管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[354: 匿名さん]

滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金を明記、駐車場の契約解除、裁判費用の負担
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟
裁判所から支払い命令が出たのに支払ってもらえない場合は？
　　取り立て訴訟が必要となります。債券差し押さえ命令の申し立てをします。
　　認められれば、給与、滞納者の預金、家賃等が差し押さえられます。
　　経費としては、5,000円程度で済みます。
競売について
　　競売は、無剰余取り消しとか、動産から先に実行しなければならないし、
　　又、その動産の差し押さえにしても、滞納者の了解が必要であったりするので
　　現実的には、難しいというのが現状です。

※滞納問題で困っている皆さん、どう解決していますか。

[355: ずっと前理事長]

滞納対策
管理者である理事長は、滞納組合員に対して支払いを履行させなければならない。
管理会社は、その代行をするのが業務であって、
管理会社が取り立てをするわけではない。
当然、任せっぱなしはあり得ない。
一度訴訟を起こし、時効期限の５年分の債権を確定させること。
それでも支払いがない場合、部屋の差押えを実行する。
無剰余の場合が多いが、近年管理費の滞納については、
認められるケースが多くなっているから、弁護士に相談を。
弁護士は、管理組合団体のホームページ等を見て、
マンションに詳しい弁護士を探さないと解決までに時間が掛かります。
管理組合にとって、管理費は税金と同じです。
悪質な管理費の滞納は、規約違反の最たるものです。
毅然と取り立てをして下さい。

[356: 匿名さん]

５年も滞納をそのままにしておくのはどうでしょう。
できるだけ、滞納額を増やさないようにすることも大切です。
支払い督促等を行い、裁判所からの支払い命令が出ても支払わない、
支払えない者もいますので、債券差押え命令の申し立てが先だとおもいますが。
部屋の差し押さえの実行は、難しいでしょう。
抵当権者がいると思いますので。

[357: ずっと前理事長]

３５６様
言葉足らずで申し訳ありませんでした。
少額で収納することが最も大切な事です。
記載した方法は、長期間滞納する悪質な滞納者用のマニュアルです。
抵当権者が抵当権を履行し、無剰余になりますが、
新しい区分所有者から未納分を収納することは可能です。

[358: 匿名さん]

>357さん
特定承継人からも滞納金の回収は可能ですが、銀行等には、ちゃんと
支払いがされていれば、競売は実行されませんからね。
あなたの言われる通り、マンションの管理に詳しい弁護士に依頼することは
大切なことだと思います。

[359: 匿名]

↑その場合だったら、動産執行もできるよ。

[360: 匿名]

理事会が一生懸命にやる姿勢が重要ポイント

[361: 匿名さん]

>359
動産執行の場合は、滞納者の承認が必要なのです。
だから、容易ではありません。
それに、生活用品の差し押さえはできませんからね。
（テレビ、洗濯機、冷蔵庫等）
宝石等があればできますけど。

[363: 匿名さん]

債務支払訴訟追行とはどんなことをするんですか。

[366: 匿名さん]

動産の差し押さえをするんだろう。
先取特権のある滞納金であれば、競売をするのに、
債務名義はいらないけど。
でも、まず支払い督促とかをやってからじゃないと、いきなり
競売では、裁判所は相手にもしないんでは。

[367: 匿名さん]

相変わらず滞納問題は多いんだね。
同じ住民同士だから、やりにくいとこがあって、ついつい
先延ばししてしまうから、組合も滞納者も深みにはまって
しまうんだよ。
淡々と事務を遂行することが大切だよね。

[368: 匿名さん]

同じ住民同士で共同生活営みたかったら共同生活のルール即ち管理規約を守れ。
管理規約で管理費の支払義務が区分所有者に課されている。
滞納問題は理事長の債権者としての自覚次第。
滞納には血も涙もない取立てが必要。
それが理事長の仕事だ。

[369: 匿名さん]

そうはいっても、ない者からは取れない。
商売をしてて、仕入れにお金を使うか、滞納金を
支払うかという判断であれば、仕入れに使うだろうね。
そうしないと営業できない状態だとしたら。
お金のない者って、大変だね。
代わりに払ってやってもいいけど、日頃の付き合いのない者だし、
顔も知らなければねえ。

[370: 匿名さん]

私のマンションでは悪質な滞納者が居て管理会社も歴代の役員も
トラブルから逃げていた為に膨れ上がり大変の事になっていた。
立候補した理事が理事長になり勇気を持って管理会社や
役員の尻を叩いて滞納ゼロの持ち込んで成功した。
所が独裁者の汚名を着せられて退陣に追い込まれた。
現在は反対派の役員が組合を牛耳っている。管理会社も
解約を恐れて反対派についている。これが現実である。

マンションの住民はこの現実を知っている為に黙認する。
ローコストマンションは安い分だけのリスクを覚悟して
購入しなさい。安ければ諦めもつきます。

[371: 匿名さん]

普通に管理されているマンションに住みたいね。
管理会社も理事会も普通がいいよ。

[372: 匿名さん]

普通とはどう言う事だすか。
私は規約と法令を守るのが普通の
管理組合の運営と解釈します。
これでよろしいでしょうか。

[373: 匿名さん]

よろしおます

[374: 匿名さん]

まぁ、早いうちにスピード感を持って手を打つ…に尽きるでしょう。
その為にはマニュアル化等も必要でしょう。
但し滞納は犯罪ではありません。滞納者にはプライドがありプライバシーがあります。特に直接訪問の際は注意する必要があります。

[376: 匿名さん]

>374
滞納者のプライバシーというけど、理事と管理会社５～６人で、
集金にいくのは、プライバシーの侵害になるの？
うちの理事会では、毎月滞納者の名前と金額を発表してるし、議案書には、
部屋番号と滞納額を記載して、回覧板で、全戸に回しているけどね。
これは、プライバシーの侵害かな？
さすがに、掲示板には貼りださないけど。
そういう訳で、うちのマンションで、滞納者は殆どいないよ、おかげさまで。
部屋番号を書いて、回覧板で回されるのが効いているんだよね。
子供たちの中では、お前んちは、滞納があるんだぞといじめられるということも聞いているけど。

[377: 匿名さん]

>>376
ネタでしょ？

一般組合員は滞納情報を知る必要はないし、管理組合・理事会も知らせる必要はない。
見せしめ以外のなにものではなく、訴えられたらまず100%負ける。

[380: 匿名さん]

>377
もし、少額訴訟をやった場合、裁判所にいけば、誰でも滞納者の
名前と金額を見ることができますよね。
秘密にはしていません。
滞納者に対しても、部屋番号と金額は記載しますが、あくまで、組合員に
対しての回覧板であり、外部の者に見せる訳でもありません。
滞納について、組合員は知る権利はあります。
このことで、訴えられるというのは、罪状はプライバシーの侵害ですか？
プライバシーの侵害とか個人情報保護法とか、過大評価してませんか？
個人情報保護法は、マンションでは適用されません。
6,000名以上いるマンションは別ですが。
それと同じようなことですよ。

[381: 匿名さん]

一般組合員は、滞納状況を知る必要はないとか
とんでもないことをいうのがいるな。
管理費等は、全組合員のものなんだけどな。

[382: 匿名]

単なる興味本位でしょう。
個々の滞納情報を一般組合員が知らなくても全く支障はない。
督促の実務にあたる人が知っていればよい。

>>381
あなた、知ってどうするの？あなたが督促に行くの？

[383: 匿名さん]

>382
滞納金が増えているのであれば、理事会を追求しますよ。
ほったらかしにしている、理事会では困るんでね。

[384: 匿名さん]

そりゃそうだ

[385: 匿名さん]

滞納者は、厳しく追求しないと、銀行には払っても管理組合には払わないからな。

[386: 匿名さん]

６月１３日に、NO,1の書き込みをしてから、約1ヶ月経った。
現在、386。
まだまだ、続けるかな。
1日平均、13の書き込みだからね。

[387: 匿名さん]

滞納を許してるとまじめに払ってる人に対して不公平徴収になる。
滞納者はさらし者にするべきだ。掲示に模造紙ででかでかと名前書いて貼りだせ。

[388: 匿名さん]

それぐらいは、許容範囲だと思うよ。
取り立てに行く、管理会社や理事のことを考えろや。
嫌な思いをして、訪問とか電話しなければならないんだよ。

[389: 匿名さん]

管理費も払えないような者が、マンションなんか買うなよ。

[390: 匿名]

厳しく徴収する事とプライバシー公表は別の事です。
理事長なり理事会が粛々と回収にあたればいいのであって、それ以外の人が矢鱈に個々の滞納情報を知る必要はない。

[391: 匿名さん]

>390
理事が全然動かなくて、ほったらかしていても、滞納状況は
知らなくてもいいの？
管理費が足りなくなって、銀行残高がゼロになれば、
各戸から、その都度総会を開いて徴収することになるよ。
お金に関することだから、全組合員が知らなければならないよ。
払わなければならない管理費等を、払わなくてもそっとしてあげるなんて
優しいんだね。
もしかすると、滞納経験者かな？

[392: 匿名]

>>391
誰もそっとしとけなんて 言ってないですよ。
ガンガン取り立てるべきです。それこそ夜討朝掛けででも。
はっきり言ってお宅のマンションが滞納者のリストを張り出そうが回覧しようが勝手ですが、滞納者から訴えられたら敗訴確実なだけです。

[394: 匿名さん]

>392
滞納者の部屋番号と滞納額を掲載して、訴えられて負けたという
判例はないけどね。
もし、負けたとしたら、名誉棄損罪かな。
しかしね、負けたとしても、理事長がその金額を賠償することはないからね。
全員で支払う、滞納者も一緒に管理費でね。
理事長は、催促したくないから先送りするんだよね。次の理事長に。

[395: 匿名さん]

>393
輪番制で仕方なくやっているだけなんでね。
それに、理事長もじゃんけんで負けたからやってるだけ。
辞めさせてくれるんなら、喜んで辞めるけど。
催促は嫌だから、そのままにしてて、次の理事長に先送りするよ。
他の住民や理事には、内緒にしとこう。
他の者は知らなくていいそうだから。

[401: 匿名さん]

理事会で滞納者の批判をしたら理事長は批判される。
なぜか解るでしょう。理事の中に滞納者がいて裏ボス
がいるよ。批判した理事長に因縁をつけて退任させた。
後に裏ボスが理事長になった。よくある裏話です。
正義が通用しないのがマンション管理です。
役員の選任方法をご健闘下さい。

[404: 入居済み住民さん]

戸建は自治会があるよ。

[405: 匿名さん]

自治会費は滞納したら訴訟されますか？

[406: 匿名さん]

訴訟費用がもったいないからやらないよ。
金額が小さすぎるので、裁判所が受け付けない。
だから、今までの判例がない。
おまけに、入退会は自由だからね。

[407: 匿名さん]

支払い督促で裁判所から支払いがでたのにしはらってくれない。
弁護士にたのんだんだけど、手続きをしただけで、後のことはしらんぷり。
弁護士ってやくにたたない。

[408: 匿名さん]

弁護士は回収まではしないんだよ。

[409: 匿名さん]

裁判所が支払い命令出しても債務者に金がなければ紙くず。
高飛びされても紙くず。
強権発動しても万能ではないんだよ。

[410: 匿名さん]

債務名義を得たのだから次は強制執行手続きだよ。

[411: 匿名さん]

だから８９３に頼む。取り立てたらお前の物だと債権を放棄したつもりで
、後の面倒臭さが無ければ手っ取り早い。安くつくよね。

[412: 匿名さん]

>410
管理費等には、先取特権があるので、債務名義は必要ないんだけどね。

[413: 匿名さん]

８９３って何？

[418: 匿名さん]

管理組合の責任は理事長の責任。理事長に弁済させろよ。

[419: 匿名さん]

>414
先取特権に競売の請求権があるということは、債務名義は
必要ないということじゃないの。

[420: 匿名さん]

競売は債権者が差押して初めて裁判所が競売する。
差押するのは第三者の債権者（殆どの場合抵当権者）で管理組合ではない。
管理組合は競売の競落者に対してのみ債権の請求権がある。
競売による換価での配当は管理組合にはない。

[422: 匿名さん]

支払い督促や少額訴訟で、裁判所から支払い命令が出てのに、支払われない
場合は、取り立て訴訟を行うことができるでしょう。
債権差押え命令の申し立てをすれば、滞納者の給与や預金、家賃等を差し押さえる
ことができますよ。
競売は、無剰余取り消しとか、動産から先におこなわなければならないとかで、
先取特権の場合は、現実的には難しい状況にあります。
だから、給与等の差し押さえが先ですよ。
競売はあきらめることです。

[424: 匿名]

競売だ差し押さえだ
なんて滞納をどれだけほったらかしにしてたんだって話。
まずはそれを恥じろ。

[425: 匿名さん]

払わん奴、払えん奴、なにをしようが言おうが払わんよ。
子どもじゃないんだから、法的手段で対処しかないだろ、効果は薄いがね。

[426: 匿名さん]

だから、給与の差し押さえをやるべきなんだよ。

[428: 匿名さん]

えらーい
でも、夜道は気をつけないとね。

[429: 匿名さん]

やすらぎの住まいなのに、幸薄いマンションですね。
他の住人の不幸も見たくないですし、気が滅入る棲みかですね。
やはり経済的にフラットな方ばかりのマンションで無ければ駄目ですね。

[431: 匿名さん]

427の住んでいるマンションの生活レベルの低さが
よく分かりますね。
チープなマンションには住みたくないですね。
やはり、グーレードの高いマンションがいいですね。

[433: 匿名さん]

滞納１ヶ月は仕方ない。
２ヶ月滞納したら即差し紙。
３ヶ月滞納で駐車場・駐輪場は強制解約。
返済誓約書提出。

[437: 匿名さん]

住人同士で嫌ですね～　格差の有るマンションは駄目ね。
やはりボンビーが買えないマンションでなければ安心できない。

滞納金催促するのも嫌ですよ。

[439: 匿名さん]

住民民度レベルの問題ですよ、安いマンションなんでしょう。

[442: 匿名さん]

支払方法、収受方法はその管理組合の勝手、規約に設定有れば従えば良いだけ。
皆同じではないだろ。

[444: 匿名さん]

↑　従う必要有るの？　　勉強しなよ。

[445: 匿名さん]

口座振替は、暴力団をマンションに入れないためには必要。

暴力団は、銀行口座を持てないことになっている。

[446: 匿名さん]

持てるよ、アホか！

[448: 匿名さん]

普通は区分所有法に準じた形で管理規約は作りますがね。
国交省の標準管理規約は何かと問題多いから、無視。

規約が無い場合も区分所有法に従えば問題無い、ま、従わなくてはいけませんがね。

[451: 匿名さん]

それでいいよ、法的根拠皆無の標準管理規約真似するよりまし。

それぞれのマンション管理組合が区分所有法に則した管理規約を作るのが当たり前。
アホは国交省の引用だけしてろ。

[452: 匿名さん]

＞＞４４９
区分所有法で管理組合の設立は義務ずけられてるの、無知もいい加減にね。