プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[269: 匿名さん]

8/12時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

東西線木場駅5分のプラウド木場はここと同じぐらいの坪単価だが全戸売り出しで即日ほぼ完売とのこと。さすが野村だが立地と価格のバランスが何とか釣り合えばまだまだ早期完売もあり得るようだ。東西線沿いの検討者でそちらに流れた人もいるかもしれない。プレミストも価格維持で完売まで何とか頑張りたいところだがどこまでいけるか。

[270: 匿名さん]

ここがプラウドだったらもう完売していることでしょう。

[271: 匿名さん]

8/12に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/22です。

検討者の様子見が続くなか、予定よりだいぶ早めの更新で先着順が売れたかと期待しましたが、特に動きは無かったようです。お盆中は契約が見込めないため早めに更新したのでしょうか。

盛りだくさんのキャンペーンが続くなか、新たにナイト営業時間帯来場キャンペーンが始まりました。先着10組に2000円の食事券をプレゼントするようです。キャンペーン目当ての訪問者がどれだけ契約につながるか未知数ですが、見込み客を多数ストックできれば再度売れ始めた時に大きな助けとなりますので、ここは地道に頑張りどころです。

[272: 匿名さん]

8/22に物件概要が更新されました。第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままでしたが、今週やっと2戸売れました。残りは7戸です。次の更新予定日は8/29です。

お盆返上キャンペーンの効果なのか、一気に2戸も売れました。Bタイプの3階4590万とCタイプの10階5390万のようです。安い部屋から売れていくと予想していましたが、Cタイプの高い部屋も売れました。6階との価格差200万程度と引き替えに眺望が抜ける階なので、人気が低いCタイプですがこの価格でも買って良いと判断したのでしょうか。

長いトンネルを抜けて、2ヶ月近く動かなかった先着順が売れたのは大きな進歩です。これを継続できれば様子見の検討者を動かすことにも繋がるでしょう。停滞感を打ち破る第一歩となるか、今後に注目です。

[273: 匿名さん]

いろんな書き込みで、
大盤振る舞いが取り上げられてます。
遠慮しないで行って来ます！

[274: 匿名さん]

キャンペーンは8月中なので、プレゼントに興味のある方はそろそろ行かないとね。遠慮なく貰ってきて下さい。ついでにマンションも買ってあげてください（笑）

[275: 匿名さん]

8/22時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは27戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:27戸/56戸 残戸数:29戸/56戸
現時点の成約率:48%

プレミストは久しぶりの契約で成約率50%が見えてきた。一方で西葛西のレジデントプレイスは新規売り出し15戸と少しずつ捌けている模様。販売代理は違う会社で規模も違うが同じダイワ物件として負けてはいられない。刺激を受けて気合いを入れ直したいところだ。

[276: 匿名さん]

8/29に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は8/22以降は7戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は9/5です。

先週は2か月ぶりに2戸売れましたが、さすがに今週は続かなかったようです。また、長い夏もそろそろ終わりを迎える中、家族連れが押し寄せていましたが、プレミストは太っ腹な夏祭り大キャンペーンで今後の足がかりを築くことはできたのでしょうか。

足がかりを築けても、検討者が様子見で動かなければ売り上げには繋がりません。今後は検討者にお得感のある施策で購入を後押しすることも重要になってきます。今後どのような施策を打ち出してくるか、9月以降の動きに注目です。

[277: 匿名さん]

8/29時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは27戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:27戸/56戸 残戸数:29戸/56戸
現時点の成約率:48%

工事現場の死亡事故で西葛西のガーデンズは一時販売停止中。これに乗じてライバル物件のレジデントプレイスが漁夫の利を得るべく奮闘中。不謹慎だがプレミストもこの状況を生かすことはできないものか。大規模と駅近中規模でターゲット層は違うがどちらも割高物件のため検討者に購買力があるという点は共通している。販売が伸び悩む中どんなチャンスでもモノにしていきたいところ。なりふり構ってはいられない。

[278: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

駅近マンションだから自然体で販売する方がいいのでは？
大盤振る舞いは、モデルルーム賑わい効果はあるが、
成約率はどうなんだろう？
今後の参考にヒアリングしたい。

[279: 匿名さん]

物件概要の販売数の推移からキャンペーン期間の7～8月の成約数は2部屋。新規客の数や成約が新規客と既存客のどちらかは不明のためキャンペーンの成約率は何とも言えないがかなり低そうなことは想像できる。

[280: 匿名さん]

8/30に物件概要が更新されていましたが、今回はキャンペーン終了の情報更新でした。次の更新予定日は9/5です。

夏の大キャンペーンが終わり、公式ホームページがだいぶ寂しくなりましたが、ナイト営業は9月末まで延長のようです。朝昼の訪問客が少ないのでしょうか。

8月よりは訪問客も減ると思いますので、しばらくリフレッシュして次の策を練り直しです。

[281: 匿名さん]

ナイター営業は忙しい共稼ぎ世帯を狙っての事なのでしょうか。
駅に近い立地なのでファミリー世帯と言うよりは夫婦でバリバリ働くDINKS率が高いと想像してしまいますね。
ナイター営業と言っても木・金のみで18時までに予約を入れる必要があるので、仕事が早く終わったからとふらりと立ち寄ることができなさそうです。

[282: 匿名さん]

9/6に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は6戸になりました。次の更新予定日は9/12です。

とても高いが一番条件のよい南向きDタイプ9階6080万が売れました。予算が許せば100％選ばれる部屋なので妥当なところです。一方で、売れたはずのAタイプ15階5740万が先着順住戸に復活しています。同じような復活が何度かありましたが、ローンキャンセル住戸でしょうか？？？

それはさておき、高いが一番人気のDタイプは2階3階の残り2戸、価格が低目で売れ筋のBタイプは残り5戸でゴールが見えてきました。一方で売れ行きの伸びないAタイプ、Cタイプはそれぞれ10戸以上残っており、販売の重荷となっています。AとCを現状の価格で買っていいと検討者に決断させるため、資産価値以外の隠れた魅力をアピールできるよう頑張ってほしいところです。

[283: 匿名さん]

9/6時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは28戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:28戸/56戸 残戸数:28戸/56戸
現時点の成約率:50%

1部屋売れ成約率が50%に到達。少しずつ動き始めたか。西葛西のレジデントプレイスの新規売り出し15部屋は4000万～5100万程度だった模様。初期の高額部屋の需要を除くと葛西・西葛西駅近の平均予算はこの程度が妥当な線か。仮にそうならブレミストの残り半分を捌くには時間が必要かもしれない。

[284: 匿名さん]

>>283
プレミストで未契約の部屋は4500～5000万でざっと見て6部屋程度。一方で5000万～5800万で22部屋程度。駅近は黙っていても売れるが初期需要は止まり割高価格へのアシストは見込めない状況。今後の新規客相手に葛西でこの価格帯でどこまで勝負できるか。

[285: 匿名さん]

9/9に物件概要が更新されましたが、今週はまた1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は5戸になりました。売れると予定より更新が早いですね。次の更新予定日は9/19です。

売れたのは一番人気のDタイプ3階5390万の部屋です。道路に近く冬は日影もできる3階とは言え、南向きで電車の音も限定的なので決断したのでしょうか。Dタイプは残りは2階の1戸となりました。

また、先着順の残り5戸が個別の金額表示に変わりました。Aタイプ12階5630万、3階5090万、Bタイプ7階4830万、Cタイプ15階5550万、2階4890万の様です。先週復活したAタイプ15階5740万がまたなくなり、だいぶまえに売れたはずのCタイプ15階が復活しています。物件概要の更新情報が間違っていたのでしょうか!?

それはさておき、2週連続でひと部屋ずつ売れて販売が加速してきました。夏の大キャンペーンの成果がじわじわ出てきているようです。この勢いを不振のAタイプ、Cタイプの販売につなげていきたいところです。

[286: 匿名さん]

ここの階高、天井高、スラブ厚、わかる方っていますか？
できれば下がり天井の高さも教えてくれるとうれしいです。

[287: 匿名さん]

>>286さん

45メートル未満で15階なので、階高は3メートル未満です。パンフレットの立面図を定規で測ったら、一階と屋上で住戸より1.5メートルほど余分に高さをとってるようです。住戸階を仮に3メートルとすると一階分で10cmほど低くなるので、住戸部分のおおよその階高は2.9メートルですね。

天井高はリビング、洋室が2-6Fで2.45メートル、7-15Fで2.4メートルです。玄関、廊下、キッチン、浴室、トイレなどは2.1～2.2メートルですね。

大梁による下がり天井は1.98メートルです。ホームページのモデルルームのリビング写真でもわかりますが、リビングの掃き出し窓と同じぐらいの高さですね。

スラブ厚はホームページの構造にも載ってますが、床がアンボンドスラブの20cm、戸境壁は二重壁の18cmです。

[288: 匿名さん]

9/9時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは29戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:29戸/56戸 残戸数:27戸/56戸
現時点の成約率:52%

成約率が50%を突破しまずはひと安心。そして販売をアシストすべく住宅新報の新聞風広告で葛西・西葛西のダイワ2物件を絶賛PR中。忙しい東京で働く人は立地が重要。よって都心アクセスに便利な東西線の駅近のダイワ2物件はお薦めというストーリー。予算やタイミングなど買える状況が整ったときが買い時で価格の納得感や条件で悩むと購入時期を逃すとのアドバイス付きだ。だが葛西検討者で5000万オーバーの物件を無理をせず買える層は限られる。価格をいじらずどこまで強気で勝負できるか。

[289: 物件比較中さん]

>>286
>>287

現地の看板では高さは45.45Mとなっていたよ。部屋の階高は2.85Mぐらいじゃない？

いまどき階高確保するマンションはそんなにないよ。少しでも部屋稼いで採算とろうと必死だから。

ここは立地が命のマンションだからさ。空間的な快適さを求めてはいけないよ。

[290: 289]

間違えた。

建物の高さは45.45Mではなく44.45Mだよ。

[291: 匿名さん]

>>288
新聞風広告の実例
http://d.hatena.ne.jp/flats/touch/20140912

[292: 購入検討中さん]

なるほど。

[293: 匿名さん]

9/18に物件概要が更新されましたが、今週はまた1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は4戸になりました。売れると予定より更新が早いのは先週と同じですね。次の更新予定日は9/26です。

着々と先着順を減らしていますが、今週はCタイプ15階5550万が売れました。人気の無いタイプとは言え、最上階ということで買い手もすぐについたということでしょうか。

また、ホームページの住戸プランにアピールポイントが追記されました。Aタイプがクランク玄関ということもアピールしていいと思いますが、他のタイプがそうでないのが際立つので記載していないのでしょうか。また、住戸プラン変更のオプションがなくなり基本プランのみ掲載となりました。設計変更の期限が過ぎたようで、残念ながらアピールポイントが一つ減ってしまいました。

なにはともあれ、まずは見映えの悪い先着順を着実に減らすのに力を注ぎつつ、第三期の見込み客もしっかりとストックし、一気に残住戸を減らしていきたいところです。

[294: 匿名さん]

葛西臨海公園まで車で5分。ちょうどいいと思います。あまり近いといつも外来者で騒がしい中になってしまうかもしれません。

葛西といえば、こないだバーベキューでセットのレンタルをお願いしたら葛西から来たという業者さんでした。やっぱり臨海公園本拠地で営業なさってるんでしょうね。バーベキューといえば私も臨海公園はわりと先に頭に浮かびますもの。

ディズニーも近いし、
エンタメの地という感じします。

[295: 匿名さん]

駅から2分だとどうしても騒音とか気になるものですが
線路からも離れていますし環七通り沿いでもないので、
騒音など控えられているのが良いと思います。

あとはすぐに買いものにいけるスーパーのワイズマート、
銀行多数、家族や友達と利用するのに便利な
ファミレスや飲食店など充実しているので
生活利便性は悪くはないと思います。

[296: 匿名さん]

線路の音はうるさいですよ。線路から少し離れてるだけで遮るものがないですから。高層階ほどよく聞こえます。だから騒音の影響のある部屋は2重窓にしてます。2重窓は騒音のサインです。

営業マンが出してくる騒音測定の結果は、線路に平行な道路側の歩道の地上から、建設現場の囲いがある状態での測定です。実際の音とは違い、かなり電車の騒音が低減されてます。空中のクレーン車や建築中の建物からの測定はしてないそうなので、あまり参考にはなりません。

ここを買う人は、駅近が魅力で騒音を気にしない、もしくは2重窓を締め切って生活するから気にしない人限定です。駅前なのに以外と静かってことはありません。大半の検討者の方には承知のことですが、念のため。

[297: 匿名さん]

気になるなら、アトラス葛西の北西部屋がちょうど中古に出てたから見学して音確認してみれば。あとは線路沿いのルネサンス葛西も部屋残ってるので、確認に良いかもね。

[298: 匿名さん]

9/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は4戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

西葛西のレジデントプレイスと共にプレミストも少しずつ売れ始めたようだ。どちらも条件の良い高目の部屋が売れている。地域の相場を越える物件でもまだ潜在需要が残っている模様。一方で船堀駅近の三菱物件の住民説明会が開催されるとの情報もある。多少なりとも競合しそうな物件が立ち上がる前に早目に残住戸を売り尽くしたいところだ。

[299: 匿名さん]

この物件はやや路線の音が気になる立地になっていますね。
ですが音が近いというのは駅が近いという事でもあるので、
交通面ではとても便利な地域ですよね。
間取りも良いので、人気が出ても良さそうな感じがあります。

[300: 匿名さん]

駅近なのはいいですよね。代わりに電車の音がするのは線路近くだからしょうがない。たまに、駅前だけど静かという方がいるのは、ん？という感じですけど。
間取りは、、、普通の田の字ですから賛否ありますね。普通の間取りで使いやすいという人もいれば、廊下に窓でアルコープ無いのはちょっとという人もいますし。個人的には横長リビングは良いけど、行灯部屋はNGかな。横長リビングは角部屋で洋室に窓があってこそ生きると思います。

[301: 匿名さん]

あと、当初はすごく人気があり賑わっていましたよ。トンデモな予定価格が出るまでは。そこでだいぶふるいにかけられましたね。結果、どれだけ高くても良い部屋を買えるリッチな人と、割高だけど狭くてグロスが抑えられた部屋なら買える人が残った感じです。
残りは70㎡台東向きの5000万オーバーが中心で、駅近とはいえ葛西では割高感がありますので、みなさん踏ん切りが付かず様子見してるのだと思います。妥当な値段と思う方は残った部屋を今のところ選び放題で競合なく買えますよ。

[302: 匿名さん]

ここの良いところって駅徒歩２分ってくらい?

[303: 匿名さん]

駅二分以外の良いとこは、エントランスに力をいれてるのと、自走式駐車場かな。あとは一階がコンビニで便利とか。
過去スレ探せば良いとこも悪いとこも詳しく書かれてるよ。

[304: 匿名さん]

見逃すところでしたが、9/23に物件概要が更新され、第三期一次先着順として3戸が登録受付中となっていました。第一期～第二期先着順は4戸のままです。次の更新予定日は10/3です。

今回はAタイプ14階5690万、Bタイプ14階5110万、2階4490万が売り出されました。見晴らしの良い高層階と最安の2階ということで、これまでの契約状況のトレンドに沿った要望の入り方です。高層階なら東向きでもこの価格を出して良いと判断する方がまだまだいるということでしょうか。

なにはともあれ、高いが一番人気のDタイプ、安くて二番人気のBタイプの完売が目前です。残る人気が伸びないAタイプ、Cタイプの売れ行きを何とか加速させたいところです。

[305: 匿名さん]

9/23時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は4戸。第三期先着順は3戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

第三期が開始され契約の上積みが見込めそうな状況。今回は登録受付日の当日にいきなり先着順で告知した模様。消費者への公正を期すため受付登録の告知には余裕を持つのが常識。だが今回は登録予定者が確実に買えるよう便宜を図った可能性あり。レジデントプレイスも登録予定者に似たような配慮をしておりどちらも大量の在庫を捌くのに必死だ。残り26部屋の完売に向け手段を選んではいられない。

[306: 匿名さん]

9/26に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は7戸となりました。次の更新予定日は10/3です。

今週頭に売出の3戸が全て売れず、第二期までの先着順4戸と合計で7戸の売れ残り、のように見えますが、よくよく見るとそうではないようです。

第三期一次のAタイプ14階5690万が売れましたが、代わりにCタイプが1戸復活しています。このような復活が過去に何度もあり、ローンキャンセルかと思っていましたが、ひょっとして売れ行きの演出で売れたことにしておいた部屋をこっそり復活させているのでしょうか。

それはさておき、順調に減らしていた先着順が少し積み上がってきました。9月の勢いを引き継いで10月も契約を上積みできるか、次にどのようなキャンペーンを打ち出してくるかに注目です。

[307: 匿名さん]

9/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

西葛西のレジデントプレイスは第二期１次、2次が続々と売り出されている模様。一方でプレミストは第三期分が早々に先着順合計に繰り込まれ成約数は変動なし。これまでのターゲット層だけでは尻すぼみとなるだろう。アピールの切り口を変えて新たなマーケットを作り出し成約につなげていきたいところだ。

[308: 匿名さん]

３０７さんのような書き込みが多いですが、購入者なんですか？
それとも検討者なんですかね。
いつも分析されているようですが・・・

[309: 匿名さん]

購入者でも検討者でもなく
不幸な可哀想な人です。

[310: 匿名さん]

>>308さん
購入したいんだけど私には高くて買えないので。まぁ毎日ホームページをチェックする暇人ですよ笑

[311: 匿名さん]

>>308
大和ハウスの営業の方でしょう。

[312: 匿名]

私はこちらの物件購入予定はないのですが近所なので拝見させて戴いております。
>>308さんの分析や批評等を楽しみにしております。

[313: 匿名さん]

10/3に物件概要が更新されましたが、第一期～第三期一次先着順は7戸のまま変動なしでした。次の更新予定日は10/10です。

売れ行きがまた停滞しそうですが、夏の大キャンペーンの効果が切れたのでしょうか。売上げを再度伸ばすには、今まで以上の見込み客の呼び込みが必要となりそうです。

集客のためには、夏に負けないお得なキャンペーンが必要だと思いますので、予算の許す限りの大盤振る舞いを期待しています。

[314: 匿名さん]

10/3時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

レジデントプレイスの第二期は順調に契約が進んでいる模様。一方でプレミストの第三期は少し伸び悩み気味。相場より割高な物件でも地縁など一定数の需要はある。だがプラウドやルネサンスとそのパイを奪い合いこれ以上の大幅な伸びは見込めない。当初の需要以上に売れるためにはそのエリアや物件に他地域の人を惹き付ける人気や魅力があるかが重要。アピールの仕方を工夫してターゲットを広域に拡げていきたいところだ。

[315: 匿名]

この際何かアイデアないか募ってます。

[316: 賃貸住まいさん]

結構いい感じするけど、プレミストシリーズって全て価格が高いですよね。
なにか他社より優れてんの？
それともただ強気な価格設定？わかる人ー？

[317: 匿名さん]

10/10に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸となりました。先週から1戸売れたようです。次の更新予定日は10/17です。

売れたのは角部屋のAタイプ12階5630万で、売れ筋のトレンド通り、高く条件の良い部屋から要望が入るようです。こちらの購入者は資金に十分な余裕のある方が多そうですので、階毎の価格差が小さいことから、多少高くても条件の良い上層階が選ばれているのでしょうか。

また、Cタイプで復活したのは15階5550万の部屋のようです。こちらも何度か復活を繰り返していますが、意外なことにあまり人気がないのでしょうか。中住戸で洋室にエレベーター隣接など不利な点はいくつもあるものの、一応最上階で、今回売れた部屋よりも安い価格です。最上階でエレベーターのモーターの振動が最大の懸念ですが、そこさえクリアすれば最上階にしてはお買い得だと思うのですが、どうでしょうか。

それはさておき、首都圏プレミスト新規訪問キャンペーンが始まりました。大丸の3000円商品券が貰えます。追加のキャンペーンをどんどん打ち出すことで、新たな見込み客をガンガン呼び込みたいところです。

[318: 匿名さん]

10/11時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

２週間ぶりに一部屋の成約でゆっくりと売り進めているようだ。掲示板での提言が刺激となったのか広告やホームページでは物件コンセプトを駅2分の利便性の享受に絞り込んだ模様。イメージ図も駅からの近さを強調しコンセプトと整合がとれた見せ方で効果的だ。一方で以前のキャッチコピーは抽象的で中身が無い。「華やぎがある。寛ぎがある。」「街の賑わいを身近にしながら、落ち着きのある環境に抱かれた静かなる地に、華やぎと寛ぎを愉しむ全56邸のレジデンス、誕生。」など電車の音で騒がしく庶民的な駅前の建設地を表すには嘘満載だ。嘘を交えず物件の魅力をストレートに伝える今回のアプローチは地縁以外の需要発掘にもプラスに働く予感。割高な価格を納得させるかは未知数だが今後の起爆剤としたいところだ。