プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[105: 匿名さん]

セブンイレブンですか。
1番好きなコンビニで嬉しい。

[106: 匿名さん]

私もセブンイレブン大好きですよ。
素人的な考えなのかもしれませんが、立地、外観さえ良ければ、部屋の中はどうにでもなるのかな？と思っています。
オプションで好きなように変える事もできますし、いらない装置が標準で付いて高くなるよりは、自分好みに仕上げていけるのはうれしいなと思っています。
全戸一緒に工事するわけではなくなってくるので、その分割高になるとは思いますが。

[107: 物件比較中さん]

立地、外観が良いのはリセールバリューの点から良いことだと思います。住むという点から考えると、お金をかけて幾らでも好きなようにリフォームすればいいという考えもありますが、普通のサラリーマン家庭からすると、この価格帯なら標準仕様でもっと充実した設備が欲しいと考えてしまいます。
価格に対する期待度が高すぎるんでしょうか？予算が潤沢なら、そんなこと気にしなくていいんでしょうけど。

[108: 匿名さん]

公式で全タイプの間取りが公開されてました。

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/plan.html

全て3LDKでおおざっぱな価格帯は以下。
上層階の眺望抜ける部屋は一段と高いプレミア価格住戸のようです。

Aタイプ（70.31㎡） 北側角住戸（5000～6000）
Bタイプ（65.361㎡） 中住戸（4500～5500）
Cタイプ（71.40㎡） 中住戸（5000～6000）
Dタイプ（74.64㎡） 南側角住戸（5300～6800）

参考になるかな？

Dの中～上層やA～Cの最上階付近は地元の金持ちの節税対策の購入が多いのかなー。

販売開始が当初予定より伸びてますねー。

[109: 匿名さん]

価格の割り振りは、東～南のリビング側の道向いの建物より上の眺望抜ける階から数百万あがるようです。
また、Dタイプは南側の11階建てのオープンレジデンシャル葛西より上の階は完全に眺望が抜けるプレミアム住戸ということでさらに数百万上がるようです。
南側の眺望は最高でしょうね！

駅近なら日当たりはどうでもいいという世帯なら、狙い目は低層階ですねー。

しかし、5千万後半以上を余裕で買う層と、低層階をギリギリのローンで買う層でコスト意識が違いそうな気がする。
こればっかりは、入居して管理組合が結成されてみないとわからないなー。

[110: 匿名さん]

本当に駅の目の前なんですなね。このマンションは建っている位置からして、下の階は遠慮したいところかな。
外の騒音が気になります。人通りの他、車も通行が多いと思いますし、休みの日に自宅に居るのなら、上の階の方が静かでいいのかな？と勝手なことを思っていますが。

[111: 匿名さん]

間取りごとのチェックポイント
・玄関はAとDはクランクで良いが、BとCはリビング丸見えでプライバシー性が低くなる。
・A～Cは下駄箱に分電盤、マルチメディア機器を設置するので下駄箱が狭い。
　Dは室内の収納に設置のため、下駄箱をフルに使える。
・BとCはエレベーターに隣接しているので外廊下のプライバシー性が低くなる。
・また、エレベーターの振動や音も気になる。
　Bは収納と浴室で緩和されるので多少ましだがCはメイン寝室の真横なのが気がかり。
・A～Cは外廊下側の洋室のエアコン設置スペースが外廊下側に配置される。これは田の字である以上止む無し。
・A～Cは田の字間取りなので、リビングまでの廊下が長い。
・ただし、浴室の入り口は廊下に面しており、リビングインではないので、プライバシー性は保たれる。
・部屋やリビングの形はバルコニー側はアウトフレームで良いが、外廊下側の洋室内に大きな柱が入ってる。
　敷地に余裕があるんだし、外廊下をもう少し広げて柱を外に出す配慮があってもよかった。
　その影響で外廊下側の室内の窓側に低い下がり天井ができている。
・A,B,CではLDの扉をキッチン横に配置しているので、本来廊下のデッドスペース部分がLDの帖数に入っている。
　よってLDの実質帖数は2帖ぐらい減る。
・A,C,Dは横長LDで採光よし。
・BはLDをそのまま使うのは狭い。よくありがちだが、あまりに狭いのでここだけLDではなくLDK表示にされている。
　キッチンの分（3帖程度）を引くと9帖程度。
　キッチン横の廊下分（2帖程度）を引くとLDは実質7帖程度。洋室2の壁を解放して、実質2LDKとして使うことになるだろう。
　販売上、低価格3LDKにしたほうがファミリー層に受けるのだろうか。
・Dは全室窓に面しているが、A～Cは中洋室あり。最低限の仕様（エアコン用の冷媒管）は備えているが、通風面ではマイナスか。
・Aは角住戸なので、中洋室にせず壁際で窓設置でもよかったが、線路真向いということで断念したと思われる。
　そのかわり、Aにはキッチン、浴室に窓をつけている。
　Dも角住戸なので、浴室に窓をつけれたと思うが、そうなっていないのは残念。
・浴室はすべて1418で良い。
・A,C,Dは洗面室のドアは引き戸だが、Bだけ内開きのドアになっており、洗面台に立つ人に干渉する。
　洗面台が廊下の真横に配置されているBこそ引き戸にしてほしかった。少しだけ配置ずらせばそうできるのにね。
・収納はA,Cは普通。Bは廊下収納が充実。Dは大きいウォークインクローゼットあり。
・窓は線路の騒音を考慮して全て2重サッシ。
　ただ、Dのリビング窓だけは通常のペアガラス。線路に平行で、騒音の影響が小さいと考えられるため。
・バルコニーの戸境はコンクリでなくボード。
　A,B間、C,D間のボードは、厚みのあるボードで、かつバルコニー手摺外側に少し出っ張っており、プライバシー性は高目。
　一方、B,C間は薄いボード一枚。手摺側から隣が覗けてしまいそう。
　上と下も隙間が空くと思うので、音の面からもプライバシー性が低くなると予想される。
　ただ、最近は都心の物件でもそのような仕様が多いので、安めの中住戸である以上そこは割り切るしかない。
・店舗用室外機スペースは外廊下側に配置されるので、A～Cの外廊下側の部屋は多少影響あるかもしれない。
　店舗はコンビニとの噂なので、24時間稼働し続けると思われる。
　なお、店舗は入店する業者が購入するようで、かなり前から確定していたとのこと。
　管理組合の運営はどうなるのか？

総合すると、Dが一番良い。高いのも納得。
Aはまあまあ良い。線路に一番近いことを気にしないならあり。
B,Cはマイナスポイントが多いが、価格帯からしょうがないか。
Bのほうが価格が抑えめな分割安感あり。

[112: 匿名さん]

詳しい分析ありがとうございます
自分でもわかっていた部分がありましたが
こうやって書き出されてみるとそれぞれの間取りのメリットデメリットがよく判ってきますよね

店舗ってテナントではなくて買い取りみたいな感じなんですか。
管理組合にも関わってくるのでしょう。

[113: 物件比較中さん]

チラシ掲載の間取りが変わりましたね。
AタイプとCタイプの間取りに変わり、Dタイプが外されました。販売がプッシュしたい（比較的人気がない）間取りなんでしょう。

高いが条件のいいDタイプと、一番狭く条件は良くないが収納性が高くて安いBタイプに人気が集まってるようです。

申し込み登録も来週末には始まるようですが、AタイプとCタイプだと抽選になる確率は低いかもしれませんね。

[114: 物件比較中さん]

113ですが、Webで公開の間取り図についても、Dタイプのみ未公開になったようです。プレミスト葛西さんのホームページだけでなく、スーモなどのサイトでも全てA～Cタイプだけ公開に変わりました。
条件のいいDタイプと比べられると売りにくいんでしょうか。見込み客がほぼ付いたので外した可能性もありますね。

販売の戦略はあると思いますが、一度全ての間取り図を掲載したあとに、意図的に一番良いDタイプを外すのは、選択の幅をコントロールされているようで検討者としては何だかなあって感じがします。

[115: 匿名さん]

安すぎるな〜。もっと高くていいんじゃないかな。

[116: ご近所さん]

葛西でこの値段は高すぎでしょ。
これならもっと都心寄りに案件ありますよ。

[117: 購入経験者さん]

時期的に値段が上がってきてる感はあるけど、ここは葛西の他のマンションに比べて、ちょっと割高だよね。
都心寄りも選択肢の1つだし、もっと好条件探すのもありだし、室内のオプション充実させるのもありだし。
ただ、全体的に消費税駆け込みもあって、選択出来る案件も減ってるのも事実。材料費や人出不足も言われてるから、これからはこうした割高のマンション増えるんだろうな。

[118: 匿名さん]

申し込み前に少しは値下げするでしょ！

[119: 物件比較中さん]

第一期での値下げはないと思います。
２月の段階で、半分以上の部屋は見込み客がついたようなことを言ってましたし、まずは当初の価格設定のまま販売開始すると思います。
プレミストさんは、立地のいい土地をかなり高値で落札し、コスト回収の為当初は強気の価格で売り出すというやり方をよくするようです。竣工間際まで残ったら割引するみたいです。
ここも駅近で、割高でもいい部屋をおさえたい検討者が多数いるようですので、まずは強気の価格で押してくると思います。

[120: 匿名さん]

駅前は結構、朝などは通勤の人で混み合うでしょうね。
以前、知人が住んでいるので遊びに行っていましたが、駅から少し離れたエリアは戸建てが多く、自動車で行動する方が多かった。
治安がよくなくて、自動車をよく荒らされるとこぼしていました。

[121: 物件比較中さん]

超駅前にこだわるなら、プレミスト側がいいよね。ちょっとしたことですが、駅中央口からみて、環7はさんで向こう側より断然良いです。
駅近なら、今ならプラウドかルネサンスですかね。
プラウドの方がルネサンスより随分近い。
周辺環境や他条件も加味すると、それぞれ一長一短。
ただ、葛西も値上がったよね。大手デベが建て始めたせいか、オリンピックのせいかよくわかりませんが。。。

[122: 購入検討中さん]

モデルルームで、ローンシミュレーションと共に固定資産税の試算を提示されましたが、一番広い74㎡の部屋で13万ちょいでした。駅前なのに以外と安いんですね。

[123: 物件比較中さん]

固定資産税13万は安いですね。
私は1月ごろに、同地区のプラウドとルネサンスで固定資産税想定額聞きましたが、プラウドで27万、ルネサンスで17万。プラウドは商業地域、ルネサンスは住居地域で路線価など差はあるのでしょうけど。
それにしても差がありますね。何処かに注意書きはありませんでしたか？

[124: 購入検討中さん]

122です。
ローンシミュレーション資料確認したら、日割り額と書いてありました。確か3月末引き渡し予定なので、4月～12月分なのでしょうか。1年分だと17.6万位ですね。それでも20万いかないのは安いと感じます。