プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[281: 匿名さん]

ナイター営業は忙しい共稼ぎ世帯を狙っての事なのでしょうか。
駅に近い立地なのでファミリー世帯と言うよりは夫婦でバリバリ働くDINKS率が高いと想像してしまいますね。
ナイター営業と言っても木・金のみで18時までに予約を入れる必要があるので、仕事が早く終わったからとふらりと立ち寄ることができなさそうです。

[282: 匿名さん]

9/6に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は6戸になりました。次の更新予定日は9/12です。

とても高いが一番条件のよい南向きDタイプ9階6080万が売れました。予算が許せば100％選ばれる部屋なので妥当なところです。一方で、売れたはずのAタイプ15階5740万が先着順住戸に復活しています。同じような復活が何度かありましたが、ローンキャンセル住戸でしょうか？？？

それはさておき、高いが一番人気のDタイプは2階3階の残り2戸、価格が低目で売れ筋のBタイプは残り5戸でゴールが見えてきました。一方で売れ行きの伸びないAタイプ、Cタイプはそれぞれ10戸以上残っており、販売の重荷となっています。AとCを現状の価格で買っていいと検討者に決断させるため、資産価値以外の隠れた魅力をアピールできるよう頑張ってほしいところです。

[283: 匿名さん]

9/6時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは28戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:28戸/56戸 残戸数:28戸/56戸
現時点の成約率:50%

1部屋売れ成約率が50%に到達。少しずつ動き始めたか。西葛西のレジデントプレイスの新規売り出し15部屋は4000万～5100万程度だった模様。初期の高額部屋の需要を除くと葛西・西葛西駅近の平均予算はこの程度が妥当な線か。仮にそうならブレミストの残り半分を捌くには時間が必要かもしれない。

[284: 匿名さん]

>>283
プレミストで未契約の部屋は4500～5000万でざっと見て6部屋程度。一方で5000万～5800万で22部屋程度。駅近は黙っていても売れるが初期需要は止まり割高価格へのアシストは見込めない状況。今後の新規客相手に葛西でこの価格帯でどこまで勝負できるか。

[285: 匿名さん]

9/9に物件概要が更新されましたが、今週はまた1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は5戸になりました。売れると予定より更新が早いですね。次の更新予定日は9/19です。

売れたのは一番人気のDタイプ3階5390万の部屋です。道路に近く冬は日影もできる3階とは言え、南向きで電車の音も限定的なので決断したのでしょうか。Dタイプは残りは2階の1戸となりました。

また、先着順の残り5戸が個別の金額表示に変わりました。Aタイプ12階5630万、3階5090万、Bタイプ7階4830万、Cタイプ15階5550万、2階4890万の様です。先週復活したAタイプ15階5740万がまたなくなり、だいぶまえに売れたはずのCタイプ15階が復活しています。物件概要の更新情報が間違っていたのでしょうか!?

それはさておき、2週連続でひと部屋ずつ売れて販売が加速してきました。夏の大キャンペーンの成果がじわじわ出てきているようです。この勢いを不振のAタイプ、Cタイプの販売につなげていきたいところです。

[286: 匿名さん]

ここの階高、天井高、スラブ厚、わかる方っていますか？
できれば下がり天井の高さも教えてくれるとうれしいです。

[287: 匿名さん]

>>286さん

45メートル未満で15階なので、階高は3メートル未満です。パンフレットの立面図を定規で測ったら、一階と屋上で住戸より1.5メートルほど余分に高さをとってるようです。住戸階を仮に3メートルとすると一階分で10cmほど低くなるので、住戸部分のおおよその階高は2.9メートルですね。

天井高はリビング、洋室が2-6Fで2.45メートル、7-15Fで2.4メートルです。玄関、廊下、キッチン、浴室、トイレなどは2.1～2.2メートルですね。

大梁による下がり天井は1.98メートルです。ホームページのモデルルームのリビング写真でもわかりますが、リビングの掃き出し窓と同じぐらいの高さですね。

スラブ厚はホームページの構造にも載ってますが、床がアンボンドスラブの20cm、戸境壁は二重壁の18cmです。

[288: 匿名さん]

9/9時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは29戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:29戸/56戸 残戸数:27戸/56戸
現時点の成約率:52%

成約率が50%を突破しまずはひと安心。そして販売をアシストすべく住宅新報の新聞風広告で葛西・西葛西のダイワ2物件を絶賛PR中。忙しい東京で働く人は立地が重要。よって都心アクセスに便利な東西線の駅近のダイワ2物件はお薦めというストーリー。予算やタイミングなど買える状況が整ったときが買い時で価格の納得感や条件で悩むと購入時期を逃すとのアドバイス付きだ。だが葛西検討者で5000万オーバーの物件を無理をせず買える層は限られる。価格をいじらずどこまで強気で勝負できるか。

[289: 物件比較中さん]

>>286
>>287

現地の看板では高さは45.45Mとなっていたよ。部屋の階高は2.85Mぐらいじゃない？

いまどき階高確保するマンションはそんなにないよ。少しでも部屋稼いで採算とろうと必死だから。

ここは立地が命のマンションだからさ。空間的な快適さを求めてはいけないよ。

[290: 289]

間違えた。

建物の高さは45.45Mではなく44.45Mだよ。

[291: 匿名さん]

>>288
新聞風広告の実例
http://d.hatena.ne.jp/flats/touch/20140912

[292: 購入検討中さん]

なるほど。

[293: 匿名さん]

9/18に物件概要が更新されましたが、今週はまた1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は4戸になりました。売れると予定より更新が早いのは先週と同じですね。次の更新予定日は9/26です。

着々と先着順を減らしていますが、今週はCタイプ15階5550万が売れました。人気の無いタイプとは言え、最上階ということで買い手もすぐについたということでしょうか。

また、ホームページの住戸プランにアピールポイントが追記されました。Aタイプがクランク玄関ということもアピールしていいと思いますが、他のタイプがそうでないのが際立つので記載していないのでしょうか。また、住戸プラン変更のオプションがなくなり基本プランのみ掲載となりました。設計変更の期限が過ぎたようで、残念ながらアピールポイントが一つ減ってしまいました。

なにはともあれ、まずは見映えの悪い先着順を着実に減らすのに力を注ぎつつ、第三期の見込み客もしっかりとストックし、一気に残住戸を減らしていきたいところです。

[294: 匿名さん]

葛西臨海公園まで車で5分。ちょうどいいと思います。あまり近いといつも外来者で騒がしい中になってしまうかもしれません。

葛西といえば、こないだバーベキューでセットのレンタルをお願いしたら葛西から来たという業者さんでした。やっぱり臨海公園本拠地で営業なさってるんでしょうね。バーベキューといえば私も臨海公園はわりと先に頭に浮かびますもの。

ディズニーも近いし、
エンタメの地という感じします。

[295: 匿名さん]

駅から2分だとどうしても騒音とか気になるものですが
線路からも離れていますし環七通り沿いでもないので、
騒音など控えられているのが良いと思います。

あとはすぐに買いものにいけるスーパーのワイズマート、
銀行多数、家族や友達と利用するのに便利な
ファミレスや飲食店など充実しているので
生活利便性は悪くはないと思います。

[296: 匿名さん]

線路の音はうるさいですよ。線路から少し離れてるだけで遮るものがないですから。高層階ほどよく聞こえます。だから騒音の影響のある部屋は2重窓にしてます。2重窓は騒音のサインです。

営業マンが出してくる騒音測定の結果は、線路に平行な道路側の歩道の地上から、建設現場の囲いがある状態での測定です。実際の音とは違い、かなり電車の騒音が低減されてます。空中のクレーン車や建築中の建物からの測定はしてないそうなので、あまり参考にはなりません。

ここを買う人は、駅近が魅力で騒音を気にしない、もしくは2重窓を締め切って生活するから気にしない人限定です。駅前なのに以外と静かってことはありません。大半の検討者の方には承知のことですが、念のため。

[297: 匿名さん]

気になるなら、アトラス葛西の北西部屋がちょうど中古に出てたから見学して音確認してみれば。あとは線路沿いのルネサンス葛西も部屋残ってるので、確認に良いかもね。

[298: 匿名さん]

9/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は4戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

西葛西のレジデントプレイスと共にプレミストも少しずつ売れ始めたようだ。どちらも条件の良い高目の部屋が売れている。地域の相場を越える物件でもまだ潜在需要が残っている模様。一方で船堀駅近の三菱物件の住民説明会が開催されるとの情報もある。多少なりとも競合しそうな物件が立ち上がる前に早目に残住戸を売り尽くしたいところだ。

[299: 匿名さん]

この物件はやや路線の音が気になる立地になっていますね。
ですが音が近いというのは駅が近いという事でもあるので、
交通面ではとても便利な地域ですよね。
間取りも良いので、人気が出ても良さそうな感じがあります。

[300: 匿名さん]

駅近なのはいいですよね。代わりに電車の音がするのは線路近くだからしょうがない。たまに、駅前だけど静かという方がいるのは、ん？という感じですけど。
間取りは、、、普通の田の字ですから賛否ありますね。普通の間取りで使いやすいという人もいれば、廊下に窓でアルコープ無いのはちょっとという人もいますし。個人的には横長リビングは良いけど、行灯部屋はNGかな。横長リビングは角部屋で洋室に窓があってこそ生きると思います。