ザ・パークハウス 西麻布レジデンス Part2

[物件比較中さん]

香港ガーデン跡地の計画のザ・パークハウス 西麻布レジデンスのPart2です。
引き続き情報交換しましょう。

所在地：東京都港区西麻布4丁目39番1、39番11（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩6分 、東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩12分
　　　都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩12分 、東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩14分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩17分 、都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩17分
売主・販売代理：三菱地所レジデンス、セコムホームライフ
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[721: 匿名さん]

西麻布4丁目の高台にアパホームが6階建ての物件を建てるらしい。

[722: 匿名さん]

だから何？

[723: 匿名さん]

別に。単なる情報。取扱いはご自由に。

[724: 匿名さん]

他にスレ立てればいいじゃん。邪魔なんだよ。

[725: 匿名さん]

参考情報として有難いことじゃないですか。皆、いろいろ見比べて考えるんだから。

[726: 物件比較中さん]

あれれ
616、617あたりで、残4戸と予想していたポジさんへ。
２ヶ月たって今、3戸販売中だよ。
まだまだあったと言うことかな。２ヶ月で1戸販売なんて聞いたことない。

[727: 匿名さん]

引き渡しまでまだ9カ月あるから、３ヶ月に1戸ペースでいいよ。
ホームページが閉鎖するのも寂しいし。

[728: 匿名さん]

>726
引渡しまでまだ9ヶ月あるのに3邸しか残ってないって、明らかに人気物件でしょ。
ここを検討する方の属性では、住宅ローン減税の優遇強化では消費税アップ分が相殺されないでしょうから、10月以降の成約ペースがゆっくりになるのは想定通りなんじゃないでしょうか。

[729: 匿名さん]

ちょっと前に誰かがリクエストしていた色付いた木を入れての写真だが、とにかく周りにそれなりの木が無いので撮るのに苦労する。私にはせいぜいこのアングルが精一杯。もっといいのがあればぜひご披露願いたい。

[730: 匿名さん]

坂の上からお願いします。

[732: 匿名さん]

物件の写真ではなく、近隣写真がいいんですか？

[733: 契約済みさん]

バルコニーの柵は透明だと思ってたのですが、下のほうが白く曇ってますね。
モデルルームと違う気がするのですが、気のせいでしょうか。

[734: 匿名さん]

広尾駅からフラットに歩ける立地がいいです

[735: 匿名さん]

私もバルコニーは透明と記憶してました。
でも雲ってた方がデザイン的にも良いと思いました。

[737: 匿名さん]

南側は東側と違って、何か見える訳でもないからね。

[738: 匿名さん]

えっ、このマンションはバルコニーに洗濯物干せるの？

[740: 匿名さん]

真正面からの写真とか、近隣の写真でもかなり高くなってきているので
マンションがその背景に入っている写真を見たいです。

[741: 匿名さん]

カーシェアの車種がベンツ(！！)だなんて凄いですね。
他にもコンシェルジュ、管理員、警備員と24時間有人管理体制なので
管理費が高額なのでは？と思いましたが、予想通り修繕積立金と併せて5万オーバーですか。
大規模のスケールメリットはあるのでしょうが、これだけのグレードですから皆さん納得されているのでしょうね。

[742: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[743: 匿名さん]

＞741　しかも修繕積立金は数年後に必ず見直しが入って値上がりします。

[745: 匿名さん]

広尾駅は新しい出入口をつくる計画があるそうです。

実現したら駅までの徒歩がさらに手軽になりますね。

[746: 匿名さん]

デ・プレのすぐ手前にエレベーターを設置しますが、距離的にはほとんど同じ。しいて言えば外苑西を向こうに渡らなくて済むのがメリット。

[747: 匿名さん]

駅から少し近くなろうと天井高が低く、生活空間が不便なのは変わらない。

[748: 匿名さん]

大通り沿いの立地も変わりません。駅近・大通り沿いの立地が良ければ、広尾駅至近の都営団地があるので、そこがよろしいかと。

[749: 匿名さん]

生活空間が不便、というのは具体的にはどういう状況を不便とおっしゃっているのか、参考までにお聞かせ願えますか？

[750: 匿名さん]

快適に過ごせないってことでしょ。
そんなとこで揚げ足取らないで考えればいいじゃん。

[751: 匿名さん]

投稿されたご本人にお尋ねしているのであって、第3者の推測等は結構です。

[752: 匿名さん]

事実を指摘されたからってそんな言い方しなくても。
安いんだから仕方ないよ。
まさか仕様に目が向いて買っちゃったとか？

[753: 匿名さん]

別に天井が低くても不便でもなければ住めるでしょう？
みんな良いところ、悪いところ、どちらも考えて買うわけなので、事実を指摘されて怒っている、とかおかしな話しです
自分にとって良い物件なので、買って何が悪いのですか？

[754: 匿名さん]

誰が悪いって言ったの？
勝手に勘違いして怒るのは筋違い。
しかも立地と同じくらい生活空間は重要でしょ。
毎日住む部屋で天井が低くて梁が出てればそりゃ気になるし。
そこそこの物件だったらそれでもいいけど億ションならね…

[755: 匿名さん]

ここが安いのは仕様が悪いのではなく、アベノミクスが始まる前に
価格設定したからですよ。資材なども今年かなり値上がりしてますが
その前に予約買い付けしてるから昨年の価格で安いのです。
なので資材価格や労働費が高騰してる今、完成するころには値下がり
することはまずないでしょう。

[756: 匿名さん]

仕様が悪いなんて誰も言ってない。
むしろいいと思うくらい。
ただ天井高が低い＝階高が低いのは事実。
そうすれば一階に係る建設費が安くなるのは当たり前で、そのせいもあり価格も安くなったんでしょ。
レジ三田も似たような物件。

[757: 匿名さん]

747ご本人が既に返答されたのかどうかはわかりませんし、言葉尻を捕まえているつもりもありませんが、天井が低くて「快適でない」ということを「不便」と間違っておっしゃっただけのようですね。

[758: 匿名さん]

毎日、天井見て生活してる人はいませんから、選ぶ基準の中での優先順位は低いでしょう。実際売れてるわけだし。

[759: 匿名さん]

そりゃ安かったから売れるでしょ。
無理してでもこの辺のアドレスほしい人多いし。
天井は見ませんが感覚として気になります。毎日住めば慣れますけど。
でも近所の高級物件の友達を呼んだときなどはえ？と思われるでしょうし、逆に行ったときは悲しくなるかもしれませんね。

[761: 匿名さん]

逆に天井高など仕様はいいけど立地がだめとかの物件よりはよっぽどいい。三菱だし。

[762: 匿名さん]

どっちがいいかは好みの問題。
デベは三菱でも施行は微妙だし。

[763: 匿名さん]

戸田建設は六本木ヒルズやランドマークなど手掛け、業界では一流です。不動産は元より土地を買う事ですから、どこの場所に住むかが優先順位上位と思う。仕様がいいとこを選ぶなら湾岸でもどこでも同じ。やっぱり立地が大事です。買うにも売るにも。

[764: 匿名さん]

湾岸の仕様と３Ａの仕様が同じと思ってる時点で話がかみ合うわけない。
どのレベル見てるんだ？
しかも戸田建設が悪いとは言わないが。スーパーゼネコンではないし、正直比較するのはかわいそう。

[765: 匿名さん]

売るときに買う人が見るのは、建設会社より断然売り主ですよ。作るとこがいくらスーパーゼネコンでも売り主がいまいちなら売れないと思います。

[766: 匿名さん]

売り主なんか気にされないよ。
中古の物件のチラシで、どこが施工主かは書いてるけど、販売時の売り主なんか書いてないし。

[767: 匿名さん]

例えば施工が大林でも売り主が丸紅なのでなかなか売れない麻布台がいい例。

[768: 匿名さん]

確かにほとんど見たことないね。
そういうの気にする人ってブランド名に弱いだけで何も考えない人なんじゃない？

[769: 匿名さん]

人の悪口書いてる時点で終わりじゃない？
レベル低いし民度も低い。

[770: 物件比較中さん]

私もここの物件に対してはポジなほうですが、他の物件をどうこう言うのはやめたほうがいいと思います。
他を褒めるならまだしも。

[771: 匿名さん]

立地がいいとか言うけど外苑西通り沿いの時点でアウト。
大事な南、東方角が台無し。
西はまだいいけどこんなガラスじゃ西日がきつすぎ。

[772: 匿名さん]

三菱で良い物件ってどこ？
ぱっと思い浮かばないけど
西麻布とか？あまり無いよね

[773: 契約済みさん]

ざっくり15％くらいは含み益になってますかね。
ファンドが暴れる環境ではないので、いざなみの時のように急騰はないでしょうが、緩やかに息長い上昇はあるかもしれませんね。

[774: 匿名さん]

どんな計算だよ。笑
ここが上がるときはどこも上がってるから。
三菱がグランにしなかった、できなったことを考えた方がいい。

[775: 契約済みさん]

この周辺はみんな上がってますよ。
計算も何も不動産会社に聞けば、およその相場は誰でもわかりますよ。
業種の違う個別株じゃないんだから、グランかどうかなんて変化率には大差ないですよ。
まあ、知ってて書いてんだろうけど。

[776: 匿名さん]

良いマンションだね

[777: 匿名さん]

そうですね。
検討者の誰もが欲しがるくらい素晴らしいマンションですね。
一つも文句のつけどころがありませんね。

[778: 匿名さん]

買い損ねて悔しいの？？

[779: 匿名さん]

悔しくないです。
最初は欲しいと思い要望書まで入れましたが、今になって買わなくて本当によかったと思っています。

[781: 匿名さん]

>779
本当に買わなくてよかった、が本心か否かは分かりませんし興味もありませんが、わざわざ完売間近の人気物件のスレに登場してそんなコメントをする意図はなんですか？

また、こちらの契約者があなたのコメントを読んで不快な思いをした場合、そのことについてどう思いますか？

[782: 匿名さん]

ここは掲示板なんだから、購入をやめた人だって、この物件に批判する人だって書き込んでいいでしょ。
購入した人は購入掲示板で仲良くお話したらいい。
ここを買った人が不快にとか言ってますが、自己責任で選んで買ったんでしょ？
それともどこか心に引っかかるものはあったけど値段につられて買ったんですか。
どちらにしたってそう思う方がいたってそれは仕方ないことだと思いますよ。

[783: 匿名さん]

>782
論点がズレてしまってますよ。
批判は大いに結構。当たり前です。そういうスレッドですので。

ただ、謂れのない中傷や根拠のないネガを垂れ流して楽しいのか？って聞いているんですよ。
正論吐いている振りをしたいなら、なんで買わなくてよかったのか、自分にとって何がマイナスであったか等を付け加えて議論の対象にするべきでしょう。何千万円の買い物をした人たちを相手にしてその買い物を何となく全否定するなんて、許されると思っているんですかね。

この程度のことすら理解できず、匿名性を悪用して他人への嫉妬を爆発させるあなたのような人が入居しなかったのは、このマンションにとって大きなプラスなのは間違いないでしょう。

[784: 匿名さん]

総戸数が190戸もあるわけですから、この投稿者が住まなくても、それはもう色んな人が住みますよ。

[785: 匿名さん]

結局仲間うちでなあなあで語り合いたいだけでしょ？
買わなくてよかった理由なんていくらでもある。
修繕費の上がり具合のひどさ、天井高、外苑西通りの騒音、、、
でもこれだって買った人にとってみれば気にしないと言うことになる。
それでいいじゃん。議論なんかしようとも思わない。
何千万円の買い物の全否定とか言うけど、自信あるなら堂々としてればいいんじゃない？
逆にみっともない。
そんなことでいちいち文句言う人と住む方がよっぽど嫌だよ。
いつも何で文句つけられるかわからない。

[786: 匿名さん]

掲示板で何カリカリしてんだか
さらっと受け流す余裕が欲しいですね、欠点が多いのも事実

しかしなかなか完売しませんな
ホントの人気物件ならこんなことありません

[787: 周辺住民さん]

>783

こういうのが一番見苦しいね

[788: 匿名さん]

ここを購入した人は天井が低いとか道路に面しているとか
中国人がどうのとか、デザインが残念とか周囲よりは低地
だとか共有施設？がベンツだけなのに管理費が高いとか・・
全部納得して今は満足していると思いますよ。

広尾から６分で稀少なタワーですし、北以外は眺望が全て
開けていて内装のグレードも悪くないし。　残りの３戸
はやはり低層なのがネックになったいるのでしょうね。

自由な掲示板ですのでネガもポジも変な中傷や虚偽でなけ
れば好きにすればいいのでは？　

[789: 匿名さん]

そりゃ無理やりでも納得するように思ってるでしょ。
だから苦しくなっていろいろ文句も言いたくなるんだよ。
ここは管理費は高いけど、問題は修繕費の上昇度でしょ。
きっとそれじゃ収まらなくなって大変なことに。
安いとか言ってるけどあれだけ階高で節約すればこれくらいになるよ。

[790: 契約済みさん]

修繕費は市場価格なので、計画がどうだろうが、かかるコストはどこも一緒ですよ。
将来の修繕費が高いというより、当初が安すぎますね。
販売サイドとしては、修繕費高くしても何の得もないから、管理費を目一杯高くして、当初の修繕費を抑えたってとこですかね。

[791: 匿名さん]

なんかわかんないけど、ネガは重箱の隅をつっつくようなささいな事を一生懸命言ってる感じ。そんな事より誰もが認めるいいとこが圧倒的だということです。

[792: 匿名さん]

ここそんなに安かったのですか？
今残ってる部屋みるとそんなに安くない気がしますが。。

[793: 匿名さん]

広尾駅にフラットな道で徒歩６分の立地が最大の魅力でしょう

西側徒歩１分にパークマンションがあるような高級住宅街ですからね

[794: 匿名さん]

ちなみに通り沿いじゃないからパークマンションが建つんですよ。
通り沿いなら絶対に建たない。
でも駅からの距離だけで考えると立地的にいいことは確かですね。
ただ、逆に言えばそれくらいしか売りがないのでは…
ここって免震でも制震でもありませんよね？
それであれだけ天井高ケチったらそりゃ安くなるのでは？
あと、修繕費の話が出ていましたが、どこの物件も何年か毎に上がるのは事実ですが、ここの上がり具合はかなり大きいと思います。
なぜ最初もう少し高くしてフラットにしないのか気になります。

[795: 匿名さん]

４、５年の内にカーシェアや24時間の有人管理はなくなりますよ。
必要ないし。
投資の割合も多そうだから、管理の削減はできそう。
修繕費は早期に売却するから関係ないし(笑)。

[796: 入居予定さん]

795は購入者さんですね。今後もよろしくお願いします。
ただ、いくら貴方が不要と言っても最終的には総会で決まるものです。
我が家にとっては双方必要ですし、ここを購入した方はそれを見越して購入してますから反対は少ないのでは？
（特に24時間管理は必須だと思います。）
また、修繕積立金も5年後から上がる予定ですが、それより早く売ろうとするのはキャピタルゲイン狙いですか？
仲介手数料やらなんやらで大した利益はないと思いますがね。

[797: 匿名さん]

節税狙いってことも。

[798: 匿名さん]

節税狙いするくらいのお金持ちが管理費の削減とか言いますか？

[799: 匿名さん]

細かい事におおざっぱは方は本当のお金持ちにはなれませんよ。お金持ちは意外と固くて細かくしっかりしてるのです。

[800: 匿名さん]

どういう決めつけ？
あなたの勝手な思い込みでしょ。

[801: 契約済みさん]

修繕積立の上昇率が高いのは、販売サイドの都合だと推察しますが、これは所有者にとっても悪い話ではありません。

ここの修繕積立金は均すと、400円/㎡超ですが、当初は100円/㎡位しか積み立てません。
不安な方は、自分で300円/㎡積み立てておけば、いいだけの話です。
自分で積み立てる分は、リターンの高い運用をすれば、結果的に少い積立ですむことになります。
最初から強制的に400円/㎡超徴収されるより、選択肢がある分、所有者にも悪い話でないと思います。

因みに、標準的な積立は、200円/㎡です。
タワーなので、多少高く見積もってるのかもしれませんが、400円/㎡超はかなり保守的な見積りのような気がします。

ところで、耐震に難癖をつけている方がいましたが、ご参考までに、ここは直基礎で地盤は港区の中でもトップレベルです。
そもそも揺れにくい地盤の上に建っているということです。

[802: 匿名さん]

平均的な積立金の２倍にあたる平均４００円／㎡を積み立てる訳だから、
修繕積立金が途中で足りなくなる可能性は低いだろ。

つまらんネガお疲れ様。

積立金が高いという人間は、そもそもここを選ばない訳だ。
積立金に納得して契約した購入者が１８７世帯いるという
現実をみれば、高い積立金に勝る魅力があるんだろ。

俺は広尾の立地が最大の強みだと思ってるけどよ。

[803: 匿名さん]

どうして標準的な積立金が200円なのに400円取るの？
修繕積立金は余ったって返すわけじゃないよね？

[804: 匿名さん]

別に耐震に文句を付けてるわけではありません。
直接基礎なのも知ってます。
ただ、前にここは安いって投稿してる人がいたから、免震や制震の装置もなく、階高をケチったら安くなると言ったまでです。
地盤が強くてもそれ以上に安心するためにそういう装置はあるのでは？
東日本大震災が想定外だったように、今後起きうる関東大震災も未曾有かもしれないし、

[805: ご近所さん]

地盤が港区の中でもトップレベルという投稿には異議ありです。確かに建築のプロが杭打ちの必要無しと判断したわけですから虚偽表示ではないでしょう。ただ、そもそも川沿いの土地ですし堆積土のはずですから、そこが腑に落ちません。現に地盤診断サイトでここを診断すると「普通～不良」と出ます。同じサイトで例えば日赤の辺りを見ると「良」と出ます。今さらの投稿ですが、別にいやがらせでも何でもありませんからご容赦ください。

[806: 契約済みさん]

そうなんですか。地盤診断サイトは知りませんでした。

先日、港区から送られてきたマップで区内で数％もないトップレベルの色が付いていたのです。
暗渠のことは知っていたので、意外に思った次第です。
日赤は渋谷区なので、そのマップには載ってませんでした。

一方、港区のマップでは浸水リスクは、かなり高い部類になってました。
国会議事堂が水没した時くらいの雨が降ると、防潮板を越えることもあるかもしれませんね。
まあ、水没するのは車くらいだから、許容範囲と思っています。
蛇足ですが、白金台の高台で浸水を経験しています。
浸水リスクが低くても、気象条件で結果は大きく変わるのだなと思いました。

[807: 匿名さん]

港区公表の液状化リスクでは３段階の２番目（液状化の可能性あり）でしたね。
ただ港区の予測データでは高台以外の大半のエリアが液状化がありと判定され、
広尾駅周辺も広域にわたって液状化の可能性ありになっています。
芝浦など沿岸部などは、軒並み最大リスクの液状化の危険ありです。

一方、東京都公表の液状化リスクでは、液状化の可能性無しに判定されています。

地所の地盤調査で直接基礎（都庁も直接基礎。地盤の良い場所は直接基礎です）と
判断されたのだから、液状化うんぬんはあまり心配しなくて良いと思っています。

[808: ご近所さん]

広尾駅周辺も川沿いの土地ですし、その先で渋谷川(古川）と合流する天現寺あたりまでは、すくなくとも表層は堆積土のはずですから液状化リスクはあってしかるべきでしょう。ただ地盤の専門家ではないので詳細は分かりませんが、その堆積土の下側にはもしかして固い地盤があるのかも知れませんね。埋立地のリスクは言うまでもありません。一応この物件は高層ですので、3.11の時にAPAホテルの揺れがものすごかったと聞いて、近所の住人としては気になっておりました。

[809: 匿名さん]

階高をケチっているという指摘が度々ありますが、ここの平均階高は3.6mです。
一般的なマンションの階高は2.8mくらい。
タワーマンションは、それより高く3.2～3.7mくらいでしょうか。
当物件は、天井高は高くありませんが、資産価値に影響を与えると言われる階高は、特段低くありません。

天井高は、開放感に関係しますが、ダイレクトウィンドウや窓面積ほどの影響はありません。
気になるのであれば将来的に天井高を上げれば、いいだけの話です。
こちらの物件は直天井ではないので、天井高を上げることは可能です。
個人的には窓面積が大きく、開放感があるので、その必要はないと思います。

なお、売れ残っている物件は下層の西向きだと思います。
この物件の場合、西向きは大通りに面さないメリットがありますが、一般的に西向きは安めの方角です。
下層西向きについては、価格設定が強気すぎたと思います。
とは言え、来年になればコストプッシュにより更に高い価格のマンションが出てくるので、結局売れてしまうでしょう。

[810: 匿名さん]

万が一、来るかどうかわからない地震をそこまで心配するよりも
実際に日々の生活を満喫できる立地が勝るのではないでしょうか？

[811: 匿名さん]

完成予想CGを見て、デザインの良いマンションだなと思っていました。
正直、実物は完成予想CGの雰囲気とは、ちょっと違う気がします。
特に南側は、舞台裏？というか、あの白っぽい感じはあのままなのでしょうか。
これから何か貼るの？と思ってしまうくらい中途半端な感じです。
CGでは、もう少し落ち着いた色なのですが。
ガラスウォールもCGと比べると、輝きがないというか、ちょっと重い印象があります。
外壁を見て暮らす訳ではありませんが、CGが良すぎました。

[812: 匿名さん]

私も711さんと同じ印象を持ってます。
広尾駅から帰る方が大多数だと思いますので南側ももう少し考えて欲しかったです。
1階の外観が出来たらもう少し良くなると思いますけど。
完成が待ち遠しいです。

[813: 匿名さん]

私も711さんと同じ印象を持ってます。
広尾駅から帰る方が大多数だと思いますので南側ももう少し考えて欲しかったです。
1階の外観が出来たらもう少し良くなると思いますけど。
完成が待ち遠しいです。

[814: 匿名さん]

階高が3.6？
あのパークコート富士見台が階高約3.45で今までにない位高く驚かれたレベルです。
それより前に建っていたここがそんなレベルなどあり得ない。
しかもそんなに高いならどうしてあの天井高で梁もあんなに出っ張る必要があるのでしょうか。
しかも天井高を上げるとは？
天井裏には配管や配電線が通っていてギリギリなので無理だと思います。
もし可能ならどうして最初から高くしないのですか？
訳の分からない論理過ぎです。

[815: 匿名さん]

外観はまあ、こんなものでしょう。問題ありませんよ。

[816: 匿名さん]

イラストどおり正面からみたら重厚感ありますよ。

[817: 匿名さん]

言葉足らずですみません。

平均階高が3.6m
最上階に寄せてるので、中層階の階高は3.33m
特段低くはありません。高くはないですね。
天井高はもう少し高くできた気がします。
構造上の制約でしょうか。
いずれにしろ、私は気になりません。

一般に新築購入層は選択の際、ハードを非常に重視するそうです。
私は中古を物色していたら、たまたま新築で割安な物件を見つけた口なので、ハードのちょっとした差には鈍感なのかもしれません。

敢えてハードに不満を言うと、お風呂やエアコンをスマホで操作できない事ですかね。
この機能、外出時にすごい便利なんですけど、三菱のマンションは採用してないようです。

[818: 匿名さん]

天井2.5mなら決して低くはないよ

[819: 匿名さん]

見学に来て、並びのパン屋さんのような2階のカフェで食べたフレンチトーストが美味しかったです。

[820: 匿名さん]

＞810　私も以前はそんな気持ちでしたが、やはり3.11以降考えが変わってロケーションや地盤、耐震性、階層などを気にするようになりました。要は個人の考え方次第です。だから埋立地のタワーも売れてるんでしょうし。ただ、自分の資産ですし、子供が相続することまで考えると、慎重になりますね。