プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[185: 匿名さん]

金額のわりにせまいのが気になりました。
駅から近いですが朝、駅付近、凄い人でしょうね。
葛西だと地上駅だから毎日、平日それを目撃する感じになるのかと思うと。
エントランスホールに江戸切子を使用されているようでけど、江戸切子って高いんですよ。

[186: 匿名さん]

葛西と聞くと臨海公園を思い浮かべますねー。
ココ、近いですかね。
地図が拡大されていてわかりにくいけど南のほうに臨海公園があるみたい。しかも環七通りをサクッと南下するだけで行けそうだから週末はファミリーで車で遊びに行くというプランもいんじゃないですか。

それと何といってもディズニーランドの近さですよね。
遠方から行くのと違ってその日の天候次第で行くか否かを決定できる近さは魅力だと思います。

[187: 検討中の奥さま]

でも、ここは高いね

[188: 匿名さん]

坪単価がとても高いですね。80㎡以上ならまあ納得ですが、一番広くて74㎡なので、狭くて高いという印象が強いです。駅近だからしょうがないのかな。駐車場の敷地をもっと使えば、もう少しゆとりができたのではと残念です。無い物ねだりですけどね。

[189: 匿名さん]

当初、資金に余裕がないとうちの価格は厳しいと営業に言われた。最近では頭金少しで５０００万を35年ローン組めば家賃並みで駅近に住めますとすすめてくる。とにかく売りたいという感じがひしひしと伝わってくるが、変動金利で借りて金利が一気に上がったら破綻しそうで怖い。周辺相場から１０年たってもほとんど値下がりしないと言われたが、一部の条件の良い部屋以外はそれなりには下がりそうで不安。

[190: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期先着順は残り５戸のまま動きは無いようです。残りの５戸はAタイプの最上階、Bタイプの上中下、Cタイプの中と、第二期で選べる部屋と比べて条件が悪いわけではないんですが、なぜ一月以上も売れないんでしょうか？特に、第一期で人気のあった価格の低いBタイプが動かないのは以外です。

二期で売り出された割安な２階やDタイプの残りの階に人気が集まっているとは思いますが、他の部屋の希望の入り具合はどうなんでしょうね。MR行かれた方、どのような感じでしたか？

[191: 匿名さん]

第一期は28戸/56戸売り出しで、先着順は残り5戸。
現時点の成約数:23戸/56戸 残戸数:33戸/56戸
現時点の成約率:41%

平成27年3月上旬竣工なので、あと9ヵ月で33戸は余裕で捌けそうな数ですが、五千万以上を出せる葛西希望者がどれだけ現れるかですかね。
6月下旬予定の第二期でどれだけ出してくるか（購入希望者がいるか）である程度予想できるかな。

[192: ご近所さん]

駅近なのに、全然売れてませんね。プラウドは早かったのに。

[193: 匿名さん]

西葛西のレジデントと同じく価格が割高というのが一番の原因でしょうね。
駅近の狭い敷地なので、部屋が狭くかつ価格は割高。とはいえ、条件の良い南側角部屋は超割高でも一番売れてるので、他の部屋の魅力が低いのかもしれませんね。

[194: 匿名さん]

プラウドも高めでしたけど、うまく価格を調整してきてました。角住戸がこちらの中住戸レベルの価格で、日当たりの悪い階は70㎡4600万台からの設定でしたし。58㎡の部屋は4000万切ってましたしね。あとは、設備仕様も細かい部分でプラウドのほうが上でした。

プラウドの営業さんいわく、プレミストの予定価格があまりにも高すぎて検討から外す方が結構いるとの話をしてたので、当初から現在の価格にしておけばプラウドから客奪えたのにね。

[195: 匿名さん]

プラウドとプレミストは相対で価格表を交換してると言ってたなあ。プレミストは予定より価格表出すの遅らせてプラウドの価格表だけを先に入手してて、自分達の値付けやMRでのネガキャンに活用してました。でも、年明けにプレミストがバカ高い予定価格表出したら、プラウドのMRでもそれを活用してプレミストの超割高感をアピールしまくってて、どっちもどっちでした。

[196: ご近所さん]

野村に比べ仕様も低く、ブランド力も違うのに、プラウドより値段高い、なんてチャレンジャーですね。

[197: 匿名さん]

建物はともかく、立地にそれだけ自信がありますということなんでしょう。

[198: 匿名さん]

ブランドといったって色々問題起こってますよね。
価格が高いのは立地を一番の売りにしてるからでしょ。
プラウドより高いのは仕方ありませんね。事実そうですから。

[199: 物件比較中さん]

隣の高架線がきになるから、土地的にはどっこいじゃないですかね。電磁波で病気にならないのでしょうか？

[200: 匿名さん]

既出ですが、ここが高いのは土地の入札でぶっちぎりの高値で落札したから。駅前の一等地なので線路そばの騒音、東電の高圧線を加味しても、葛西の相場を越える高値ても売れると事業判断したからその入札額を出したんでしょう。
駅近という立地だけでそれだけの価値があると判断する人が多数いるということですよね。

駅近の利便性をとるか広さや静かさなどの環境をとるかは好みですが、ここ十年くらいはマンション評論家が資産性という視点を持ち込んだため、悩んだら高くても駅近買っとけば問題ないみたいな風潮です。だからデベは強気てすね。駅近マンションは庶民の買える額ではなくなってきています。

[201: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期先着順5戸は動きがなかったようです。この様子だと、第二期売り出しまでは動きは無さそうですね。

[202: 匿名]

売れ残りが多ければ少数の買いたい人も見送る可能性は大でしょう

ここもレジデンスも考えてほしいものです

次期販売迄に何かしらの提案がなければ葛西地区全体に影響を及ぼすでしょう

ガーデンも足踏み状態の今色々な意味で注目

[203: 匿名さん]

Dタイプは人気が集中したため早く申し込む必要があったけど、それ以外のタイプは第2期の売れ行きが思わしくないと様子見が続くかもしれません。そうなると、結局は値下げまで待った人が特をすることになりかねませんね。最初に定価でDタイプ以外を契約した方は気が気ではないでしょう。値下げ祭りになったら検討者には朗報だけど契約者は可哀想だなあ。

[204: 匿名さん]

うーん、やはり高いなと判断される方が多いのか。
そうなんですよね。
都内なので何かしらの音はあるから、線路位ＯＫＯＫと思うということで高めなのか。
価格が下がりにくくはあるかもしれないけれども。。。
ただ普通に住んで暮らして通勤してと考えるなら
駅に近いとそれなりのメリットは普通にあるのかもしれないです。

[205: 買い換え検討中]

駅近で価格が下がりにくいといっても、中古で売るとなって、買う方も中古に高いお金を注ぎ込む気にはなれないのでは。
葛西で高値掴みはしたくないかな。

[206: 匿名さん]

駅近の築十年のマンションの価値が仮に相場の８割とすると、十年前に5000万のマンションは、4000万になる。でも、十年前より相場が2割上がってたら、中古も2割値上がりすると考えると4000万の1.2倍で4800万で売れる見込みとなる。
つまり、買ったときに近い値段で売れるのは、駅近だからというだけでなく、今後もどんどん相場が上がり続けるという前提がある。
坪単価230万～の今の価格が安かったね、駅近でもまだ部屋も広かったねというぐらいの相場にならないと、営業の言うような十年後もほぼ同じ資産価値を保つかどうかは疑問。

ただ、駅近なので売りたいときにすぐ買い手が見つかる可能性が高く、駅遠より高く売れるのは間違いないので、十年後も同じぐらいの値段で売れるとか勘違いしてローンを目一杯組むのでなければ買っても良いかも。最悪高値掴みしても駅近がいいと割り切れる人向けかな。

[207: 匿名]

10年後に上がる？オリンピックのあとは下がる可能性が高いのでは？今の時期に資産価値で買うのは危険じゃないかな。

[208: 匿名さん]

物件概要が更新されましが、第一期先着順は予想通り残り5戸のまま動きなしのようです。また、第二期の販売が開始され、先着順で6戸出ました。6/21土曜から受付開始のようです。第二期はしょっぱなから先着順にしてきましたが、珍しいですね。100%買う客の分だけ出してきた感じです。

第二期先着順の内訳は、A、B、Cタイプがそれぞれ1戸ずつ、Dタイプが3戸です。さすが人気のDタイプですね。残り4戸のうち3戸に要望があったようです。一方で他のタイプはあまり要望の入り具合が芳しくなさそうです。極端な人気の差がありますね。

[209: 匿名さん]

第二期はDタイプ9階904号室が6080万、Cタイプ2階203号室が4890万、Bタイプ7階702号室が4830万という価格です。ABCはやはり5000万以下の部屋が売れ筋なのでしょうか。

第一期は戸数は変わりませんが、いつの間にかAタイプの最上階1501号室5740万が売れて、売れたと思われた3階301号室5090万が復活してます。これで最上階はABCD全て売れました。Dタイプの7階と同じぐらいの値段ですが陽当たりより高さ、眺望を選んだのでしょう。5千万後半をポーンと買える層は羨ましいものです。

[210: マンコミュファンさん]

最上階は売れてしまったですか。販売価格は未定のままになっていますが、もう価格は出ていたのですね。
高いところで、５０００万超えも私には厳しいです。４０００万でもですが。
でもそんなところでも、そこでしか味わえないものもありますからね。買える人が羨ましいですね。

[211: 匿名さん]

>>209
第二期の追加情報。Aタイプ12階1201号室が5630万円、Dタイプ3階304号室5390万円、5階504号室5550万円という価格です。

人気のDタイプは残り1戸で、2階の204号室ですね。価格は5290万円あたりが予想されます。2階なので冬の日当たりや道路の騒音、排気ガスなどが懸念されますが、大人気のDタイプなので、この程度の価格でもサクッと売れてしまうのでしょうか。

申込の見込めるDタイプが無くなると今後の販売ペースに影響しそうですね。不人気の他のタイプの魅力をどう引き出して買う気にさせるか、営業トークの見せ所ですね。

[212: 匿名さん]

物件概要が更新されました。第一期先着順、第二期先着順の残りを分けて表示するのを止め、まとめて表示するよう変更したようです。期毎の売れ行きを隠すための営業戦略でしょうか。

それはさておき、第一期、第二期先着順の残りは9戸のようです。先週までの状況は第一期先着順が5戸、第二期先着順が6戸の合計11戸でしたが、そのうち2戸しか契約に至らなかったことになります。

第二期先着順は全て固い見込み客がついてるかと思っていたのですが、そうでもなかったのでしょうか。契約が遅れているだけなら良いのですが。もし要望を入れた見込み客に様子見をされたなら、5月～6月の２ヶ月で2戸しか捌けないのは黄信号ですね。何らかのてこ入れが必要そうです。

[213: 匿名さん]

先週までの販売中戸数
A 第一期 1戸、第二期 1戸 合計 2戸
B 第一期 3戸、第二期 1戸 合計 4戸
C 第一期 1戸、第二期 1戸 合計 2戸
D 第一期 0戸、第二期 3戸 合計 3戸

今週の販売中戸数
A 第一期～第二期 2戸 変動なし
B 第一期～第二期 2戸 2戸減
C 第一期～第二期 3戸 1戸増
D 第一期～第二期 2戸 1戸減

なぜかCタイプが増えてますが、第一期のキャンセル住戸でしょうか。人気のDタイプが完売でないのは以外です。5階504号室が売れて9階904号室と3階303号室が売れ残ったと思われます。9階は6000万オーバー、3階は色々デメリットもあるので、要望者の踏ん切りがつかなかったのでしょうか。

販売強化で8月末までMRのナイター営業をするようですので、今後の売れ行きに期待です。

[214: 匿名さん]

>>213
3階303号室は304号室の誤りでした。

[215: 匿名さん]

ナイター営業は7月8月の金土のみ午後8時まで営業なんですね。ビールとツマミ用意するなら仕事帰りにちょいと寄ってもいいかな。（笑）

[216: 匿名さん]

6/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸の売り出しで、第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

3月上旬竣工までの残り8か月強で31戸、完売のためには1月平均4戸弱のペースが必要だが、果たして結果はどうなるか？
売れ残り先着順の戸数の推移と第三期の販売数に注目だね。

[217: 匿名さん]

>>206
葛西駅近くの中古物件が高値維持してるのは、葛西駅が人気というよりは中古市場の値上がりの影響が大きいということだね。葛西駅周辺の中古が今後も値上がりを続けるかはなんとも言えないし、5年後10年後になってみないと実際のところはわからない。そこは各自の判断かな。買いたい人は高値維持を期待すれば良いし買いたくない人はそんな価値ないと思えば良い。

プレミストの営業は周辺マンションの売り出し時と中古価格の数値データで中古価格が下がらないと押してくるけど、高値で売れた部屋だけを恣意的に抽出してる気がしてあまり納得感がないなあ。一部の条件の良いデータを見せて全体がそうだと錯覚させるのはよくあるトリックだからね。例で出したマンションのここ5年ぐらいの全ての売買データを見せてほしいよね。

[218: 匿名さん]

>>215
ナイター営業の曜日は木曜、金曜の間違いですね。

[219: 匿名さん]

第一期～第二期までのタイプ別の売れ行き（2014/6/28時点）

A 全14戸　成約： 4戸　先着順：2戸　未売出：8戸
B 全14戸　成約： 8戸　先着順：2戸　未売出：4戸
C 全14戸　成約： 2戸　先着順：3戸　未売出：9戸
D 全14戸　成約：11戸　先着順：2戸　未売出：1戸

先着順はたぶん以下でしょう。

A:3階（5090万）、12階（5630万）
B:3階（4590万）、 8階（4860万）
C:2階（4890万）、 6階（5190万）、10階(5390万)
D:3階（5390万）、 9階（6080万）

Aは角住戸だがなぜか売れない。北側で線路の影響受けそうなのが原因か。
Bは中住戸だが一番狭く販売価格が低いため普通に売れている。5000万以下の部屋が多いので葛西相場ではここが売れ筋か。
Cは中住戸のせいか売れない。エレベータ隣接やプライバシー性低めなのが原因か。
Dは角住戸かつ唯一南向きで一番広いためとても売れている。坪単価・販売価格の高さはピカイチだが高収入者からの引きが強くそろそろ完売目前か。

それにしても人気の低いAとCを価格を下げずに買う気にさせるにはどうアピールすべきだろうか？
もし野村の営業ならどう売るんだろう？

[220: 匿名さん]

野村の得意な値下げで売るのかな。

[221: 匿名さん]

いまやってるフジテレビのノンフィクション見てみて。安いマンションだけど、うつで退職してローン払えずサラ金で借りまくった結果、マンション競売だって。他人事ではないね。資産価値を過剰に見込んでフルローンで買っちゃだめだよー。

[222: 匿名さん]

221さん、そんな番組やってたんですか。見逃しました。見てたらけっこうショック受けたかもしれません。もしもローンを払えなくなったらと思うと怖いですね。そんなときはどうしたらいいんでしょう。ここは売りに出したとしてすぐ売れそうですか？いずれにしても住処は必要なわけだから、賃貸で暮らし続けるのか買うのか良く考えないといけないですね。無理のないように。

[223: 匿名さん]

7年前の結婚の時に新築買って共働きで何とかなると思ってたら、旦那はうつで退職、嫁は産休でしょうがなくサラ金から借りて借金500万、結局ローン払えず賃貸マンションに移り競売による売却待ちという内容でした。結局はなんとかローン残高より高く売れたみたいでしたが、賃貸マンションもそこそこ良さそうな部屋で、生活水準はなかなか下げられないんだなあと思ったり。
駅近で資産価値高いとはいえ、この割高相場では売るときにローン残高を上回るかどうかは不透明なので、やはりある程度の頭金と手持ち資金は必須だと痛感しましたね。
まあここ買う層はわりと裕福な家庭だと思うのでそこまで心配することはないのかも？

[224: 匿名さん]

何はともあれ、どの物件も頭金なしで購入するのは危険ですよね。

よく売れ残り物件で自己資金０の方、ご相談くださいなんてチラシに書いてあったりするけど 今まで貯金すら出来なかったのにマンション購入して計画的に返済なんてできるのかって思いますね。

[225: 匿名さん]

こちらの公式ホームページでは、頭金90万で35年ローン5000万もしくは5100万の返済例が載ってますが、そんなんで借りたら大変ですよ。

毎月約12万、ボーナス年2回で約15万ずつという例ですが、月に直すと約14.5万。管理費と修繕積立金で2万、固定資産税の減免措置無しで少なくとも2万で18.5万。駐車場借りたら更に2万で20.5万。修繕積立金は5年毎に上がるので、年数たてば総額はもっと増えます。

さらに、この試算はネット銀行の0.6%台の変動金利なので、金利が急上昇すればローン月額も増えます。数年なら金利も低いままかもしれないですが、35年もその水準とは考えづらいです。かといって固定金利は35年だと利息がバカにならないですし。どちらも繰り上げ返済は必須ですが、十分な頭金を準備できない購入者が繰り上げするだけの貯金できるのか？子供がいたらなおさら厳しいですよね。

5000万の物件なら、個人的には1500万～2000万ぐらいは頭金で入れたい所です。

[226: 匿名さん]

即日完売する人気のマンションなら、中古でも新築に近い値段で売れる可能性はある。そういう意味では、抽選もあった南側高層階の部屋は中古でも人気かもね。
一方で、駅2分の好立地なのに様子見されてる他の部屋は現時点では明らかに高すぎと判断されてる気がする。その部屋を中古で売り出す時に今と同じ相場なら新築に近い値段では多分売れないでしょう。

営業マンも何とかローン審査クリアして売れればオッケーみたいな売り方は止めてほしいものです。10年住んで売っても高値で売れる、家賃ほとんと払わないで住めたのと同じ、相場と比べて割高に見えるけど十分元は取れるなんて根拠の無いことを自信満々でアピールするのは如何なものか。相場がさらに上昇を続ければそうなる可能性もあるけどね。

[230: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は先週と変わらず9戸のままで動きはありませんでした。第二期の申し込み者の契約が遅れていた訳ではなかったようです。

固い見込み客が付いていない部屋をいきなり第二期先着順で売り出したのは不思議ですが、何か営業的な判断があったのでしょうか。

それはさておき、昨日から販促でナイター営業が始まりました。また新たな見学キャンペーンも始まりましたので、今後の売れ行きに注目です。

[231: 匿名さん]

7/5時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸の売り出しで、第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸で先週と変わらず。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

第三期の前に先着順の在庫を少しでも減らしたいが、まずは7月でどこまで減らせるか。

[232: 匿名さん]

ふむむ。詳しくありがとうございます。
駅はものすごく近いけれどお値段的な事があるのかなぁと感じました。

駅地価だと思えばいいかもだけど
葛西なんだよなぁとも思ったりして。

ただ駅と家までの往復が楽なのは普通に惹かれる人はいるんじゃないかなぁと。

あとはどの程度行けるかでしょうか

[233: 匿名]

色んな要素が加わり割高になるのは仕方がないけど庶民はついていけないのが実情でしょうか。そしてこのマンションラッシュに供給過多でさらに売れないのは目に見えてる。オリンピック後は緩やかに長期的に値下がりを続けると予想すると割高な物件は難しいと思います。土地の購入が高いとのことですがあと200平均安ければ抽選即日完売で最高の注目度だったでしょう。
皆さんもそんなに頭悪くないですからね

[234: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は先週先々週と変わらず9戸のままで動きはありませんでした。

また、チラシが少しお洒落になり、立地を強調するシンプルな見せ方から素敵なライフスタイルをイメージさせるような見せ方に変わりました。女性受けを意識したようです。海の日3連休イベントも開催されますし、まずは新しい検討者の集客ですね。

なお、チラシでは先着順の広告有効期限が9月30日となっていました。第三期開始をそこまで引っ張るのか、若干の価格改訂の見極め時と考えているのか、それも含めて今後に注目です。