プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[73: 匿名さん]

立地面
【メリット】
・駅近（駅の真横）改札まで徒歩2分。駅のガード下までは1分かからない。
・南東角地であり、東向の低層階以外は日差しはそこそこ確保される。
　→周りの建物がいまの高さのままならという前提。
　　道の東向かいが商業地域、南向かいが近隣商業地域なので、将来的に高層の建物ができる可能性はある。
・１０階ぐらいから上なら、南東側の眺望は抜ける。
・西側は東電の鉄塔、北は線路で遮るものがあまりないので中層階以上ならスカイツリーや隅田川の花火が見えるかも。ただし外廊下側からだが。
・環七から少し入った1車線道路に面しているため、環七ほどうるさくはない。
　→ただし、まわりの道路はそれなりに車は通り、交差点もあるので、騒音、排ガスの影響はそこそこありそう。閑静さを期待してはいけない。
　→営業は交通量の少なさをアピールするが、あくまで環七と比べて、駅近の割にはというスタンスで聞くべし。人によって感じ方は違うので、現地確認したほうがよい。
・羽田、成田行きのリムジンバスに駅前から乗れる。出張多い人にはいいかもね。

[74: 匿名さん]

立地面
【デメリット】
・線路横でうるさい（始発5時5分　終電0時38分）、快速も結構通る、鉄粉の被害も考えられる。
　→営業は、データを出してきてそんなに騒音はひどくないとアピールするが、個人的には結構うるさいと感じた。上層階はもっと音が響きそう。
　　気になる人は、近くのアトラス葛西の中古物件や、競合のルネサンス葛西などの現地内覧で上層階の線路脇の騒音を確認してみては。
　→ルネサンスのスレで、線路脇の電車騒音確認のレポートがあった。上層階のほうが音が大きくてうるさいみたい。
・東電の鉄塔が真横にある。電磁波を気にする人には向かない。
　→東電と調査した、人体への影響は大丈夫というデータを出してくる。実際のところは、長く住んでみないとわからない。
・全戸南東向きとうたっているが、実際はほとんど東向きといってもよい。
　→営業は、真東ではないので12時でも東向き住戸に日は入るとアピールするが、ほんの気持ち程度。
　　日当たりを望むなら、南側住戸一択です。DINKSにはあまり関係ないかも。
・東側のビルの先には環七があるので、眺望が抜ける高層階だと環七の騒音が聞こえることが懸念される。
　→これは音が聞こえやすい高層階の宿命か。こちらも、気になるなら近くのアトラス葛西の中古物件などで確認してみる手はある。
　　窓をあけない、エアコンつけっぱなしの人だと関係ないけど。
・現地の地盤はゆるい。海抜ゼロメートル地域で、洪水時にはある程度水没する。


長文で疲れたので、構造・設備面、価格・ランニング費用面、その他営業さんのトークの傾向などはまた後で書きます。

[76: 匿名さん]

構造・設備面
【メリット】
・食洗器、温水式床暖房、カラリ床、浴室乾燥機などは標準装備。
・長谷工物件にしては珍しい二重床、二重天井。
・二重サッシで防音性、断熱性が高い。
　→電車の騒音がうるさいことの裏返しではある。
・電力一括受電システムで電気代が5パーセントほど安くなるらしい。
・平置き駐車場のため、使いやすい。駅近ではめずらしい。
　→東電の鉄塔の近くまでは建物は作りたくないため、敷地が余ってしまうのをうまく有効活用しているっぽい。
・エントランスやラウンジは凝っており、高級感をアピールしている。
・２４時間ゴミ出し可能。
・長谷工プレミアム保障とやらで、アフター期間が普通より長い。
　→定期補修等をちゃんとやるという条件付きみたいなので、ダイワの管理会社と紐つきなのかも。
・洋室、風呂場のドアが引き戸になっており、スペースが無駄なく使えそう。
　洋室の引き戸だけはソフトクロージングになっている。
・バルコニーはガラス手摺で、室内が明るそう。外からの見栄えもよさそう。

[77: 匿名さん]

構造・設備面
【デメリット】
・葛西にしては高額物件だが、それほどグレードの高い物件ではないと感じた。長谷工仕様も影響しているのか。（よくも悪くも標準的）
　室内空間のゆとりにこだわる人には向かない。
・天井高が2400mm～2450mmと低い。
　→45M制限の範囲でMAXの階数（15階）を稼いでおり階高に余裕がない、にもかかわらず二重床、二重天井にしてるので天井高が低くなっているみたい。
・リビング、洋室の下がり天井、梁が思った以上に低く大きく、圧迫感あり。これも階高が低い影響か。
・戸境壁の仕上げがクロス直貼りではなく二重壁のため、遮音性低い。また部屋が狭くなる。スラブ厚も180mmと標準的。
・床のスラブ厚も200mmとアンボンドスラブ工法の標準的厚さ。
・廊下が狭く感じる。メーターモジュールではなく、長谷工基準で850mm程度らしい。
・内廊下ではない。雨とか吹き込むのが気になる。
・この価格でこのレベルなのかと内心失望してると、営業は、一流大手の長谷工、ダイワハウスの
　社内基準を満たしているから安心ですよと、ピントのずれた説明をしていた。
　→その社内基準が低目なのが問題なんだが。まあ財閥系や都心部寄りのプレミストと同グレードは期待すべきではない。
　→ゆとりのある高級なつくりではなく、大手の作る標準的な庶民派物件かなと感じた。
　　外観は高級感あるだけに、残念な感じ。まあ葛西だからしょうがないのか。
・設備も微妙にコストカット。
　→魔法瓶浴槽、断熱パネルの風呂蓋、タンクレストイレなどは標準装備でない。
　　同じダイワのレジデントプレイスでは魔法瓶浴槽は標準なのに。
　→ディスポーザーもない。これは中規模なのでしかたないか。
　→トイレのドアのストッパーが便所の戸当りになっている。あまり見栄えはよくない。壁の傷み早そう。
・共用施設が最小限。店舗のスペースに集会場など他の実用的な共用施設がほしかった。
・１階に店舗が入る。
　→設計図上、店舗荷捌き場が確保されているため、コンビニなどの配送トラックを
　　使用する店舗を想定していると思われる。（飲食ではないらしい）
・住戸プランが残念な感じ
　→住戸プランのＡ～Ｄのうち、Ａ～Ｃが典型的な羊羹の田の字型ベースで廊下も長い。
　→外廊下側の部屋がアウトフレーム化されておらず、柱の無駄なスペースが大きい。
　→営業は、田の字は標準的で使いやすいんですよーと逆アピールしてくる。ものは言いよう。
　　まあそこは好みの問題。
　→排気先が基本バルコニー側の吸気口そばに設計されているっぽい。
　　正式な設計図で確認したほうがよい。仕様なので変えられないとは思うが。

・自転車置き場が二段ラック
　→店舗用の荷捌き場スペースや室外機置き場がなければ、また、駐車場側の植栽をもっと減らせば
　　すべて平置きにできそうなのに、残念。

・耐震構造で、免振、制振ではない。
　→コストアップ要因なので、そこまで気にする必要はないかもしれない。

[79: 匿名さん]

価格、ランニングコスト面
【メリット】
・主な共用設備がラウンジ以外ない、駐車場が平置きということで管理費や修繕積立金は普通レベル。
　→管理費は㎡単価で200円切る感じ。

【デメリット】
・価格が高い、高すぎるー。
　→予定価格帯は、4千万円の中盤～6千万円の後半あたり。最多価格帯は５千万中盤～後半あたりかな。
　→葛西でこの値付けは超強気で前代未聞。だが、これですぐに完売するようだと、今後は大手物件はこれぐらいが標準となっていくのかもしれない。
　→雑誌等での不動産特集では、マンションはＧＷあたりから価格がぐんとあがるとのことなので、そこらあたりから新価格となってさらに上がる可能性もあるのか？
　→部屋や階ごとの予定価格はMRで自分で入手してください。

・固定資産税関連がおそらく高い。聞いてもまだ試算中とのことで、教えてくれなかった。駅近の他マンションを参考にすると、年額２０～３０万近くいくのではと予想する。
　→駅そばの近隣商業地域で地価もかなり高く、またマンションの建物価値も高いため。
　→駅近マンションの宿命だが、軽減措置の切れる６年目以降は、月換算で2.5万ぐらいは覚悟したほうがいいかも。
　　まあここを普通に買える層は、この程度は気にしないのかもしれない。

・価格が高すぎて賃貸の投資には向かないと感じる。一番安い部屋でも、実質利回りは低そう。
　→資産価値の高さに賭けて、頑張ってローン組むのもとても危険な気がする。
　　うちは眺望と日当たりで高層階狙いだけど、そこにこだわるメリットがあるのか思案中。

工期など
【メリット】
・竣工は一年以上先なので、突貫工事にはならないと信じたい。

【デメリット】
・竣工が来年３月上旬、引き渡しが３月下旬予定のため、内覧会は３月中旬か。ゆとりがほとんどない。
　→決算の関係上、突貫工事をしてでも３月中に強引に引き渡そうとするのが予想される。仕上がり不足が不安。
　→よほどの事情がないかぎり、引っ越し日は４月以降にゆとりをもって計画し、デベの指定日にこだわらず、
　　内覧会、再内覧会でじっくりチェック、納得いくまで手直しさせたほうがよいと思う。

[81: 匿名さん]

79ですが、価格が高いというのは、坪当たりの単価がべらぼうに高いということです。
坪230万ぐらい～300万ぐらいのレンジになるかと思います。
正式価格では多少変動するかもしれません。
坪300万は都心寄りだと当たり前の坪単価ですが、葛西でこのレンジは見たことがないです。
葛西にこだわりのある人以外は、都心部寄りの同ランク物件を検討するのではと思います。

最高額でいうなら、葛西でもっと上はあります。
最近だと、プラウド葛西の最上階が7千万超えてましたが、広さが90㎡以上でした。
わずか74㎡足らずで7千万を窺うというのは、非常に強気だなーと思います。

無謀な価格設定なのか、葛西のポテンシャルを引き上げる一石となるのかは興味深いですが、
真剣に購入を検討する層にとっては勘弁してほしいというのが本音です。

希望の条件のいい部屋を先におさえるか、部屋にこだわらず売れ残りを期待して値引きを待つか、
ここを検討する人には悩ましいところだと思います。

[82: 匿名さん]

営業の傾向
・営業は高飛車で自信満々な感じ。
・予算が低めだと、その予算ではうちは厳しいですよ、頑張る気がないなら他へどうぞとさらっとあしらわれるらしい。
・競合物件については、最初にデメリットをがんがん提示してきて、うちのほうが上とアピールする傾向がある。
・西葛西のレジデントプレイスの営業と同様に、上から目線で売る気まんまんという感じ。
　知り合いも概ねそう感じたらしいので、そういう社風なのか？
・知り合いの話も総合すると、ここの営業は、レジデントプレイスの営業と同じく、
　→自社物件の場合：「客が気にする」メリットをやたら強調し、デメリットをやりすごす
　→競合物件の場合：「客が気にする」デメリットをやたら強調し、メリットをやりすごす
　を露骨にやってくる。営業サイドの都合で話すので、話していてかなり疲れる。
・レジデントの営業もひどかったけど、こっちのほうがより高飛車な感じがした。これは私の主観ですが。
・価格表は、最初の訪問者には価格検討中と伝えて簡単には見せない方針みたい。
　→予算も含め、色々と値踏みして、確実に買える見込み客と判断した時点でやっと提示してくれるようです。
　→買えない客に下手に見せると、あまりの高さにドン引きし悪評ばらまかれるのを心配してるのか？
・営業に誘導させずに、自分たちで判断して決めるのが大事かな。

ちなみに、うちは駅近優先で、線路の騒音や部屋のグレードには目をつぶります。
価格の高さや営業の質の低さも、割り切るしかないかという感じです。
ただ、上層階へのこだわりを捨てて、売れ残りを待って安く買うという戦略もありかな。
営業は、今後葛西駅周辺で出ることはない希少物件で購入希望はがんがん集まってるので、
売れ残ることはないですよと、自信ありげでしたけどね。
第1期の売れ行きが気になりますね。

営業もこのスレ見てると思うので、少しは反省して、誠実な接客を心掛けたほうがいいと思うよ。

[84: 匿名さん]

営業の傾向のおまけ

・一番の競合のプラウド葛西については、どの営業さんもデメリットを色々と挙げてくれるので
　知り合いの分とあわせて営業トーク参考として書いておききます。
　→プラウドは第2期申込終了で、そちらへの影響はないと思うので。

・プラウドを検討している客は、だいたい下記のどれかに不安を持ってるので、
　そこに乗っかってダメ出し（→）したあと、プレミストの優位性（⇒）をアピールしてきます。
　そこを鵜呑みにするのではなく、☆のように色々な角度から検討したほうがいいと思います。


　→小規模マンションかつ機械式駐車場なので管理費、修繕積立金が高い。
　　⇒プレミストは中規模、共用設備最少、自走式駐車場なので、適正な額が見込める。
　　　☆それはその通り。
　→全戸南向きとうたっているが、南に高いマンションがあるので、低層階は日あたり悪い。
　　⇒プレミストは南東角地で東向き低層でも日があたる。
　　　☆プラウド低層は正午前後の日当たり悪いが、朝夕は一応日はあたるみたい。
　　　　プレミストはすこし南にふれた東向きなので、日照時間は午後1時ごろまで。
　　　　ただ、低層階だと、病院などに遮られて午後1時までの数時間のみ当たる感じなので、同じようなものである。
　　　　また、南側の部屋は日当たり抜群だが、高いマンションが南側にあるので、南側低層階はその影響があるかもしれない。
　→両隣を高いマンションに挟まれており、角住戸は圧迫感がある。
　　⇒プレミストは南東角地で、西側も建物がないため、圧迫感がない。
　　　☆プレミストの角住戸と比べるとその通り。
　　　　ただ、プラウドの角住戸とプレミストの同じぐらいの広さの中住戸を、同じぐらいの階でくらべると
　　　　プラウドのほうがずっと安い。ということは、プレミストで中住戸を選ぶよりも
　　　　プラウドの角住戸選ぶほうが壁側の部屋や風呂場に窓のある分通風面でメリット大ではないか。
　　　　一方で、上層階ならプレミストのほうが眺望は抜ける。
　→両隣のマンションに、焼き肉屋、居酒屋などの嫌悪施設がある。匂いや騒音が懸念される。
　　⇒プレミストの周辺にはそのような店はない。おちついた場所。
　　　☆たしかにその通りだが、かわりに東電の鉄塔、１階の店舗（コンビニという噂）、線路の真横
　　　　という嫌悪施設がある。どっちもどっち。電車がない分プラウドのほうが静かかな。
　→北側に駐車場があり、商業地域のため将来なにが建つかわからない。ビルかもしれないし風俗店もありえる。環境悪くなる。
　　⇒プレミストの周りには、そのような空地はない。
　　　☆概ねその通り。ただし、北側なので日当たりにはあまり関係ない。裏だしそんなデメリットではないかな。
　　　　プレミスト周辺も、商業地域、近隣商業地域のため、将来的には建て替えで眺望、日当たりが悪化する可能性はある。
　　　　まあ空地のほうに先に何か建つ可能性のほうが高いかな。
　→葛西駅のメイン改札が環七渡って反対側のため、プレミストよりアクセスが少し悪い。
　　⇒プレミストは実測で徒歩２分の近さ。
　　　☆その通り。雨の日も、近くまでガード下を通っていけるのは嬉しいな。
　→諸条件の悪さから、抑え目の価格で売り出さざるを得なかったようだが、それでも１期では売り切れず、販売に苦戦している。
　　プレミストのほうを高く評価してこちらに流れてきているお客さんが多い。
　　⇒だから、値ごろ感あってもプラウドのほうがお得とはいえない。プレミストのほうが断然お勧め。
　　　☆プラウドの管理費高いというのは事実。
　　　　でもその他はいうほど差はない。冷静に判断しないと。
　　　☆価格帯からするとプラウドは坪220万～270万のレンジで、プレミストの坪230万～300万と比べると割安。
　　　　また、販売価格自体も、最上階の7000万以外はプラウドブランドの割には値ごろ感がある。
　　　☆プレミストの販売価格の割高分と、プラウドの管理費・修繕積立金の割高分（30年分ぐらい）を比べると、
　　　　トータルコスト（販売価格＋管理費・修繕積立金（30年分））については
　　　　プレミストの中住戸70㎡とプラウドの70㎡角部屋なら相殺できるレベルではないか。
　　　　プレミストの南側住戸と比べると、プレミストのトータルコストのほうがはるかに高い。
　　　☆そう考えると、プレミストとの比較なら、維持費高くてもプラウドも悪くはない。
　　　☆でも、プレミストの上層階なら、眺望抜ける、日当たり良しとメリット大きいから、そこから判断するとプレミストかな。

・プレミストと悩んでプラウドに申し込んだ人は、維持費の高さはそれほど気にしなくていいと思います。
　トータルコストでみれば、プレミストのほうが高くなる気がしますので。

[85: 匿名さん]

営業の傾向のおまけ　その２

・プラウド以外の競合についてや、価格の高さ等については、駅近の希少性、資産価値の高さで押し切ってくる。
・あと、葛西・西葛西界隈では、ダントツの高額物件なので、ある程度のランクの選ばれた人しか
　買えないみたいな言い方をしてくる。個人的には、そんなおだてなくてもと思った。　
・ガーデンズ、レジデントプレイスについては小さい子供のいるファミリー層がメインターゲットで、
　プレミストは子育てがひと段落ついた層やDINKS層など、ある程度所得の高い資金に余裕のある層が
　ターゲットのため、客層のレベルが違うというアプローチをしてくることもあるみたい。

・とにかく、競合物件のデメリットをすごく調べあげているので、近隣の他社物件も検討している人は、
　先にこちらのMRに来るとデメリット探しの参考になります。
　他社物件の購買意欲がなくなる危険性もありますのでご注意を！

[86: 匿名さん]

葛西おめでとう

[87: 匿名さん]

すごい長文。

[88: 購入検討中さん]

まるで会話を録音してたかのような記録ですね。

気持ち悪い

あなたが誰か特定されますよ。

[90: 物件比較中さん]

詳細ありがとうございます！

[92: 匿名さん]

葛西・西葛西・船堀・一之江界隈や、都心部（一等地の高級物件は除く）も幅広く見学しているので、ちょっと目が肥えているだけです。プラウドの営業と同レベルの解説ができる程度ってことですかね。

プレミストは、葛西のフラッグシップ物件と思ったので期待しています。ただ、営業戦略としてあまり情報を出さないような方針のようですので、様々な角度から私なりのメリットデメリットをレポートしてシェアしてみた次第です。

立地、外観はとてもいいと思いますよ。ただ、その他の面ではこれまで見てきた大手物件に比べ、見劣りする部分が多々あるなと感じています。そこに対する意見提起でもあります。

中小デベの葛西・西葛西物件でも、ワイドスパンだったり、ハイサッシュだったり、間取りを工夫していたりと、生活空間にゆとりをもった物件はありますし、プレミストより設備が良い物件もあります。フラッグシップなら、立地外観だけでなく、そういったところも標準装備で頑張ってほしかった。

まあ、構造面など、変えられない部分は除き、
・接客の向上
・設備面の向上（レジデントと同じく、オプション追加キャンペーン）
など、改善できる部分はいくつかありますから、今後に期待です。

私のレポートを読んで、実際にMR行ってみて、レポートと違い丁寧な誠実な接客だったよ！というのを期待してます。
葛西のフラッグシップ物件なんだから、気持ちよく買わせてほしい、それが私の願いです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[93: 購入検討中さん]

そんな考えだからどこも買えないんだよ笑

[95: 匿名さん]

フラッグシップって決めつけが笑える。駅前タワーだったらわかりますわ。
というか最近のマンションは全て設備や建具がチープだよね。
どこ買ってもオプション追加、リフォーム等しなきゃ
ダメな。我々を満足させる葛西周辺のマンションは
今までどこもなかったな。立地がいいところで
好みに合わせてお金をかけるしかないですな。
地元葛西では買うなら立地のいいここかな〜。

[101: アトラス住人]

駅前のアトラスです。
高層階は電車の音、気になる人にはうるさいです。
私はすぐに慣れましたがベッドルームには防音対策、住んでから、あとからしました。
逆に低層階は東西線自体の防音壁があるため
全く気になりません。あくまでも私個人の感想ですが。
アトラスは現在空きがないのでこちらに入っての確認は出来ないと思い書き込みしました。
ここは空きが出て売り出すとすぐに売れてしまいます。立地のせいでしょう。
ちなみに車の騒音は全く気になりません。静かです。
プレミストとは違いますが高層階の眺望はスカイツリー側、ディズニー側、観覧車側と最高です。
うちもプレミストの買い替えを考えましたが、、、
価格に反してオプションぬきにしてのチープさは否めません。
でも、とにかく立地面はオススメです。
飲食店、２４時間スーパー、コンビニ、銀行
駅超近ドアtoドアの短縮時間 駅前住みはやめられません。

[102: 周辺住民さん]

コンビニじゃなくて、スタバでも作ってくれないかな～

[103: 匿名さん]

コンビニでいいなー。
結局、何が入るの？
セブン？ローソン？

[104: 近くのものです。]

セブンイレブンです。