プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[248: 匿名さん]

>>247
葛西の需要はあるよ。外から見たら地震で危ない地域でも住んでる人は満足してる。でも価格設定が割高すぎ。もう少し（200万～300万）安ければ大半は売れてたと思う。

あえて外から人を呼び込むには価格のお得感が必用だし、地元の人も普通のサラリーマンは余裕を持って出せて五千万前後が上限だと思う。
売れた部屋は高くて条件いい部屋を一部の地元のお金持ち？が買い、一番狭くて五千万前後かそれ以下の安い部屋を普通のサラリーマンが買ってる、（と思われる）のが需要があると思う理由です。

[250: 匿名さん]

どの業界にもある程度の値引き競争は仕方がないような気がします。
それでも、売れるだけいいと思います。
もちろん、先に購入した方にとってはあまり気持ちのよいものではないですが。

[251: 匿名さん]

どうなんだろう、あと数ヶ月ほど今のような状況なら100万位は例えば諸費用から引いてくれるんだろうか。どれくらいの時期なら契約済みの方もしょうがないねと思ってくれるんだろうね。
すみふみたいに値引きせず粘れる体力あれば来年10月の消費税増税迄には完売するとは思うけど。

[252: 匿名さん]

8/8に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/15です。

今出ている先着順はなかなか動きませんが、第三期もまだ告知されていません。第三期販売は8月下旬～9月下旬と予想しますが、第一期～第二期の売れ残りの状況を踏まえて確実な見込み客のみの申し込みとなるよう慎重になっているのでしょうか。

今週末にはビューティーフェアもありますし、他のキャンペーンも目白押しです。一人でも多く集客して需要を探り第三期に繋げるためにもここが頑張りどころです。

[253: 匿名さん]

8/8時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のダイワのレジデントプレイスはまた少しずつ売れ始めたようだ。一方のプレミストは葛西駅周辺のライバル物件は殆ど消えたのになぜか売れ行きが伸びない。某雑誌によると当初は資料請求多数の注目物件だったらしいので需要はあるはず。どこかで巻き返しを図りたいところ。

[254: 匿名]

完全に皆さん値下げ待ちですな

状態入ったな

[255: 匿名さん]

立地(駅ちか)は良かったけど、やっぱり割高感が大きいのでは。それを補う材料にも乏しいし。
結局うちは他にしちゃいました。
確かに注目はあったと思いますが、ちょっと値づけでタイミングを逃した感ありますね。

[256: 匿名]

そうですね、初期に上値を探っていた頃の概算価格やその次の予定価格がとても高くてビックリした記憶があります。販売時は南向き以外の部屋の上の階は少し下げましたが、下の階は高いままでした。
うちは南向き希望を他の部屋に誘導されましたが、部屋の条件と比べて価格に納得できず見送りました。別物件も検討中です。
今の状況を見るとやはり値付けのミスですかね。当初の見込み客をキープ出来なかったのは誤算だったと思います。

[257: 匿名さん]

＞＞254
逆もあっていいかも。
値下げを待ってる人が多い中、先にいい間取りをゲット、みたいな。

でもやっぱり人気があることが伺えますね。
普通は値下げされても内容が気に入らないマンションなら選択しないはず。

要は価格面のハードルがちょびっと高かっただけなのかも。

総括、わりと良い物件、でいいですか。

[258: 匿名さん]

>>257
駅近という点がとても良い物件だと思います。その他は普通かな。また設備仕様の細かい部分のコストカットをどうとるかですね。価格が高くなるならオプションでいい人もいるのでそこは好みかな。

間取りは4タイプ選べますが良い間取りは特に高くて残り少ないですよね。売れてないタイプは今なら階を選び放題ですね。

[259: 匿名さん]

>>258
駅近は魅力、ただうちは直床パスです。
どうもあのふかふか感が馴染めなくて。

[260: 匿名さん]

>>259
ここは一応二重床ですよ。その代わり天井高は削られて最低限の高さだけど。

[261: 購入検討中さん]

天井高は2450ですか？

[262: 匿名さん]

>>261
6階までは2450で7階～15階は2400です。

[263: 匿名さん]

>>260
ありがとうございます。
そうなんですか。長谷工さんで15階建というだけで、直床と思い込んでいました。
ただ、その分天井にしわ寄せがきてるんですね。
2400、2450は高くはないですが、梁の出方でも部屋の印象は変わりそうですね。
あまり圧迫感を感じるのは避けたいですが、これは実際に現地見た方が良さそうな気がします。

[264: 匿名さん]

>>263
感じ方は人それぞれなので、モデルルームで体感するのが一番ですね。

モデルルームは角部屋なのでバルコニー側の下がり天井の圧迫感がすごくリビングが少し狭く感じますが、部屋の真ん中に下がり天井とかはさすがにないです。あとは廊下側の部屋は窓際の下がり天井が低いですが、廊下側の柱がアウトフレームではないのでしょうがないですね。廊下側は他の間取りも同じなので参考になると思います。

[265: 匿名さん]

>>264
参考になります。
今住んでいる賃貸が2400ですが、意外と部屋への出っ張りが少なく圧迫感はありませんが、お話だとちょっと気になりそうですね。
他の葛西駅近マンションも行ったのですが、そこはバルコニー側がハイサッシでむしろ開放感を売りにしてたので、そこを見ちゃうと,,,という気もします。でも一度見ておきたいと思います。

[266: 匿名さん]

天井が高ければ空間が広く見えて開放感がありますが、天井が高すぎると電灯の掃除や交換に脚立が必要になるのでは？
今まで賃貸暮らしが長かったので天井の高さにそれほどこだわりを持っていないからかもしれませんが、みなさんこだわりを持っていらっしゃるという事は、やはりかなり（快適性が）違うんでしょうか？

[267: 匿名さん]

脚立がいらない天井の高さってどうなのよ。
ダイニングの椅子で充分とか？
空間の広さからも天井の高さは重要だし、バルコニー側の下がり天井も無いほうが窓が大きく取れて解放感が増します。
見比べると驚くほど違いますよ。

[268: 匿名さん]

今やLED の時代。
電球換えることもそんなにないのでは?

[269: 匿名さん]

8/12時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

東西線木場駅5分のプラウド木場はここと同じぐらいの坪単価だが全戸売り出しで即日ほぼ完売とのこと。さすが野村だが立地と価格のバランスが何とか釣り合えばまだまだ早期完売もあり得るようだ。東西線沿いの検討者でそちらに流れた人もいるかもしれない。プレミストも価格維持で完売まで何とか頑張りたいところだがどこまでいけるか。

[270: 匿名さん]

ここがプラウドだったらもう完売していることでしょう。

[271: 匿名さん]

8/12に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/22です。

検討者の様子見が続くなか、予定よりだいぶ早めの更新で先着順が売れたかと期待しましたが、特に動きは無かったようです。お盆中は契約が見込めないため早めに更新したのでしょうか。

盛りだくさんのキャンペーンが続くなか、新たにナイト営業時間帯来場キャンペーンが始まりました。先着10組に2000円の食事券をプレゼントするようです。キャンペーン目当ての訪問者がどれだけ契約につながるか未知数ですが、見込み客を多数ストックできれば再度売れ始めた時に大きな助けとなりますので、ここは地道に頑張りどころです。

[272: 匿名さん]

8/22に物件概要が更新されました。第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままでしたが、今週やっと2戸売れました。残りは7戸です。次の更新予定日は8/29です。

お盆返上キャンペーンの効果なのか、一気に2戸も売れました。Bタイプの3階4590万とCタイプの10階5390万のようです。安い部屋から売れていくと予想していましたが、Cタイプの高い部屋も売れました。6階との価格差200万程度と引き替えに眺望が抜ける階なので、人気が低いCタイプですがこの価格でも買って良いと判断したのでしょうか。

長いトンネルを抜けて、2ヶ月近く動かなかった先着順が売れたのは大きな進歩です。これを継続できれば様子見の検討者を動かすことにも繋がるでしょう。停滞感を打ち破る第一歩となるか、今後に注目です。

[273: 匿名さん]

いろんな書き込みで、
大盤振る舞いが取り上げられてます。
遠慮しないで行って来ます！

[274: 匿名さん]

キャンペーンは8月中なので、プレゼントに興味のある方はそろそろ行かないとね。遠慮なく貰ってきて下さい。ついでにマンションも買ってあげてください（笑）

[275: 匿名さん]

8/22時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは27戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:27戸/56戸 残戸数:29戸/56戸
現時点の成約率:48%

プレミストは久しぶりの契約で成約率50%が見えてきた。一方で西葛西のレジデントプレイスは新規売り出し15戸と少しずつ捌けている模様。販売代理は違う会社で規模も違うが同じダイワ物件として負けてはいられない。刺激を受けて気合いを入れ直したいところだ。

[276: 匿名さん]

8/29に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は8/22以降は7戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は9/5です。

先週は2か月ぶりに2戸売れましたが、さすがに今週は続かなかったようです。また、長い夏もそろそろ終わりを迎える中、家族連れが押し寄せていましたが、プレミストは太っ腹な夏祭り大キャンペーンで今後の足がかりを築くことはできたのでしょうか。

足がかりを築けても、検討者が様子見で動かなければ売り上げには繋がりません。今後は検討者にお得感のある施策で購入を後押しすることも重要になってきます。今後どのような施策を打ち出してくるか、9月以降の動きに注目です。

[277: 匿名さん]

8/29時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは27戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:27戸/56戸 残戸数:29戸/56戸
現時点の成約率:48%

工事現場の死亡事故で西葛西のガーデンズは一時販売停止中。これに乗じてライバル物件のレジデントプレイスが漁夫の利を得るべく奮闘中。不謹慎だがプレミストもこの状況を生かすことはできないものか。大規模と駅近中規模でターゲット層は違うがどちらも割高物件のため検討者に購買力があるという点は共通している。販売が伸び悩む中どんなチャンスでもモノにしていきたいところ。なりふり構ってはいられない。

[278: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

駅近マンションだから自然体で販売する方がいいのでは？
大盤振る舞いは、モデルルーム賑わい効果はあるが、
成約率はどうなんだろう？
今後の参考にヒアリングしたい。

[279: 匿名さん]

物件概要の販売数の推移からキャンペーン期間の7～8月の成約数は2部屋。新規客の数や成約が新規客と既存客のどちらかは不明のためキャンペーンの成約率は何とも言えないがかなり低そうなことは想像できる。

[280: 匿名さん]

8/30に物件概要が更新されていましたが、今回はキャンペーン終了の情報更新でした。次の更新予定日は9/5です。

夏の大キャンペーンが終わり、公式ホームページがだいぶ寂しくなりましたが、ナイト営業は9月末まで延長のようです。朝昼の訪問客が少ないのでしょうか。

8月よりは訪問客も減ると思いますので、しばらくリフレッシュして次の策を練り直しです。

[281: 匿名さん]

ナイター営業は忙しい共稼ぎ世帯を狙っての事なのでしょうか。
駅に近い立地なのでファミリー世帯と言うよりは夫婦でバリバリ働くDINKS率が高いと想像してしまいますね。
ナイター営業と言っても木・金のみで18時までに予約を入れる必要があるので、仕事が早く終わったからとふらりと立ち寄ることができなさそうです。

[282: 匿名さん]

9/6に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は6戸になりました。次の更新予定日は9/12です。

とても高いが一番条件のよい南向きDタイプ9階6080万が売れました。予算が許せば100％選ばれる部屋なので妥当なところです。一方で、売れたはずのAタイプ15階5740万が先着順住戸に復活しています。同じような復活が何度かありましたが、ローンキャンセル住戸でしょうか？？？

それはさておき、高いが一番人気のDタイプは2階3階の残り2戸、価格が低目で売れ筋のBタイプは残り5戸でゴールが見えてきました。一方で売れ行きの伸びないAタイプ、Cタイプはそれぞれ10戸以上残っており、販売の重荷となっています。AとCを現状の価格で買っていいと検討者に決断させるため、資産価値以外の隠れた魅力をアピールできるよう頑張ってほしいところです。

[283: 匿名さん]

9/6時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは28戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:28戸/56戸 残戸数:28戸/56戸
現時点の成約率:50%

1部屋売れ成約率が50%に到達。少しずつ動き始めたか。西葛西のレジデントプレイスの新規売り出し15部屋は4000万～5100万程度だった模様。初期の高額部屋の需要を除くと葛西・西葛西駅近の平均予算はこの程度が妥当な線か。仮にそうならブレミストの残り半分を捌くには時間が必要かもしれない。

[284: 匿名さん]

>>283
プレミストで未契約の部屋は4500～5000万でざっと見て6部屋程度。一方で5000万～5800万で22部屋程度。駅近は黙っていても売れるが初期需要は止まり割高価格へのアシストは見込めない状況。今後の新規客相手に葛西でこの価格帯でどこまで勝負できるか。

[285: 匿名さん]

9/9に物件概要が更新されましたが、今週はまた1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は5戸になりました。売れると予定より更新が早いですね。次の更新予定日は9/19です。

売れたのは一番人気のDタイプ3階5390万の部屋です。道路に近く冬は日影もできる3階とは言え、南向きで電車の音も限定的なので決断したのでしょうか。Dタイプは残りは2階の1戸となりました。

また、先着順の残り5戸が個別の金額表示に変わりました。Aタイプ12階5630万、3階5090万、Bタイプ7階4830万、Cタイプ15階5550万、2階4890万の様です。先週復活したAタイプ15階5740万がまたなくなり、だいぶまえに売れたはずのCタイプ15階が復活しています。物件概要の更新情報が間違っていたのでしょうか!?

それはさておき、2週連続でひと部屋ずつ売れて販売が加速してきました。夏の大キャンペーンの成果がじわじわ出てきているようです。この勢いを不振のAタイプ、Cタイプの販売につなげていきたいところです。

[286: 匿名さん]

ここの階高、天井高、スラブ厚、わかる方っていますか？
できれば下がり天井の高さも教えてくれるとうれしいです。

[287: 匿名さん]

>>286さん

45メートル未満で15階なので、階高は3メートル未満です。パンフレットの立面図を定規で測ったら、一階と屋上で住戸より1.5メートルほど余分に高さをとってるようです。住戸階を仮に3メートルとすると一階分で10cmほど低くなるので、住戸部分のおおよその階高は2.9メートルですね。

天井高はリビング、洋室が2-6Fで2.45メートル、7-15Fで2.4メートルです。玄関、廊下、キッチン、浴室、トイレなどは2.1～2.2メートルですね。

大梁による下がり天井は1.98メートルです。ホームページのモデルルームのリビング写真でもわかりますが、リビングの掃き出し窓と同じぐらいの高さですね。

スラブ厚はホームページの構造にも載ってますが、床がアンボンドスラブの20cm、戸境壁は二重壁の18cmです。

[288: 匿名さん]

9/9時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは29戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:29戸/56戸 残戸数:27戸/56戸
現時点の成約率:52%

成約率が50%を突破しまずはひと安心。そして販売をアシストすべく住宅新報の新聞風広告で葛西・西葛西のダイワ2物件を絶賛PR中。忙しい東京で働く人は立地が重要。よって都心アクセスに便利な東西線の駅近のダイワ2物件はお薦めというストーリー。予算やタイミングなど買える状況が整ったときが買い時で価格の納得感や条件で悩むと購入時期を逃すとのアドバイス付きだ。だが葛西検討者で5000万オーバーの物件を無理をせず買える層は限られる。価格をいじらずどこまで強気で勝負できるか。

[289: 物件比較中さん]

>>286
>>287

現地の看板では高さは45.45Mとなっていたよ。部屋の階高は2.85Mぐらいじゃない？

いまどき階高確保するマンションはそんなにないよ。少しでも部屋稼いで採算とろうと必死だから。

ここは立地が命のマンションだからさ。空間的な快適さを求めてはいけないよ。

[290: 289]

間違えた。

建物の高さは45.45Mではなく44.45Mだよ。

[291: 匿名さん]

>>288
新聞風広告の実例
http://d.hatena.ne.jp/flats/touch/20140912

[292: 購入検討中さん]

なるほど。

[293: 匿名さん]

9/18に物件概要が更新されましたが、今週はまた1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は4戸になりました。売れると予定より更新が早いのは先週と同じですね。次の更新予定日は9/26です。

着々と先着順を減らしていますが、今週はCタイプ15階5550万が売れました。人気の無いタイプとは言え、最上階ということで買い手もすぐについたということでしょうか。

また、ホームページの住戸プランにアピールポイントが追記されました。Aタイプがクランク玄関ということもアピールしていいと思いますが、他のタイプがそうでないのが際立つので記載していないのでしょうか。また、住戸プラン変更のオプションがなくなり基本プランのみ掲載となりました。設計変更の期限が過ぎたようで、残念ながらアピールポイントが一つ減ってしまいました。

なにはともあれ、まずは見映えの悪い先着順を着実に減らすのに力を注ぎつつ、第三期の見込み客もしっかりとストックし、一気に残住戸を減らしていきたいところです。

[294: 匿名さん]

葛西臨海公園まで車で5分。ちょうどいいと思います。あまり近いといつも外来者で騒がしい中になってしまうかもしれません。

葛西といえば、こないだバーベキューでセットのレンタルをお願いしたら葛西から来たという業者さんでした。やっぱり臨海公園本拠地で営業なさってるんでしょうね。バーベキューといえば私も臨海公園はわりと先に頭に浮かびますもの。

ディズニーも近いし、
エンタメの地という感じします。

[295: 匿名さん]

駅から2分だとどうしても騒音とか気になるものですが
線路からも離れていますし環七通り沿いでもないので、
騒音など控えられているのが良いと思います。

あとはすぐに買いものにいけるスーパーのワイズマート、
銀行多数、家族や友達と利用するのに便利な
ファミレスや飲食店など充実しているので
生活利便性は悪くはないと思います。

[296: 匿名さん]

線路の音はうるさいですよ。線路から少し離れてるだけで遮るものがないですから。高層階ほどよく聞こえます。だから騒音の影響のある部屋は2重窓にしてます。2重窓は騒音のサインです。

営業マンが出してくる騒音測定の結果は、線路に平行な道路側の歩道の地上から、建設現場の囲いがある状態での測定です。実際の音とは違い、かなり電車の騒音が低減されてます。空中のクレーン車や建築中の建物からの測定はしてないそうなので、あまり参考にはなりません。

ここを買う人は、駅近が魅力で騒音を気にしない、もしくは2重窓を締め切って生活するから気にしない人限定です。駅前なのに以外と静かってことはありません。大半の検討者の方には承知のことですが、念のため。

[297: 匿名さん]

気になるなら、アトラス葛西の北西部屋がちょうど中古に出てたから見学して音確認してみれば。あとは線路沿いのルネサンス葛西も部屋残ってるので、確認に良いかもね。