プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[145: 匿名さん]

騒音のデメリットに関しては、大きく影響うけるのは南側の部屋の低層～中層階でしょうね。店舗と店舗の積み降ろし用駐車場の位置から考えてですが。

[146: 匿名さん]

すぐそばに24時間営業スーパーのワイズマートがあるので、コンビニのメリットあまりないと思うんだけど。
セブンイレブンのプライベートブランドがお目当ての人には嬉しいかもね。

[147: 社宅住まいさん]

駅近はいいですけど、電磁波はどうしても気になるし、葛西でこの値段出すならもっといいとこ買えると思います。

[148: 匿名さん]

あと1割引だったら適正かな～

[149: 物件比較中さん]

まあ土地の入札額が半端なく高かったらしいのでしょうがないですよ。マンションの金額はエリアの相場でなく、コストの積み上げですから。ここは庶民は買うなということでしょう。

[150: 匿名さん]

販売開始がまたまた延期されるようですねえ。
今度は4月下旬ですか。何度目の正直になるんでしょうかねえ。
高すぎ低仕様で見込み客が集まらず、GWで一気に集客を狙っているのかしら。
当初販売予定は1月中旬だった気がするんですが、なにをどうしたら３ヶ月以上も販売延期になるんだろう？

[151: 購入検討中さん]

部屋の間取り変更のプランですが、DタイプのL字キッチンのシンク側の壁をぶち抜いてオープンキッチンにするプラン良いですね。リビングに面する部屋を全てリビングと一体化すれば、凄くゆとりのあるリビングダイニングとなりそうです。
しかし、デベ側で用意する部屋プラン変更に追加費用がかかるのは如何なものかと思います。普通大手は無償では？オーダーメード分は自己負担なのはわかりますが。。。
また、普通は標準で付いてくるような装備がかなりオプション化されてる気がします。
立地はいいんですが、その他の面でかなりコスト削減をはかっていて少し見劣りしますね。

[152: 購入検討中さん]

ですが、建物の空間仕様をゆとりあるものにしたり、設備を充実させると、割高な今より遥かに高額になり買い手がつかないと思うので、コスト削減したチープな仕様になるのはしょうがないのかも。
食洗機と床暖房がついているのはせめてもの救いですね。

[153: 購入検討中さん]

こちらの物件の資産価値、リセールバリューはどの程度あるのでしょうか。
駅近ということで、少なくとも買い手や借り手はすぐ見つかると思うのですが、買ったときと同じぐらいの価格で売却できるものでしょうか。また、賃貸したとき、そんなこと賃料ではなく実際の諸経費を引いた手取額はローンと相殺できるレベルの物件でしょうか？
営業さんからは、近場の中古物件の成約状況や賃貸時の予想賃料などを参考データとして見せてもらい、アトラスやシティハウスリビオなどは値下がりしてない、むしろ値上がりしてるものもあるという説明を受けました。しかし、それがこのマンションにもそのまま当てはまるのかいまいち確信が持てません。
特に、アトラス葛西などはマンションが安く買えた時期の物件なので買値以上で売れたのではと想定してます。こちらは正直かなり割高だと思うので、万が一の場合こちらの希望額で売れるか心配です。これから相場が上がることを考えれば、そんなこと気にしなくてもいいんでしょうか？
詳し方いらっしゃったらご意見下さい。

[154: 購入検討中さん]

今週末いよいよ登録ですね。
私の希望住戸は抽選になるとのことなので、なんとか当たってほしいものです。

上記のことは、私も考えましたが、所詮売却を考えたときの周囲の相場だと思い今悩んでも・・・と思いました。
特に売ろうとも思っていないし。

アトラスが出た当初は高額商品だったようです。
物価が上昇し続けている今だから安く感じるのでしょうね。

大事なのは、このタイミングで買いたいかどうか
私たちにとっては必要です！当たってー

意見失礼しました。

[155: 購入検討中さん]

ご意見ありがとうございます。
そうですよね、基本は長く住むつもりで申し込みするので、売却のことを今から心配しててもしょうがないですよね。営業さんが資産価値をぐいぐい押してくるので、そんなうまい話があるのか、踊らされてるのではないかと疑心暗鬼になってました。
高い買い物ではありますが、ここを買いたいという気持ちを優先して申し込みします。
頼むから抽選にはならないでくれと祈るような気持ちです。

[156: 匿名さん]

資産価値はいまは判断がつかないですが、稀少価値は高いと思いますよ。
アトラス以来、駅徒歩2分は建ってないので13年ぶりですからね。

というか今後出てくるマンションが高すぎる！
オリンピックー！

[157: 購入検討中さん]

とうとう待望の第一期申し込みの開始となります。

販売戸数は28戸/56戸です。２月前位の見込みでは確か36戸程度だったと記憶してるので、だいぶ減りましたね。何度も何度も販売延期してたので、しびれを切らして他物件に向かった方や、冷静になったもいるんでしょう。抽選必至と聞かされていたので、競合が減って有難いことです。

でも、比較物件のプラウド葛西やルネサンス葛西との競合も無くなったのに苦戦してるのは意外です。

[158: 購入検討中さん]

販売戸数の割り当ては以下ですね。

A:北東角住戸70㎡ 5戸
B:東中住戸65㎡ 9戸 三階4590万円～
C:東中住戸71㎡ 4戸
D:南東角住戸74㎡ 10戸 最上階6790万円

当初の見込みでは、とても高いが条件の良いDと、中住戸で一番狭いが販売金額が相対的に低く廊下収納が充実しているBに人気が集まっていました。それがそのまま反映されていますね。

AとCは当初見込みから半分近くに減ってます。二ヶ月ほど前からDを隠してAとCを集中的にプッシュしてましたが、効果はあまり無く様子見の客が多かったようです。

第一期で抽選に漏れた方とGWのMR訪問客を人気のない部屋に誘導してはめ込めるかが今後の勝負となりそうです。

でも、あと１割安ければバカ売れだと思うんですけど、そうするとかなりの抽選率となりそうなので痛し痒しですね。いい条件の高額の部屋買える方は抽選なしでいけそうなのはラッキーでした。

[159: 購入検討中さん]

今回の一番安い部屋でも坪単価232万円、南東最上階は坪単価300万円ですね。葛西の相場も上がりましたね。

しかし、各種手数料やオプションを含めると7000万円越える部屋買える方は正直羨ましいです。眺めとか良いだろうな。

[160: 第2期で登録検討中]

抽選の倍率、結果はいかがだったのでしょうか？やはり、Dタイプで抽選が多かったのでしょうか・・

[161: 匿名さん]

第１期概要
販売戸数 28戸
一戸当たりの専有面積 65.36m2(9戸) 70.31m2(5戸) 71.40m2(4戸) 74.64m2(10戸)
バルコニー面積 10.80m2(4戸) 10.98m2(9戸) 11.16m2(5戸) 23.70m2(10戸)
サービスバルコニー面積 2.77m2(5戸)
販売価格（税込） 4,590万円(1戸)～6,790万円(1戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 11,900円(9戸) 12,800円(5戸) 13,000円(4戸) 13,600円(10戸)
管理一時金／一括 ： 11,900円(9戸) 12,800円(5戸) 13,000円(4戸) 13,600円(10戸)
修繕積立金／月額 ： 6,700円(9戸) 7,200円(5戸) 7,400円(4戸) 7,700円(10戸)
修繕積立一時金／一括 ： 326,800円(9戸) 351,600円(5戸) 357,000円(4戸) 373,200円(10戸)

[162: 匿名さん]

最上階４戸は第１期ですべて売り出されたようです。
人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

みなさんお金持ちですねー。

[163: 匿名さん]

第一期は先着順二戸が残りました。販売戸数をだいぶ絞りましたが、残念ながら完売とはなりませんでした。
売り出し中はAタイプの上層階5740万とBタイプの三階4590万のようです。ローンキャンセルか、それとも見込み客が思い直したのか。

現時点で値引きはあるんですかね？

[164: 匿名さん]

マンション情報サイトの売り出し情報では、第1期先着順は下記の通り。

Aタイプ 1501号室 5740万円 北東角住戸の最上階
Bタイプ 302号室 4590万円 東向き中住戸の3階

Aタイプの最上階は予定価格5990万円よりだいぶ価格を落としてきたね。
南東角住戸のDタイプ最上階6790万円は予定価格そのままだったけど、その他のタイプの上層階はさすがに当初の予定価格では厳しかったようだね。5千万後半の部屋をバンバン気軽に設定されても、大部分の葛西住民はついてこれないよねー。ただ、最近のマンション値上がりで一年後には当たり前の価格になる可能性もあるけどね。

2階を売り出さなかったのは、第2期以降に目玉価格のパンダ部屋にするためと言ってたので、2階狙いの人はDタイプ含めかなりのお得価格で買えるかもね。