカタと金属音が響くんですよね。
人も結構いるので話し声もたまーに聞こえてくる。。。

[397: 匿名さん]

12/19時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸の合計46戸が売り出し済み。そのうち成約済みは37戸。第一期～第三期三次の先着順（売れ残り）は7戸。第三期四次の先着順（新規）は2戸。未売り出しは10戸。
現時点の成約数:37戸/56戸 残戸数:19戸/56戸
現時点の成約率:66%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,01
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,37

予想通りと言うべきか新規分を先着順で優遇しても何故か売れ行きが鈍い。１週目で1部屋売れたのはだいぶ健闘したほうか。とある記事によるとマンション購入で避けるべきことは高値掴み。買った瞬間にローン残債割れになるリスクあり。一方で今年は駅近マンションが売れる傾向がより強まったとのこと。高値掴みや部屋の狭さを割り切って万が一の事態に備えてすぐ売れる換金性の高い物件が好まれているようだ。駅遠物件には冬の時代だが駅近物件には追い風が吹いている。この風にうまく乗っていきたいところ。

[398: 物件検討中さん]

その通り。

高値掴み。

ここはかなり高いので、
買った瞬間にローン残債割れになるリスクあり。