プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[165: 匿名さん]

>人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

1504 6790万
1404 6590万
1304 6440万
1204 6290万
1104 6260万
1004 6230万

プレミアム部屋の購入者がプレミスト葛西の利益を支えています。
しかし、プレミアム部屋はすぐには買い手は付かないと思っていたけれど、まさか高い順から大人気で完売するとは思わなかった。
Dタイプの値下がり期待してたけど、無理だった―。葛西の金持ちをなめてましたわ。

[166: マンコミュファンさん]

>>165
こんなに細かい情報ありがたいですね。
でもここの物件はこんなに高いんですね。というか１０階以上は６０００万円を超えるんですね。
下の階に差を付けないとね。もう階数でお金持ちかが分かってしまう。
知ってしまうと、ちょっとね～。
どのみちローンでしょうけど。それともキャッシュかな。

[167: 第2期で登録検討中]

Dタイプは、9階も6千万円越え。。
Dの8階でもABCの最上階より高い。。。
金持ちしか買えませんね。

[168: 匿名さん]

こちらのマンションの検討者は葛西周辺にお住まいの地縁のある方が大半のようです。その中でも、Dの高層階は地元の地主さんなどが相続税の節税や子供を住まわせるために購入しているとのことでした。

Dの最上階付近は、プロジェクト発表会のころから購入希望者が確定してたとのこと。その頃でも、参考価格で6千万後半と提示していたようなのですが、相場より遥かに高くても買うというのはやはり地縁なんでしょうね。

[169: 匿名さん]

Dの上層階とBの下層階は特に要望が多かったようなので、抽選多かったのではと思います。私は抽選会は行かなかったのでどこが何倍ということまでは確認はしてませんが。

[170: 匿名さん]

第一期先着順が6戸に増えてますね。Aタイプ2戸、Bタイプ3戸、Cタイプ1戸ですね。

元から先着順だったAタイプの最上階とBタイプの3階以外に4戸増えましたが、ローンキャンセルでしょうか？それとも、次期販売分を前倒しで出したのかな？

[171: 匿名さん]

第2期の販売開始予定は6月下旬です。そこに向けて第2期検討者の方へ情報共有します。
サンプル階における住戸タイプ毎の第1期の販売価格と予定価格の差分です。
第2期の値ごろ感を掴むのにご活用ください。

凡例
・部屋番号　第1期販売価格（予定価格）：予定価格との差分

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501 5740万（5990万）：250万down↓
・1301 xxxx万（5810万）：第1期未売出（第2期以降で200万程度downか？）
・1001 5570万（5720万）：150万down↓
・ 801 xxxx万（5540万）：第1期未売出（第2期以降で±ゼロか？）
・ 601 5290万（5290万）：±ゼロ
・ 301 5090万（5090万）：±ゼロ

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502 5160万（5430万）：270万down↓
・1302 5080万（5250万）：170万down↓
・1002 4990万（5090万）：100万down↓
・ 802 4860万（4860万）：±ゼロ
・ 602 4790万（4790万）：±ゼロ
・ 302 4590万（4590万）：±ゼロ

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503 5550万（5770万）：220万down↓
・1303 xxxx万（5590万）：第1期未売出（第2期以降で180万程度downか？）
・1003 5390万（5430万）：140万down↓
・ 803 xxxx万（5260万）：第1期未売出（第2期以降で±ゼロか?）
・ 603 5190万（5190万）：±ゼロ
・ 403 5090万（5090万）：±ゼロ

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504 6790万（6790万）：±ゼロ
・1304 6440万（6440万）：±ゼロ
・1004 6230万（6230万）：±ゼロ
・ 804 5890万（5890万）：±ゼロ
・ 604 5590万（5590万）：±ゼロ
・ 404 5490万（5490万）：±ゼロ

[172: 匿名さん]

全体分析
・A、B、Cの上層階は当初の予定価格から大幅にdown。中～下層階は予定価格と同額。
・価格調整状況から考察すると本物件の大半の見込み客の予算上限は中～下層階の金額（5000万前半）と予想される。
・そのため中～下層階の検討者は値下げしなくても買うので予定価格を維持。
・一方で上層階は要望書に対する実際の申込意思の感触が悪く大幅な価格調整で引き止めたが見送りが多かったと予想される。
・Dは全ての階で予定価格と同額で価格調整なし。人気の高さが伺える。
・葛西の相場を遥かに超える割高な価格設定のため客付けが心配されたが、結果的には一番申込登録が多かった。
・葛西といえども、良い部屋にはお金を惜しまない検討者が一定数はいるようだ。

今後の展望
・基本的には第1期と同じ傾向の値付けであろう。
・A～Cの上層階の価格調整により共稼ぎ夫婦が無理すればなんとか届くレベルとなった。そのため低層～中層の検討者が予算を引き上げて上層階に流れる可能性はある。
・さらなる価格調整は当面ないだろうが上層階の要望書が多数集まれば第1期より高めの値付けにしてくる可能性もある。

[173: 匿名さん]

夫婦の両働きの給与の合算で銀行の融資が通過するかが問題だと思います。
会社の信用力などによっても影響がしそうです。
審査の基準にもよりますが、マンションを購入するのは大変な気がします。

[174: 匿名さん]

五千万越えるとローン審査絡みで検討者は限られてきますよね。。。
年明けのプレ参考価格ではABCの最上階が六千万、五千五百万、六千万程度と聞かされていたので、それから比べればだいぶ価格を落とした印象です。上の部屋だけでなく全体的に下げて貰えると嬉しいのですが。
Dの売れ行き見ると、Dをあと二、三百万高くしてそのぶん他の部屋を安くしても良かったんじゃないのかなあ。

[175: 匿名さん]

>>171さん
>>172さん
価格データと的確な分析をありがとうございます。
中～下層階も値下げしていただければありがたかったのですが、上層階が高すぎたせいもあってか申し込みが多かったのでしょうね。
良い部屋にはお金を惜しまない層は、どなたかが仰っていたように地主さんが購入されているという事で納得してしまいました。

[176: 匿名さん]

こちらは販売開始を遅らせ過ぎだった気がします。当初の予定通りの１月中旬売り出しで今の価格ならもっと売れ行きは良かったのではないでしょうか。割高感が先行したので、プラウド葛西やルネサンス葛西に流れた層や、西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスに流れた層、その他の東西線沿線の他の物件に流れた層が結構いそうです。
場所は良いのでじっくり売れば竣工前には完売しそうですが、もう少し全体的な値下げを期待したいですね。第２期の売れ行き次第だと思いますが無理かなあ？

[177: 匿名さん]

第一期先着順の物件概要が更新されましたね。６戸のうちAタイプが１戸売れて、残り５戸のようです。第二期の先出しではなく、全て第一期の売れ残りのようです。Bタイプが3戸も残ったのは以外ですね。

[178: 匿名さん]

第一期先着順の残り
販売戸数 5戸
一戸当たりの専有面積 65.36m2(3戸) 70.31m2(1戸) 71.40m2(1戸)
販売価格（税込） 4,590万円(1戸) 4,860万円(1戸) 5,080万円(1戸) 5,190万円(1戸) 5,740万円(1戸)

Aの15階、Bの13階、8階、3階、Cの6階ですかね。残ってるのは。

[179: 匿名さん]

ABCは現時点ではあまり人気ないですね。

角部屋で風呂、キッチンに窓のあるAの人気が低いのは以外ですが、次のような点が影響しているのでしょうか。洋室１の窓が線路側に面している（二重サッシだが防音換気口ではない）、メイン寝室の洋室１が6帖なく狭い、洋室２の窓がアルコープで奥まっており少し暗そう、洋室３が行燈部屋、全体的に収納が少ない（奥行のあるウォークインクローゼットもない）、東向だが角部屋ということで少し割高。あとは玄関ドア前の防風板もないですね（アルコープがあるのでBCに比べればましですが）。それをふまえて価格に納得できればというところでしょうか。

Cの上の階が大幅に下げているのは、主寝室の洋室１がエレベータに隣接というのが影響しているのでしょうか。上の階ほど、エレベータのモーター音や振動の影響があるといいますし。竣工済みなら、影響を確認して安心できるんですが。あとは、洋室１、洋室２についてはアルコープなしで外廊下に直に面しているのもプライバシー面から気になりますし、部屋の形で柱の影響が大きく出ているのも気になります。また、洋室３は行燈部屋ですし。その他、外廊下のドアの前に防風板がないのもいまいち。バルコニーの仕切り板が薄いのも気になります。

Bの上の階もCと同様に大幅に下げてますが、エレベーター隣接のせいでしょうか。Cのように洋室に隣接ではなく、廊下や浴室への隣接なので影響は小さいと思うのですが、懸念する人が多かったのでしょうか。こちらも、玄関ドア前の防風板がない、洋室１がCと同じく外廊下に直に面している、柱の影響が大きい、洋室３が行燈部屋、バルコニーの仕切りが薄いなどが気になります。ただ、廊下の収納が非常に多いですので、収納面ではそこまで不便は感じないかもしれませんね。また、価格的にBの上の階を買うか、Cの下の階を買うかは悩ましいところですね。

予算に余裕があり、上記デメリット、特にエレベータ隣接を許容できるなら、目線の抜ける上の階のほうがリセールバリューが高そうで、一方上下の価格差が小さいので、より上の階を選んだほうがいいかもしれませんね。

その他、２階、３階について完成イメージ図を見て気づいたことですが、バルコニーがガラス板でなくタイル張りのコンクリなんですね。道路側からの視線へのプライバシー面への配慮でしょうか。その替わり、風通しと採光が悪化しそうです。これはトレードオフですね。また、デザインの影響だと思いますが、２階のABCD全てのバルコニーの境は大きな仕切りができており隣が覗けないので、プライバシー確保の面でとてもいいですね。逆に、３階はABCD全てのバルコニーの境が薄い仕切りになっており、AとDの他の階がプライバシー性高めの外に出っ張った厚い仕切りになっているのに比べ、隣を覗き込みやすくなっていますね。デザインよりプライバシー確保のほうを優先してほしかったですね。
また、住戸の間取詳細図を見ると、Dの３階の南側バルコニーの西側の壁が空いており、線路や店舗駐車場の音が他の階に比べすこし聞こえやすいかもしれませんね。
そういった面を考えると、３階は少しマイナス面があるので、ぐーんと値段を抑えてほしいところですね。

ざっと見た感じ、ABCは色々とマイナス面はありますが、駅近のメリットと価格面も加味してどうかというところですね。リセールバリューは住みやすさより立地が最重視されるので、将来のリセール前提ならとりあえずデメリット無視でも問題ないかもしれませんね。

[180: 物件比較中さん]

プレミスト一之江は高額設定で誤爆したけど、葛西ならこの価格でも妥当な感じですよね。下町にしてはやはり高めに感じますが･･･。それとも値引きを考えての価格設定なのか？
しかしダイワハウスの社割は10％と聞いたので関係者さんがうらやましいです。

[181: 匿名さん]

>>176
無理。頑張れよ。

[182: 匿名さん]

ダイワってそんなに社割あるんですか。羨ましい。
価格が価格だけに大きですね
こちらの価格面では最近の葛西と思えば普通では？
なんか全体的に上がってきている感があります。

この辺りは外食が楽しい。
最近おしゃれで美味しいお店も増えてきたように思います。
以前はカジュアルなお店だらけだったんだけどネ

[183: 匿名さん]

物件概要が更新されましたね。
第一期先着順5戸は動きが無いようです。
第二期予告が掲載されましたが、戸数はまだですね。
近隣へのチラシには、第二期は先着順とあったのですが、本当でしょうか。まだ半分以上残ってるのに先着順は珍しいですね。第一期で完売を演出出来なかったので、完売には拘らず、売れるところからどんどん売ろうとの販売方針に変わったのかな？
チラシによるとCタイプ71㎡2階の203号室は4890万予定のようです。2階は目玉価格の部屋ということで、少し下げてきたようです。

[184: 匿名さん]

公式ホームページに、Dタイプの間取りが復活しました。一番条件が良い部屋ですが、第一期では希望が集中したので、すぐにホームページからは隠されてしまいましたが、第二期では以外と希望が集まってないのでしょうか。
残った9階も6000万オーバー、日当たりの少し悪い2階3階でも5000万前半なので、ためらっている人が多いのかしら？
見込み客で埋まったらDタイプがまた消される可能性もあるので、検討者は間取り画像を保存しておいた方が良いかも。