プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[309: 匿名さん]

購入者でも検討者でもなく
不幸な可哀想な人です。

[310: 匿名さん]

>>308さん
購入したいんだけど私には高くて買えないので。まぁ毎日ホームページをチェックする暇人ですよ笑

[311: 匿名さん]

>>308
大和ハウスの営業の方でしょう。

[312: 匿名]

私はこちらの物件購入予定はないのですが近所なので拝見させて戴いております。
>>308さんの分析や批評等を楽しみにしております。

[313: 匿名さん]

10/3に物件概要が更新されましたが、第一期～第三期一次先着順は7戸のまま変動なしでした。次の更新予定日は10/10です。

売れ行きがまた停滞しそうですが、夏の大キャンペーンの効果が切れたのでしょうか。売上げを再度伸ばすには、今まで以上の見込み客の呼び込みが必要となりそうです。

集客のためには、夏に負けないお得なキャンペーンが必要だと思いますので、予算の許す限りの大盤振る舞いを期待しています。

[314: 匿名さん]

10/3時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

レジデントプレイスの第二期は順調に契約が進んでいる模様。一方でプレミストの第三期は少し伸び悩み気味。相場より割高な物件でも地縁など一定数の需要はある。だがプラウドやルネサンスとそのパイを奪い合いこれ以上の大幅な伸びは見込めない。当初の需要以上に売れるためにはそのエリアや物件に他地域の人を惹き付ける人気や魅力があるかが重要。アピールの仕方を工夫してターゲットを広域に拡げていきたいところだ。

[315: 匿名]

この際何かアイデアないか募ってます。

[316: 賃貸住まいさん]

結構いい感じするけど、プレミストシリーズって全て価格が高いですよね。
なにか他社より優れてんの？
それともただ強気な価格設定？わかる人ー？

[317: 匿名さん]

10/10に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸となりました。先週から1戸売れたようです。次の更新予定日は10/17です。

売れたのは角部屋のAタイプ12階5630万で、売れ筋のトレンド通り、高く条件の良い部屋から要望が入るようです。こちらの購入者は資金に十分な余裕のある方が多そうですので、階毎の価格差が小さいことから、多少高くても条件の良い上層階が選ばれているのでしょうか。

また、Cタイプで復活したのは15階5550万の部屋のようです。こちらも何度か復活を繰り返していますが、意外なことにあまり人気がないのでしょうか。中住戸で洋室にエレベーター隣接など不利な点はいくつもあるものの、一応最上階で、今回売れた部屋よりも安い価格です。最上階でエレベーターのモーターの振動が最大の懸念ですが、そこさえクリアすれば最上階にしてはお買い得だと思うのですが、どうでしょうか。

それはさておき、首都圏プレミスト新規訪問キャンペーンが始まりました。大丸の3000円商品券が貰えます。追加のキャンペーンをどんどん打ち出すことで、新たな見込み客をガンガン呼び込みたいところです。

[318: 匿名さん]

10/11時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

２週間ぶりに一部屋の成約でゆっくりと売り進めているようだ。掲示板での提言が刺激となったのか広告やホームページでは物件コンセプトを駅2分の利便性の享受に絞り込んだ模様。イメージ図も駅からの近さを強調しコンセプトと整合がとれた見せ方で効果的だ。一方で以前のキャッチコピーは抽象的で中身が無い。「華やぎがある。寛ぎがある。」「街の賑わいを身近にしながら、落ち着きのある環境に抱かれた静かなる地に、華やぎと寛ぎを愉しむ全56邸のレジデンス、誕生。」など電車の音で騒がしく庶民的な駅前の建設地を表すには嘘満載だ。嘘を交えず物件の魅力をストレートに伝える今回のアプローチは地縁以外の需要発掘にもプラスに働く予感。割高な価格を納得させるかは未知数だが今後の起爆剤としたいところだ。

[319: 匿名さん]

今回の広告をよく見ると若干の嘘が含まれているのを発見。明るい開放感の広がる全戸南東向きとあるが実際には贔屓目に見て東南東だ。正午にはバルコニーに光が鋭角に多少入る程度。潔く東向きと表示すべきだろう。この件では他物件のMRで隣の商談客がプレミストの営業トークを批判するのに遭遇した経験あり。南東向きと言い張りアピールし続ける営業の態度に憤慨し呆れたとのこと。少しばかり南に振れている事は大したメリットではない。客の追及にムキにならず真にアピールすべき事柄に集中したいところだ。

[320: 匿名さん]

10/18に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸のままでした。次の更新予定日は10/24です。

気分一新なのか、ホームページのイメージが少し変わりました。プレミスト葛西が駅前にそびえ立っていますが、葛西駅前のランドマークタワーである19階建てのアトラス葛西やバルコニー正面の病院、その向こうのマンションなどがCG加工で省略されています。開放感の演出のためとはいえ、消費者への誤解を与える広告ではないでしょうか。Googleマップの45度ビューなどで確認が必要でしょう。

なにはともあれ、竣工までの完売には新たな集客が必須ですので、大和ハウス共通だけでなくモデルルーム独自のお得なキャンペーンもどんどん打ち出したいところです。

[321: 匿名さん]

10/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

競合のルネサンス葛西が残りひと部屋で完売間近。線路脇がネックで竣工後も半年以上残り数戸が売れ残っていたが何とかゴールが見えてきた。これで葛西駅近エリアの新築がプレミストのみになれば検討者に選択肢は無くなり有利に働くはず。一方で周辺エリアでは供給は続いており葛西をあえて選ぶメリットを示せるかが重要。それを明確にして完売を目指していきたいところだ。

[322: 匿名さん]

あとは年明けからの実物見学で一気に完売に持っていくというイメージ？

[323: 匿名さん]

駅から近くて便利ですが、その分、人の通行も多くて賑やかでしょうね。
1フロアに4住戸しかないのもいいと思います。
あまりファミリータイプのマンションのように住戸数が多いと朝や夕方など、鉢合わせしますからね。
平置き駐車場も確保できれば、便利かな。

[324: 匿名さん]

竣工後のほうがメリットデメリットがはっきりして買う買わないを決断しやすいかもしれませんね。周りの建物の開放感or圧迫感、アトラス葛西からの見おろされ具合、東電の鉄塔の具合、陽当たり、窓開けたときと閉めたときの電車の音、エレベーター隣接住戸の音など、気になるところを全てチェックできます。

[325: 匿名さん]

10/25に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸のままでした。次の更新予定日は10/31です。

夏の大キャンペーンの貯金は底をついたのか、販売ペースが落ちてきました。てこ入れには夏並みのお得なキャンペーンが必要だと思うのですが、戸数も少ないので広告宣伝費にまわす予算が限られているのでしょうか。

なにはともあれ、当面は今のキャンペーンで一人でも多くの見込み客をゲットし、販売ペースを底上げしたいところです、

[326: 周辺住民さん]

すぐ近くのマンションに低層階と高層階持っています。
先日プレミストの広告が入っていましたがうちのマンションが演出上？消えていて、これは大丈夫なのかな？と心配してしまいました(^^;;
この辺りは駅近くですが人の通行が多く賑やかという感じではないですよ。むしろ、電車の音やアナウンス以外は車もうるさくないし、静かな方だと思います。電車やアナウンス音は低層だとそんなに、というかうちは全く聞こえないぐらい気になりませんが高層の方が音が上がってきてうるさいです。低層は防音壁があるからかなと思っています。電車の音は私は結構すぐ慣れましたよ。
あとは、本当に時々ですが夜中に駅の方で酔っ払いが奇声発している声が聞こえます。交番より向こうの方でなのでプレミストまでは聞こえないかもしれないです。
それより、駅近がとても魅力なのでそういったことは仕方ないし、住んでいても私はあまり気になりません。
大手町から歩いて東京駅にも行けるし、日本橋髙島屋での買い物も荷物持っても苦になりません。
うちからだと、東京駅までドアtoドアで20分ちょっとです。
普段の買い物も24時間スーパー、コンビニ、銀行、本屋、100円ショップもすぐ近くですし。病院にも困りません。
飲食店も山ほどあるし、シマホのとなりでボーリング場やユニクロ、無印良品などが入っている大型ショッピングモールにも行けるイトーヨーカドーのバスは毎時平日で２本、土日で４本出ていますし、スカイツリーやディズニー、成田、羽田にも直通バス。
歩いて行ける公園もありますし、足をのばして葛西臨海公園で過ごす休日は本当に素晴らしく空と海と緑に癒されます。
通勤の方はラッシュが異常な混み方なので大変と思いますが本当に住んでいて幸せだなーと思う便利な場所ですよ。
うちも買い替え考えています。が、眺望がプレミストより私好みな今のマンションも捨てがたいので完成してからまだ残っていたら検討しようと思っています。
長文失礼いたしました。

[327: 匿名さん]

10/25時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

ダイワはプレミスト向けに立地の良い土地を高値掴みで仕入れることが多いようだ。そのため早期完売は目指さず立地とそれなりの仕様を武器に相場を無視した強気の価格で売り出す傾向あり。また価格調整も競合より後手にまわり当初の売れ行きは鈍いが立地アピールでコツコツ売上を積み重ねる模様。最後は竣工前後の若干の値引きで売り切るようだ。ここも駅近アピールで高値維持のまま竣工までの完売を目指したいところ。

[328: 匿名さん]

＞＞３２６さん
近隣情報ありがとうございます。仕事の帰りが遅いのでできるだけ
駅の近くと思ってはいるのですが、駅の近くだとどうしてもうるさいのは
仕方がないのではないかなと思っていたのですが、賑やかではないと聞いて
安心しました。静けさをとるなら駅から離れている方がいいのでしょうがね。
なかなか両者を叶えるのは都内では難しいのかなと思っていました。
お買い物も便利そうだし、休日の過ごし方も充実していそうですね。

[329: 匿名さん]

とりあえず現地確認したほうがいいですね。
人によって感じかたは違いますし。
電車がうるさいのは確かですが、音に慣れるかどうかはその人次第かな。
高層階ほど音が聞こえるとはよく言われますが、出来上がる前に確認することはできませんし。
まあ駅そばを検討する方はさほど音には神経質ではないと思うので、そこは割り切りですね。

[330: 周辺住民]

>すぐ近くのマンションに低層階と高層階持っています。
>先日プレミストの広告が入っていましたがうちのマンションが演出上？消えていて、これは>大丈夫なのかな？と心配してしまいました(^^;;

どんなもんか気になったので、プレミストの広告とgoogleアースのキャプチャをとってみました。赤線がプレミストの場所です。
たしかに、奥のタワーマンションが消えてますね。正面ではなく斜めですが、お互い視線がいやかもしれません。
それ以外は高層階なら視界は抜けそうです。
南側に建設中（現在は完成してます）のマンション（11階）が南側11階ぐらいまでの視界を遮りそうです。
駅前にしては割と開けてるほうではないでしょうか。
遮るものがない分電車の音は響きそうですが。。。

[331: 匿名さん]

11/1に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れたので第一期～第三期一次先着順は残り5戸となりました。次の更新予定日は11/8です。

売れたのはAイプ3階5090万の部屋です。久しぶりに低層階が売れましたが、やはり5000万周辺までの価格低めの部屋か、条件の良い高めの部屋かという売れ行きのトレンドに沿っています。先着順の残りはBタイプ14階5110万、7階4830万、2階4490万、Cタイプ15階5550万、2階4890万です。

また、さすがにこの売れ行きではまずいと判断したのか、来週から独自キャンペーンがスタートします。11/8～12/23の期間の成約者にインテリア購入チケット30万をプレゼントするようです。利用できる会社はダイワグループのデザインアーク限定でそちらにお金を流せるので、ダイワ側としても単純な値引きよりは損失を抑えられそうです。単なる来場プレゼントではMR乞食が殺到するだけなので、前向きな検討者か得するよう方針を変えたのでしょうか。

なにはともあれ、見込み客発掘ではなく、実質値引きに近い方針にシフトしてきたことは真剣な検討者には朗報です。インテリアにお得感を感じる検討者は限定されるかもしれませんが、単純に定価で買うよりは遥かにましでしょう。この施策がどこまで効果を発揮するか、年末までの売れ行きに注目です。

[332: 匿名さん]

11/1時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは32戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:32戸/56戸 残戸数:24戸/56戸
現時点の成約率:57%

西葛西では駅北側徒歩1-2分に積水ハウスの西葛西5丁目計画10階建てが計画中。徒歩5分の西葛西小学校そばにはプレシス西葛西計画8階建ても計画中。さらに船堀には三菱の大規模13階建てが立ち上がり駅近マンションの供給合戦は勢いを増している。一方で葛西駅では徒歩6分ほどにスターツが免震マンションを計画している模様。地元デベロッパーの物件とは言え免震はアピールポイント。葛西駅近需要がそちらに流れる可能性もある。そうなる前に葛西駅近の需要を何とか食い尽くしたいところだ。

[333: 匿名さん]

葛西駅では徒歩6分ほどにスターツが免震マンションを計画している模様って、どの辺りなんですか？

[334: 332]

>>333
場所は中葛西４丁目。
建設データバンクの情報を参照。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=18444

[335: 匿名さん]

332さん
ありがとうございました！！

[336: 物件比較中さん]

11月上旬の販売状況および販売価格をまとめました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用すべし！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期：成約
・1401号室 5690万：第3期1次:成約
・1301号室 ----
・1201号室 5630万：第2期：成約
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 ----
・ 601号室 5290万：第1期：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期：成約
・ 301号室 5090万：第1期：成約
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：先着順
・1302号室 5080万：第1期：成約
・1202号室 ----
・1102号室 5020万：第1期：成約
・1002号室 4990万：第1期：成約
・ 902号室 ----
・ 802号室 4860万：第1期：成約
・ 702号室 4830万：第2期：先着順
・ 602号室 4790万：第1期：成約
・ 502号室 4760万：第1期：成約
・ 402号室 4710万：第1期：成約
・ 302号室 4590万：第1期：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：先着順

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期：先着順
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期：成約
・ 903号室 ----
・ 803号室 ----
・ 703号室 ----
・ 603号室 5190万：第1期：成約
・ 503号室 ----
・ 403号室 5090万：第1期：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 ----

[337: 匿名さん]

こんなわかるのは営業担当？

[338: 匿名さん]

11/7に物件概要が更新されましたが、今週は2戸売れたので、第一期～第三期一次先着順は残り3戸となりました。また、第三期二次の4戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は11/14です。

売れたのはBタイプ14階5110万、2階4490万の部屋で、やはり売れ行きのトレンド通りです。また、新たに売り出されたのはAタイプ7階5410万、13階5660万円、Bタイプ9階4890万円、12階5050万円のようです。今回で葛西価格のBタイプは全て売り出されました。Cタイプは人気が出ませんが、やはりエレベーターが洋室の真横に隣接しているのが嫌われているのでしょうか。

なにはともあれ第三期二次も発表され活気づいてきました。これまでと違い順調に申し込みがはいるか、今後の売れ行きに注目です。

[339: 匿名さん]

11/7時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは34戸。第一期～第三期一次の先着順（売れ残り）は3戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:34戸/56戸 残戸数:22戸/56戸
現時点の成約率:61%

先着順が2部屋売れ勢いが少し戻ってきたようだ。第三期二次の4部屋は先着順受付日の当日朝にホームページに掲載。今回も購入希望者が確実に買えるよう配慮満載だ。一方で東西線城東エリアの大本命プラウドタワー木場公園が立ち上がった模様。今回はツインタワーのひとつ目で木場公園近くで木場駅徒歩7分の27階建てとのこと。都心勤務で葛西に拘りがないならプラウドの立地一択。かなりの高値が予想されるが低層階で5000万台前半の設定があればブレミストの残り部屋よりお得感がある。それ以上のビックリ価格なら相場高騰で割高価格のプレミストには追い風となる可能性もある。プラウドが本格始動する前に少しでも在庫を捌いておきたいところだ。

[340: 匿名さん]

>>339
やはりあなたは野村不動産の人間でしたか。
評論家ぶってる割には、大した内容が無かったので何者かと思ってましたが。残念です

[341: 匿名さん]

売れているところはどんどん売れているようで、最上階は売れ残りがあるのでしょうか？
やっぱり売れるところはどんどん売れちゃうんですね。
だからと言って、焦って契約をするのもちょっと気が進みません、しっかり見定めて決めていきたいところですね。

[342: 賃貸住まいさん]

>>340
何か恨みでもあるのかね？
ライバル会社？
販売状況漏洩していて
Ｃタイプ購入した方は、
何か嫌じゃない？

[343: 匿名さん]

>>341
Cタイプの最上階が売り出し中みたいですね。物件ホームページに載ってましたよ。

[344: 匿名さん]

11/15に物件概要が更新されましたが、今週は売り上げなしで、第一期～第三期二次先着順は残り7戸となりました。次の更新予定日は11/21です。

先週売り出された第三期二次4戸がそのまま残っていますが、第二期以降は売り出した部屋がその週では売れずに残るケースが続いています。とりあえず見込みで出しておいて、要望を入れた客が決断するのを待つ戦略でしょうか。 また、ホームページがCタイプを重点的にアピールするように変わりました。やはり売れ行きの偏りに危機感を持っているのでしょうか。

なにはともあれ、残りは簡単には捌けなさそうですので、じっくり腰を据えて頑張りたいところです。

[345: ご近所の奥さま]

コープのカタログの中に一緒に広告が入っていてビックリしました。今までマンションの広告というか、コープ関連以外のものが配られたことがないので。
場所は良いと思うのですけどね。

[346: 匿名さん]

11/15時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは34戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:34戸/56戸 残戸数:22戸/56戸
現時点の成約率:61%

先週の新規売り出し分が一部屋も売れておらずこのマンションの販売方針はよくわからない。一方で東西線城東エリアのもう一つの大本命として住友の江東区東陽二丁目計画が進行中。東陽町の駅近で15階建て。70㎡換算で600戸程度が予想される大規模物件だ。住友だけにお安くはないだろうが仮に5000万前半の部屋が設定されるならプレミスト葛西の残り部屋よりお買い得だろう。葛西にこだわらない予算に余裕のある検討者にとっては住友標準の設備仕様や荒川より都心寄りの立地からその差は明白だ。救いは竣工時期が遅いこと。東陽町の住友は平成28年3月で木場の野村プラウドタワーは平成29年の年明けとだいぶ先だ。来年3月に竣工する強みを活かして葛西の地縁者以外の層にうまくアピールし見込み客を少しでも増やしたいところだ。

[347: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>346
葛西地縁者以外にアピールする
得策をご教示ください。

[348: 346]

>>347
一般的な観点では葛西の地理的メリットは都心への距離感に対する物件価格の割安さ。またプレミストのメリットは周知の通り駅近2分の立地。それをどのような切り口でアピールすべきかは現状では難しい所だがそれはこの物件に一番詳しいプレミストスタッフが知恵を絞るべきこと。当方は方向性を示すのみに留めたい。

[349: 周辺住民さん]

良くわからんが、葛西にしては高すぎる。
葛西にはそんなに高値の価値なし。周辺住民だからわかる。
暴落したりするから、ぼったくり価格とかはやめてほしい。

[350: 匿名さん]

都心から下って来る人には割安でも葛西の地元民には高すぎるってことかな。売る方としては、高くても買う人を部屋の数だけ集めれば良いだけなので、割高批判は気にしないだろうけど。

[351: 匿名さん]

Ｂタイプの間取りはエレベーターの隣なのですね。
エレベーターの隣の部屋というのは、経験がないのですが、
機械の音とかってしないのでしょうか？
玄関からＬＤＫに続く廊下の収納はたくさんあって良いと思うのですが、
ＬＤＫの広さがもう少し合った方が良かったかな？という気がしました。

[357: 匿名さん]

>>351
エリアが違う野村の物件で営業の方曰く、コンクリートで囲んでいるので本来音は聞こえないと言われていました。
実際に住んでいる訳では無いので聞きかじりです。