プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[145: 匿名さん]

騒音のデメリットに関しては、大きく影響うけるのは南側の部屋の低層～中層階でしょうね。店舗と店舗の積み降ろし用駐車場の位置から考えてですが。

[146: 匿名さん]

すぐそばに24時間営業スーパーのワイズマートがあるので、コンビニのメリットあまりないと思うんだけど。
セブンイレブンのプライベートブランドがお目当ての人には嬉しいかもね。

[147: 社宅住まいさん]

駅近はいいですけど、電磁波はどうしても気になるし、葛西でこの値段出すならもっといいとこ買えると思います。

[148: 匿名さん]

あと1割引だったら適正かな～

[149: 物件比較中さん]

まあ土地の入札額が半端なく高かったらしいのでしょうがないですよ。マンションの金額はエリアの相場でなく、コストの積み上げですから。ここは庶民は買うなということでしょう。

[150: 匿名さん]

販売開始がまたまた延期されるようですねえ。
今度は4月下旬ですか。何度目の正直になるんでしょうかねえ。
高すぎ低仕様で見込み客が集まらず、GWで一気に集客を狙っているのかしら。
当初販売予定は1月中旬だった気がするんですが、なにをどうしたら３ヶ月以上も販売延期になるんだろう？

[151: 購入検討中さん]

部屋の間取り変更のプランですが、DタイプのL字キッチンのシンク側の壁をぶち抜いてオープンキッチンにするプラン良いですね。リビングに面する部屋を全てリビングと一体化すれば、凄くゆとりのあるリビングダイニングとなりそうです。
しかし、デベ側で用意する部屋プラン変更に追加費用がかかるのは如何なものかと思います。普通大手は無償では？オーダーメード分は自己負担なのはわかりますが。。。
また、普通は標準で付いてくるような装備がかなりオプション化されてる気がします。
立地はいいんですが、その他の面でかなりコスト削減をはかっていて少し見劣りしますね。

[152: 購入検討中さん]

ですが、建物の空間仕様をゆとりあるものにしたり、設備を充実させると、割高な今より遥かに高額になり買い手がつかないと思うので、コスト削減したチープな仕様になるのはしょうがないのかも。
食洗機と床暖房がついているのはせめてもの救いですね。

[153: 購入検討中さん]

こちらの物件の資産価値、リセールバリューはどの程度あるのでしょうか。
駅近ということで、少なくとも買い手や借り手はすぐ見つかると思うのですが、買ったときと同じぐらいの価格で売却できるものでしょうか。また、賃貸したとき、そんなこと賃料ではなく実際の諸経費を引いた手取額はローンと相殺できるレベルの物件でしょうか？
営業さんからは、近場の中古物件の成約状況や賃貸時の予想賃料などを参考データとして見せてもらい、アトラスやシティハウスリビオなどは値下がりしてない、むしろ値上がりしてるものもあるという説明を受けました。しかし、それがこのマンションにもそのまま当てはまるのかいまいち確信が持てません。
特に、アトラス葛西などはマンションが安く買えた時期の物件なので買値以上で売れたのではと想定してます。こちらは正直かなり割高だと思うので、万が一の場合こちらの希望額で売れるか心配です。これから相場が上がることを考えれば、そんなこと気にしなくてもいいんでしょうか？
詳し方いらっしゃったらご意見下さい。

[154: 購入検討中さん]

今週末いよいよ登録ですね。
私の希望住戸は抽選になるとのことなので、なんとか当たってほしいものです。

上記のことは、私も考えましたが、所詮売却を考えたときの周囲の相場だと思い今悩んでも・・・と思いました。
特に売ろうとも思っていないし。

アトラスが出た当初は高額商品だったようです。
物価が上昇し続けている今だから安く感じるのでしょうね。

大事なのは、このタイミングで買いたいかどうか
私たちにとっては必要です！当たってー

意見失礼しました。

[155: 購入検討中さん]

ご意見ありがとうございます。
そうですよね、基本は長く住むつもりで申し込みするので、売却のことを今から心配しててもしょうがないですよね。営業さんが資産価値をぐいぐい押してくるので、そんなうまい話があるのか、踊らされてるのではないかと疑心暗鬼になってました。
高い買い物ではありますが、ここを買いたいという気持ちを優先して申し込みします。
頼むから抽選にはならないでくれと祈るような気持ちです。

[156: 匿名さん]

資産価値はいまは判断がつかないですが、稀少価値は高いと思いますよ。
アトラス以来、駅徒歩2分は建ってないので13年ぶりですからね。

というか今後出てくるマンションが高すぎる！
オリンピックー！

[157: 購入検討中さん]

とうとう待望の第一期申し込みの開始となります。

販売戸数は28戸/56戸です。２月前位の見込みでは確か36戸程度だったと記憶してるので、だいぶ減りましたね。何度も何度も販売延期してたので、しびれを切らして他物件に向かった方や、冷静になったもいるんでしょう。抽選必至と聞かされていたので、競合が減って有難いことです。

でも、比較物件のプラウド葛西やルネサンス葛西との競合も無くなったのに苦戦してるのは意外です。

[158: 購入検討中さん]

販売戸数の割り当ては以下ですね。

A:北東角住戸70㎡ 5戸
B:東中住戸65㎡ 9戸 三階4590万円～
C:東中住戸71㎡ 4戸
D:南東角住戸74㎡ 10戸 最上階6790万円

当初の見込みでは、とても高いが条件の良いDと、中住戸で一番狭いが販売金額が相対的に低く廊下収納が充実しているBに人気が集まっていました。それがそのまま反映されていますね。

AとCは当初見込みから半分近くに減ってます。二ヶ月ほど前からDを隠してAとCを集中的にプッシュしてましたが、効果はあまり無く様子見の客が多かったようです。

第一期で抽選に漏れた方とGWのMR訪問客を人気のない部屋に誘導してはめ込めるかが今後の勝負となりそうです。

でも、あと１割安ければバカ売れだと思うんですけど、そうするとかなりの抽選率となりそうなので痛し痒しですね。いい条件の高額の部屋買える方は抽選なしでいけそうなのはラッキーでした。

[159: 購入検討中さん]

今回の一番安い部屋でも坪単価232万円、南東最上階は坪単価300万円ですね。葛西の相場も上がりましたね。

しかし、各種手数料やオプションを含めると7000万円越える部屋買える方は正直羨ましいです。眺めとか良いだろうな。

[160: 第2期で登録検討中]

抽選の倍率、結果はいかがだったのでしょうか？やはり、Dタイプで抽選が多かったのでしょうか・・

[161: 匿名さん]

第１期概要
販売戸数 28戸
一戸当たりの専有面積 65.36m2(9戸) 70.31m2(5戸) 71.40m2(4戸) 74.64m2(10戸)
バルコニー面積 10.80m2(4戸) 10.98m2(9戸) 11.16m2(5戸) 23.70m2(10戸)
サービスバルコニー面積 2.77m2(5戸)
販売価格（税込） 4,590万円(1戸)～6,790万円(1戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 11,900円(9戸) 12,800円(5戸) 13,000円(4戸) 13,600円(10戸)
管理一時金／一括 ： 11,900円(9戸) 12,800円(5戸) 13,000円(4戸) 13,600円(10戸)
修繕積立金／月額 ： 6,700円(9戸) 7,200円(5戸) 7,400円(4戸) 7,700円(10戸)
修繕積立一時金／一括 ： 326,800円(9戸) 351,600円(5戸) 357,000円(4戸) 373,200円(10戸)

[162: 匿名さん]

最上階４戸は第１期ですべて売り出されたようです。
人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

みなさんお金持ちですねー。

[163: 匿名さん]

第一期は先着順二戸が残りました。販売戸数をだいぶ絞りましたが、残念ながら完売とはなりませんでした。
売り出し中はAタイプの上層階5740万とBタイプの三階4590万のようです。ローンキャンセルか、それとも見込み客が思い直したのか。

現時点で値引きはあるんですかね？

[164: 匿名さん]

マンション情報サイトの売り出し情報では、第1期先着順は下記の通り。

Aタイプ 1501号室 5740万円 北東角住戸の最上階
Bタイプ 302号室 4590万円 東向き中住戸の3階

Aタイプの最上階は予定価格5990万円よりだいぶ価格を落としてきたね。
南東角住戸のDタイプ最上階6790万円は予定価格そのままだったけど、その他のタイプの上層階はさすがに当初の予定価格では厳しかったようだね。5千万後半の部屋をバンバン気軽に設定されても、大部分の葛西住民はついてこれないよねー。ただ、最近のマンション値上がりで一年後には当たり前の価格になる可能性もあるけどね。

2階を売り出さなかったのは、第2期以降に目玉価格のパンダ部屋にするためと言ってたので、2階狙いの人はDタイプ含めかなりのお得価格で買えるかもね。

[165: 匿名さん]

>人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

1504 6790万
1404 6590万
1304 6440万
1204 6290万
1104 6260万
1004 6230万

プレミアム部屋の購入者がプレミスト葛西の利益を支えています。
しかし、プレミアム部屋はすぐには買い手は付かないと思っていたけれど、まさか高い順から大人気で完売するとは思わなかった。
Dタイプの値下がり期待してたけど、無理だった―。葛西の金持ちをなめてましたわ。

[166: マンコミュファンさん]

>>165
こんなに細かい情報ありがたいですね。
でもここの物件はこんなに高いんですね。というか１０階以上は６０００万円を超えるんですね。
下の階に差を付けないとね。もう階数でお金持ちかが分かってしまう。
知ってしまうと、ちょっとね～。
どのみちローンでしょうけど。それともキャッシュかな。

[167: 第2期で登録検討中]

Dタイプは、9階も6千万円越え。。
Dの8階でもABCの最上階より高い。。。
金持ちしか買えませんね。

[168: 匿名さん]

こちらのマンションの検討者は葛西周辺にお住まいの地縁のある方が大半のようです。その中でも、Dの高層階は地元の地主さんなどが相続税の節税や子供を住まわせるために購入しているとのことでした。

Dの最上階付近は、プロジェクト発表会のころから購入希望者が確定してたとのこと。その頃でも、参考価格で6千万後半と提示していたようなのですが、相場より遥かに高くても買うというのはやはり地縁なんでしょうね。

[169: 匿名さん]

Dの上層階とBの下層階は特に要望が多かったようなので、抽選多かったのではと思います。私は抽選会は行かなかったのでどこが何倍ということまでは確認はしてませんが。

[170: 匿名さん]

第一期先着順が6戸に増えてますね。Aタイプ2戸、Bタイプ3戸、Cタイプ1戸ですね。

元から先着順だったAタイプの最上階とBタイプの3階以外に4戸増えましたが、ローンキャンセルでしょうか？それとも、次期販売分を前倒しで出したのかな？

[171: 匿名さん]

第2期の販売開始予定は6月下旬です。そこに向けて第2期検討者の方へ情報共有します。
サンプル階における住戸タイプ毎の第1期の販売価格と予定価格の差分です。
第2期の値ごろ感を掴むのにご活用ください。

凡例
・部屋番号　第1期販売価格（予定価格）：予定価格との差分

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501 5740万（5990万）：250万down↓
・1301 xxxx万（5810万）：第1期未売出（第2期以降で200万程度downか？）
・1001 5570万（5720万）：150万down↓
・ 801 xxxx万（5540万）：第1期未売出（第2期以降で±ゼロか？）
・ 601 5290万（5290万）：±ゼロ
・ 301 5090万（5090万）：±ゼロ

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502 5160万（5430万）：270万down↓
・1302 5080万（5250万）：170万down↓
・1002 4990万（5090万）：100万down↓
・ 802 4860万（4860万）：±ゼロ
・ 602 4790万（4790万）：±ゼロ
・ 302 4590万（4590万）：±ゼロ

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503 5550万（5770万）：220万down↓
・1303 xxxx万（5590万）：第1期未売出（第2期以降で180万程度downか？）
・1003 5390万（5430万）：140万down↓
・ 803 xxxx万（5260万）：第1期未売出（第2期以降で±ゼロか?）
・ 603 5190万（5190万）：±ゼロ
・ 403 5090万（5090万）：±ゼロ

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504 6790万（6790万）：±ゼロ
・1304 6440万（6440万）：±ゼロ
・1004 6230万（6230万）：±ゼロ
・ 804 5890万（5890万）：±ゼロ
・ 604 5590万（5590万）：±ゼロ
・ 404 5490万（5490万）：±ゼロ

[172: 匿名さん]

全体分析
・A、B、Cの上層階は当初の予定価格から大幅にdown。中～下層階は予定価格と同額。
・価格調整状況から考察すると本物件の大半の見込み客の予算上限は中～下層階の金額（5000万前半）と予想される。
・そのため中～下層階の検討者は値下げしなくても買うので予定価格を維持。
・一方で上層階は要望書に対する実際の申込意思の感触が悪く大幅な価格調整で引き止めたが見送りが多かったと予想される。
・Dは全ての階で予定価格と同額で価格調整なし。人気の高さが伺える。
・葛西の相場を遥かに超える割高な価格設定のため客付けが心配されたが、結果的には一番申込登録が多かった。
・葛西といえども、良い部屋にはお金を惜しまない検討者が一定数はいるようだ。

今後の展望
・基本的には第1期と同じ傾向の値付けであろう。
・A～Cの上層階の価格調整により共稼ぎ夫婦が無理すればなんとか届くレベルとなった。そのため低層～中層の検討者が予算を引き上げて上層階に流れる可能性はある。
・さらなる価格調整は当面ないだろうが上層階の要望書が多数集まれば第1期より高めの値付けにしてくる可能性もある。

[173: 匿名さん]

夫婦の両働きの給与の合算で銀行の融資が通過するかが問題だと思います。
会社の信用力などによっても影響がしそうです。
審査の基準にもよりますが、マンションを購入するのは大変な気がします。

[174: 匿名さん]

五千万越えるとローン審査絡みで検討者は限られてきますよね。。。
年明けのプレ参考価格ではABCの最上階が六千万、五千五百万、六千万程度と聞かされていたので、それから比べればだいぶ価格を落とした印象です。上の部屋だけでなく全体的に下げて貰えると嬉しいのですが。
Dの売れ行き見ると、Dをあと二、三百万高くしてそのぶん他の部屋を安くしても良かったんじゃないのかなあ。

[175: 匿名さん]

>>171さん
>>172さん
価格データと的確な分析をありがとうございます。
中～下層階も値下げしていただければありがたかったのですが、上層階が高すぎたせいもあってか申し込みが多かったのでしょうね。
良い部屋にはお金を惜しまない層は、どなたかが仰っていたように地主さんが購入されているという事で納得してしまいました。

[176: 匿名さん]

こちらは販売開始を遅らせ過ぎだった気がします。当初の予定通りの１月中旬売り出しで今の価格ならもっと売れ行きは良かったのではないでしょうか。割高感が先行したので、プラウド葛西やルネサンス葛西に流れた層や、西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスに流れた層、その他の東西線沿線の他の物件に流れた層が結構いそうです。
場所は良いのでじっくり売れば竣工前には完売しそうですが、もう少し全体的な値下げを期待したいですね。第２期の売れ行き次第だと思いますが無理かなあ？

[177: 匿名さん]

第一期先着順の物件概要が更新されましたね。６戸のうちAタイプが１戸売れて、残り５戸のようです。第二期の先出しではなく、全て第一期の売れ残りのようです。Bタイプが3戸も残ったのは以外ですね。

[178: 匿名さん]

第一期先着順の残り
販売戸数 5戸
一戸当たりの専有面積 65.36m2(3戸) 70.31m2(1戸) 71.40m2(1戸)
販売価格（税込） 4,590万円(1戸) 4,860万円(1戸) 5,080万円(1戸) 5,190万円(1戸) 5,740万円(1戸)

Aの15階、Bの13階、8階、3階、Cの6階ですかね。残ってるのは。

[179: 匿名さん]

ABCは現時点ではあまり人気ないですね。

角部屋で風呂、キッチンに窓のあるAの人気が低いのは以外ですが、次のような点が影響しているのでしょうか。洋室１の窓が線路側に面している（二重サッシだが防音換気口ではない）、メイン寝室の洋室１が6帖なく狭い、洋室２の窓がアルコープで奥まっており少し暗そう、洋室３が行燈部屋、全体的に収納が少ない（奥行のあるウォークインクローゼットもない）、東向だが角部屋ということで少し割高。あとは玄関ドア前の防風板もないですね（アルコープがあるのでBCに比べればましですが）。それをふまえて価格に納得できればというところでしょうか。

Cの上の階が大幅に下げているのは、主寝室の洋室１がエレベータに隣接というのが影響しているのでしょうか。上の階ほど、エレベータのモーター音や振動の影響があるといいますし。竣工済みなら、影響を確認して安心できるんですが。あとは、洋室１、洋室２についてはアルコープなしで外廊下に直に面しているのもプライバシー面から気になりますし、部屋の形で柱の影響が大きく出ているのも気になります。また、洋室３は行燈部屋ですし。その他、外廊下のドアの前に防風板がないのもいまいち。バルコニーの仕切り板が薄いのも気になります。

Bの上の階もCと同様に大幅に下げてますが、エレベーター隣接のせいでしょうか。Cのように洋室に隣接ではなく、廊下や浴室への隣接なので影響は小さいと思うのですが、懸念する人が多かったのでしょうか。こちらも、玄関ドア前の防風板がない、洋室１がCと同じく外廊下に直に面している、柱の影響が大きい、洋室３が行燈部屋、バルコニーの仕切りが薄いなどが気になります。ただ、廊下の収納が非常に多いですので、収納面ではそこまで不便は感じないかもしれませんね。また、価格的にBの上の階を買うか、Cの下の階を買うかは悩ましいところですね。

予算に余裕があり、上記デメリット、特にエレベータ隣接を許容できるなら、目線の抜ける上の階のほうがリセールバリューが高そうで、一方上下の価格差が小さいので、より上の階を選んだほうがいいかもしれませんね。

その他、２階、３階について完成イメージ図を見て気づいたことですが、バルコニーがガラス板でなくタイル張りのコンクリなんですね。道路側からの視線へのプライバシー面への配慮でしょうか。その替わり、風通しと採光が悪化しそうです。これはトレードオフですね。また、デザインの影響だと思いますが、２階のABCD全てのバルコニーの境は大きな仕切りができており隣が覗けないので、プライバシー確保の面でとてもいいですね。逆に、３階はABCD全てのバルコニーの境が薄い仕切りになっており、AとDの他の階がプライバシー性高めの外に出っ張った厚い仕切りになっているのに比べ、隣を覗き込みやすくなっていますね。デザインよりプライバシー確保のほうを優先してほしかったですね。
また、住戸の間取詳細図を見ると、Dの３階の南側バルコニーの西側の壁が空いており、線路や店舗駐車場の音が他の階に比べすこし聞こえやすいかもしれませんね。
そういった面を考えると、３階は少しマイナス面があるので、ぐーんと値段を抑えてほしいところですね。

ざっと見た感じ、ABCは色々とマイナス面はありますが、駅近のメリットと価格面も加味してどうかというところですね。リセールバリューは住みやすさより立地が最重視されるので、将来のリセール前提ならとりあえずデメリット無視でも問題ないかもしれませんね。

[180: 物件比較中さん]

プレミスト一之江は高額設定で誤爆したけど、葛西ならこの価格でも妥当な感じですよね。下町にしてはやはり高めに感じますが･･･。それとも値引きを考えての価格設定なのか？
しかしダイワハウスの社割は10％と聞いたので関係者さんがうらやましいです。

[181: 匿名さん]

>>176
無理。頑張れよ。

[182: 匿名さん]

ダイワってそんなに社割あるんですか。羨ましい。
価格が価格だけに大きですね
こちらの価格面では最近の葛西と思えば普通では？
なんか全体的に上がってきている感があります。

この辺りは外食が楽しい。
最近おしゃれで美味しいお店も増えてきたように思います。
以前はカジュアルなお店だらけだったんだけどネ

[183: 匿名さん]

物件概要が更新されましたね。
第一期先着順5戸は動きが無いようです。
第二期予告が掲載されましたが、戸数はまだですね。
近隣へのチラシには、第二期は先着順とあったのですが、本当でしょうか。まだ半分以上残ってるのに先着順は珍しいですね。第一期で完売を演出出来なかったので、完売には拘らず、売れるところからどんどん売ろうとの販売方針に変わったのかな？
チラシによるとCタイプ71㎡2階の203号室は4890万予定のようです。2階は目玉価格の部屋ということで、少し下げてきたようです。

[184: 匿名さん]

公式ホームページに、Dタイプの間取りが復活しました。一番条件が良い部屋ですが、第一期では希望が集中したので、すぐにホームページからは隠されてしまいましたが、第二期では以外と希望が集まってないのでしょうか。
残った9階も6000万オーバー、日当たりの少し悪い2階3階でも5000万前半なので、ためらっている人が多いのかしら？
見込み客で埋まったらDタイプがまた消される可能性もあるので、検討者は間取り画像を保存しておいた方が良いかも。

[185: 匿名さん]

金額のわりにせまいのが気になりました。
駅から近いですが朝、駅付近、凄い人でしょうね。
葛西だと地上駅だから毎日、平日それを目撃する感じになるのかと思うと。
エントランスホールに江戸切子を使用されているようでけど、江戸切子って高いんですよ。

[186: 匿名さん]

葛西と聞くと臨海公園を思い浮かべますねー。
ココ、近いですかね。
地図が拡大されていてわかりにくいけど南のほうに臨海公園があるみたい。しかも環七通りをサクッと南下するだけで行けそうだから週末はファミリーで車で遊びに行くというプランもいんじゃないですか。

それと何といってもディズニーランドの近さですよね。
遠方から行くのと違ってその日の天候次第で行くか否かを決定できる近さは魅力だと思います。

[187: 検討中の奥さま]

でも、ここは高いね

[188: 匿名さん]

坪単価がとても高いですね。80㎡以上ならまあ納得ですが、一番広くて74㎡なので、狭くて高いという印象が強いです。駅近だからしょうがないのかな。駐車場の敷地をもっと使えば、もう少しゆとりができたのではと残念です。無い物ねだりですけどね。

[189: 匿名さん]

当初、資金に余裕がないとうちの価格は厳しいと営業に言われた。最近では頭金少しで５０００万を35年ローン組めば家賃並みで駅近に住めますとすすめてくる。とにかく売りたいという感じがひしひしと伝わってくるが、変動金利で借りて金利が一気に上がったら破綻しそうで怖い。周辺相場から１０年たってもほとんど値下がりしないと言われたが、一部の条件の良い部屋以外はそれなりには下がりそうで不安。

[190: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期先着順は残り５戸のまま動きは無いようです。残りの５戸はAタイプの最上階、Bタイプの上中下、Cタイプの中と、第二期で選べる部屋と比べて条件が悪いわけではないんですが、なぜ一月以上も売れないんでしょうか？特に、第一期で人気のあった価格の低いBタイプが動かないのは以外です。

二期で売り出された割安な２階やDタイプの残りの階に人気が集まっているとは思いますが、他の部屋の希望の入り具合はどうなんでしょうね。MR行かれた方、どのような感じでしたか？

[191: 匿名さん]

第一期は28戸/56戸売り出しで、先着順は残り5戸。
現時点の成約数:23戸/56戸 残戸数:33戸/56戸
現時点の成約率:41%

平成27年3月上旬竣工なので、あと9ヵ月で33戸は余裕で捌けそうな数ですが、五千万以上を出せる葛西希望者がどれだけ現れるかですかね。
6月下旬予定の第二期でどれだけ出してくるか（購入希望者がいるか）である程度予想できるかな。

[192: ご近所さん]

駅近なのに、全然売れてませんね。プラウドは早かったのに。

[193: 匿名さん]

西葛西のレジデントと同じく価格が割高というのが一番の原因でしょうね。
駅近の狭い敷地なので、部屋が狭くかつ価格は割高。とはいえ、条件の良い南側角部屋は超割高でも一番売れてるので、他の部屋の魅力が低いのかもしれませんね。

[194: 匿名さん]

プラウドも高めでしたけど、うまく価格を調整してきてました。角住戸がこちらの中住戸レベルの価格で、日当たりの悪い階は70㎡4600万台からの設定でしたし。58㎡の部屋は4000万切ってましたしね。あとは、設備仕様も細かい部分でプラウドのほうが上でした。

プラウドの営業さんいわく、プレミストの予定価格があまりにも高すぎて検討から外す方が結構いるとの話をしてたので、当初から現在の価格にしておけばプラウドから客奪えたのにね。

[195: 匿名さん]

プラウドとプレミストは相対で価格表を交換してると言ってたなあ。プレミストは予定より価格表出すの遅らせてプラウドの価格表だけを先に入手してて、自分達の値付けやMRでのネガキャンに活用してました。でも、年明けにプレミストがバカ高い予定価格表出したら、プラウドのMRでもそれを活用してプレミストの超割高感をアピールしまくってて、どっちもどっちでした。

[196: ご近所さん]

野村に比べ仕様も低く、ブランド力も違うのに、プラウドより値段高い、なんてチャレンジャーですね。

[197: 匿名さん]

建物はともかく、立地にそれだけ自信がありますということなんでしょう。

[198: 匿名さん]

ブランドといったって色々問題起こってますよね。
価格が高いのは立地を一番の売りにしてるからでしょ。
プラウドより高いのは仕方ありませんね。事実そうですから。

[199: 物件比較中さん]

隣の高架線がきになるから、土地的にはどっこいじゃないですかね。電磁波で病気にならないのでしょうか？

[200: 匿名さん]

既出ですが、ここが高いのは土地の入札でぶっちぎりの高値で落札したから。駅前の一等地なので線路そばの騒音、東電の高圧線を加味しても、葛西の相場を越える高値ても売れると事業判断したからその入札額を出したんでしょう。
駅近という立地だけでそれだけの価値があると判断する人が多数いるということですよね。

駅近の利便性をとるか広さや静かさなどの環境をとるかは好みですが、ここ十年くらいはマンション評論家が資産性という視点を持ち込んだため、悩んだら高くても駅近買っとけば問題ないみたいな風潮です。だからデベは強気てすね。駅近マンションは庶民の買える額ではなくなってきています。

[201: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期先着順5戸は動きがなかったようです。この様子だと、第二期売り出しまでは動きは無さそうですね。

[202: 匿名]

売れ残りが多ければ少数の買いたい人も見送る可能性は大でしょう

ここもレジデンスも考えてほしいものです

次期販売迄に何かしらの提案がなければ葛西地区全体に影響を及ぼすでしょう

ガーデンも足踏み状態の今色々な意味で注目

[203: 匿名さん]

Dタイプは人気が集中したため早く申し込む必要があったけど、それ以外のタイプは第2期の売れ行きが思わしくないと様子見が続くかもしれません。そうなると、結局は値下げまで待った人が特をすることになりかねませんね。最初に定価でDタイプ以外を契約した方は気が気ではないでしょう。値下げ祭りになったら検討者には朗報だけど契約者は可哀想だなあ。

[204: 匿名さん]

うーん、やはり高いなと判断される方が多いのか。
そうなんですよね。
都内なので何かしらの音はあるから、線路位ＯＫＯＫと思うということで高めなのか。
価格が下がりにくくはあるかもしれないけれども。。。
ただ普通に住んで暮らして通勤してと考えるなら
駅に近いとそれなりのメリットは普通にあるのかもしれないです。

[205: 買い換え検討中]

駅近で価格が下がりにくいといっても、中古で売るとなって、買う方も中古に高いお金を注ぎ込む気にはなれないのでは。
葛西で高値掴みはしたくないかな。

[206: 匿名さん]

駅近の築十年のマンションの価値が仮に相場の８割とすると、十年前に5000万のマンションは、4000万になる。でも、十年前より相場が2割上がってたら、中古も2割値上がりすると考えると4000万の1.2倍で4800万で売れる見込みとなる。
つまり、買ったときに近い値段で売れるのは、駅近だからというだけでなく、今後もどんどん相場が上がり続けるという前提がある。
坪単価230万～の今の価格が安かったね、駅近でもまだ部屋も広かったねというぐらいの相場にならないと、営業の言うような十年後もほぼ同じ資産価値を保つかどうかは疑問。

ただ、駅近なので売りたいときにすぐ買い手が見つかる可能性が高く、駅遠より高く売れるのは間違いないので、十年後も同じぐらいの値段で売れるとか勘違いしてローンを目一杯組むのでなければ買っても良いかも。最悪高値掴みしても駅近がいいと割り切れる人向けかな。

[207: 匿名]

10年後に上がる？オリンピックのあとは下がる可能性が高いのでは？今の時期に資産価値で買うのは危険じゃないかな。

[208: 匿名さん]

物件概要が更新されましが、第一期先着順は予想通り残り5戸のまま動きなしのようです。また、第二期の販売が開始され、先着順で6戸出ました。6/21土曜から受付開始のようです。第二期はしょっぱなから先着順にしてきましたが、珍しいですね。100%買う客の分だけ出してきた感じです。

第二期先着順の内訳は、A、B、Cタイプがそれぞれ1戸ずつ、Dタイプが3戸です。さすが人気のDタイプですね。残り4戸のうち3戸に要望があったようです。一方で他のタイプはあまり要望の入り具合が芳しくなさそうです。極端な人気の差がありますね。

[209: 匿名さん]

第二期はDタイプ9階904号室が6080万、Cタイプ2階203号室が4890万、Bタイプ7階702号室が4830万という価格です。ABCはやはり5000万以下の部屋が売れ筋なのでしょうか。

第一期は戸数は変わりませんが、いつの間にかAタイプの最上階1501号室5740万が売れて、売れたと思われた3階301号室5090万が復活してます。これで最上階はABCD全て売れました。Dタイプの7階と同じぐらいの値段ですが陽当たりより高さ、眺望を選んだのでしょう。5千万後半をポーンと買える層は羨ましいものです。

[210: マンコミュファンさん]

最上階は売れてしまったですか。販売価格は未定のままになっていますが、もう価格は出ていたのですね。
高いところで、５０００万超えも私には厳しいです。４０００万でもですが。
でもそんなところでも、そこでしか味わえないものもありますからね。買える人が羨ましいですね。

[211: 匿名さん]

>>209
第二期の追加情報。Aタイプ12階1201号室が5630万円、Dタイプ3階304号室5390万円、5階504号室5550万円という価格です。

人気のDタイプは残り1戸で、2階の204号室ですね。価格は5290万円あたりが予想されます。2階なので冬の日当たりや道路の騒音、排気ガスなどが懸念されますが、大人気のDタイプなので、この程度の価格でもサクッと売れてしまうのでしょうか。

申込の見込めるDタイプが無くなると今後の販売ペースに影響しそうですね。不人気の他のタイプの魅力をどう引き出して買う気にさせるか、営業トークの見せ所ですね。

[212: 匿名さん]

物件概要が更新されました。第一期先着順、第二期先着順の残りを分けて表示するのを止め、まとめて表示するよう変更したようです。期毎の売れ行きを隠すための営業戦略でしょうか。

それはさておき、第一期、第二期先着順の残りは9戸のようです。先週までの状況は第一期先着順が5戸、第二期先着順が6戸の合計11戸でしたが、そのうち2戸しか契約に至らなかったことになります。

第二期先着順は全て固い見込み客がついてるかと思っていたのですが、そうでもなかったのでしょうか。契約が遅れているだけなら良いのですが。もし要望を入れた見込み客に様子見をされたなら、5月～6月の２ヶ月で2戸しか捌けないのは黄信号ですね。何らかのてこ入れが必要そうです。

[213: 匿名さん]

先週までの販売中戸数
A 第一期 1戸、第二期 1戸 合計 2戸
B 第一期 3戸、第二期 1戸 合計 4戸
C 第一期 1戸、第二期 1戸 合計 2戸
D 第一期 0戸、第二期 3戸 合計 3戸

今週の販売中戸数
A 第一期～第二期 2戸 変動なし
B 第一期～第二期 2戸 2戸減
C 第一期～第二期 3戸 1戸増
D 第一期～第二期 2戸 1戸減

なぜかCタイプが増えてますが、第一期のキャンセル住戸でしょうか。人気のDタイプが完売でないのは以外です。5階504号室が売れて9階904号室と3階303号室が売れ残ったと思われます。9階は6000万オーバー、3階は色々デメリットもあるので、要望者の踏ん切りがつかなかったのでしょうか。

販売強化で8月末までMRのナイター営業をするようですので、今後の売れ行きに期待です。

[214: 匿名さん]

>>213
3階303号室は304号室の誤りでした。

[215: 匿名さん]

ナイター営業は7月8月の金土のみ午後8時まで営業なんですね。ビールとツマミ用意するなら仕事帰りにちょいと寄ってもいいかな。（笑）

[216: 匿名さん]

6/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸の売り出しで、第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

3月上旬竣工までの残り8か月強で31戸、完売のためには1月平均4戸弱のペースが必要だが、果たして結果はどうなるか？
売れ残り先着順の戸数の推移と第三期の販売数に注目だね。

[217: 匿名さん]

>>206
葛西駅近くの中古物件が高値維持してるのは、葛西駅が人気というよりは中古市場の値上がりの影響が大きいということだね。葛西駅周辺の中古が今後も値上がりを続けるかはなんとも言えないし、5年後10年後になってみないと実際のところはわからない。そこは各自の判断かな。買いたい人は高値維持を期待すれば良いし買いたくない人はそんな価値ないと思えば良い。

プレミストの営業は周辺マンションの売り出し時と中古価格の数値データで中古価格が下がらないと押してくるけど、高値で売れた部屋だけを恣意的に抽出してる気がしてあまり納得感がないなあ。一部の条件の良いデータを見せて全体がそうだと錯覚させるのはよくあるトリックだからね。例で出したマンションのここ5年ぐらいの全ての売買データを見せてほしいよね。

[218: 匿名さん]

>>215
ナイター営業の曜日は木曜、金曜の間違いですね。

[219: 匿名さん]

第一期～第二期までのタイプ別の売れ行き（2014/6/28時点）

A 全14戸　成約： 4戸　先着順：2戸　未売出：8戸
B 全14戸　成約： 8戸　先着順：2戸　未売出：4戸
C 全14戸　成約： 2戸　先着順：3戸　未売出：9戸
D 全14戸　成約：11戸　先着順：2戸　未売出：1戸

先着順はたぶん以下でしょう。

A:3階（5090万）、12階（5630万）
B:3階（4590万）、 8階（4860万）
C:2階（4890万）、 6階（5190万）、10階(5390万)
D:3階（5390万）、 9階（6080万）

Aは角住戸だがなぜか売れない。北側で線路の影響受けそうなのが原因か。
Bは中住戸だが一番狭く販売価格が低いため普通に売れている。5000万以下の部屋が多いので葛西相場ではここが売れ筋か。
Cは中住戸のせいか売れない。エレベータ隣接やプライバシー性低めなのが原因か。
Dは角住戸かつ唯一南向きで一番広いためとても売れている。坪単価・販売価格の高さはピカイチだが高収入者からの引きが強くそろそろ完売目前か。

それにしても人気の低いAとCを価格を下げずに買う気にさせるにはどうアピールすべきだろうか？
もし野村の営業ならどう売るんだろう？

[220: 匿名さん]

野村の得意な値下げで売るのかな。

[221: 匿名さん]

いまやってるフジテレビのノンフィクション見てみて。安いマンションだけど、うつで退職してローン払えずサラ金で借りまくった結果、マンション競売だって。他人事ではないね。資産価値を過剰に見込んでフルローンで買っちゃだめだよー。

[222: 匿名さん]

221さん、そんな番組やってたんですか。見逃しました。見てたらけっこうショック受けたかもしれません。もしもローンを払えなくなったらと思うと怖いですね。そんなときはどうしたらいいんでしょう。ここは売りに出したとしてすぐ売れそうですか？いずれにしても住処は必要なわけだから、賃貸で暮らし続けるのか買うのか良く考えないといけないですね。無理のないように。

[223: 匿名さん]

7年前の結婚の時に新築買って共働きで何とかなると思ってたら、旦那はうつで退職、嫁は産休でしょうがなくサラ金から借りて借金500万、結局ローン払えず賃貸マンションに移り競売による売却待ちという内容でした。結局はなんとかローン残高より高く売れたみたいでしたが、賃貸マンションもそこそこ良さそうな部屋で、生活水準はなかなか下げられないんだなあと思ったり。
駅近で資産価値高いとはいえ、この割高相場では売るときにローン残高を上回るかどうかは不透明なので、やはりある程度の頭金と手持ち資金は必須だと痛感しましたね。
まあここ買う層はわりと裕福な家庭だと思うのでそこまで心配することはないのかも？

[224: 匿名さん]

何はともあれ、どの物件も頭金なしで購入するのは危険ですよね。

よく売れ残り物件で自己資金０の方、ご相談くださいなんてチラシに書いてあったりするけど 今まで貯金すら出来なかったのにマンション購入して計画的に返済なんてできるのかって思いますね。

[225: 匿名さん]

こちらの公式ホームページでは、頭金90万で35年ローン5000万もしくは5100万の返済例が載ってますが、そんなんで借りたら大変ですよ。

毎月約12万、ボーナス年2回で約15万ずつという例ですが、月に直すと約14.5万。管理費と修繕積立金で2万、固定資産税の減免措置無しで少なくとも2万で18.5万。駐車場借りたら更に2万で20.5万。修繕積立金は5年毎に上がるので、年数たてば総額はもっと増えます。

さらに、この試算はネット銀行の0.6%台の変動金利なので、金利が急上昇すればローン月額も増えます。数年なら金利も低いままかもしれないですが、35年もその水準とは考えづらいです。かといって固定金利は35年だと利息がバカにならないですし。どちらも繰り上げ返済は必須ですが、十分な頭金を準備できない購入者が繰り上げするだけの貯金できるのか？子供がいたらなおさら厳しいですよね。

5000万の物件なら、個人的には1500万～2000万ぐらいは頭金で入れたい所です。

[226: 匿名さん]

即日完売する人気のマンションなら、中古でも新築に近い値段で売れる可能性はある。そういう意味では、抽選もあった南側高層階の部屋は中古でも人気かもね。
一方で、駅2分の好立地なのに様子見されてる他の部屋は現時点では明らかに高すぎと判断されてる気がする。その部屋を中古で売り出す時に今と同じ相場なら新築に近い値段では多分売れないでしょう。

営業マンも何とかローン審査クリアして売れればオッケーみたいな売り方は止めてほしいものです。10年住んで売っても高値で売れる、家賃ほとんと払わないで住めたのと同じ、相場と比べて割高に見えるけど十分元は取れるなんて根拠の無いことを自信満々でアピールするのは如何なものか。相場がさらに上昇を続ければそうなる可能性もあるけどね。

[230: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は先週と変わらず9戸のままで動きはありませんでした。第二期の申し込み者の契約が遅れていた訳ではなかったようです。

固い見込み客が付いていない部屋をいきなり第二期先着順で売り出したのは不思議ですが、何か営業的な判断があったのでしょうか。

それはさておき、昨日から販促でナイター営業が始まりました。また新たな見学キャンペーンも始まりましたので、今後の売れ行きに注目です。

[231: 匿名さん]

7/5時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸の売り出しで、第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸で先週と変わらず。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

第三期の前に先着順の在庫を少しでも減らしたいが、まずは7月でどこまで減らせるか。

[232: 匿名さん]

ふむむ。詳しくありがとうございます。
駅はものすごく近いけれどお値段的な事があるのかなぁと感じました。

駅地価だと思えばいいかもだけど
葛西なんだよなぁとも思ったりして。

ただ駅と家までの往復が楽なのは普通に惹かれる人はいるんじゃないかなぁと。

あとはどの程度行けるかでしょうか

[233: 匿名]

色んな要素が加わり割高になるのは仕方がないけど庶民はついていけないのが実情でしょうか。そしてこのマンションラッシュに供給過多でさらに売れないのは目に見えてる。オリンピック後は緩やかに長期的に値下がりを続けると予想すると割高な物件は難しいと思います。土地の購入が高いとのことですがあと200平均安ければ抽選即日完売で最高の注目度だったでしょう。
皆さんもそんなに頭悪くないですからね

[234: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は先週先々週と変わらず9戸のままで動きはありませんでした。

また、チラシが少しお洒落になり、立地を強調するシンプルな見せ方から素敵なライフスタイルをイメージさせるような見せ方に変わりました。女性受けを意識したようです。海の日3連休イベントも開催されますし、まずは新しい検討者の集客ですね。

なお、チラシでは先着順の広告有効期限が9月30日となっていました。第三期開始をそこまで引っ張るのか、若干の価格改訂の見極め時と考えているのか、それも含めて今後に注目です。

[235: 匿名さん]

7/12時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸で先週と変わらず。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

これまでの流れから当面は現状維持の可能性が高いがどう突破口を見つけるか。

[236: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新日は7/25です。

公式ホームページに葛西さんぽのコンテンツが増えました。モデルルームで配布の冊子をホームページにも載せたようです。営業戦略として、葛西での素敵な生活をアピールするイメージ戦略を押し進めるのでしょうか。

これから夏休みに入り家族連れの検討者も増えると思いますので今後に期待です。

[237: 匿名さん]

7/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のダイワ物件のレジデントプレイスはここと同様に売れ行きが停滞していたが、先週から今週にかけてボチボチ動き出した模様。ノウハウを共有すべきではないか。

[238: 匿名さん]

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/1です。

１ヶ月も動きがないのは少し寂しいですが、先着順ではなくまだ売り出していない部屋を次期で要望する方が多いのでしょうか。東向き住戸のA～Cタイプは高層～低層まで多数の部屋が売れ残っておりまだまだ選べますので、予算にあうところを水面下で交渉中かもしれませんね。

首都圏のダイワ物件では夏コレ・スマイルキャンペーンが始まりました。ダイワのホームページから資料請求で500円、モデルルーム訪問で1万、再訪問で2万のギフトカード等をプレゼントするという太っ腹な企画ですので、小遣い稼ぎの訪問客が増えそうです。その中から本物の見込み客を1組でも多く選別し契約させることができるか、8月末までの頑張りに注目です。

[239: 物件比較中さん]

7月末の販売状況および販売価格を共有。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用すべし。

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期：成約
・1401号室 ----
・1301号室 ----
・1201号室 5630万：第2期：先着順
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 ----
・ 601号室 5290万：第1期：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期：成約
・ 301号室 5090万：第1期：先着順
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期：成約
・1402号室 ----
・1302号室 5080万：第1期：成約
・1202号室 ----
・1102号室 5020万：第1期：成約
・1002号室 4990万：第1期：成約
・ 902号室 ----
・ 802号室 4860万：第1期：先着順
・ 702号室 4830万：第2期：成約
・ 602号室 4790万：第1期：成約
・ 502号室 4760万：第1期：成約
・ 402号室 4710万：第1期：成約
・ 302号室 4590万：第1期：先着順
・ 202号室 ----

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期：成約
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期：先着順
・ 903号室 ----
・ 803号室 ----
・ 703号室 ----
・ 603号室 5190万：第1期：先着順
・ 503号室 ----
・ 403号室 5090万：第1期：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：先着順
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：先着順
・ 204号室 ----

[240: 匿名さん]

7/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のレジデントプレイスでは地元需要は一服し他のエリアの検討者が流れてきている模様。西葛西目線だと高すぎだが都心寄りや城西の郊外エリアの値上がりと比べればまだ妥当と判断する層もいるようだ。ここもその需要を狙うべきだがアピールポイントが駅近だけでは厳しいか。

[241: 匿名さん]

駅近でも狭いですね。

[242: 匿名さん]

ここら辺で駅から近いから、この間取りかもしれませんね。
私は、2人住まいとして検討しているので、この広さでも十分です。
大切なのは共稼ぎなので交通アクセスがいいことです。
土地勘があるのと、駅から近いので気になっています。

[243: 匿名さん]

>>242
DINKSなら65平米の部屋でも問題ない広さですね。価格高で様子見されてる感があるのですが、価格に納得できるならこの駅の近さは良いですよね。

売れ行きが止まっている状況もふまえ、思い切って定価ですぐ買うか多少なりとも値下げを期待して暫く待つかは難しい所です。

[244: 匿名さん]

8/1に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/8です。

動きがないまま7月が終わり停滞感が漂いますが、次のイベントとしてアロマハンドマッサージ、ネイルアート、納涼縁日などが企画されています。既存客が様子見する中、モデルルームへの新規客の呼び込みイベントを増やし、うまく話を聞いて潜在需要を探る戦略でしょうか。

新しい検討者がコンスタントに契約する流れになれば、既存の検討者も様子見できなくなり完売が近くなります。それにはイベント集客を生かす営業トーク力が試されますので、8月の頑張りに注目です。