管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[487: 匿名さん]

>共用部分の工事は、理事会でしかやれない。
それは区分所有法の第何条に規定されているのか？
それと理事会で工事するとはどういうことか？
理事会とは理事の決議の会議だが。

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

[488: 匿名さん]

工事は業者だろう。管理組合自身で工事するなら法令の規制をクリアーしないとだめ。

[489: 匿名さん]

緊急時の保存行為は、管理規約で理事長の専決処分権になってる場合がある。
うちの管理規約では規定されている。専決処分だから承認は事後の理事会で報告で済む。

[490: 匿名さん]

理事会は管理組合執行部の会議だよ。
総会は区分所有者の会議。

[494: 匿名さん]

理事会は理事しか決議権ないが、役員会なら監事にも議決権がある。

[499: 匿名さん]

管理者と理事長が別々にいるマンションはありますか？

[501: 匿名さん]

『保存行為』として、例えば
１、簡単な植栽の手入れ
2、側溝などの清掃
3、害虫剤の散布
4、受付前に花を置く
5、不具合箇所の簡単な修繕
を自費ですることは、形状又は効用の著しい変更を伴わないものなら認められる？

[502: 匿名さん]

ちょっと～　むりやり５００かい～　遊びすぎー

[503: 匿名さん]

>>501
金の出どころの問題だろう。自費でやる分には寄贈になるが、組合費から落すなら業務執行になる。
その辺りを細かく規定すると、一杯ルールが出来てしまうので、理事会運営細則で「決裁規定」を設ける。
この決裁基準を「金額」の数値指標とする。
たとえば、
10万円未満の工事・物品購入→会計理事の承認を経て理事長決裁
10万円以上の工事・物品購入→理事会承認決議要
そうなると、消しゴム1個買ったり10万円未満の小修繕は会計理事・理事長決裁でいいが、
10万円以上は必ず理事会承認決議が必要になる。

従って、自費による保存行為の寄贈は、この決裁規定に当てはまらないことになる。
寄贈にも規制をかけるなら「寄贈による共用部分の軽微な変更は理事会承認要」
と規定に書き加えればいい。

[504: 匿名さん]

それが正解ですね。決裁基準が規定化されてるか否かです。

[505: 匿名さん]

三ツ沢ハイタウン住宅管理組合会計処理細則

第5 章 預金出納

第16 条（支払の決裁）
　予算に計上された定期的な支払い及び1 件10 万円以内の支払いは、理事長が決裁することができる。
2 前項の金額を超える支出は、理事会の決議を経なければならない。

[506: 匿名さん]

↑の例では、
毎年の経常的な支払と、スポットで10万円以下の小修繕のような支出は理事長決裁でできるね。
それ以外は理事会決議がいると言うことだ。

[507: マンション住民さん]

1、簡単な植栽の手入れ→毎年の経常業務なら理事長決裁
2、側溝などの清掃→管理委託契約の清掃業務
3、害虫剤の散布→毎年の経常業務なら理事長決裁
4、受付前に花を置く→10万円以下だから理事長決裁
5、不具合箇所の簡単な修繕→10万円以下だったら理事長決裁、10万円超えたら理事会決議

となるだろう。

[508: 匿名さん]

>503、504、505、506、507さん

資料として活用させていただきたい。深く感謝申す。

[509: 匿名さん]

決裁規定を設けてないと、理事長が独断で100万円の発注しても理事・監事は誰も文句言えないよ。
理事長が開き直って
「規約・細則のどこに理事会決裁が必要と書いてあるのか、指摘してみろ！」
と怒鳴られておしまいだよ。
「これは理事会決議が必要で、あれは理事会決議がいらない」なんて規約に規定されてない明文化されてないルールでは判断根拠にならないよ。
これを「不文律」と言う。不文律とは読んで字のごとく「明文化されてない（不文）ルール（律）」、簡単に言えば「暗黙のルール」とか「掟」とか「紳士協定」とか「慣行」がそうだ。
これを明文化してルール化するのが理事会運営細則の管理規約の付属規定になる。

[510: 匿名さん]

管理行為には、保存行為と管理行為とかがあるんだけど、
保存行為が何かを理解しない者が多いようだ。
管理行為は、普通決議がいるんだけど、保存行為は、規約に定めが
なければ区分所有者なら誰でも、工事の発注等ができて、請求は
管理組合ということになる。
保存行為にはどんなものがあるのかを、知る必要があるね。

[511: マンション住民さん]

>請求は管理組合ということになる。
なぜ管理組合に請求するのか？自費だろう。
管理組合に請求するくらいなら、管理組合にやらせろ。

[512: 匿名さん]

たとえば自動ドアーが壊れて締まらなくなった時、区分所有者はいちいち自費で直すか？
当然、管理会社に通報して直してもらうだろう。決して自費では直さないよ。
同時に緊急性を要する修繕なら理事長の専決処分で理事会で事後承認になる。

[513: 匿名さん]

各自が勝手に工事発注するなら管理組合はいらない。理事会もいらない。
勝手に発注した工事が正当性があるか、値段は適正か問題が多い。
てか、そんなマンションあんのかね？

[514: 匿名さん]

自費で保存行為するなら、それを管理組合に寄贈すればいい。
管理組合は腹が痛まないからウェルカムだ。

[515: 匿名さん]

組合員が管理組合の了解なく保存行為した場合、組合員から請求があっても払わなくていい。
管理組合としては、組合員の「善意の寄贈」として扱う。

[516: 匿名さん]

保存行為の定義を記載しますね。
保存行為とは、緊急を要するか、又は比較的軽度の現状の維持を図る
行為です。月々の管理費でまかなえるかどうかが一応の目安です。
当然、保険で対応できるものが多いと考えられますが、その工事の発注は、
区分所有者であればだれでも行うことができるのです。
保存行為は、共用部分の維持のために必要不可欠な行為なのです。
それゆえ、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独で行う
ことができるとなっているのです。区分所有法第１８条第１項但し書き
法律できめられているんですよ。
値段とか相見積とかも必要ないようですね。ただ、自分の知っている業者で
いいんですよ。リベートをもらったらいけませんよ。
但し、規約でこれを規制することはできるんですが、殆どのマンションでは、
規約の改正は行われていません。法律通りということですね。

[517: 匿名さん]

だから自費でやれって言ってるのだよ。組合費使うなら理事会の承認を得よ。

[518: 匿名さん]

>517
法律で記載されているんだからどうしようもないね。
あんたが、国会議員になって法改正するかい。
それより、規約改正できるんだから、そっちでやったらいいんでは。
勉強不足

[519: 匿名さん]

>>518
法律では費用負担の規定はない。
勝手に保存行為やるなら自費でやれってことだ。
理事会承認を得ない保存行為は組合費から支出しないということだ。
だから勝手にやった保存行為は管理組合に対する寄贈になる。

[520: 匿名さん]

普通の人は、責任を問われる発注はしない。

請け負う側も同じで、責任者なのか確認をとる。

[521: 匿名さん]

管理組合に確認取らないで共有部分の施工する業者なんているの？

[522: 匿名さん]

>520
共用玄関のガラスが割れた場合、雨が打ち込むので早急に
対応しなければならないのに、理事会を開く時間などない時は
どうするの？
それが保存行為というんだよ。
家の中で雨漏りがしだしたら、理事会を開催する？
その原因が共用部分か専有部分かもわからないのに。
でも、修理はすぐやらなければならない。
各区分所有者が、単独でできる行為が保存行為で法律で認められて
いるということは、認識しなさいね。

>518
あなたみたいなのがいるから困るんだよね。
法律では、各区分所有者がやることができるといっているんだから、
当然その負担は管理組合と解釈するでしょう。
中々認めたくないんだね。

[523: 匿名さん]

保存行為は、区分所有者なら一人で勝手にやることができるということは
分かった。
しかし、それでは困るよ。
いくら法律でも、そんなことはさせたくない。
保存行為としてやった者に罰則は与えられないのだろうか。

[524: 匿名さん]

>>522
緊急時の共用部分の応急復旧は理事長の専決処分権。
専有部分の雨漏りは共用部分からの雨水の侵入だから管理組合負担工事。自前で補修したのなら管理組合に費用を請求できる。
法律は文言で解釈し、それを超える判断は裁判で行う。保存行為の費用負担については裁判するしかない。

[525: 匿名さん]

保存行為なんて意味ないよ

[526: 匿名さん]

はぁ？　　合人社の雇われさんの解説見る？　　間違ってはいないよ。

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_15.htm

これが、普通の管理体制だけどね。

[527: 匿名さん]

いま議論されてるのは、保存行為を理事会の承諾なしに個人でやった場合の費用負担だろ？
理事会の承諾がないのだから個人負担でいいのでは？
組合費でやってもらいたかったら、勝手にやらずに理事長に言うのが筋だ。

[528: 匿名さん]

>527
でもね、法律で認められていることをやったのに、
個人負担とかいったら、裁判になったら確実に負けるね。
玄関のガラスが割れてるのに、いつまでも対応しないので、
区分所有者が法律に基づいて実施した。
これを罰することができるの？
だから、規約の改正をして、ある程度の規制をすればいいんだよ。

[529: 匿名さん]

>526
読んでみたけど、各区分所有者が負担しなければならないというのは、
全区分所有者が、負担するとなっているんだけど、修繕積立金は全員
が負担しているものだから、それを使うということは、全員が負担するということなんだよ。

[530: 匿名さん]

不具合出たら管理組合がさっさと直す、小口の修繕でいちいち理事会開く訳ないだろ。
理事長にも５０～１００万くらいの非常時決裁権与えてるんじゃないの？

適当な事やってる管理組合がもめるんですよ、下らん事でね。

[531: 匿名さん]

>529
共用部なら当然ですよ、たとえベランダでもね。

[532: 匿名さん]

理事会の承認を得たか否かだろう。
承認を得なければ個人負担で寄贈扱いにすればいい。
寄贈は個人の善意で任意であるから共有者の負担義務はない。

[533: 匿名さん]

出来る訳ないっしょ　　笑　　呆れるわ

[534: 匿名さん]

>理事長にも５０～１００万くらいの非常時決裁権与えてるんじゃないの？
と言うなら自分のマンションの管理規約調べてみることだ。
国交省の標準管理規約丸写しのほとんどの管理組合の規約は、このような理事長の専決処分権の規定はない。
うちの管理組合は、わざわざ理事長の専決処分権を追記してある。

[535: 匿名さん]

>532
マンションの管理に関する知識がないのなら、意地を張って書き込まないこと。
笑われるだけだよ。
寄贈とは何？
話しにもならないことを、平気で使っちゃうんだからね。
保存行為だけでも、調べてから書き込んでね。

[536: 匿名さん]

普通の管理組合は設定してるだろ、３０万の工事も理事会開いて承認とか聞いた事無いわ。
インフラの故障も有るんだよ、水漏れや水が出なくて何日待つんだ？　

当たり前の事議論するなよ。