管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[51: 匿名さん]

>49
あなたは、最初に質問した者に答えた者がずっと
続けて書き込んでいると思っているんだね。
全然違う者が書き込んでいるのが分からないの？
それに、内容が良ければそれでいいんじゃないの。
そんなのにこだわっているあなたの方がおかしいよ。

[52: 匿名さん]

>>51
まだ一人で遊んでるんだ、飽きもせず　笑～

どうぞどうぞ、ただ見ててイタイだけ、精神異常無ければ大丈夫。

[55: 匿名さん]

品確法の瑕疵担保責任について整理しておきます。
新築住宅であればどの部分でも適用されるものではなく、基本構造部分に
限定して適用されるものです。
ここで基本構造部分とは、①住宅の構造耐力上主要な部分と②雨水の侵入を
防止する部分のことをいいます。
①は基礎、壁、柱、土台、床版、屋根板、梁、桁などをいいます。
②は屋根、外壁、開口部に設ける戸、わくその他の建具をいいます。
責任追及期間は、引き渡しから10年です。
民法の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵で、買主が瑕疵を知ったときから1年以内です。
宅建業法の自ら売主制限としては、買主が瑕疵を知ったときから1年です。

請負人の瑕疵担保責任
売主の瑕疵担保責任は、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に、売主が負う担保
責任です。
しかし、請負人の瑕疵担保責任は、瑕疵は隠れたものに限られていないのです。
尚、売主の担保責任と同様、請負人の担保責任も無過失責任です。

[56: 匿名さん]

削除される書き込みがおおいですね。
削除されると何て書いてあったのか、全く分からなくなりますね。
削除されるということは、何らかの理由があったんでしょう。
管理人さんは、理由もなく簡単には削除依頼には応じないでしょうから。

[57: 匿名さん]

だって、一人でコピペして…　誰が見るの？　　成りすましは悲しい。
いつまで続きますかねぇ　　笑

[60: 匿名さん]

10年なんにもなくて当たり前のことしか保証されていませんよ。
認識不足です。

[61: 匿名さん]

削除依頼をしたのに、そんな深い意味があるの？
57みたいなおかしなのがいるね。
なりすましは、削除対象になるから、ここの書き込みが
なりすましなら、削除依頼してごらんよ。
当然無視されるけどね。

[62: 匿名さん]

どうやら、10、20、22、49、52、57が
同一人物かな？
このスレが進んでいくのがおもしろくないんだよね。

[63: 匿名さん]

スレタイが変だから仕方ない。

[65: 匿名さん]

デベロッパー系の管理会社は、瑕疵を隠そうとするから要注意。

[66: 匿名さん]

楽しそうですね、一人で遊んで下さい。　笑

[68: 匿名さん]

楽しいでしょ、一人漫才どこまで続くか、スレ事削除よりおもしろいよ。　ふふ

[70: 匿名さん]

皆さんいろいろ書き込みをされてますが、参考にはなりますよね。
一人で書き込んでいるといってる者がいるけど、匿名掲示板だから
しょうがないかな。
どんなスレタイでも、内容がよければそれでいいんではないかな。
小生は、スレ主ではないけど。

[71: 匿名さん]

>皆さん、この内容は理解されてますよね。
品確法の瑕疵担保責任について整理しておきます。
新築住宅であればどの部分でも適用されるものではなく、基本構造部分に
限定して適用されるものです。
ここで基本構造部分とは、①住宅の構造耐力上主要な部分と②雨水の侵入を
防止する部分のことをいいます。
①は基礎、壁、柱、土台、床版、屋根板、梁、桁などをいいます。
②は屋根、外壁、開口部に設ける戸、わくその他の建具をいいます。
責任追及期間は、引き渡しから10年です。
民法の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵で、買主が瑕疵を知ったときから1年以内です。
宅建業法の自ら売主制限としては、買主が瑕疵を知ったときから1年です。

請負人の瑕疵担保責任
売主の瑕疵担保責任は、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に、売主が負う担保
責任です。
しかし、請負人の瑕疵担保責任は、瑕疵は隠れたものに限られていないのです。
尚、売主の担保責任と同様、請負人の担保責任も無過失責任です。

[72: 匿名]

>>69
今の話の流れから
浮いているのは
お前さんだよ。

[73: 匿名さん]

次の議題でカキコしませんか。
専有部分の給排水管等の更新工事については、区分所有者の責任と負担で行うことに
なっているマンションが殆どだとおもいますが、工事費用の削減だけでなく、住民の
ストレスを考えれば、できるなら共用部分と一緒にやる方がずっと効率的です。
この問題は、今後の大規模修繕工事と並んで重要なことになりますので、是非いろんな
ことを話し合いませんか。

[75: 匿名さん]

>>73
一緒にやりたい組合員は、自己負担で一緒にやればいい。

[76: 匿名さん]

７３です。
この問題は複雑で大変なエネルギーが必要になるので、やめます。
私も、この問題については、いろいろ苦労しましてある程度の
出口はみつけたのですが、これを皆さんと議論するのは、私がその
知識を披露することになりますので、やめた方がいいと思ってます。

[80: 匿名さん]

>私がその 知識を披露することになりますので、やめた方がいいと思ってます。

出し惜しみするぐらいならこなくとも良い。

[81: 匿名さん]

７３さんのご意見はごもっともです。
築22年のマンションですが、
専用部分に属する給排水管の更新工事の費用は
管理組合の負担とするの規約を設定しましたが、
2~3年前にリホーム工事で給排水管の交換を、
自費で施行している区分所有者より、
うちは交換済みなので交換しなくてもよいから
その費用を組合に求償する旨の要請があり、
現在もめております
規約にはリフォーム工事の届け出義務の
規定は有りません。参考になりましたか、？

[82: 匿名さん]

そういう不公平な規約に変更すれば揉めるわな。

[83: 匿名さん]

>81さん
給排水管（給湯管・汚水管・ガス管含む）の支管部分の工事を共用部分の工事と
一緒にするには、いろんな問題点が出てきます。
ご指摘のように、費用負担も問題になるでしょう。そして、既に実施した区分所有者
に対しての費用をどうするか。公平の観点からと今後もその分の修繕積立金を徴収
していくのですから、無視する訳にはいきません。
管理規約で規定しておくことも必要です。
その費用負担についても、全額出すのか、その時点までにたまった金額を還元するとか、
借り入れを行い、修繕積立金で返済していく方法とかいろいろあります。
借り入れについては、どこから借り入れを行うか（全員が借りられるとはかぎりません
ので、住宅支援機構から管理組合が借り入れを行うとか・・・規約に規定があれば、専有部分
の工事でも融資対象となります）
何故専有部分の給排水管等の取り組みがされてこなかったのかとか、保険の問題、
改修工事方法、修繕積立金の値上げ、工事費の概算額（戸別にやった場合、又戸別でも給水管・
排水管・汚水管等バラバラにやった場合の金額、管理組合でやった場合の金額や住居内で行われる
ため、1週間程度在宅しなければならないことや、給水・排水が使用できなくなるとか、仮設トイレ
の設置とかいろんな問題が出出来ます。

給排水管は、専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を及ぼす
危険性があります。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事をしなければならない時期は必ず
やってくるということです。
又、共用部分・専有部分の工事をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
詳細は述べませんが、概略を記載しましたので、これで私の書き込みは終わりにします。

[84: 匿名さん]

>>81
いつ規約で決まったか分からないけど、規約で決まっているなら例え2～3年前に自費で交換していようが全戸一斉に粛々と交換すればよい。
リフォームの届け出の義務化は実施した方がいいと思う。
勿論その前段としてリフォーム出来る出来ない範囲を明確化する必要がある。

[85: 匿名さん]

配管交換部分は組合負担かもしれないが、ユニットバス、フローリングなどを剥がす費用はどうなるんだよ。

[87: 匿名さん]

ユニットバスまで組合の修繕積立金から出すの。ちょっとやりすぎ。

[89: 匿名さん]

いや不公平な使い方はNGです。

[91: 匿名]

>86

「共用部分としての排水管」と「専有部分としての排水管」がある。共有部分は積立金なのは当然だが、専有部分についてはその組合の懐次第。専有部分の床を剥ぐところまで計画上組んでいる所なんてまずないから、大概の組合は専有部分は区分所有者もちだろうね。

床を剥ぐと言っても一部だから管理組合に任せると自分の思う様にできない可能性があるから、区分所有者が個々に契約した方がトラブルは少ないんじゃないかと思う。

それと、積立金は面積で取られるが、配管スペースが必ずしも各住戸の面積比と等しい訳じゃないから場合によっては積み立てすぎて損するかもしれない。計画に入っていない場合、太っ腹で積立金から出すのもいいが全額出すと得する奴と損する奴が発生するから一定額を補助とかにした方が公平だね。

[92: 匿名さん]

専有部分の給排水管まで修繕積立金が積み立てられているマンションは稀有。
工事費は大規模修繕工事費の６０％から７０％かかるからね。

[93: 匿名さん]

専有部分の配管まで背負い込む前に
エレベーターを現行基準に合わせた方がいいのでは。

[94: 匿名さん]

>>91
水周りのレイアウトを変更した場合、
組合員負担と組合負担の調整が大変だ。

[95: 匿名さん]

給排水管の支管部分を管理組合がやるには、修繕積立金の大幅値上げが必要だよ。

[96: 匿名さん]

漏水加害者が自己破産していて被害者の原状回復工事費が

組合の保険が使えない時はどうすれば良いのですか。

[97: 匿名さん]

専有部分の配管まで、修繕積立金を積み立てているマンションは
殆どないんです、現状は。
如何せん、経費が莫大なんです。
１戸当たり５０万～６０万円はかかりますからね。
３０年で更新するとしたら、後何年ありますか？
５０万円で１０年しかなければ、１戸当たり月４，０００円程度
の値上げが必要になります。

[98: 匿名さん]

>96
保険は、個人と組合のものがありますが、その原因が
何かによって保険は対応します。
その原因が共用部分もしくは、原因が分からなければ共用部分でしょう。
ただ、保険は経年劣化による場合は、保険対象外になります。
但し、損害賠償金はでます。水で損失とかした場合。
配管でいえば、応急処置まではしてくれますが、交換はしません。
私は、保険についてはプロではありませんので概略しか分かりません。
自己破産していた場合、保険が適用できないというのは分かりません。

[99: 匿名さん]

自己破産してたら保険は出ないの？

[100: 匿名さん]

保険に詳しい人いないのかな？

[101: 匿名さん]

83の指摘は重要だ。
特にタワーマンションでは水周りの品質が重要になる。

[102: 匿名さん]

配管の工事を何回もやること自体が大変です。
その都度在宅しないといけないし、給水制限・排水制限が
発生するのです。
お金だけの問題ではないようです。

[103: 匿名さん]

専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を、
専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを
行うことができるとはなっていたけど、その責任と負担の文言は記載されて
いなかったですからね。
それと、専有部分内にあるものは、専有部分としたことが、専有部分の配管
工事の取り組みができなかった要因と考えられます。

[104: 匿名さん]

ハハハ歯はぁ～　一人　ふふ～

[105: 匿名さん]

今日も一日、一人での書き込み芝居お疲れさん、今日はもう終わりかな？
ひとりだと寝てる間はカキコ出来ないね、残念だねぇ～　

もっとましな事書いてね、なんのためにもならないよ、勉強せいよ。　　笑～～

[107: 匿名さん]

>>102
なるほど、お金だけの問題じゃないのね。
感服しました。

[108: 匿名さん]

今日は徹夜で頑張るのかな、必死ですね。　　削除依頼は出さないのかな？　

早く出したら？　笑～　　おたくのＩＰしかないスレだけど、ガンバァ～～

[109: 匿名さん]

>>108
真面目にレスしましょう。
配管の老朽化は何れ貴方のマンションにも来ますよ。

[110: 匿名さん]

マンションの管理で給排水菅の管理は最重要
お互いに真剣に取り組んで下さい。
私のマンションでは電気温水器が部屋うちの
ど真ん中にあります。対処方法を教えて下さい。

[111: 匿名さん]

>109さん
共用部分と同じ管財で、同じように経年劣化していく専有部分の支管のみが放置
される状況にあるというのは、おかしな状態といわざるをえません。
共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
ただいえることは、各区分所有者がそれぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、
同じ区分所有者の負担であることには変わりはないのです。
ただ、批判だけしていて、何のプラスにもならない輩がいますけど、こういう人種って
何を考えているのか分かりません。

[112: 匿名さん]

どっちにしたって、組合員の負担に変わりはないかあ。
なるほどね。

[113: 匿名さん]

>>111
おっしゃる通り。みんな一斉に変えることがいいに決まっています。
ところで、
賃借人がいる場合はどうすればいいんでしょうか。

[114: 匿名さん]

賃借人は関係ないですよ。
区分所有者がやるに決まってるでしょう。

[115: 匿名さん]

賃借人は賃貸人の指示命令に従う。

[117: 匿名さん]

賃貸借契約は知ってますが、賃貸者契約とはどんなものなのですか？

[118: 匿名さん]

賃貸借契約は115のいうように指示命令に従う契約ではない。

[119: 匿名]

「指示命令」

覚えたての言葉を使いたかっただけでしょ。

[120: 匿名さん]

管理規約にでも、専有部分の配管交換を共用部分配管と一斉に交換する義務を明記しておけば良いのかな。

[121: 匿名さん]

>120
給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかと
いうと問題はありますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に
関しては管理規約で決めることは許容されると判断されます。

[122: 匿名さん]

管理規約で専有部分か共用部分かキチンと区分しなかったら混乱を招くだけ。

[123: 前期高齢管理士]

スレタイの管理”待”に胡散臭さを感じてか、常連の投稿がありません。
ここ数日は＞７３から始まった専有部分の給排水管に関する議論です。

立場上、既存法に準じた意見を述べます。
費用の合理性があるとしても専有資産の更新を強制する事は出来ません。
老朽化に因る漏水は他の専有部分にも被害を及ぼしますがら、共有部分（組合管理）にする方法があります。
「専有部分の給排水管を共有部分にする事」は区分所有法第１７条に依るか、民法２５１条に依るか
意見の分かれる処でしょうが、私は民法２５１条（全員の合意）に依るべきだと判断します。
根拠は共有資産が増える（専有資産が減る）重大性からです。

現実の問題としては、
・管理組合が保存行為を行うには壁・床等（専有部分）の部分的取壊しと復旧が必要な事
・専有部分の間取り変更等で給排水管の取付が変更になる場合　等々
全員合意での管理規約変更時には細部に亘って新たな取決めが必要です。

個人的には、組合の財務体制が許すなら共有部分に変更した方が良いと考えています。

[124: 匿名さん]

給排水菅だけ共用部分にしても交換するためには、
フローリングを剥がしたり、PSに接する壁を取り壊したりする必要がある。

フローリングや壁は区分所有者の私的財産。
結局は、区分所有者の了解なしには交換不能と言わざるを得ない。
絵空事から抜け出て、現実論にはまだまだ遠い。

[125: 匿名さん]

専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれをおこなうことができる
という規約はされている管理組合は多いと思います。
しかし、その責任と負担の文言は記載されていなかったのも専有部分の給排水管の
取組がされなかった要因と考えられます。
それと、最初の標準管理規約では、長期修繕計画は２５年ということでしたので、３０年
程度の工事である給排水管については、計画化されているマンションがなかったのです。
しかし、積立金に余裕があれば、共用部分と一緒に更新工事をやった方が効率的であるのは
間違いありません。
一番の問題点は、修繕積立金の値上げです。

[126: 匿名さん]

１２１でいいんではないの？

[127: 匿名さん]

希望する組合員の給排水管を一緒にやる分には問題なし。
希望しないものは無理だ。

[128: 匿名さん]

>127
修繕積立金を使って共用部分と一緒に専有部分の支管の更新工事もするんだよ。
希望しないといったって、その分の修繕積立金は払っているのに太っ腹ですね。
みんながやった後に悪くなったら、自腹でやるの？

[129: 匿名さん]

>>128

>>124の問題点はどう考えますか。
自己負担なしに工事はできないんですよ。

[130: 匿名さん]

組合が配管交換前に、スケルトンリフォームする組合員には組合が一部費用負担してくれるんですね。

[131: 匿名さん]

私は素人です。
私の部屋内は　風呂　洗面台　洗濯機　台所
トイレ　電気温水器　ベランダに雨水管　等
があります。給排水　汚水菅　温水器の給水と
給湯菅の更新になると大がかりのリフォーム
工事と同じみたいで自己負担をしないと
修繕積立金では明らかに不足する。

[132: 匿名さん]

だから早めに値上げをしていく必要があるんですよ。
給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管の専有部分の工事費が
５０万とすると、例えば、３０年で工事をすれば、工事まで１０年
の時は、１戸当たり月4,100円の値上げ、20年のとこは、2,000円程度
の値上げということになる。
そうすれば、共用部分の工事と一緒に管理組合が区分所有者負担なしに
更新工事をやることができるんだよ。

[133: 匿名さん]

値上げの効用の一部は認める。
だが、組合の施工時期より先にスケルトンリフォームする組合員と上手く利害調整できるのか。

[134: 匿名さん]

修繕積立金の値上げは、修繕の恩恵を受ける組合員が負担するもの。
だから平常時は安く、直前で一時金徴収をすべき。
大規模修繕の恩恵を受けないうちに売却して区分所有者の地位を捨てる住民にとっては無駄な積立にしかならない。

[135: 匿名さん]

>>134
その通りですね。
高圧一括受電なんて専有部分の削減電気代を組合に上納するスキームですからね。
専有部分の電気代削減は専有部分に還元するもので、共用部分の電気代は今まで通りでいいのです。
それよりも家庭用低圧電力の自由化が数年後に始まりますから、それまで待ってたらいいと思います。

[136: 匿名さん]

>133
工事を先に実施した区分所有者については、公平の観点から規約で負担する部分の
取決めをしておく必要があります。

[137: 匿名さん]

>134
途中で一時金を全区分所有者から徴収することの困難さを
考えたことがありますか。
中には、生活に余裕のない者、借り入れができない者もいるのです。
一時金の徴収は、購入時しかやってないのはそのためなんです。

[138: 匿名さん]

>135
高圧一括受電は、共用部分と専有部分の値下げをするものです。
又、導入するには、買い取りもありますが、殆どは代行会社からの
借り入れで、導入時の資金は全く必要ありません。

[139: 匿名さん]

>135
電力の自由化まで待つのも一理あります。
現在、キュービクルのあるマンションは動力部分は、経費の
削減ができていますが、一括受電にする場合、１００戸以下の
マンションについては、キュービクルはないでしょうから、一括受電
を導入した場合は、共用部分だけということもありますね。
勿論、両方とも削減はできますけどね。
５％程度の割引というところでしょうか。
このキュービクルを、電力会社が安く払下げするよう政府に要請は
しているところですが。

[140: 匿名さん]

高圧一括受電に切り替えたばあいの、値下げ率としては、
共用部分５％程度、専有部分も同じく５％程度と聞いております。
勿論、投資額ゼロの場合です。
器具等を買い取りにすれば、もっと多くの値下げ率になりますが、
買い取るとなると、組合員の賛成が得られなくなる可能性もありますから。

[141: 匿名]

途中で退去する人はその人の勝手。
管理組合の運営はマンションがあるかぎり永続的なんだからね。
建物構造物の劣化寿命を考慮して修繕計画を立てるのであって、区分所有者が入れ替わる事は全く関係ない。

[142: 匿名さん]

人は入れ替わるが建物管理組合は建て替え決議まで残る。

[143: 匿名さん]

自分さえよければいいんじゃないか？
管理費払えなくなっても管理組合は助けてくれんよな。

[144: 匿名さん]

滞納に対して管理組合は債権放棄するくらいの度量が必要だな。

[145: 匿名さん]

組合や管理会社を当てにしてはいけない。
自分は自分で守る事。自分を守る事が
すなわち組合を守る事に繋がる。

[147: 匿名さん]

仕事が出来ないからに訂正

[148: 匿名さん]

仕事出来る理事なんてごく一部の人間だよ。
だからプロの管理会社に任せるのだよ。
その方が理事は何もしなくて決議で手を上げて賛成するだけで済む。
そうして1年の任期を全うして卒業すれば理事の順番はもう回ってこない。
好き好んで理事やってんじゃないから、出来るだけ労力を使わないことだ。

[149: 匿名さん]

やる気を出すと毛が抜けるよ。

[150: 匿名さん]

管理会社にやってもらうけど、チェックさえ理事がしっかり
抑えておけば全然問題なし、