管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[302: 匿名さん]

設備は必ずいずれ交換しなければならないかあ。
分かるけどねえ。

[303: 前期高齢管理士]

折角の議論に水を差すつもりはありませんが、老婆心ながら再掲します。
＞１２３
資金の心配以前に管理組合で実施出来るよう規約の改正が必要です。（共用部分に変更）
修繕積立金に余力が出来ても個々の専用部分の更新には流用出来ません。

[304: 匿名さん]

>303
専有部分の配管等を共用部分に規約変更するには問題もあります。
しかし、専有部分の管理の在り方、費用負担に関しては、管理規約で決めると
いうことは、許容されると思われます。
当然、公平の観点から、先に実施した者に対してのフォロー等は細則に明記
しておかなければならないでしょうが。

[305: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[306: 匿名さん]

専有部分の設備を共用部分にすれば、いろんな問題がでてくるのでは？

[307: 前期高齢管理士]

>専有部分の管理の在り方、費用負担に関しては、管理規約で決めると
>いうことは、許容されると思われます。

当該区分所有者の責任と負担以外に何を決め、それを許容するのですか？

[308: 前期高齢管理士]

＞３０５
＞区分所有法第２１条
＞専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
＞管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
は誤りですよ。
標準管理規約（単棟型）の第２１条の２の事でしょ？

法律の条文を出すときは注意しましょう。知らない人が混乱しますから。

[309: 匿名さん]

区分所有法は法務省。

標準管理規約は国交省

別物である。

[311: 匿名さん]

マンションごとに規約が異なる。

[312: 匿名さん]

遵守義務も異なる。

[316: 匿名さん]

>308
＞区分所有法第２１条
＞専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
＞管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
これのどこが間違っているのですか？
専有部分の配管を共用部分として規約改正する方が無理がありますよ。

[319: 前期高齢管理士]

＞３１６
指摘の書き方がまずかったですか？
貴方が記載された「専有部分である設備のうち、～」は標準管理規約（単棟型）の第２１条の２に
記載されている内容だと指摘したかったのですが…

尚、３０５で述べられた「第７条（専有部分の範囲）」も、もしかして区分所有法と勘違いですか？

[320: 匿名さん]

区分所有法第２１条　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設
（これに関する権利を含む）が区分所有者の共有に属する場合
には、第１７条から第１９条までの規定は、その敷地又は附属
施設に準用する。であり貴方の言う区分所有法２１条にない。

六法全書より引用しました。前期高齢管理士さんこれで良いですか。

[321: 匿名さん]

標準管理規約（担当型）第２１条２項　専有部分である設備のうち
共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体
として行う必要が有る時は、管理組合がこれを行う事ができる。

前期高齢管理士さんこれでよろしいでしょうか。前期高齢者より。

[322: 匿名さん]

>319
専有部分である設備のうち云々は、標準管理規約の間違いでした。ご指摘ありがとうございます。

>専有部分の配管等を共用部分に規約変更するには問題もあります。
>しかし、専有部分の管理の在り方、費用負担に関しては、管理規約で決めると
>いうことは、許容されると思われます。
>当然、公平の観点から、先に実施した者に対してのフォロー等は細則に明記
>しておかなければならないでしょうが。
>＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
>これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
>と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
>記載されていなかったからです。
>又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

これについては、見解はいかがでしょうか。
あなたは、共用部分に規約変更した方がいいとおっしゃっておられますが。

[323: 前期高齢管理士]

＞３２０さん

どなたか存じませんが、区分所有法２１条に記載されている事はその通りです。

＞３１６
＞専有部分の配管を共用部分として規約改正する方が無理がありますよ。
区分所有法に拘れば、そうかも知れません。だから＞１２３で民法２５１条（全員の合意）適用が妥当との
意見を述べたのです。

＞３２２
給排水管のような専有部分の費用負担について各区分所有者負担は避けられません。
（窓ガラス等は別として）
＞その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが～
標準管理規約の記載の事を書いておられるのでしょうが、負担については当然区分所有者と理解するのが
妥当です（区分所有法を理解して下さい）

[324: 匿名さん]

>323さん
負担については、区分所有者と理解するのが当然でしょう。
だから、その専有部分の配管工事を、修繕積立金を使って工事が
できるようにしたらいいのではという提案なんです。
そうすることによって、経費だけでなく、給排水の使用制限や
住居内での工事を考えれば、ずっと効率的と思いませんか？
いくら２１条で、管理組合が専有部分の工事もできるとはなっていますが、
如何せん、経費がかかりすぎます。
そして、長期修繕計画にも専有部分の配管の工事は含まれていません。
だから、規約で専有部分の経費負担については、管理組合が行うものとするとか
の条項を入れ、先に実施した者への経費負担も含めて、細則を作っておくべきでしょう。
勿論そのためには、大幅な積立金の値上げが前提ではありますが。
専有部分の配管を共用部分とするより、ずっといいのではとおもいますけどね。

[325: もはや]

スレッド自体が釣りである。前期高齢はぼけているとおもう。

[326: 前期高齢管理士]

＞３２４
＞修繕積立金を使って工事が できるようにしたらいいのではという提案

思い付きは充分理解出来ますが…
修繕積立金は各区分所有者が拠出するものですが、共用部分や共有部分の修繕や更新等にしか
使用できません。（組合解散時以外では返金もありません）

だから共用部分に変更する事と方法（根拠法）を提言しているのです。
当然の事ですが、現状の修繕積立金で耐えられるか、必要額にする為の値上げ額に同意が得られる事が
前提です。

[327: 前期高齢管理士]

＞３２５　　もはやさん

ハハハ…
元スレのスレ主さんとしてはご不満のようですね。
入居済み住民さん名で立てられたパート２も不満ですか？（未だレスが付いていません）
元スレが伸びたのは管理侍さんに関心のある掲示板参加者が多かった為だと思っていますが…

投稿をしていた幾つかのスレに新たな投稿がないので、胡散臭さはあっても暇なのでここにレスを
付けているのです（此処では、なかなか議論が噛合わないので若干後悔しています）

[328: 匿名さん]

>326
標準管理規約には、修繕積立金の使用は限定されてますが、法律ではありません。
だから、専有部分の配管の工事を規約か細則で規定したらということですよ。
専有部分の費用の負担を積立金の取り崩しで行うということには問題はないでしょう。

思いつきとかいってますが、プロのマン管士として営業を続けているわりには、
専有部分の給排水管の問題について、情報不足ですね。

[329: 前期高齢管理士]

＞３２８さん

昨日から意見を交わしている「匿名さん」でしょうか？
申し訳ありませんが最早あなたと本件（専有部分の改修費用負担）で議論する気はありません。

ユニークな発想（意見）ですが、リアルな世界では開陳されない方が宜しいかと…

[331: 匿名さん]

>329
修繕積立金は絶対に専有部分の工事とかに使用できないという方が
まちがっているのでは？

[332: 匿名さん]

３２９さんは本物の前期高齢管理士さんですか。３２８さんの意見は正しいと思いますが。

[334: 匿名さん]

ところで、昨日からのこの問題の結論はどっちが正しいのだろう。

[335: 匿名さん]

後期高齢管理士も年取ったんだろう。
以前は管理侍と対等に戦えていた戦士だったけどな。

[336: 匿名さん]

規約共用部分に変えたら修繕積立金の使用が可能になるけど、
専有部分の配管等を、共用部分にかえるのはどう考えても難しいとおもうけどね。
いろんな問題点が出てくるだろうしね。
共用部分の不具合で、水漏れがして、専有部分の壁紙を張り替え等しなければ
ならなくなったとしたら（経年劣化の場合）、それでも修繕積立金は使えないということになるね。
玄関扉の一斉交換をするといったとき、錠をシリンダーとかの特殊なキーを使っている区分所有者が、
錠が同一じゃないとダメといった場合はどうすればいいんだろう。
絶対専有部分には、修繕積立金は使用できないのかな？

[338: 匿名さん]

>336だけど、
事例はまずかったので取り消します。

[339: 匿名さん]

専有部分の中には規約に設定出来る共用部分と

規約に設定できない法定共用部分がある事を

議論しましょう。給排水管は規約に設定出来て

規約による共用部分にして、長期修繕計画に

基ずき積立金の値上げをするかしないかを検討

すれば良い。

[342: 匿名さん]

>専有部分の中には規約に設定出来る共用部分と

>規約に設定できない法定共用部分がある事を

これほんとかな？

[343: 匿名さん]

ところで、専有部分全体ではなく、配管とかの一部を共用部分にできるの？
窓枠とかガラスは共用部分になってるけどね。
やれそうな気はするけど、共用部分にした場合、弊害の大きいものもあるしね。
配管は共用部分にしてもいいけど、そうすれば、更新工事も全て組合がやらなければ
ならなくなるしね。

[345: 匿名さん]

後期高齢管理士もわからなくなったんだろう
姿をくらましたな　年には勝てん

[346: 匿名さん]

匿名掲示板に参加する者には、いろいろな事情や考え方があります。
退屈しのぎに、なんとなく書き込む者、書き込んであるレスに対して、反応を
示し書き込む者、知りたい情報を入手したい者、有資格者で知識を披露したい者、
ただ批判とかして楽しむ者等いろいろあると思います。
その中で、ＨＮを使う者はそれなりに自分で書き込んだレスに対しては、無責任
にはなれないので、しっかり調べて書き込みがされます。だから、匿名者に比べ
それなりに高い評価はされているのです。
匿名者は、知っていることがあれば、ろくに調べもせず、単純に書き込みをします。
それが匿名掲示板だと思っています。
匿名であれば、批判もできますし、罵倒することも、又いつでも逃げることができます。
ＨＮを使えば、反論とかあれば、しっかり調べたりもしなければならないこともあります。
そういったことが面倒なので、私は匿名を使っています。
匿名掲示板ですので、暇つぶしにはいいと思ってますので。

[347: ずっと前理事長]

配管が共用部分でない場合は、
専有部分の扱いですか。
見えない部分で事故があった場合
個人の責任ですか。壁の真ん中にある場合、
どちらの部屋が管理し責任を持つのでしょうか。
給排水管や電線類が壁やスラブの上にあり、居室内から見えない場合は、
管理規約で共用部分の扱いにしているのが現在では一般的です。
当然事故が発生した場合は管理組合の損害保険を使って復旧します。
３４４様
漏水事故が起きれば、水を止める修繕をする為、否応なく
理事長や管理会社、業者がどかどかと部屋に入ってきて
漏水の原因を調査し、続けて補修に取り掛かる事が普通です。

規約共用部分と法定共用部分があってその違いは、
マンションによって異なることがあり一概には言えません。
管理規約を読み現場を見ないと答えを出すのは難解です。
中には、調べていく内に違反すれすれの分譲をしているケースもあります。

[348: 前期高齢管理士]

＞当然事故が発生した場合は管理組合の損害保険を使って復旧します。

老朽が原因の場合は給排水管の復旧は保険金の対象となりません。（安易な判断は禁物ですよ）
階下の漏水被害対応は対象となりますが…。

[349: 匿名さん]

簡易の応急措置までは保険でしてくれます。

[350: 匿名さん]

何で胡散臭かったスレタイなのに、ここまでもりあがるの？
管理侍の影響は大きいんだろうな。
管理侍もここで書き込んだらどうだろう。
管理侍のスレも本人が立てた訳じゃないしね。

[354: 匿名さん]

滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金を明記、駐車場の契約解除、裁判費用の負担
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟
裁判所から支払い命令が出たのに支払ってもらえない場合は？
　　取り立て訴訟が必要となります。債券差し押さえ命令の申し立てをします。
　　認められれば、給与、滞納者の預金、家賃等が差し押さえられます。
　　経費としては、5,000円程度で済みます。
競売について
　　競売は、無剰余取り消しとか、動産から先に実行しなければならないし、
　　又、その動産の差し押さえにしても、滞納者の了解が必要であったりするので
　　現実的には、難しいというのが現状です。

※滞納問題で困っている皆さん、どう解決していますか。

[355: ずっと前理事長]

滞納対策
管理者である理事長は、滞納組合員に対して支払いを履行させなければならない。
管理会社は、その代行をするのが業務であって、
管理会社が取り立てをするわけではない。
当然、任せっぱなしはあり得ない。
一度訴訟を起こし、時効期限の５年分の債権を確定させること。
それでも支払いがない場合、部屋の差押えを実行する。
無剰余の場合が多いが、近年管理費の滞納については、
認められるケースが多くなっているから、弁護士に相談を。
弁護士は、管理組合団体のホームページ等を見て、
マンションに詳しい弁護士を探さないと解決までに時間が掛かります。
管理組合にとって、管理費は税金と同じです。
悪質な管理費の滞納は、規約違反の最たるものです。
毅然と取り立てをして下さい。

[356: 匿名さん]

５年も滞納をそのままにしておくのはどうでしょう。
できるだけ、滞納額を増やさないようにすることも大切です。
支払い督促等を行い、裁判所からの支払い命令が出ても支払わない、
支払えない者もいますので、債券差押え命令の申し立てが先だとおもいますが。
部屋の差し押さえの実行は、難しいでしょう。
抵当権者がいると思いますので。

[357: ずっと前理事長]

３５６様
言葉足らずで申し訳ありませんでした。
少額で収納することが最も大切な事です。
記載した方法は、長期間滞納する悪質な滞納者用のマニュアルです。
抵当権者が抵当権を履行し、無剰余になりますが、
新しい区分所有者から未納分を収納することは可能です。

[358: 匿名さん]

>357さん
特定承継人からも滞納金の回収は可能ですが、銀行等には、ちゃんと
支払いがされていれば、競売は実行されませんからね。
あなたの言われる通り、マンションの管理に詳しい弁護士に依頼することは
大切なことだと思います。

[359: 匿名]

↑その場合だったら、動産執行もできるよ。

[360: 匿名]

理事会が一生懸命にやる姿勢が重要ポイント

[361: 匿名さん]

>359
動産執行の場合は、滞納者の承認が必要なのです。
だから、容易ではありません。
それに、生活用品の差し押さえはできませんからね。
（テレビ、洗濯機、冷蔵庫等）
宝石等があればできますけど。

[363: 匿名さん]

債務支払訴訟追行とはどんなことをするんですか。

[366: 匿名さん]

動産の差し押さえをするんだろう。
先取特権のある滞納金であれば、競売をするのに、
債務名義はいらないけど。
でも、まず支払い督促とかをやってからじゃないと、いきなり
競売では、裁判所は相手にもしないんでは。

[367: 匿名さん]

相変わらず滞納問題は多いんだね。
同じ住民同士だから、やりにくいとこがあって、ついつい
先延ばししてしまうから、組合も滞納者も深みにはまって
しまうんだよ。
淡々と事務を遂行することが大切だよね。

[368: 匿名さん]

同じ住民同士で共同生活営みたかったら共同生活のルール即ち管理規約を守れ。
管理規約で管理費の支払義務が区分所有者に課されている。
滞納問題は理事長の債権者としての自覚次第。
滞納には血も涙もない取立てが必要。
それが理事長の仕事だ。

[369: 匿名さん]

そうはいっても、ない者からは取れない。
商売をしてて、仕入れにお金を使うか、滞納金を
支払うかという判断であれば、仕入れに使うだろうね。
そうしないと営業できない状態だとしたら。
お金のない者って、大変だね。
代わりに払ってやってもいいけど、日頃の付き合いのない者だし、
顔も知らなければねえ。

[370: 匿名さん]

私のマンションでは悪質な滞納者が居て管理会社も歴代の役員も
トラブルから逃げていた為に膨れ上がり大変の事になっていた。
立候補した理事が理事長になり勇気を持って管理会社や
役員の尻を叩いて滞納ゼロの持ち込んで成功した。
所が独裁者の汚名を着せられて退陣に追い込まれた。
現在は反対派の役員が組合を牛耳っている。管理会社も
解約を恐れて反対派についている。これが現実である。

マンションの住民はこの現実を知っている為に黙認する。
ローコストマンションは安い分だけのリスクを覚悟して
購入しなさい。安ければ諦めもつきます。

[371: 匿名さん]

普通に管理されているマンションに住みたいね。
管理会社も理事会も普通がいいよ。

[372: 匿名さん]

普通とはどう言う事だすか。
私は規約と法令を守るのが普通の
管理組合の運営と解釈します。
これでよろしいでしょうか。

[373: 匿名さん]

よろしおます

[374: 匿名さん]

まぁ、早いうちにスピード感を持って手を打つ…に尽きるでしょう。
その為にはマニュアル化等も必要でしょう。
但し滞納は犯罪ではありません。滞納者にはプライドがありプライバシーがあります。特に直接訪問の際は注意する必要があります。

[376: 匿名さん]

>374
滞納者のプライバシーというけど、理事と管理会社５～６人で、
集金にいくのは、プライバシーの侵害になるの？
うちの理事会では、毎月滞納者の名前と金額を発表してるし、議案書には、
部屋番号と滞納額を記載して、回覧板で、全戸に回しているけどね。
これは、プライバシーの侵害かな？
さすがに、掲示板には貼りださないけど。
そういう訳で、うちのマンションで、滞納者は殆どいないよ、おかげさまで。
部屋番号を書いて、回覧板で回されるのが効いているんだよね。
子供たちの中では、お前んちは、滞納があるんだぞといじめられるということも聞いているけど。

[377: 匿名さん]

>>376
ネタでしょ？

一般組合員は滞納情報を知る必要はないし、管理組合・理事会も知らせる必要はない。
見せしめ以外のなにものではなく、訴えられたらまず100%負ける。

[380: 匿名さん]

>377
もし、少額訴訟をやった場合、裁判所にいけば、誰でも滞納者の
名前と金額を見ることができますよね。
秘密にはしていません。
滞納者に対しても、部屋番号と金額は記載しますが、あくまで、組合員に
対しての回覧板であり、外部の者に見せる訳でもありません。
滞納について、組合員は知る権利はあります。
このことで、訴えられるというのは、罪状はプライバシーの侵害ですか？
プライバシーの侵害とか個人情報保護法とか、過大評価してませんか？
個人情報保護法は、マンションでは適用されません。
6,000名以上いるマンションは別ですが。
それと同じようなことですよ。

[381: 匿名さん]

一般組合員は、滞納状況を知る必要はないとか
とんでもないことをいうのがいるな。
管理費等は、全組合員のものなんだけどな。

[382: 匿名]

単なる興味本位でしょう。
個々の滞納情報を一般組合員が知らなくても全く支障はない。
督促の実務にあたる人が知っていればよい。

>>381
あなた、知ってどうするの？あなたが督促に行くの？

[383: 匿名さん]

>382
滞納金が増えているのであれば、理事会を追求しますよ。
ほったらかしにしている、理事会では困るんでね。

[384: 匿名さん]

そりゃそうだ

[385: 匿名さん]

滞納者は、厳しく追求しないと、銀行には払っても管理組合には払わないからな。

[386: 匿名さん]

６月１３日に、NO,1の書き込みをしてから、約1ヶ月経った。
現在、386。
まだまだ、続けるかな。
1日平均、13の書き込みだからね。

[387: 匿名さん]

滞納を許してるとまじめに払ってる人に対して不公平徴収になる。
滞納者はさらし者にするべきだ。掲示に模造紙ででかでかと名前書いて貼りだせ。

[388: 匿名さん]

それぐらいは、許容範囲だと思うよ。
取り立てに行く、管理会社や理事のことを考えろや。
嫌な思いをして、訪問とか電話しなければならないんだよ。

[389: 匿名さん]

管理費も払えないような者が、マンションなんか買うなよ。

[390: 匿名]

厳しく徴収する事とプライバシー公表は別の事です。
理事長なり理事会が粛々と回収にあたればいいのであって、それ以外の人が矢鱈に個々の滞納情報を知る必要はない。

[391: 匿名さん]

>390
理事が全然動かなくて、ほったらかしていても、滞納状況は
知らなくてもいいの？
管理費が足りなくなって、銀行残高がゼロになれば、
各戸から、その都度総会を開いて徴収することになるよ。
お金に関することだから、全組合員が知らなければならないよ。
払わなければならない管理費等を、払わなくてもそっとしてあげるなんて
優しいんだね。
もしかすると、滞納経験者かな？

[392: 匿名]

>>391
誰もそっとしとけなんて 言ってないですよ。
ガンガン取り立てるべきです。それこそ夜討朝掛けででも。
はっきり言ってお宅のマンションが滞納者のリストを張り出そうが回覧しようが勝手ですが、滞納者から訴えられたら敗訴確実なだけです。

[394: 匿名さん]

>392
滞納者の部屋番号と滞納額を掲載して、訴えられて負けたという
判例はないけどね。
もし、負けたとしたら、名誉棄損罪かな。
しかしね、負けたとしても、理事長がその金額を賠償することはないからね。
全員で支払う、滞納者も一緒に管理費でね。
理事長は、催促したくないから先送りするんだよね。次の理事長に。

[395: 匿名さん]

>393
輪番制で仕方なくやっているだけなんでね。
それに、理事長もじゃんけんで負けたからやってるだけ。
辞めさせてくれるんなら、喜んで辞めるけど。
催促は嫌だから、そのままにしてて、次の理事長に先送りするよ。
他の住民や理事には、内緒にしとこう。
他の者は知らなくていいそうだから。

[401: 匿名さん]

理事会で滞納者の批判をしたら理事長は批判される。
なぜか解るでしょう。理事の中に滞納者がいて裏ボス
がいるよ。批判した理事長に因縁をつけて退任させた。
後に裏ボスが理事長になった。よくある裏話です。
正義が通用しないのがマンション管理です。
役員の選任方法をご健闘下さい。