管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[808: 匿名さん]

裁判官から支払い命令が出ても支払ってくれなければ
少額訴訟や支払い督促をやっても意味ないし。

[809: 匿名さん]

＞支払い督促をやり、裁判官より支払い命令が出ても、支払ってもらえない

支払督促に裁判官は関与しないので、新手の振り込み詐欺と思われて、ほっとかれたんだと思います。

[811: 匿名さん]

>810
給料の差し押さえをしたいんだけど、どうすれば
できるのかな？
会社にいって、滞納金を支払ってもらえないので、
給料を差し押さえますでいいのかな？

[813: 匿名さん]

811より812の方が、ふざけているんじゃないかな。
給料の差し押さえ方法を知らない者はいるんだから、
知ってれば、教えてやればいいだろう。

[814: 匿名さん]

＞会社にいって、滞納金を支払ってもらえないので、給料を差し押さえます

それを誰が言って、誰が差し押さえるのかが問題だな。

[815: 匿名さん]

弁護士か司法書士ではないだろうか。

[816: 匿名さん]

＞弁護士か司法書士ではないだろうか。

弁護士か司法書士が、債務者の勤務する会社に行って、

「滞納金を支払ってもらえないので、給料を差し押さえます」

と言って会社から金を要求した場合の刑罰は、

刑法２２２条の脅迫罪です。

[817: 匿名さん]

ではどうすればいいの？

[818: 匿名さん]

その場合は、取り立て訴訟が必要となってきます。
債権差し押さえ命令の申し立てをするのには、5,000円程度が
必要となります。
弁護士は必要ありません。

[819: 匿名さん]

この債権差し押さえ命令書をもって会社に行き、
給料の差し押さえができることになります。

[820: 匿名さん]

へぇー　先にほかの人が給料差し押さえてても良いんですか？
給料全額差押えたら生活出来ませんよ、給料凄く少なくても大丈夫ですか？

[821: 匿名さん]

給料の差し押さえ額については、当然裁判官が考慮しています。

[822: 匿名さん]

じゃあ給料少なくて借金まみれなら差し押さえても無理って事だよね。
意味無いね。

[823: 匿名さん]

給料差し押さえられたら人事部にマークされるから会社にいられなくなるのでは？

[824: 匿名さん]

>822
滞納額がどんどん膨れ上がれば、マンションを手放すしかないよ。
借金まみれなら、金融債権も支払えないだろうから、いずれ
競売せざるをえない。
銀行は冷たいからね。
管理組合にとっては、特定承継人がしはらってくれるから、それで
いいんだけど。

[825: 匿名さん]

要するに、滞納する者は、マンションに住む資格がなくなったということだよ。
早く清算して、最初からやり直し方がいいと思うけどね。

[826: 匿名さん]

＞管理組合にとっては、特定承継人がしはらってくれるから、それでいいんだけど。

古くて千万前後のマンションはなかなか競売成立しないよ、宙に浮いたまま終わり。
競売も土地ならねぇ～　　

[828: 匿名さん]

競売の話だよ、どの道ローン残ってたら管理組合が競売なんて無理。

また条件の良いマンションなら持ち主が任意売却するに決まってんでしょ。
残ったカスマンションなんかは、どうにもなりませんよ、世の中そんなに甘くは無いのよ。

マンションが駅前にしか無いとでも言いたいのかねぇ？　　

[830: 匿名さん]

仮差押登記？　そんな滞納者からは滞納管理費なんか回収出来ないよ。

築浅の優良物件なら競売公売任意に関わらず整理できるが、古いのは無理。
早い話、整理不可能なら田舎にある朽ち果てた廃墟と同じ扱い。
何とか成ると思う浅はかな住民多いんだね。

[832: 匿名さん]

マンションが売れないとかいってるのがいるけど、
マンションは簡単に売れるよ。
競売だったら余計簡単に売れるだろう。

[834: 匿名さん]

能書きは良いからやってみなさい、そんなに簡単には行きませんよ。
ましてや素人の管理組合では専門家入れないと、他とは話し合いすら出来ませんよ。

で、古いマンションは簡単には売れませんよ。　売ってみなさいな。
５０～１００万即金で買い取る業者くらいですかね、当然抵当権ついてなくてね。笑

[835: 匿名さん]

滞納者がその居室で自殺でもしたら、もう居室が全焼したのと同じ。
相続放棄されたら整理など不可能、国も自治体も放置するしかない、俗に言う廃墟だ。

自殺されないように注意するのが先かもね。　でも本人は嫌がらせでやるんだけどね。

[837: 匿名さん]

>834
古いマンションなのに抵当権がついているって、何の抵当権？
先取特権より優先するのであれば、銀行とか住宅ローンとかの
担保になるけど、価値のない物件に貸し出しはしないよね。
それから、滞納金の回収分だから、価格は安くてもいいけどね。
50万でマンションが買えるんであれば、僕の小遣いでも買えるんで
いくらでも買っとくんだが。

[838: 匿名さん]

>828
そうだね、現実的には競売は難しいと思うよ。
だから、給料とか家賃、銀行の預金等から徴収することを考えないとね。

[839: 匿名さん]

＞８３７
世間知らずの見本みたいな方ですね、型にはまるのが当然とでも思ってるのかな、子ど以下。

マンション担保で消費者金融でもお金貸しますよ、銀行と住宅ローンしか知らないみたいですね。


＞８３６
たかが管理費滞納してるのは他にも多くの負債が有ると考えるのが普通、すごい世間知らずね。

[841: 匿名さん]

840さん、あんたが書き込むとここのスレがどんどん進んでいくよ。
管理侍はどうしたの？

[842: 匿名さん]

>839
消費者金融のローンと滞納金では、どちらが優先するのか知ってる？

[843: 匿名さん]

↑
抵当権が優先に決まってんだろ、　なに聞いてんだ？　　
普通に金貸しでも抵当権設定できるんだよ、　子どもか？
下らん事聞きなさんな。

[848: 匿名さん]

>847
あんたは、管理侍の名を語ってスレをたてんだろう。
管理侍のパート３はいつのまにか、スレ自体を削除しているよね。
ここのスレに圧倒されて。
ここが1,000にいけば、このスレは消滅させるつもりなんだけどね。
管理待のＰＡＲＴ3がたてられているけど、ここが閉鎖されれば、
そのスレを続けていくよ。
管理侍の芽はなくなるけどね。

[852: 匿名さん]

早くここのスレを1,000までもっていき、管理侍のスレを
復活させよう。

[854: 匿名さん]

消費者金融ローンと滞納金は、どちらが優先するの？

これは、滞納金の勝ち。
但し、銀行ローンには負ける。

[855: 匿名さん]

>853
大丈夫だよ、僕がいる限りは、間違いなく達成できるよ。

[856: 匿名さん]

平成２４年１０月から行われた、管理業者への一斉立ち入り検査結果報告
　　全国で１５４の管理会社で調査されました。

　１．管理業務主任者の設置　　　　　　指摘該当会社　　　４社
　２．重要事項の説明　　　　　　　　　　　　　　　　　５９社
　３．契約の成立時の書面の交付　　　　　　　　　　　　３０社
　４．財産の分別管理　　　　　　　　　　　　　　　　　３０社
　５．管理事務の報告　　　　　　　　　　　　　　　　　１６社

　※全国１５４の管理会社に対して、実に６８社に対して是正指導が行われました。

　こんなに、杜撰な管理をしている管理会社に対して、どう思われますか。

[857: 匿名さん]

とくに、収支報告書は毎月交付されてますか？

[858: 匿名さん]

今回の調査では、収支報告書については、調査されませんでした。

[859: 匿名さん]

重要事項の説明のときには、管理業務主任者証を提示したかどうか、
契約成立時の書面があるかどうか、財産の分別管理では、印鑑と通帳が
別々に保管されているか、収支報告書が毎月交付されているかを
まずチェックすることが大切です。

[860: 匿名さん]

収支報告書は毎月管理会社はもってくるの？

[861: 匿名さん]

収支報告書は、適正化法で、毎月交付しなければならないのです。
そして、管理組合では、その報告書を理事会で配布し、予算に対しての
支出がどうかをチェックすべきなのです。

[862: 匿名さん]

平成２４年１０月から行われた、管理業者への一斉立ち入り検査結果報告
　　全国で１５４の管理会社で調査されました。

　１．管理業務主任者の設置　　　　　　指摘該当会社　　　４社
　２．重要事項の説明　　　　　　　　　　　　　　　　　５９社
　３．契約の成立時の書面の交付　　　　　　　　　　　　３０社
　４．財産の分別管理　　　　　　　　　　　　　　　　　３０社
　５．管理事務の報告　　　　　　　　　　　　　　　　　１６社

　※全国１５４の管理会社に対して、実に６８社に対して是正指導が行われました。

　こんなに、杜撰な管理をしている管理会社に対して、どう思われますか

　管理会社の皆さんは、この事実をどうおもいますか。

[868: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は何年に１回が妥当ですか？
その時は、内視鏡の検査もするんですか？

[869: 匿名さん]

うちは、２年に１回やってます。
内視鏡の検査は、毎回１５％程度やります。

[870: 匿名さん]

水道メーターの更新時における経費負担に関する問題の提起を
したいけど、この問題はややこしいから、みなさんのレベルでは無理
のようなので引込めましょう。
当然私物メーターのことだけどね。

[871: 匿名さん]

収支報告書は毎月交付しなければなりませんよね。
しかし、それが只管理組合の事務所に綴られているだけでは
何の意味もありませんよね。
理事会でそれをコピーして配布し、現状を認識することが大切
じゃないですか。
それをやっていない理事会ってありますか？

[875: 匿名さん]

お金が正しく使われているか、不正はないか、予算対現状はどうかの
判断材料として、収支報告書がある訳ですから、毎月理事会で配布し
それを検討することは必要なことですよ。

[876: とくめい]

このレスを読んでいる方の管理組合では、上半分の様な事はないかも知れません。
大部分のマンションでは、問題が起きない限り、年に３回程度の理事会で終わっている。
１回目　選出された後の顔合わせ
２回目　管理会社が主導する申し訳程度の中間報告
３回目　総会の議案作成の為
それ以外の一部のマンションでは、
４回以上理事会が開かれている場合、理事長が一人で奮戦している組合

毎月開催　機能していると思われる管理組合では、
管理会社は全回出席し、報告事項の提出と理事会運営のサポートをしている。
管理会社が出席していない場合、委託先変更を検討する理事会

[877: 匿名さん]

小規模マンションなら理事会も年に数回というところもあるでしょう。
しかし、それでは快適なマンションライフを送ることはできません。
正しい積立金の使いみちがされていなければ、それを是正することから
スタートしなければなりません。
工事や点検で、相見積はとられているのか、管理会社主導になっていないか、
その工事の周期はどうなのかを、理事長一人の判断でやらせるのは、もし癒着や不正が
行われていてもチェックのしようがありません。
又、理事長の長期政権なら尚更分かりにくいでしょう。
そういったマンションは、一度マンション管理士なりに、財務状況等をチェックして
もらい、管理費の項目別経費は高いのかどうか、修繕積立金は適正なのか等をみて
もらう必要があります。
そして、理事会は少なくとも２ヶ月に１回は時間は短くても開催すべきです。
理事会には、管理会社は普通出席するでしょうし、レジメ等も作成してくれると
おもいますので。
自分たちのマンションですから、自分たちで管理していかなければなりません。

[878: 匿名さん]

理事会は月１回やらなくちゃだめだよ。

[883: 匿名さん]

理事会をネットでやるなんて、大したことはやってないね。

[885: 匿名さん]

だから、細かい打ち合わせや意見はでないということだよ。
顔をみて話すのとは全然違うからね。
この書き込みにしても、顔をみてたら書き方が全く違うだろうしね。

[889: 匿名さん]

一堂に集まって話し合うのと、電子メールでやりとりするのとどっちがいいか
といわれると、集まって話し合った方がずっといいだろうね。
苦情ひとつとっても、ニュアンスが違うし、工事にしても、見積もりとかでも
細かいことはわからないしね。
細かい資料や説明を全て書き込むのは大変だし、読み込むだけでも大変。
支払いは電子決済でも構わないけどね。

[890: 匿名さん]

まさか、みんなが集まって理事会が開催できないのに、うちは
電子メールで理事会を開催していると自慢してるんじゃないだろうね。
そんなマンションは全国には稀有な存在だよ。
電子かぶれしたごく一部の理事長が考えることだよ。
それがいい、それが進んでいると考えているかぶれ人間ということが
分かっていないんだよな。
かわいそうなマンションではあるけど。

[891: 匿名さん]

滞納者の請求もメールかな？

[892: 匿名さん]

ペットを飼っている者に対しての注意や不法駐輪やベランダの
使用に関する注意、専有部分のリフォームの届けでも全てメール？
メールで注意にいく者が決まるのかな？

[893: 匿名さん]

ところで、滞納者の行方が分からない時の連絡は
どうやってとるの？

[894: 匿名さん]

＞どうやってとるの？
とれないよ

[895: 匿名さん]

その方法は、役所にいって、住民票を見せてもらえば、
移住した土地の住所は分かります。
そこに、内容証明郵便で送付すればいいですよ。
役所は、守秘義務がありますが、事情を説明すれば
教えてくれますよ。
弁護士は、この手をつかって聞き出しています。

[896: 別荘がマンションの形になってるだけ]

>>889
リゾマンの理事会はネットだよ。常時住んでないもん。

[897: 匿名さん]

>>895
甘いね。弁護士の職権と一般人では役所の対応が違う。
第三者の一般人が他人の住民票を取ることは役所が拒否する。
ただし債権債務の証明を出せば住民票は取れる。
最近管理組合として住民票を取った。

[898: 匿名さん]

うちも役所にいって取ったけど、事情を説明したら
教えてくれたよ。

[899: 匿名さん]

あほくさ、行方くらますやつが住民票移動する訳ないだろ、低能大杉。

[902: 匿名さん]

住民票がなければ、家を借りたり、就職の時に不利だよ。
だから、夜逃げでも住民票だけは移すんだよね。

[903: 匿名さん]

それ夜逃げにならんだろ、居場所誰でも解るわ、　あほ！
住民票無くても何とかなるんだよ、逃亡者はな。

[905: 匿名さん]

↑アホはお前。夜逃げした経験がある奴は黙ってろ！　卑怯者！

[906: 匿名さん]

マンションを手放していなくて、賃貸に出し
本人は雲隠れしている滞納者のことだからね。

[907: 匿名さん]

>903
お帰りなさい。
でもあまり過激だと、又出かけなければならなくなるよ。

[908: 匿名さん]

滞納者が引っ越すことってよくあることだよ。
管理組合に届けをださずに。
賃貸に出した場合、賃借人は口座に家賃を振り込むだけだから、
住所は知らないだろうし。

[909: 匿名]

＞９０８
その賃貸人の賃料を差し押さえることができる。
もっとも、そのような厚かましい野郎は、賃料は前払いで取ってから逃げている場合がほとんど。

[910: 匿名さん]

ヘヘッ 賃借人がおる限りその居室には手出しできませんね、
８９３の常套手段。

[911: 匿名さん]

>909
賃料を差し押さえるには、支払い督促や少額訴訟をやり、裁判所から支払い命令
が出ても支払わない場合、取り立て訴訟をおこさなければならないんだよ。
債券差押え命令の申し立てをして、受理されれば、滞納者と賃借人双方に
債券差押え命令が送付されるのです。
滞納者が行方不明の場合は、支払い督促等はできません。
公示送達による一般訴訟しかないようですね。
大変ですよ。

[912: 匿名さん]

賃借人の居住権が最優先、競売しても８９３（占有者）住んでると誰も落とさない。
占有者を追い出すのは不可能に近い、素人に勝ち目無し。　うふふ

結局不良債権化し、裏の資金源になるだけ。

[913: 匿名さん]

オーナーチェンジだと思えばいいのでは？

[914: 匿名さん]

貴殿ご所有の×××号室の管理費等が平成？年？月？日現在○○○○○○円の未納となっております。
誠に不本意ながら、駐車場運営細則第？条に基づき平成？年？月？日をもって駐車場（区画No.××）契約を
強制解約いたします。
なお、以前通知しましたとおり管理規約第？条第？項に基づく訴訟を実施致しますのでご承知おきください。

注意事項
　
？月？日以降駐車場を使用した場合、不法占拠者として警察へ届出致します。

[915: 匿名さん]

>912
占有者に対する引き渡し請求は、特別決議に基づき訴えをもって賃貸借契約を解除
および専有部分の引き渡しの請求ができます。

[916: 匿名さん]

>914
そんなことは、殆どの組合で規約を決めてやっていることだよ。
駐車場契約の破棄後は、他の区分所有者に貸すことになるけどね。

[917: 匿名さん]

滞納は何か月で訴訟するのですか？
うちは規約には月数の取決めはありませんので、
ほったらかしにする理事長もいれば滞納２ヶ月目から訴訟予告する理事長もいます。

[918: 匿名さん]

駐車場契約強制解約した場合はカラーコーンで区画して、それを空き区画募集に回しています。
先日、強制解約された組合員と理事長で区画の前でトラブルが発生し、警察が来ました。

[919: 匿名さん]

>917
6ヶ月が目安じゃないですか。
それ以上になると、滞納者も管理組合も傷口が大きく
なってきますので。
規約に規定しているとやりやすいですけど。

[920: 匿名さん]

６か月は管理委託契約による管理会社の滞納督促業務の期間。
巷の不動産賃借契約では、家賃滞納2か月で貸主の契約解除権を発生させる契約だ。
一般に、理事長が滞納者とのトラブルを嫌がって滞納に甘くなる傾向がある。
滞納を許容することは、組合員の管理費徴収に不公平を生じさせることになる。
そのことを理事長は肝に命じて滞納を撲滅せよ！

[921: 匿名さん]

理事長がなぜ滞納者とトラブルになるのですか？
金払わない奴が悪いのですからトラブルにはならないはずです。
滞納は管理規約違反です。

[923: 匿名さん]

>>915
所有者に対する家賃等の延滞や不法行為が無い限り、占有者の居住権が優先します。

家賃でも差し押さえた方が得ですよ。

[924: 匿名さん]

滞納する区分所有者はマンションに住む資格はないね。
売却して戸建に移ればいい。戸建は管理費なんかないから。

[925: 匿名さん]

こういう許せない類には、
簡単で安い費用で裁判を起こせる「督促手続き（旧支払い命令」が一番です。
これは、相手方の言い分を一切聞かずに手続きが進み、挙句は強制執行が可能です。
もし、相手方が不服を申し立てれば、通常裁判に移行します。
しかし、「不服を申し立てる立場にない」ことは、当の本人が一番分かっていることであり、
不服申し立てもできないでしょう！もし、不服申し立てをしたところで、一体何と言って裁判官に主張するのでしょうか？

最寄りの司法書士会にご相談下さい。
こんな微々たる、身近で大切な金額を滞納する奴らには大物はいません！
裁判所から書類が来た時点で「シュン・・・（泣）」となるのが落ちです。
私の経験上は・・・ね！

[926: 匿名さん]

一番重要なことは管理組合が強い姿勢で滞納管理費に対応する姿勢を示す事です（個々に事情があると思いますが）　コストパフォーマンスは考慮しないほうが良いです　非訟ならばわずかの費用で訴訟（小額訴訟等）できます　又専門家に依頼しなくても理事長個人でも容易に手続きできます　１００％勝てる裁判なので心配後無用です　注意点は時効が５年です　裁判手続きの前に理事会や臨時総会等の段取りが必要です　この部分は司法書士や弁護士よりマンション管理士に相談するほうが良いと思います　無料相談会へ行かれてはどうですか？ 勝訴しても無い袖は振れません　管理費が回収できなくても毅然とした対応が今後の事も考えると大切です

[927: 匿名さん]

滞納者の名前を掲示板に張り出したりすると、名誉毀損で、管理組合が損害賠償を請求されてしまう。
これは、個人情報保護法の問題ではなく、純粋に民法の問題。
金を払わない奴が悪いのに、反対に、管理組合が悪者にされてしまい、絶対にお勧めできない。

組合員向けの広報紙に記載し、各戸に配ることもお勧めできない。組合員本人の手に直接、手渡しをするのでない限り、やはり、第三者の目に触れる危険があり、名誉毀損の問題が生じる。

年１回の総会の時がチャンスだと思う。総会資料に滞納者の部屋番号・名前・金額を記載し、総会当日に総会参加者に配布することは、組合内部の問題であり、名誉毀損にならないと思う。

[928: 匿名さん]

早めに訴訟に持っていった方がいいのではないでしょうか？
授業料や給食費滞納問題と同じで訴訟に持ち込めば滞納は無くなると思います。
ほおっておくと滞納者が増えていくと思います。

管理費修繕費不足で、マンションがスラム化することも怖いですが
ローンの未払いで銀行にマンションを押さえられてしまったら
管理費などの回収が難しくなりませんか？

上場企業が首切りをしているなかです。
早めに対策が必要だと思います。

[929: 匿名さん]

>>926
マンション管理士？　が法的な事には手～出したらいかんだろ、アマチュアなのに。
名乗れるだけの資格のマンション管理士が、仕事など出来る訳が無い。　
頼む組合も聞いた事が無い。

法律専門家を勧めるのが常識ですよ。

[930: 匿名さん]

訴訟もいいけど弁護士費用が掛かります。
○着手１０万円（最低か？）　
○成功報酬（ただ判決を貰うだけ、勝つに決まってるが訴額の１６％前後ぐらい。）
　勝訴したって支払うか、支払えるか分からないですよ。
　債務名義をとっても強制執行が出来るかどうか分からない場合があります。
　特に管理規約で訴訟提起が総会マターの場合は、費用対効果が問題になる場合
　があります。

[931: マンション住民さん]

銀行へのローンの支払いは、動産を取得した対価の支払。
管理費等は、住むための税金と同様に考えられる。
その管理費等を支払わないのであるから、出て行けばよい。
５９条で競売に掛けると言うのは、追い出すことなのです。
失業中の方ならば、役員も納得できるそれなりの言い訳がある。
収入が有り、ローンも支払っているにも拘わらず滞納しているのは、
別に理由が存在する場合もあるが、どこかで言葉になっているはずだ。
（理事長が替わった途端に２年近くの滞納を全額支払った方も居た。）

払う意志がない単純な滞納者は、追い出すに限る。

[932: 匿名さん]

＞収入が有り、ローンも支払っているにも拘わらず滞納しているのは、
収入がなく、ローンも滞っていて管理費も滞納しているのはどうする？
管理組合が勝手に競売請求できるのか？

＞払う意志がない単純な滞納者は、追い出すに限る。
どうやって誰が追い出すか説明してみ。

いい加減な事書くなや。

[933: 匿名さん]

総会に滞納者を呼び住民みんなで説教をしても一向に埒が明かないので、理事長が内容証明を送りましたら、相当にビビったみたいで滞納者が、その日のうちにすっ飛んで来ました。
理事長のところに手土産を持って謝罪に来ましたが、土産も謝罪も不要だから管理費を即座に払って下さい！と告げました。
それから払うかどうか様子を見て、まだ払わないので告訴に踏み切りました。
結果、払ってくれましたから告訴は固いと確信しました。

[934: 匿名さん]

債務名義が欲しいなら支払督促が良いと思います。
訴訟でないから理事会で進められるし、
異議申立をして民事訴訟に移った場合には、
氏名を含む事実を管理組合員に通知すると言っておけば抑止力になる。
目的である未収金の回収ができるかどうかは別問題。
給与所得者なら勤務先の給与を差し押さえることもできるが、
どこかに隠している財産を差し押さえるのは事実上不可能。
資力がない可能性も高い。

[935: 匿名さん]

うちのマンションは、賃貸に出されてる部屋が滞納してた。
内容証明を送っても無視されて、簡易裁判までいって、
ようやく、分割して払わせる約束を取り付けたらしい。
理事でなかったので、回覧での報告しか知らないけど。

[936: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は定額給付債権で先取り特権もあるので、特定承継人から当然支払ってもらえます。
しかし、使用料には先取り特権はありませんからね。
但し、規約に謳ってあれば、それを特定承継人にみせれば、払ってくれることもあるでしょう。
裁判費用も同じことです。
規約に謳っておくことに、マイナス要因はありませんので。

[937: マンション住民さん]

第26条
管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区分所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。
と管理規約に書いてあれば、駐車場料などの使用料も特定継承人からもらうことは、確率は高いですか？

[938: 匿名さん]

＞簡易裁判までいって、

なんの簡易裁判？？　あり得ん裁判の話はやめてよ。

[939: マンション住民さん]

延滞損害金について、
内のマンションでは今のところ６ヶ月以上の滞納者はいません。
過去５ヶ月の滞納者には延滞損害金を請求していませんでしたが、
さすがに、６ヶ月以上になると支払い督促、小額訴訟の裁判を考慮にいれなけらばと考えます。
延滞損害金を考えると、小額訴訟の印紙代はまかなえそうもありませんが、
裁判をする以上は、きっちりと規約に定めた延滞損害金も請求額に上乗せた方がいいですかね？。
次の区分所有者に、延滞損害金を含めた滞納額は引き継げるでしょうか？

[940: マンション住民さん]

＞延滞損害金を考えると、小額訴訟の印紙代はまかなえそうもありませんが、 裁判をする以上は、きっちりと規約に定めた延滞損害金も請求額に上乗せた方がいいですかね？。
呑気な組合ですね、標準規約ですら下記の規定を設けているのですよ。
組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

[941: 匿名]

by マンション住民さんは一人何役するんですか？　

なんか　おかしな恐さを感じます　大丈夫ですか？

[942: 匿名さん]

埋めてんじゃないか？

[943: マンション住民さん]

支払督促なら、印紙代・郵券代・若干の書記料（1,000円だったはず）は、債権本体と一緒に請求できるし、債務名義が取れたら、もちろんそれらの費用も含まれます。

少額訴訟で判決が出れば、印紙代（というか訴訟費用）は敗訴者負担です。相手が出てきて和解を求めて、裁判官からも和解を薦められた場合、訴訟費用の負担を被告に求めることが「ゴネている」と見られるのか、当たり前のことなのかは知りません。多分弁護士なら分かるんじゃないかと思います。いわゆる「相場」です。

延滞損害金は、これらの費用とは別の次元の話です。「引き継げるでしょうか？」の質問が、どこまでの意味を指しているかは分かりませんが、規約に定めてあれば、承継人に請求するのは正当なことですし、だからと言って承継人が必ずしも払うとは限りません。訴訟で争った場合にどうなるか、個別の件についてはっきりとしたことは言えませんが、「承継人にも延滞損害金を支払う義務がある」という判例が出ていることは確かです。（この判例では、現所有者はもちろん、転売して既に区分所有権を持っていない旧所有者に対しても請求できるという内容だったと記憶しています。）

規約できちんと決めてあれば、有利な判例もあることですし、とにかく強気で請求することが何よりです。あと、管理会社の担当者任せにしたり、理事長単独で動くのではなく、少なくとも理事会の全員の意思のもとに請求している、とアピールした方がいいと思います。

[944: 匿名さん]

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

[945: 匿名さん]

（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

[946: 匿名さん]

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

[947: 匿名さん]

コピペはだれも読まないよ

それも連発でキモイわ
　

[948: 匿名さん]

だから埋めてるのでは？

[951: 匿名さん]

レス数が950を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。

[952: 匿名さん]

１０００まで埋めて何かいい事あるのかい

[954: 匿名さん]

まだだろ　またスレごとの削除するよ　１０００までまてんか爺さん

[955: 匿名さん]

1,000になれば管理侍のスレに代わるんだよ。
管理待のpart3はいらないよ。
僕は管理待のpart3には書き込まないよ。
僕が書き込まなければ、間違いなく管理待のスレは終わるよ。
管理待のpart2は、僕が引っ張ってきたからね。

[956: 匿名さん]

しかし早すぎる。２ヶ月で１０００とは。

[957: 匿名さん]

part3は削除頼んどいたわ、紛らわしいわ。

[960: 匿名さん]

>958
ところがそうじゃないんだよな。
僕が書き込みのうち300以上は書いてるかな。
それに、要所要所で、提案をしていったのも僕だからね。
問題提起がなければ、ここまで早く1,000までいかないよ。

[961: 匿名さん]

ひろゆきの名言「スレは立った時から埋めが始まる」。
埋めるためにスレを立てるもんだよ。
その責務がスレ主にある。

[974: 匿名さん]

こういう許せない類には、
簡単で安い費用で裁判を起こせる「督促手続き（旧支払い命令」が一番です。
これは、相手方の言い分を一切聞かずに手続きが進み、挙句は強制執行が可能です。
もし、相手方が不服を申し立てれば、通常裁判に移行します。
しかし、「不服を申し立てる立場にない」ことは、当の本人が一番分かっていることであり、
不服申し立てもできないでしょう！もし、不服申し立てをしたところで、一体何と言って裁判官に主張するのでしょうか？

最寄りの司法書士会にご相談下さい。
こんな微々たる、身近で大切な金額を滞納する奴らには大物はいません！
裁判所から書類が来た時点で「シュン・・・（泣）」となるのが落ちです。
私の経験上は・・・ね！

[975: 匿名さん]

＞管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
＞こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理規約と管理委託契約書を良く読みましょう。
普通は管理会社は、滞納額に対する遅延損害金を含めて、２，３ヶ月間は督促しますが。その後は、理事長と協議となり、３ヶ月以上の滞納は費用が掛かろうが、その弁護士等の費用は滞納者負担と規約に決めてあって、訴訟に持ち込むのが普通です。その際、管理会社の訴訟委託費用も滞納者に請求することになりますので、気兼ねなく弁護士を使って訴訟手続きに入るべきです。その際、規約にありましょうが、理事会決議が必要ですので理事会議事録を取り揃えることが、長期訴訟には肝要です。

[976: 匿名さん]

まずは管理会社との契約に基づく、管理仕様−管理費の回収業務-に督促をどこまで行うことになっているか？の確認が必要でしょう。

その範囲を管理会社が行っていないなら、契約内容の不履行でつっつく、
範囲はきちっとやった結果なら、別料金になってると思いますが、回収督促や法的処置を依頼することになりますね。
もちろん組合で法的処置を自ら行うのもありですが・・・

[977: 匿名さん]

そうですよ。修繕費などは滞納者以外で、滞納者の為に立て替えで支払っていることですからね。
修繕積立金の不足が致命的になります。
しかし、経済活動の一手段で犯罪ではありませんので、滞納に対しては理由如何を問わず、遅延損害金の請求、３ヶ月以上は理事会決議で訴訟に持ち込むとの規約は必要です。
これから夏に向かって失業者が増えるので、滞納者の増加は自然の成り行きでしょう。
管理組合は、生活保護の斡旋などのヘルプしても無理な場合は、売却して立ち退きのアドバイス、悪質な場合は、総会決議のもと競売訴訟で追放も考えねばならないでしょう。

[978: 匿名さん]

一番重要なことは管理組合が強い姿勢で滞納管理費に対応する姿勢を示す事です（個々に事情があると思いますが）　コストパフォーマンスは考慮しないほうが良いです　非訟ならばわずかの費用で訴訟（小額訴訟等）できます　又専門家に依頼しなくても理事長個人でも容易に手続きできます　１００％勝てる裁判なので心配後無用です　注意点は時効が５年です　裁判手続きの前に理事会や臨時総会等の段取りが必要です　この部分は司法書士や弁護士よりマンション管理士に相談するほうが良いと思います　無料相談会へ行かれてはどうですか？ 勝訴しても無い袖は振れません　管理費が回収できなくても毅然とした対応が今後の事も考えると大切です

[979: 匿名さん]

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）第８条
「前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に
対しても行うことができる」

「特定承継人に対しても」
「も」とあるので、両方にできそうですね。
しかし、実際は、後の所有者に請求するのでは？
だって、前所有者は払う意思がまったくないので、そういう状況になっているわけで。。

実際に、中古物件を購入後、前所有者の滞納を請求されているケースがありますよ。

[980: 匿名さん]

滞納者の名前を掲示板に張り出したりすると、名誉毀損で、管理組合が損害賠償を請求されてしまう。
これは、個人情報保護法の問題ではなく、純粋に民法の問題。
金を払わない奴が悪いのに、反対に、管理組合が悪者にされてしまい、絶対にお勧めできない。

組合員向けの広報紙に記載し、各戸に配ることもお勧めできない。組合員本人の手に直接、手渡しをするのでない限り、やはり、第三者の目に触れる危険があり、名誉毀損の問題が生じる。

年１回の総会の時がチャンスだと思う。総会資料に滞納者の部屋番号・名前・金額を記載し、総会当日に総会参加者に配布することは、組合内部の問題であり、名誉毀損にならないと思う。

[981: 匿名さん]

＞総会資料に滞納者の部屋番号・名前・金額を記載し、総会当日に総会参加者に配布することは、組合内部の問題であり、名誉毀損にならないと思う。

名誉毀損なんかに引っかかるほうが無策。滞納者は知られてる事は覚悟の上だが、出されると時間稼ぎに好都合と思っているだけ。
それより粛々と規約に従って、理事長が訴訟に持って行く方が先決です。

[982: 匿名さん]

早めに訴訟に持っていった方がいいのではないでしょうか？
授業料や給食費滞納問題と同じで訴訟に持ち込めば滞納は無くなると思います。
ほおっておくと滞納者が増えていくと思います。

管理費修繕費不足で、マンションがスラム化することも怖いですが
ローンの未払いで銀行にマンションを押さえられてしまったら
管理費などの回収が難しくなりませんか？

上場企業が首切りをしているなかです。
早めに対策が必要だと思います。

[983: 匿名さん]

○着手１０万円（最低か？）　

○成功報酬（ただ判決を貰うだけ、勝つに決まってるが訴額の１６％前後ぐらい。）

　勝訴したって支払うか、支払えるか分からないですよ。

　債務名義をとっても強制執行が出来るかどうか分からない場合があります。

　特に管理規約で訴訟提起が総会マターの場合は、費用対効果が問題になる場合

　があります。

[984: 匿名さん]

少額訴訟なら訴額によるけど、若干の印紙・切手代しか掛らないよね。

でも、
　
　①誰が訴状その他添付資料を作成するのですか？

　②誰が管轄裁判所に持っていって訂正部分があれば校正するのですか？

　③誰が平日に裁判所原告席に出廷するのですか？

管理会社は原告になりえませんので×ですので、やはり理事長がやるしかないのですかね？

確かにそうすれば>>32さんのおっしゃる通りですね。

[985: 匿名さん]

債務名義が欲しいなら支払督促が良いと思います。
訴訟でないから理事会で進められるし、
異議申立をして民事訴訟に移った場合には、
氏名を含む事実を管理組合員に通知すると言っておけば抑止力になる。

目的である未収金の回収ができるかどうかは別問題。
給与所得者なら勤務先の給与を差し押さえることもできるが、
どこかに隠している財産を差し押さえるのは事実上不可能。
資力がない可能性も高い。

[986: 匿名さん]

うちの理事会は、訴訟も辞さない覚悟でやっているので、理事長もいざとなったら裁判することになっていますよ。掲示板でも、意思表明してあります。理事会が強い態度でやる気を見せることが抑止力になります。

管理費は滞納するほうが悪いのですから、滞納者に遠慮する必要はなく、個人情報も関係ないのですよ。理事会は、いきなり名前を晒すような乱暴なことをするのではなく、それまでにいろいろやって、埒があかないから名前を出すということですからね。（内容証明での督促状などの警告は十分やったあとなら、氏名を晒しても問題ない）

滞納が長期化すると、時効になる危険もあるので、時効切れを阻止するために、必要なら裁判をしておくこともあろうかと思う。（裁判することで時効がなくなるから）

[987: 匿名さん]

①誰が訴状その他添付資料を作成するのですか？

理事長が作成。必要に応じて司法書士に相談。1回やれば、2回目は自作できるだろうね。

②誰が管轄裁判所に持っていって訂正部分があれば校正するのですか？

理事長

③誰が平日に裁判所原告席に出廷するのですか？

理事長

平日に休める人か、引退している人に理事長になってもらえば問題ない。
それでなくとも、平日に有給とれないような多忙な人は理事長はできないでしょう。

[988: 匿名さん]

一定期間内容証明で督促状送付、その後は少額訴訟と
事務的なプロセスにした方が理事の負担は少ないよ。

うちの理事会はこのパターンです。
氏名の公表は手段として辞さない覚悟ですが、実際にやるのは別の判断があるし（相手の態度や事情もある）、それより少額訴訟で進めるパターンです。

訴訟といっても年に何度もあるわけでもないのに、理事長になったら、1年に１，２回会社を休んでも問題あるのかな？　理事長やるくらいの年齢だと、有給もたくさんあるでしょ。

[989: 匿名さん]

現実に我々もしていますよ。しないといけないんだから、腹をくくってやってます。
リタイアされた理事長のときに、副理事長や若手理事が協力して、とにかく小額訴訟まではやる。
でないと債務がふくらむばかり、自分たちの首を絞めるだけ、という危機感があれば協力も得られます。
無報酬なら手抜きをしていい、楽をしてなんとなく解決したい、というのが「現実問題で可能」というなら、解決しようなどと考えないほうがいいです。

[990: 匿名さん]

管理費滞納者には断固とした態度で、取立てを実施し、組合員の財産を守るのが、理事長の務めです。理事長には、管理費を回収する義務と責任があります。

管理組合員全体としても、管理費滞納者を制裁するための司法費用を管理費から出すのには
文句を言う人はいない。結局、管理費を滞納する奴が一番悪い。情け無用である。

[991: 匿名さん]

（管理費等の徴収）
第６０条
２　組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金として
の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し
て請求することができる。
３　理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる

○の数字は、各管理組合で決める。グレー金利にはしないほうがいいと思うがね。

理事長・理事会はそもそも、管理組合から、管理費の徴収管理を期待されているから、
滞納者への取立てに関して、総会の決議など必要ない。
毅然とした態度で、取り立てないと金は守れない。

[992: 匿名さん]

①遅延損害金の計算をした事がありますか？

　　②遅延損害金を加算請求し、一部入金があった場合に組合理事会であなたが

　　　充当方法を説明できますか？あなたが説明できなければ会計理事や
　　
　　　管理会社にも指示できませんよね。

　　③訴状・配当要求書・上申書・内容証明（電子内容証明も可）を

　　　一度でも作成、郵送した事がありますか？

　　④滞納者の対応にほとほと困って、弁護士に相談に行った事がありますか？

　　⑤一番の基本だと思うのですが、

　　　＞滞納者は、あくまで滞納者。くだらない情けをかけるから判断をあやまる。

　　　と、ある意味かっこいい事を言っているのだから、滞納者宅に電話督促、

　　　面談をし解決した事がありますか？

[993: 匿名さん]

民法491条、489条で遅延損害金に充当した後の残額は、管理費等に充当し、不足額は新たな滞納金額とします。

[994: 匿名さん]

滞納者には、ほとんど９割方が裁判所に呼び出せば解決します。

裁判は平日ですから仕事を休む事になりますし、無視して欠席ならば裁判所か役員から、会社に連絡する事になります。

恥の上塗りが世間に知られます。

ですから裁判所の呼び出しになれば、普通の方なら焦って直ぐに支払います。

それでも支払わないのならば、判決で裁判所から強制的な差し押さえ命令になります。

即座に赤札を貼られ現金化されます。
現金化が何もなければ、住宅の差し押さえになります！

埒が明かない悪質な滞納者には、早急に裁判をしましょう！

それには真面目で積極的な、管理組合の仕事が出来る優れた役員が必要不可欠です！

[995: 匿名さん]

弁護士は商売だからすぐ訴訟をいってくるのは事実ですね。
しかし以外とマンションの管理に関する法律には疎いですよ。
マンション管理の常識程度の法律でも知らないことがいっぱいありますからね。
裁判になったとき、却ってマイナス要因になったりすることもあります。
実際マンションに住んだことがなかったり、今までマンション管理の裁判をしたことがない者が殆どですからね。
今まで学んだことのない法律に触れるのですから当然ではありますけど。
なまじっか法律の知識があるため、マンション管理の法律をやる場合中途半端なんですよね。

[996: 匿名さん]

滞納者の裁判に弁護士など一切いりません！

意味不明な弁護士を使ったら、必ず赤字になるだけです！

簡単な事ですから管理組合でやりましょう！

必ずや一審の判決で解決します。

◆滞納者対策や解決は全て、役員の、やる気があるかないかだけなんですから。

[997: 匿名さん]

訴訟等で債務名義を取った後で改めて強制執行の申立てしなければならないんだと思っていました。
それで初めて、給与差押え（勤務先分かっていればの話）、賃料差押え（賃借人がいる場合）
銀行口座等の差押え（口座が判明し尚且つ見合う預金がある場合）等が実行できるのかと・・・・

管理費を滞納するぐらいの人は、登記簿謄本を確認すれば抵当権が付いてたり税金の滞納があって
役所等からの差押えが記載されていますよね。

管理組合が動産にしろ不動産にしろ現金化するには、強制競売（抵当権がない場合）や
５９条競売が確定した場合に初めて可能になると思っていました。

>>84さんの説明だと非常に簡単に実行できそうなので、実際の体験談を教えて頂けませんか？

[998: 匿名さん]

誰が所得の多い人の住むマンションと言った？
身の丈にあった堅実な買い物の出来る人の住むようなマンションを選べと言うこと。
因みにうちのマンションは滞納者なし。

[999: 匿名さん]

個人情報保護法があり管理費滞納の調査などできるわけがない、冷静に考えたらわかるぜよ、
嘘八百情報を鵜呑みにして騙されるな

[1000: 匿名さん]

１０００げとー！

【次スレ案内】

管理待への質問部屋 part3！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/354015/

[1001: 匿名さん]

ようやく1,000にたどり着いたね。
これで終わりにしよう。
管理待のpart３には書き込まないことにしたよ。
管理侍のスレが立ち上がったら、書き込むことにするよ。
管理待のpart３は、僕が書き込まないので、間違いなく
いずれ終了することは、間違いないよ。
それとも、誰か僕の代わりに音頭を取る？
皆さん、ご協力ありがとうございました。準スレ主

[1002: 匿名さん]

>管理侍のスレが立ち上がったら、書き込むことにするよ。
他力本願ではなく、自分でスレ立てしないと。

[1003: 匿名さん]

なに、何十レスもコピペしまくりで１０００まで書いたの？
書き込み時間がコピペでしかあり得ん速さ！　　呆れるわ～　
一人でやったんだよね　暇人だねー

[1004: 匿名さん]

それがスレ主の責務だろう。スレ立てたら責任持って終了させる。

[1005: 匿名さん]

１０００が終了なのか？　ほかは４０００越えとかあるがな
べつに一人でコピペして１０００行ってもなんなの？　アホくさ

[1006: 匿名さん]

遊びだからいいのでは？

[1007: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

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以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/354015/

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ご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。