プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[121: 物件比較中さん]

超駅前にこだわるなら、プレミスト側がいいよね。ちょっとしたことですが、駅中央口からみて、環7はさんで向こう側より断然良いです。
駅近なら、今ならプラウドかルネサンスですかね。
プラウドの方がルネサンスより随分近い。
周辺環境や他条件も加味すると、それぞれ一長一短。
ただ、葛西も値上がったよね。大手デベが建て始めたせいか、オリンピックのせいかよくわかりませんが。。。

[122: 購入検討中さん]

モデルルームで、ローンシミュレーションと共に固定資産税の試算を提示されましたが、一番広い74㎡の部屋で13万ちょいでした。駅前なのに以外と安いんですね。

[123: 物件比較中さん]

固定資産税13万は安いですね。
私は1月ごろに、同地区のプラウドとルネサンスで固定資産税想定額聞きましたが、プラウドで27万、ルネサンスで17万。プラウドは商業地域、ルネサンスは住居地域で路線価など差はあるのでしょうけど。
それにしても差がありますね。何処かに注意書きはありませんでしたか？

[124: 購入検討中さん]

122です。
ローンシミュレーション資料確認したら、日割り額と書いてありました。確か3月末引き渡し予定なので、4月～12月分なのでしょうか。1年分だと17.6万位ですね。それでも20万いかないのは安いと感じます。

[125: 物件比較中さん]

123です。
おそらく、第1種住居地域・近隣商業地域であることと、それ以上に56戸あるので、1戸あたりではその位なのかも。
プラウド29戸、ルネサンス24戸でした。やはり戸数も大事ですね。

[126: 購入検討中さん]

なるほど、用途地域と戸数でかなり差が出るんですね。

[127: 匿名さん]

あのー、プレミストの固定資産税はもっと高いですよ。
124さん、ローン試算書の固定資産税（初年度日割り分）は減免措置込みの額です。
当初5年間は半額となりますが、6年目以降は倍になります。

プレミストの試算だと、部屋の広さに応じて本来は年に31万弱～35万強の固定資産税となるようです。
124さんのケースだと、本来の固定資産税額は35万強です。
建物の償却分や地価の上下で若干の変動はあるものの、マンションの建物価値の減少自体は非常に緩やかなので、5年後以降もそんなに変わらないと思います。

私もローン試算書を見たとき想像より安いと思い、本当に駅近でこの額なのか何度も確認しました。
営業さんからはこの額で間違いないと回答がありましたが、減免措置のことは一切説明はありませんでした。
もしやと思い、こちらから減免措置込みの金額か確認したら、言い辛そうにその通りとの回答がありました。
その後すぐにフォローがあり、試算額は多目に見積りしており実際はもっと安くなるとのことでした。
また、固定資産税が高いのは悪いことではなく、資産価値が非常に高く良いマンションである証拠なので逆に安心してくださいと謎のフォローもありましたよ。

[128: 匿名さん]

123さん、プラウドの固定資産税額は減免措置を考えない1年分の試算額との説明でしたよ。
減免措置込みで安く見せると後でそれを知ったお客さんが騙されたと感じるので、高くても試算した全額を正直に見せているとのことでした。そこから半額の減免措置と引き渡し日からの日割り分が入るので、実際に諸費用で清算する額はもっと少なくなるとの説明でした。また、プラウドでもプレミストと同じく多目に見積りしていると言ってました。
減免措置込みで安く記載してそのことを説明しないのは、大手では通常ありえないと思う、、、とも、ちくりと言ってましたけどね。

ルネサンスは減免措置を考えず1年分で計算して17万との試算だったのでしょうか？
減免措置ありで17万ですと、本来は倍の32万となりますし、3月末入居の日割りで17万だと本来は23万弱となります。

プラウド葛西スレの250～270あたりで固定資産税について議論されていましたが、大雑把にいうと土地の評価額の按分（地価×敷地面積÷戸数）＋建物評価額の按分（建物評価額÷戸数）です。（正確には戸数ではないですがそこは割愛）
土地の分は上記按分+小規模住宅用地の特例で1/6の減額を考えるとたいした差はありませんし、建物分はルネサンスは耐震等級2を取得しているので建物価値は逆に高いような気がします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/362389/res/250-270

もし正味で17万であれば、どこで差がでてるのか興味がありますね。

[129: 購入検討中さん]

122,124です。ほんとに30万越えるんですか？かなり高いですねえ。
毎月3万の上乗せは、永住を考えるとためらいが出てきそうです。う～ん。

[130: 匿名さん]

駅近マンションを買うにあたり、月30万前後の固定資産税を負担と感じるなら購入はやめておいたほうが無難です。駅近の割高価格のローン＋維持費＋固定資産税で首が回らなくなる可能性が高いと思われるので。
価格は割高でも駅近は資産性が高いからとギリギリのローン組むのが一番危ないですよ。万が一収入が減ったときのリスクがでかすぎます。

これはプレミストに限らず、どこの駅近物件でも同じことです。もちろん、駅遠物件や郊外物件よりは賃貸、売却はしやすいですが、高額ローンを組むリスクヘッジとしては弱いです。
繰り返しになりますが、資産価値という言葉を過大評価しローンを頑張って組むのは危ないですよ。
かなり余裕を持って買えて維持できる人でないと厳しいと思います。

[131: 匿名さん]

なお、駅近物件では最悪賃貸でローン支払できるから大丈夫との営業トークをされますが、家賃想定額はそのまま手元に残りませんので注意が必要です。営業さんは家賃想定額ベースの表面利回りの説明しかしませんが、現実には実質利回りを考える必要があります。
実際の賃貸収入は、（家賃＋管理費の想定額）― （賃貸仲介手数料＋家賃にかかる所得税・住民税＋維持費（管理費＋修繕積立金）＋固定資産税）　= 正味の賃貸収入　となります。さらに、家賃は年々下がりますし、室内設備が壊れた時の修繕費や修繕積立金の一時金、入居者が変わる際の壁紙の張り替えなどのリフォーム、賃貸募集の費用、部屋が空いた期間の収入減などを考えると、現実には利回りはぐーんと低くなる傾向にあります。

家賃でローン返せると言われたら、営業さんには上記の実質利回りで計算してもらってください。実際の賃貸収入はかなり少なく試算されるため、いい顔はしないと思いますし、そんなに心配する必要はないとはぐらかされがちですが、将来のリスクを考えると妥協は禁物です。例えばプレミストだと6年目からは維持費と固定資産税だけで月5万～6万程度はかかる見込みです。ここからさらに税金と手数料引くと、20万ぐらいの家賃想定でも結局10万前半ぐらいの手取りになる可能性が高いです。他の駅近物件でも同じことです。

最悪売りに出す場合も、当然税金がかかるので、売却額がそのまま手元に残るわけではありません。売却時の3000万の控除も、住宅ローン減税とは併用できないという注意点もあります。

長々と書きましたが、資産価値というふわっとした言葉に流されず、自分の返済能力に応じて適切な判断をするのが肝要です。

[132: 匿名さん]

130です。
＞駅近マンションを買うにあたり、月30万前後の固定資産税を負担と感じるなら購入はやめておいたほうが無難です。
これは月3万の誤りです。月30万はありえない額ですね。

[133: 物件比較中さん]

販売開始予定がまたまた延びましたね。４月中旬に変更のようです。予定価格が強気すぎて思ったより売れてないんでしょうか？
ひょっとして価格の見直しがあるのかしら。それだと嬉しいのですけど。

[134: 物件比較中さん]

123です。
プラウドもルネサンスも本来想定の固定資産税だと思います。ルネサンスは耐震等級2級で多少安くなるという話もあったと記憶しています。
それにしてもプレミストの営業マンはちょっと問題ありですね。ちゃんと説明してもらわないと、予算ぎりぎりで組むと大変なことになりかねないですよね。

[135: 匿名さん]

固定資産税で盛り上がってるところ横やり入れて申し訳ないですが、
私も前向きに検討しており、イベントの税務相談で確認しましたが、平成28年度で固定資産税と
都市計画税と合わせて16万から17万の見込みだったと思います。【減免措置あり】
5年目以降は、単純に倍になるのではなく固定資産税の建物部分が倍になるので、
たしか＋9万ぐらいの予定見込みでした。
年数が経てば評価額も下がるらしいので、30万という金額は到底超えないと思います。

上に記述がある長文を書かれてる方は、正確な知識がないのに批判されるのはどうかと思いますよ。

[136: 匿名さん]

一連の流れを見ていると、プレミストの営業さんが初年度の額だけで説明しているのが一番の問題だと感じました。プラウドやルネサンスのように本来の額を示して、そこから日割りや減額で初年度幾らになると説明するのがあるべき姿だと思います。
私も６年目以降の額を聞きましたが、単純に倍ではないので大丈夫と言うだけで、本来の額はきちんと説明して頂けませんでした。粘って聞けば教えていただけたのかもしれません。ですが、税務相談に行った方だけでなく、検討者全員に営業さんが正確に伝えるべき情報だと思います。
将来の返済計画にも影響しますので、営業さんは維持費用を少なく見せるのにこだわらずきちんと説明してほしいですね。

[137: 周辺住民さん]

固定資産税については、葛西駅前でもそんなに高くはありません。
建設敷地の斜め前にある20階建のマンションを所有していますが、6年目て約1.3倍弱の金額で請求がきました。

70平米なら初年度10万円、6年目以降13万円、実際にはその程度ではないかと思います。
うちは60平米もないので、11万円弱です。

新築購入時は不動産会社も固定資産税評価額がわからないので、かなり多目の概算費用を検討者に伝えますが、それは誠意があると思います。

しかしあまり多額に税金を見積もると、マンション自体の予算や、広さの条件を下げざるを得なくて、結果的にそんなに税金が掛からないのなら、もっと希望に近いものを購入したのに、という後悔するリスクがあると、購入して感じました。
難しいですよね。

[138: 匿名さん]

販売時期が延びてるのは、見込み客が少ないんでしょうか。それとも、プラウドやルネサンスなどの競合が売り切るのを待って、割高感を少しでも感じなくするためか、はたまたこれから出てくる割高案件に紛れさせて割高感を薄める戦略の可能性もありますね｡
へんな引き伸ばしせずにまずは今の見込み客に第一期で売って欲しいなあ。

[139: 匿名さん]

このマンションの良いところは、駅2分の立地、角地で周りの建物からある程度距離がある、エントランスの高級感、高層階の眺望、平置き駐車場、管理費はまずまずといった所でしょうか。
悪いところは、価格が葛西相場よりかなり割高、線路横の騒音、東電の鉄塔の高圧線、建物の仕様の低さ（天井高が2.40M～2.45Mと低い、梁がでかく下がり天井が大きい、一部バルコニーがぺラボー）、東向が中心、田の字間取り、外廊下、一階が下駄履きでコンビニ、長谷工物件（一定の品質は確保されるがどこでコストダウンされるかわからない）といった所でしょうか。

西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスと比べてどちらが買いでしょうか？あえてこちらを買う強力な動機は何でしょうかね？

[140: 匿名さん]

利便性はいいですね。葛西は知人が住んでいますが、治安が悪いと言われました。外人による置き引きや車上狙いがあるそうです。
戸建てなので車が無防備な状態になっていたのが原因だと思いますが。
マンションはセキュリティなどがあるので、その点は安心。

[141: 匿名さん]

アトラスは駅前だけど固定資産税高くないとの話ですが、こちらより戸数多くとれてるのと敷地が少ないのも影響してるのでは。こちらは駐車場の分敷地が広いですし。路線価はアトラスの土地が高いのにアトラスの方が固定資産税安いことからわかるように、各種条件がほぼ同一の物件でないと、あまり比較する意味はないと思います。

[142: 匿名さん]

下駄履きマンションで1階がコンビニはデメリットですか？
と言うか、1階に入る店舗はコンビニだったんですね。公式に何も出ていないので初めて知りましたが
24時間営業の店が入っていれば夜中に必要なものを部屋着で買いに行けて便利だな、、、と感じてしまいました。
セブンイレブンだったら朝から100円コーヒーが買えますね(^^)

[143: 匿名さん]

コンビニは人によってメリットデメリットの感じ方は違いますが、一般的にはデメリットとされていますね。
コンビニよく使う人や周辺住民にはメリットでしょう。
デメリットは、24時間人が来るので夜中うるさい、マナー悪い買い物客の捨てたゴミが周りに散乱する、夜中に配送車が来てうるさい、空調の室外機の騒音、生ゴミの保管をしっかりしないとゴキブリなどの害虫が発生する ゴキブリは排水管から上階に侵入するので一階が飲食やコンビニなど調理をする店舗は危ない、などかな。

[144: 匿名さん]

コンビニと公表されたわけではないですが、近隣の方?の書き込みで、周辺住民にセブンイレブンが出店するとのお知らせがあったとのこと。
また、営業さんに、１月頃にコンビニか？と聞くと、その可能性はありますとの答えでした。なお飲食や事務所、保育園、雑貨屋などか？には、それはないと明言してました。
最近では、まだ何が入るかは明かせないが、コンビニだったら便利だし災害時に飲食物を確保しやすいですよー、デメリットではなくメリットですよー、などのポジトークをしてるので、ほぼコンビニで確定だと思いますね。
ただ震災時に報道されてたように、コンビニは在庫を持たないので、震災起こったら周辺住民が殺到してすぐ物なくなると思うんだけどね。

[145: 匿名さん]

騒音のデメリットに関しては、大きく影響うけるのは南側の部屋の低層～中層階でしょうね。店舗と店舗の積み降ろし用駐車場の位置から考えてですが。

[146: 匿名さん]

すぐそばに24時間営業スーパーのワイズマートがあるので、コンビニのメリットあまりないと思うんだけど。
セブンイレブンのプライベートブランドがお目当ての人には嬉しいかもね。

[147: 社宅住まいさん]

駅近はいいですけど、電磁波はどうしても気になるし、葛西でこの値段出すならもっといいとこ買えると思います。

[148: 匿名さん]

あと1割引だったら適正かな～

[149: 物件比較中さん]

まあ土地の入札額が半端なく高かったらしいのでしょうがないですよ。マンションの金額はエリアの相場でなく、コストの積み上げですから。ここは庶民は買うなということでしょう。

[150: 匿名さん]

販売開始がまたまた延期されるようですねえ。
今度は4月下旬ですか。何度目の正直になるんでしょうかねえ。
高すぎ低仕様で見込み客が集まらず、GWで一気に集客を狙っているのかしら。
当初販売予定は1月中旬だった気がするんですが、なにをどうしたら３ヶ月以上も販売延期になるんだろう？

[151: 購入検討中さん]

部屋の間取り変更のプランですが、DタイプのL字キッチンのシンク側の壁をぶち抜いてオープンキッチンにするプラン良いですね。リビングに面する部屋を全てリビングと一体化すれば、凄くゆとりのあるリビングダイニングとなりそうです。
しかし、デベ側で用意する部屋プラン変更に追加費用がかかるのは如何なものかと思います。普通大手は無償では？オーダーメード分は自己負担なのはわかりますが。。。
また、普通は標準で付いてくるような装備がかなりオプション化されてる気がします。
立地はいいんですが、その他の面でかなりコスト削減をはかっていて少し見劣りしますね。

[152: 購入検討中さん]

ですが、建物の空間仕様をゆとりあるものにしたり、設備を充実させると、割高な今より遥かに高額になり買い手がつかないと思うので、コスト削減したチープな仕様になるのはしょうがないのかも。
食洗機と床暖房がついているのはせめてもの救いですね。

[153: 購入検討中さん]

こちらの物件の資産価値、リセールバリューはどの程度あるのでしょうか。
駅近ということで、少なくとも買い手や借り手はすぐ見つかると思うのですが、買ったときと同じぐらいの価格で売却できるものでしょうか。また、賃貸したとき、そんなこと賃料ではなく実際の諸経費を引いた手取額はローンと相殺できるレベルの物件でしょうか？
営業さんからは、近場の中古物件の成約状況や賃貸時の予想賃料などを参考データとして見せてもらい、アトラスやシティハウスリビオなどは値下がりしてない、むしろ値上がりしてるものもあるという説明を受けました。しかし、それがこのマンションにもそのまま当てはまるのかいまいち確信が持てません。
特に、アトラス葛西などはマンションが安く買えた時期の物件なので買値以上で売れたのではと想定してます。こちらは正直かなり割高だと思うので、万が一の場合こちらの希望額で売れるか心配です。これから相場が上がることを考えれば、そんなこと気にしなくてもいいんでしょうか？
詳し方いらっしゃったらご意見下さい。

[154: 購入検討中さん]

今週末いよいよ登録ですね。
私の希望住戸は抽選になるとのことなので、なんとか当たってほしいものです。

上記のことは、私も考えましたが、所詮売却を考えたときの周囲の相場だと思い今悩んでも・・・と思いました。
特に売ろうとも思っていないし。

アトラスが出た当初は高額商品だったようです。
物価が上昇し続けている今だから安く感じるのでしょうね。

大事なのは、このタイミングで買いたいかどうか
私たちにとっては必要です！当たってー

意見失礼しました。

[155: 購入検討中さん]

ご意見ありがとうございます。
そうですよね、基本は長く住むつもりで申し込みするので、売却のことを今から心配しててもしょうがないですよね。営業さんが資産価値をぐいぐい押してくるので、そんなうまい話があるのか、踊らされてるのではないかと疑心暗鬼になってました。
高い買い物ではありますが、ここを買いたいという気持ちを優先して申し込みします。
頼むから抽選にはならないでくれと祈るような気持ちです。

[156: 匿名さん]

資産価値はいまは判断がつかないですが、稀少価値は高いと思いますよ。
アトラス以来、駅徒歩2分は建ってないので13年ぶりですからね。

というか今後出てくるマンションが高すぎる！
オリンピックー！

[157: 購入検討中さん]

とうとう待望の第一期申し込みの開始となります。

販売戸数は28戸/56戸です。２月前位の見込みでは確か36戸程度だったと記憶してるので、だいぶ減りましたね。何度も何度も販売延期してたので、しびれを切らして他物件に向かった方や、冷静になったもいるんでしょう。抽選必至と聞かされていたので、競合が減って有難いことです。

でも、比較物件のプラウド葛西やルネサンス葛西との競合も無くなったのに苦戦してるのは意外です。

[158: 購入検討中さん]

販売戸数の割り当ては以下ですね。

A:北東角住戸70㎡ 5戸
B:東中住戸65㎡ 9戸 三階4590万円～
C:東中住戸71㎡ 4戸
D:南東角住戸74㎡ 10戸 最上階6790万円

当初の見込みでは、とても高いが条件の良いDと、中住戸で一番狭いが販売金額が相対的に低く廊下収納が充実しているBに人気が集まっていました。それがそのまま反映されていますね。

AとCは当初見込みから半分近くに減ってます。二ヶ月ほど前からDを隠してAとCを集中的にプッシュしてましたが、効果はあまり無く様子見の客が多かったようです。

第一期で抽選に漏れた方とGWのMR訪問客を人気のない部屋に誘導してはめ込めるかが今後の勝負となりそうです。

でも、あと１割安ければバカ売れだと思うんですけど、そうするとかなりの抽選率となりそうなので痛し痒しですね。いい条件の高額の部屋買える方は抽選なしでいけそうなのはラッキーでした。

[159: 購入検討中さん]

今回の一番安い部屋でも坪単価232万円、南東最上階は坪単価300万円ですね。葛西の相場も上がりましたね。

しかし、各種手数料やオプションを含めると7000万円越える部屋買える方は正直羨ましいです。眺めとか良いだろうな。

[160: 第2期で登録検討中]

抽選の倍率、結果はいかがだったのでしょうか？やはり、Dタイプで抽選が多かったのでしょうか・・

[161: 匿名さん]

第１期概要
販売戸数 28戸
一戸当たりの専有面積 65.36m2(9戸) 70.31m2(5戸) 71.40m2(4戸) 74.64m2(10戸)
バルコニー面積 10.80m2(4戸) 10.98m2(9戸) 11.16m2(5戸) 23.70m2(10戸)
サービスバルコニー面積 2.77m2(5戸)
販売価格（税込） 4,590万円(1戸)～6,790万円(1戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 11,900円(9戸) 12,800円(5戸) 13,000円(4戸) 13,600円(10戸)
管理一時金／一括 ： 11,900円(9戸) 12,800円(5戸) 13,000円(4戸) 13,600円(10戸)
修繕積立金／月額 ： 6,700円(9戸) 7,200円(5戸) 7,400円(4戸) 7,700円(10戸)
修繕積立一時金／一括 ： 326,800円(9戸) 351,600円(5戸) 357,000円(4戸) 373,200円(10戸)

[162: 匿名さん]

最上階４戸は第１期ですべて売り出されたようです。
人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

みなさんお金持ちですねー。

[163: 匿名さん]

第一期は先着順二戸が残りました。販売戸数をだいぶ絞りましたが、残念ながら完売とはなりませんでした。
売り出し中はAタイプの上層階5740万とBタイプの三階4590万のようです。ローンキャンセルか、それとも見込み客が思い直したのか。

現時点で値引きはあるんですかね？

[164: 匿名さん]

マンション情報サイトの売り出し情報では、第1期先着順は下記の通り。

Aタイプ 1501号室 5740万円 北東角住戸の最上階
Bタイプ 302号室 4590万円 東向き中住戸の3階

Aタイプの最上階は予定価格5990万円よりだいぶ価格を落としてきたね。
南東角住戸のDタイプ最上階6790万円は予定価格そのままだったけど、その他のタイプの上層階はさすがに当初の予定価格では厳しかったようだね。5千万後半の部屋をバンバン気軽に設定されても、大部分の葛西住民はついてこれないよねー。ただ、最近のマンション値上がりで一年後には当たり前の価格になる可能性もあるけどね。

2階を売り出さなかったのは、第2期以降に目玉価格のパンダ部屋にするためと言ってたので、2階狙いの人はDタイプ含めかなりのお得価格で買えるかもね。

[165: 匿名さん]

>人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

1504 6790万
1404 6590万
1304 6440万
1204 6290万
1104 6260万
1004 6230万

プレミアム部屋の購入者がプレミスト葛西の利益を支えています。
しかし、プレミアム部屋はすぐには買い手は付かないと思っていたけれど、まさか高い順から大人気で完売するとは思わなかった。
Dタイプの値下がり期待してたけど、無理だった―。葛西の金持ちをなめてましたわ。

[166: マンコミュファンさん]

>>165
こんなに細かい情報ありがたいですね。
でもここの物件はこんなに高いんですね。というか１０階以上は６０００万円を超えるんですね。
下の階に差を付けないとね。もう階数でお金持ちかが分かってしまう。
知ってしまうと、ちょっとね～。
どのみちローンでしょうけど。それともキャッシュかな。

[167: 第2期で登録検討中]

Dタイプは、9階も6千万円越え。。
Dの8階でもABCの最上階より高い。。。
金持ちしか買えませんね。

[168: 匿名さん]

こちらのマンションの検討者は葛西周辺にお住まいの地縁のある方が大半のようです。その中でも、Dの高層階は地元の地主さんなどが相続税の節税や子供を住まわせるために購入しているとのことでした。

Dの最上階付近は、プロジェクト発表会のころから購入希望者が確定してたとのこと。その頃でも、参考価格で6千万後半と提示していたようなのですが、相場より遥かに高くても買うというのはやはり地縁なんでしょうね。

[169: 匿名さん]

Dの上層階とBの下層階は特に要望が多かったようなので、抽選多かったのではと思います。私は抽選会は行かなかったのでどこが何倍ということまでは確認はしてませんが。

[170: 匿名さん]

第一期先着順が6戸に増えてますね。Aタイプ2戸、Bタイプ3戸、Cタイプ1戸ですね。

元から先着順だったAタイプの最上階とBタイプの3階以外に4戸増えましたが、ローンキャンセルでしょうか？それとも、次期販売分を前倒しで出したのかな？