プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[329: 匿名さん]

とりあえず現地確認したほうがいいですね。
人によって感じかたは違いますし。
電車がうるさいのは確かですが、音に慣れるかどうかはその人次第かな。
高層階ほど音が聞こえるとはよく言われますが、出来上がる前に確認することはできませんし。
まあ駅そばを検討する方はさほど音には神経質ではないと思うので、そこは割り切りですね。

[330: 周辺住民]

>すぐ近くのマンションに低層階と高層階持っています。
>先日プレミストの広告が入っていましたがうちのマンションが演出上？消えていて、これは>大丈夫なのかな？と心配してしまいました(^^;;

どんなもんか気になったので、プレミストの広告とgoogleアースのキャプチャをとってみました。赤線がプレミストの場所です。
たしかに、奥のタワーマンションが消えてますね。正面ではなく斜めですが、お互い視線がいやかもしれません。
それ以外は高層階なら視界は抜けそうです。
南側に建設中（現在は完成してます）のマンション（11階）が南側11階ぐらいまでの視界を遮りそうです。
駅前にしては割と開けてるほうではないでしょうか。
遮るものがない分電車の音は響きそうですが。。。

[331: 匿名さん]

11/1に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れたので第一期～第三期一次先着順は残り5戸となりました。次の更新予定日は11/8です。

売れたのはAイプ3階5090万の部屋です。久しぶりに低層階が売れましたが、やはり5000万周辺までの価格低めの部屋か、条件の良い高めの部屋かという売れ行きのトレンドに沿っています。先着順の残りはBタイプ14階5110万、7階4830万、2階4490万、Cタイプ15階5550万、2階4890万です。

また、さすがにこの売れ行きではまずいと判断したのか、来週から独自キャンペーンがスタートします。11/8～12/23の期間の成約者にインテリア購入チケット30万をプレゼントするようです。利用できる会社はダイワグループのデザインアーク限定でそちらにお金を流せるので、ダイワ側としても単純な値引きよりは損失を抑えられそうです。単なる来場プレゼントではMR乞食が殺到するだけなので、前向きな検討者か得するよう方針を変えたのでしょうか。

なにはともあれ、見込み客発掘ではなく、実質値引きに近い方針にシフトしてきたことは真剣な検討者には朗報です。インテリアにお得感を感じる検討者は限定されるかもしれませんが、単純に定価で買うよりは遥かにましでしょう。この施策がどこまで効果を発揮するか、年末までの売れ行きに注目です。

[332: 匿名さん]

11/1時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは32戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:32戸/56戸 残戸数:24戸/56戸
現時点の成約率:57%

西葛西では駅北側徒歩1-2分に積水ハウスの西葛西5丁目計画10階建てが計画中。徒歩5分の西葛西小学校そばにはプレシス西葛西計画8階建ても計画中。さらに船堀には三菱の大規模13階建てが立ち上がり駅近マンションの供給合戦は勢いを増している。一方で葛西駅では徒歩6分ほどにスターツが免震マンションを計画している模様。地元デベロッパーの物件とは言え免震はアピールポイント。葛西駅近需要がそちらに流れる可能性もある。そうなる前に葛西駅近の需要を何とか食い尽くしたいところだ。

[333: 匿名さん]

葛西駅では徒歩6分ほどにスターツが免震マンションを計画している模様って、どの辺りなんですか？

[334: 332]

>>333
場所は中葛西４丁目。
建設データバンクの情報を参照。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=18444

[335: 匿名さん]

332さん
ありがとうございました！！

[336: 物件比較中さん]

11月上旬の販売状況および販売価格をまとめました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用すべし！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期：成約
・1401号室 5690万：第3期1次:成約
・1301号室 ----
・1201号室 5630万：第2期：成約
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 ----
・ 601号室 5290万：第1期：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期：成約
・ 301号室 5090万：第1期：成約
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：先着順
・1302号室 5080万：第1期：成約
・1202号室 ----
・1102号室 5020万：第1期：成約
・1002号室 4990万：第1期：成約
・ 902号室 ----
・ 802号室 4860万：第1期：成約
・ 702号室 4830万：第2期：先着順
・ 602号室 4790万：第1期：成約
・ 502号室 4760万：第1期：成約
・ 402号室 4710万：第1期：成約
・ 302号室 4590万：第1期：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：先着順

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期：先着順
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期：成約
・ 903号室 ----
・ 803号室 ----
・ 703号室 ----
・ 603号室 5190万：第1期：成約
・ 503号室 ----
・ 403号室 5090万：第1期：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 ----

[337: 匿名さん]

こんなわかるのは営業担当？

[338: 匿名さん]

11/7に物件概要が更新されましたが、今週は2戸売れたので、第一期～第三期一次先着順は残り3戸となりました。また、第三期二次の4戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は11/14です。

売れたのはBタイプ14階5110万、2階4490万の部屋で、やはり売れ行きのトレンド通りです。また、新たに売り出されたのはAタイプ7階5410万、13階5660万円、Bタイプ9階4890万円、12階5050万円のようです。今回で葛西価格のBタイプは全て売り出されました。Cタイプは人気が出ませんが、やはりエレベーターが洋室の真横に隣接しているのが嫌われているのでしょうか。

なにはともあれ第三期二次も発表され活気づいてきました。これまでと違い順調に申し込みがはいるか、今後の売れ行きに注目です。

[339: 匿名さん]

11/7時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは34戸。第一期～第三期一次の先着順（売れ残り）は3戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:34戸/56戸 残戸数:22戸/56戸
現時点の成約率:61%

先着順が2部屋売れ勢いが少し戻ってきたようだ。第三期二次の4部屋は先着順受付日の当日朝にホームページに掲載。今回も購入希望者が確実に買えるよう配慮満載だ。一方で東西線城東エリアの大本命プラウドタワー木場公園が立ち上がった模様。今回はツインタワーのひとつ目で木場公園近くで木場駅徒歩7分の27階建てとのこと。都心勤務で葛西に拘りがないならプラウドの立地一択。かなりの高値が予想されるが低層階で5000万台前半の設定があればブレミストの残り部屋よりお得感がある。それ以上のビックリ価格なら相場高騰で割高価格のプレミストには追い風となる可能性もある。プラウドが本格始動する前に少しでも在庫を捌いておきたいところだ。

[340: 匿名さん]

>>339
やはりあなたは野村不動産の人間でしたか。
評論家ぶってる割には、大した内容が無かったので何者かと思ってましたが。残念です

[341: 匿名さん]

売れているところはどんどん売れているようで、最上階は売れ残りがあるのでしょうか？
やっぱり売れるところはどんどん売れちゃうんですね。
だからと言って、焦って契約をするのもちょっと気が進みません、しっかり見定めて決めていきたいところですね。

[342: 賃貸住まいさん]

>>340
何か恨みでもあるのかね？
ライバル会社？
販売状況漏洩していて
Ｃタイプ購入した方は、
何か嫌じゃない？

[343: 匿名さん]

>>341
Cタイプの最上階が売り出し中みたいですね。物件ホームページに載ってましたよ。

[344: 匿名さん]

11/15に物件概要が更新されましたが、今週は売り上げなしで、第一期～第三期二次先着順は残り7戸となりました。次の更新予定日は11/21です。

先週売り出された第三期二次4戸がそのまま残っていますが、第二期以降は売り出した部屋がその週では売れずに残るケースが続いています。とりあえず見込みで出しておいて、要望を入れた客が決断するのを待つ戦略でしょうか。 また、ホームページがCタイプを重点的にアピールするように変わりました。やはり売れ行きの偏りに危機感を持っているのでしょうか。

なにはともあれ、残りは簡単には捌けなさそうですので、じっくり腰を据えて頑張りたいところです。

[345: ご近所の奥さま]

コープのカタログの中に一緒に広告が入っていてビックリしました。今までマンションの広告というか、コープ関連以外のものが配られたことがないので。
場所は良いと思うのですけどね。

[346: 匿名さん]

11/15時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは34戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:34戸/56戸 残戸数:22戸/56戸
現時点の成約率:61%

先週の新規売り出し分が一部屋も売れておらずこのマンションの販売方針はよくわからない。一方で東西線城東エリアのもう一つの大本命として住友の江東区東陽二丁目計画が進行中。東陽町の駅近で15階建て。70㎡換算で600戸程度が予想される大規模物件だ。住友だけにお安くはないだろうが仮に5000万前半の部屋が設定されるならプレミスト葛西の残り部屋よりお買い得だろう。葛西にこだわらない予算に余裕のある検討者にとっては住友標準の設備仕様や荒川より都心寄りの立地からその差は明白だ。救いは竣工時期が遅いこと。東陽町の住友は平成28年3月で木場の野村プラウドタワーは平成29年の年明けとだいぶ先だ。来年3月に竣工する強みを活かして葛西の地縁者以外の層にうまくアピールし見込み客を少しでも増やしたいところだ。

[347: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>346
葛西地縁者以外にアピールする
得策をご教示ください。

[348: 346]

>>347
一般的な観点では葛西の地理的メリットは都心への距離感に対する物件価格の割安さ。またプレミストのメリットは周知の通り駅近2分の立地。それをどのような切り口でアピールすべきかは現状では難しい所だがそれはこの物件に一番詳しいプレミストスタッフが知恵を絞るべきこと。当方は方向性を示すのみに留めたい。