管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[852: 匿名さん]

早くここのスレを1,000までもっていき、管理侍のスレを
復活させよう。

[854: 匿名さん]

消費者金融ローンと滞納金は、どちらが優先するの？

これは、滞納金の勝ち。
但し、銀行ローンには負ける。

[855: 匿名さん]

>853
大丈夫だよ、僕がいる限りは、間違いなく達成できるよ。

[856: 匿名さん]

平成２４年１０月から行われた、管理業者への一斉立ち入り検査結果報告
　　全国で１５４の管理会社で調査されました。

　１．管理業務主任者の設置　　　　　　指摘該当会社　　　４社
　２．重要事項の説明　　　　　　　　　　　　　　　　　５９社
　３．契約の成立時の書面の交付　　　　　　　　　　　　３０社
　４．財産の分別管理　　　　　　　　　　　　　　　　　３０社
　５．管理事務の報告　　　　　　　　　　　　　　　　　１６社

　※全国１５４の管理会社に対して、実に６８社に対して是正指導が行われました。

　こんなに、杜撰な管理をしている管理会社に対して、どう思われますか。

[857: 匿名さん]

とくに、収支報告書は毎月交付されてますか？

[858: 匿名さん]

今回の調査では、収支報告書については、調査されませんでした。

[859: 匿名さん]

重要事項の説明のときには、管理業務主任者証を提示したかどうか、
契約成立時の書面があるかどうか、財産の分別管理では、印鑑と通帳が
別々に保管されているか、収支報告書が毎月交付されているかを
まずチェックすることが大切です。

[860: 匿名さん]

収支報告書は毎月管理会社はもってくるの？

[861: 匿名さん]

収支報告書は、適正化法で、毎月交付しなければならないのです。
そして、管理組合では、その報告書を理事会で配布し、予算に対しての
支出がどうかをチェックすべきなのです。

[862: 匿名さん]

平成２４年１０月から行われた、管理業者への一斉立ち入り検査結果報告
　　全国で１５４の管理会社で調査されました。

　１．管理業務主任者の設置　　　　　　指摘該当会社　　　４社
　２．重要事項の説明　　　　　　　　　　　　　　　　　５９社
　３．契約の成立時の書面の交付　　　　　　　　　　　　３０社
　４．財産の分別管理　　　　　　　　　　　　　　　　　３０社
　５．管理事務の報告　　　　　　　　　　　　　　　　　１６社

　※全国１５４の管理会社に対して、実に６８社に対して是正指導が行われました。

　こんなに、杜撰な管理をしている管理会社に対して、どう思われますか

　管理会社の皆さんは、この事実をどうおもいますか。

[868: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は何年に１回が妥当ですか？
その時は、内視鏡の検査もするんですか？

[869: 匿名さん]

うちは、２年に１回やってます。
内視鏡の検査は、毎回１５％程度やります。

[870: 匿名さん]

水道メーターの更新時における経費負担に関する問題の提起を
したいけど、この問題はややこしいから、みなさんのレベルでは無理
のようなので引込めましょう。
当然私物メーターのことだけどね。

[871: 匿名さん]

収支報告書は毎月交付しなければなりませんよね。
しかし、それが只管理組合の事務所に綴られているだけでは
何の意味もありませんよね。
理事会でそれをコピーして配布し、現状を認識することが大切
じゃないですか。
それをやっていない理事会ってありますか？

[875: 匿名さん]

お金が正しく使われているか、不正はないか、予算対現状はどうかの
判断材料として、収支報告書がある訳ですから、毎月理事会で配布し
それを検討することは必要なことですよ。

[876: とくめい]

このレスを読んでいる方の管理組合では、上半分の様な事はないかも知れません。
大部分のマンションでは、問題が起きない限り、年に３回程度の理事会で終わっている。
１回目　選出された後の顔合わせ
２回目　管理会社が主導する申し訳程度の中間報告
３回目　総会の議案作成の為
それ以外の一部のマンションでは、
４回以上理事会が開かれている場合、理事長が一人で奮戦している組合

毎月開催　機能していると思われる管理組合では、
管理会社は全回出席し、報告事項の提出と理事会運営のサポートをしている。
管理会社が出席していない場合、委託先変更を検討する理事会

[877: 匿名さん]

小規模マンションなら理事会も年に数回というところもあるでしょう。
しかし、それでは快適なマンションライフを送ることはできません。
正しい積立金の使いみちがされていなければ、それを是正することから
スタートしなければなりません。
工事や点検で、相見積はとられているのか、管理会社主導になっていないか、
その工事の周期はどうなのかを、理事長一人の判断でやらせるのは、もし癒着や不正が
行われていてもチェックのしようがありません。
又、理事長の長期政権なら尚更分かりにくいでしょう。
そういったマンションは、一度マンション管理士なりに、財務状況等をチェックして
もらい、管理費の項目別経費は高いのかどうか、修繕積立金は適正なのか等をみて
もらう必要があります。
そして、理事会は少なくとも２ヶ月に１回は時間は短くても開催すべきです。
理事会には、管理会社は普通出席するでしょうし、レジメ等も作成してくれると
おもいますので。
自分たちのマンションですから、自分たちで管理していかなければなりません。

[878: 匿名さん]

理事会は月１回やらなくちゃだめだよ。

[883: 匿名さん]

理事会をネットでやるなんて、大したことはやってないね。

[885: 匿名さん]

だから、細かい打ち合わせや意見はでないということだよ。
顔をみて話すのとは全然違うからね。
この書き込みにしても、顔をみてたら書き方が全く違うだろうしね。

[889: 匿名さん]

一堂に集まって話し合うのと、電子メールでやりとりするのとどっちがいいか
といわれると、集まって話し合った方がずっといいだろうね。
苦情ひとつとっても、ニュアンスが違うし、工事にしても、見積もりとかでも
細かいことはわからないしね。
細かい資料や説明を全て書き込むのは大変だし、読み込むだけでも大変。
支払いは電子決済でも構わないけどね。

[890: 匿名さん]

まさか、みんなが集まって理事会が開催できないのに、うちは
電子メールで理事会を開催していると自慢してるんじゃないだろうね。
そんなマンションは全国には稀有な存在だよ。
電子かぶれしたごく一部の理事長が考えることだよ。
それがいい、それが進んでいると考えているかぶれ人間ということが
分かっていないんだよな。
かわいそうなマンションではあるけど。

[891: 匿名さん]

滞納者の請求もメールかな？

[892: 匿名さん]

ペットを飼っている者に対しての注意や不法駐輪やベランダの
使用に関する注意、専有部分のリフォームの届けでも全てメール？
メールで注意にいく者が決まるのかな？

[893: 匿名さん]

ところで、滞納者の行方が分からない時の連絡は
どうやってとるの？

[894: 匿名さん]

＞どうやってとるの？
とれないよ

[895: 匿名さん]

その方法は、役所にいって、住民票を見せてもらえば、
移住した土地の住所は分かります。
そこに、内容証明郵便で送付すればいいですよ。
役所は、守秘義務がありますが、事情を説明すれば
教えてくれますよ。
弁護士は、この手をつかって聞き出しています。

[896: 別荘がマンションの形になってるだけ]

>>889
リゾマンの理事会はネットだよ。常時住んでないもん。

[897: 匿名さん]

>>895
甘いね。弁護士の職権と一般人では役所の対応が違う。
第三者の一般人が他人の住民票を取ることは役所が拒否する。
ただし債権債務の証明を出せば住民票は取れる。
最近管理組合として住民票を取った。

[898: 匿名さん]

うちも役所にいって取ったけど、事情を説明したら
教えてくれたよ。

[899: 匿名さん]

あほくさ、行方くらますやつが住民票移動する訳ないだろ、低能大杉。

[902: 匿名さん]

住民票がなければ、家を借りたり、就職の時に不利だよ。
だから、夜逃げでも住民票だけは移すんだよね。

[903: 匿名さん]

それ夜逃げにならんだろ、居場所誰でも解るわ、　あほ！
住民票無くても何とかなるんだよ、逃亡者はな。

[905: 匿名さん]

↑アホはお前。夜逃げした経験がある奴は黙ってろ！　卑怯者！

[906: 匿名さん]

マンションを手放していなくて、賃貸に出し
本人は雲隠れしている滞納者のことだからね。

[907: 匿名さん]

>903
お帰りなさい。
でもあまり過激だと、又出かけなければならなくなるよ。

[908: 匿名さん]

滞納者が引っ越すことってよくあることだよ。
管理組合に届けをださずに。
賃貸に出した場合、賃借人は口座に家賃を振り込むだけだから、
住所は知らないだろうし。

[909: 匿名]

＞９０８
その賃貸人の賃料を差し押さえることができる。
もっとも、そのような厚かましい野郎は、賃料は前払いで取ってから逃げている場合がほとんど。

[910: 匿名さん]

ヘヘッ 賃借人がおる限りその居室には手出しできませんね、
８９３の常套手段。

[911: 匿名さん]

>909
賃料を差し押さえるには、支払い督促や少額訴訟をやり、裁判所から支払い命令
が出ても支払わない場合、取り立て訴訟をおこさなければならないんだよ。
債券差押え命令の申し立てをして、受理されれば、滞納者と賃借人双方に
債券差押え命令が送付されるのです。
滞納者が行方不明の場合は、支払い督促等はできません。
公示送達による一般訴訟しかないようですね。
大変ですよ。

[912: 匿名さん]

賃借人の居住権が最優先、競売しても８９３（占有者）住んでると誰も落とさない。
占有者を追い出すのは不可能に近い、素人に勝ち目無し。　うふふ

結局不良債権化し、裏の資金源になるだけ。

[913: 匿名さん]

オーナーチェンジだと思えばいいのでは？

[914: 匿名さん]

貴殿ご所有の×××号室の管理費等が平成？年？月？日現在○○○○○○円の未納となっております。
誠に不本意ながら、駐車場運営細則第？条に基づき平成？年？月？日をもって駐車場（区画No.××）契約を
強制解約いたします。
なお、以前通知しましたとおり管理規約第？条第？項に基づく訴訟を実施致しますのでご承知おきください。

注意事項
　
？月？日以降駐車場を使用した場合、不法占拠者として警察へ届出致します。

[915: 匿名さん]

>912
占有者に対する引き渡し請求は、特別決議に基づき訴えをもって賃貸借契約を解除
および専有部分の引き渡しの請求ができます。

[916: 匿名さん]

>914
そんなことは、殆どの組合で規約を決めてやっていることだよ。
駐車場契約の破棄後は、他の区分所有者に貸すことになるけどね。

[917: 匿名さん]

滞納は何か月で訴訟するのですか？
うちは規約には月数の取決めはありませんので、
ほったらかしにする理事長もいれば滞納２ヶ月目から訴訟予告する理事長もいます。

[918: 匿名さん]

駐車場契約強制解約した場合はカラーコーンで区画して、それを空き区画募集に回しています。
先日、強制解約された組合員と理事長で区画の前でトラブルが発生し、警察が来ました。

[919: 匿名さん]

>917
6ヶ月が目安じゃないですか。
それ以上になると、滞納者も管理組合も傷口が大きく
なってきますので。
規約に規定しているとやりやすいですけど。

[920: 匿名さん]

６か月は管理委託契約による管理会社の滞納督促業務の期間。
巷の不動産賃借契約では、家賃滞納2か月で貸主の契約解除権を発生させる契約だ。
一般に、理事長が滞納者とのトラブルを嫌がって滞納に甘くなる傾向がある。
滞納を許容することは、組合員の管理費徴収に不公平を生じさせることになる。
そのことを理事長は肝に命じて滞納を撲滅せよ！

[921: 匿名さん]

理事長がなぜ滞納者とトラブルになるのですか？
金払わない奴が悪いのですからトラブルにはならないはずです。
滞納は管理規約違反です。

[923: 匿名さん]

>>915
所有者に対する家賃等の延滞や不法行為が無い限り、占有者の居住権が優先します。

家賃でも差し押さえた方が得ですよ。

[924: 匿名さん]

滞納する区分所有者はマンションに住む資格はないね。
売却して戸建に移ればいい。戸建は管理費なんかないから。

[925: 匿名さん]

こういう許せない類には、
簡単で安い費用で裁判を起こせる「督促手続き（旧支払い命令」が一番です。
これは、相手方の言い分を一切聞かずに手続きが進み、挙句は強制執行が可能です。
もし、相手方が不服を申し立てれば、通常裁判に移行します。
しかし、「不服を申し立てる立場にない」ことは、当の本人が一番分かっていることであり、
不服申し立てもできないでしょう！もし、不服申し立てをしたところで、一体何と言って裁判官に主張するのでしょうか？

最寄りの司法書士会にご相談下さい。
こんな微々たる、身近で大切な金額を滞納する奴らには大物はいません！
裁判所から書類が来た時点で「シュン・・・（泣）」となるのが落ちです。
私の経験上は・・・ね！

[926: 匿名さん]

一番重要なことは管理組合が強い姿勢で滞納管理費に対応する姿勢を示す事です（個々に事情があると思いますが）　コストパフォーマンスは考慮しないほうが良いです　非訟ならばわずかの費用で訴訟（小額訴訟等）できます　又専門家に依頼しなくても理事長個人でも容易に手続きできます　１００％勝てる裁判なので心配後無用です　注意点は時効が５年です　裁判手続きの前に理事会や臨時総会等の段取りが必要です　この部分は司法書士や弁護士よりマンション管理士に相談するほうが良いと思います　無料相談会へ行かれてはどうですか？ 勝訴しても無い袖は振れません　管理費が回収できなくても毅然とした対応が今後の事も考えると大切です

[927: 匿名さん]

滞納者の名前を掲示板に張り出したりすると、名誉毀損で、管理組合が損害賠償を請求されてしまう。
これは、個人情報保護法の問題ではなく、純粋に民法の問題。
金を払わない奴が悪いのに、反対に、管理組合が悪者にされてしまい、絶対にお勧めできない。

組合員向けの広報紙に記載し、各戸に配ることもお勧めできない。組合員本人の手に直接、手渡しをするのでない限り、やはり、第三者の目に触れる危険があり、名誉毀損の問題が生じる。

年１回の総会の時がチャンスだと思う。総会資料に滞納者の部屋番号・名前・金額を記載し、総会当日に総会参加者に配布することは、組合内部の問題であり、名誉毀損にならないと思う。

[928: 匿名さん]

早めに訴訟に持っていった方がいいのではないでしょうか？
授業料や給食費滞納問題と同じで訴訟に持ち込めば滞納は無くなると思います。
ほおっておくと滞納者が増えていくと思います。

管理費修繕費不足で、マンションがスラム化することも怖いですが
ローンの未払いで銀行にマンションを押さえられてしまったら
管理費などの回収が難しくなりませんか？

上場企業が首切りをしているなかです。
早めに対策が必要だと思います。

[929: 匿名さん]

>>926
マンション管理士？　が法的な事には手～出したらいかんだろ、アマチュアなのに。
名乗れるだけの資格のマンション管理士が、仕事など出来る訳が無い。　
頼む組合も聞いた事が無い。

法律専門家を勧めるのが常識ですよ。

[930: 匿名さん]

訴訟もいいけど弁護士費用が掛かります。
○着手１０万円（最低か？）　
○成功報酬（ただ判決を貰うだけ、勝つに決まってるが訴額の１６％前後ぐらい。）
　勝訴したって支払うか、支払えるか分からないですよ。
　債務名義をとっても強制執行が出来るかどうか分からない場合があります。
　特に管理規約で訴訟提起が総会マターの場合は、費用対効果が問題になる場合
　があります。

[931: マンション住民さん]

銀行へのローンの支払いは、動産を取得した対価の支払。
管理費等は、住むための税金と同様に考えられる。
その管理費等を支払わないのであるから、出て行けばよい。
５９条で競売に掛けると言うのは、追い出すことなのです。
失業中の方ならば、役員も納得できるそれなりの言い訳がある。
収入が有り、ローンも支払っているにも拘わらず滞納しているのは、
別に理由が存在する場合もあるが、どこかで言葉になっているはずだ。
（理事長が替わった途端に２年近くの滞納を全額支払った方も居た。）

払う意志がない単純な滞納者は、追い出すに限る。

[932: 匿名さん]

＞収入が有り、ローンも支払っているにも拘わらず滞納しているのは、
収入がなく、ローンも滞っていて管理費も滞納しているのはどうする？
管理組合が勝手に競売請求できるのか？

＞払う意志がない単純な滞納者は、追い出すに限る。
どうやって誰が追い出すか説明してみ。

いい加減な事書くなや。

[933: 匿名さん]

総会に滞納者を呼び住民みんなで説教をしても一向に埒が明かないので、理事長が内容証明を送りましたら、相当にビビったみたいで滞納者が、その日のうちにすっ飛んで来ました。
理事長のところに手土産を持って謝罪に来ましたが、土産も謝罪も不要だから管理費を即座に払って下さい！と告げました。
それから払うかどうか様子を見て、まだ払わないので告訴に踏み切りました。
結果、払ってくれましたから告訴は固いと確信しました。

[934: 匿名さん]

債務名義が欲しいなら支払督促が良いと思います。
訴訟でないから理事会で進められるし、
異議申立をして民事訴訟に移った場合には、
氏名を含む事実を管理組合員に通知すると言っておけば抑止力になる。
目的である未収金の回収ができるかどうかは別問題。
給与所得者なら勤務先の給与を差し押さえることもできるが、
どこかに隠している財産を差し押さえるのは事実上不可能。
資力がない可能性も高い。

[935: 匿名さん]

うちのマンションは、賃貸に出されてる部屋が滞納してた。
内容証明を送っても無視されて、簡易裁判までいって、
ようやく、分割して払わせる約束を取り付けたらしい。
理事でなかったので、回覧での報告しか知らないけど。

[936: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は定額給付債権で先取り特権もあるので、特定承継人から当然支払ってもらえます。
しかし、使用料には先取り特権はありませんからね。
但し、規約に謳ってあれば、それを特定承継人にみせれば、払ってくれることもあるでしょう。
裁判費用も同じことです。
規約に謳っておくことに、マイナス要因はありませんので。

[937: マンション住民さん]

第26条
管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区分所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。
と管理規約に書いてあれば、駐車場料などの使用料も特定継承人からもらうことは、確率は高いですか？

[938: 匿名さん]

＞簡易裁判までいって、

なんの簡易裁判？？　あり得ん裁判の話はやめてよ。

[939: マンション住民さん]

延滞損害金について、
内のマンションでは今のところ６ヶ月以上の滞納者はいません。
過去５ヶ月の滞納者には延滞損害金を請求していませんでしたが、
さすがに、６ヶ月以上になると支払い督促、小額訴訟の裁判を考慮にいれなけらばと考えます。
延滞損害金を考えると、小額訴訟の印紙代はまかなえそうもありませんが、
裁判をする以上は、きっちりと規約に定めた延滞損害金も請求額に上乗せた方がいいですかね？。
次の区分所有者に、延滞損害金を含めた滞納額は引き継げるでしょうか？

[940: マンション住民さん]

＞延滞損害金を考えると、小額訴訟の印紙代はまかなえそうもありませんが、 裁判をする以上は、きっちりと規約に定めた延滞損害金も請求額に上乗せた方がいいですかね？。
呑気な組合ですね、標準規約ですら下記の規定を設けているのですよ。
組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

[941: 匿名]

by マンション住民さんは一人何役するんですか？　

なんか　おかしな恐さを感じます　大丈夫ですか？

[942: 匿名さん]

埋めてんじゃないか？

[943: マンション住民さん]

支払督促なら、印紙代・郵券代・若干の書記料（1,000円だったはず）は、債権本体と一緒に請求できるし、債務名義が取れたら、もちろんそれらの費用も含まれます。

少額訴訟で判決が出れば、印紙代（というか訴訟費用）は敗訴者負担です。相手が出てきて和解を求めて、裁判官からも和解を薦められた場合、訴訟費用の負担を被告に求めることが「ゴネている」と見られるのか、当たり前のことなのかは知りません。多分弁護士なら分かるんじゃないかと思います。いわゆる「相場」です。

延滞損害金は、これらの費用とは別の次元の話です。「引き継げるでしょうか？」の質問が、どこまでの意味を指しているかは分かりませんが、規約に定めてあれば、承継人に請求するのは正当なことですし、だからと言って承継人が必ずしも払うとは限りません。訴訟で争った場合にどうなるか、個別の件についてはっきりとしたことは言えませんが、「承継人にも延滞損害金を支払う義務がある」という判例が出ていることは確かです。（この判例では、現所有者はもちろん、転売して既に区分所有権を持っていない旧所有者に対しても請求できるという内容だったと記憶しています。）

規約できちんと決めてあれば、有利な判例もあることですし、とにかく強気で請求することが何よりです。あと、管理会社の担当者任せにしたり、理事長単独で動くのではなく、少なくとも理事会の全員の意思のもとに請求している、とアピールした方がいいと思います。

[944: 匿名さん]

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

[945: 匿名さん]

（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

[946: 匿名さん]

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

[947: 匿名さん]

コピペはだれも読まないよ

それも連発でキモイわ
　

[948: 匿名さん]

だから埋めてるのでは？

[951: 匿名さん]

レス数が950を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。