管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[2: 入居1年目]

築8年総戸数600ほどの団地マンションに入居し、初めて総会に出席予定です。
総会議案書について、疑問点がありお教えいただきたいです。

来期の事業計画及び予算案として、一般的な保存行為以外で、下記項目が書かれていました。

ゲストルーム（外部の人の宿泊施設）のリフォーム＆グレードアップ工事　200万
駐輪場および駐車場等の塗装修繕（長期修繕計画外のため、管理費会計）500万
長期修繕計画に沿った修繕工事　500万
迷惑駐車対策のバリカー設置工事　200万

質問は下記の通りです。

管理行為は、総会の決議が必要だと思いますが、事業計画として明記して、
予算案として一括決議でOKなのでしょうか？
ちなみに、具体的な工事内容や見積り書の資料は付いていません。
あくまで予算だけで、あとは理事会に付託するということだと思います。

宜しくお願いします。
　

[3: 入居1年目]

すいません。
書き込んでは、ダメだったのでしょうか？
それであれば、スルーして下さい。

[4: 匿名さん]

本来なら、もう少し詳しく工事内容を明記すべきだとは思いますが、
予算案と一緒での議案でも決議はいいと思われます。
長期修繕計画に掲載されていなくても、共用部分の工事については、
修繕積立金の取り崩しは大丈夫ですよ、というよりどちらかというと、
管理費会計より積立金の会計で処理した方がいいと思いますけど。
管理費会計から使用していくと、不足することが予測されますので。
多分、予備費とか前期繰越金からもってくるんでしょうが、管理費会計は、
毎年そんなに予算のぶれが大きいと困ることが発生してきますので。
管理費は、毎年収入は変わりませんしね。

[5: 入居1年目]

>>4さん　レス有難うございます！

そうですか、これで一般的なんですね。
とすると、ひとつでも不要と思う事業計画があったり、
内容が不明で諮りかねると判断した場合は、不承認でいいのでしょうか？
もう一度よく検討してみます。

[6: 匿名さん]

どんな工事でも、理由がなく反対しても問題はありません。
総会決議は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場ですから。
その理由は必要ありません。

[7: 匿名さん]

保存行為は、急を要するか建物の維持を図る工事ですが、
金額が大きくて事業計画にないものは殆どは保険で対応できるものです。
勿論、小修繕費とかは発生しますけど。
問題は、金額が大きい工事費を管理費会計で処理するのは不自然です。
やはり、それは修繕積立金で処理すべきでしょう。
管理費会計が毎年あまるんであれば、管理費を取り過ぎているんだと思います。
余れば修繕積立金に振り替えるべきでしょう。
修繕積立金は、よんで字のごとくみんなの積立金です。
いくらあっても、十分ではないでしょう。
これから、工事をするところがいっぱいでてきますよ。
長期修繕計画には、全ての修繕個所が網羅されてないとこが殆どですので。

[8: 入居1年目]

>>6さん
>>7さん

有難うございます。
管理費の余剰金を積立金に、過去何度か振り替えられているようです。
バランス見直しも、今後の検討事項とされています。

個人的に気になったのは、ゲストルームのグレードアップ等は、
望まない方もいらっしゃると思いますし、
他の工事についても予算だけの提案ですので、
それらを一括で決議するというのが少し乱暴に感じた次第です。
まず、予算案は承認されると思うので・・・
でも一般的のようですので、不明点については、当日質問してみたいと思います。
有難うございました。

[9: 匿名さん]

>>8
貴兄が疑問視するのはもっともで一括で予算決議は乱暴ですね。
予算策定にあたり、見積りは取っている筈ですから見せてもらうといいでしょう。
各事業の予算案と見積り金額の差が著しくかけ離れていないかどうか。

それから議決権行使書は使用していますか？
委任状対応だけだと怪しいです。

[10: 匿名さん]

↑　なんで偽のインチキスレで下げるの、あげとくよ。　二人で別スレ立てろ。

[12: 匿名さん]

会計担当に任せてます、以上。

[16: 匿名さん]

長期修繕計画には、全ては網羅されてないよ。
塗装修繕すると記載されていれば、それ以上は必要ないのでは。
駐輪場の現状は、見れば分かることだからね。

[17: 匿名さん]

計画修繕じゃないと修繕積立金は取り崩せないと思ってない？

[18: 入居1年目]

>>14さま
会計の割り振りはその通りです。

前レスにも書きましたが、私がお聞きしたかったのは、
たくさん明記されている事業計画（予算だけを明記）が、
予算案として一括決議で承認されて、工事実施という流れが、
一般的かをお聞きしたかったのです。

管理行為については決議が必要となっていたので、
予算案で一括決議でいいの？と思って、皆さんのところがどうか
教えて欲しかったのです。

なんだか、書き込みするとダメだったみたいなので、このレスで終わりにします。
ご意見くださった方、有難うございました。

[19: 匿名さん]

>18さん
長期修繕計画分については、予算だけでもいいと思います。
只、その計画の数字は大目にみてありますので、実際は、理事会で
相見積をとり価格の交渉等はされるとおもいますので、かなり予算を
下回るとは思います。
しかし、長期修繕計画にない、工事については、何故なのかの理由ぐらいは
明記してた方が、組合員の判断材利用になると思います。
別に書き込みをしてはいけないということはないですよ。
他に紛らわしいスレがありますが、そちらは現在荒れていて、まともな書き込み
がされていません。
ここまでくれば、このスレも存在価値が出てきましたよ。

[20: 匿名さん]

↑　
しつこいですよ、お宅がタイトル変えてスレ立てれば住む事。

＞他に紛らわしいスレがありますが
このスレが紛らわしいんですよ、いい加減にしなさい。

[21: 匿名さん]

塗装工事は普通、長期修繕計画に入っていてしかるべき。
修繕計画がザルな可能性を検証するべき。

[22: 匿名さん]

一人で連投してもつまらないでしょう、まる解りですよ。　恥ずかしい。

[25: 匿名さん]

そんなことでは管理会社に好き放題やられるよ。

[27: 匿名さん]

輪番制で一年交代なら期を跨いで事業計画策定はやめた方がいい。
プロジェクトチームを募り任期にとらわれず腰を据えて専門的に策定すべきだ。

[29: 匿名さん]

一人芝居、あわれですね。

[32: 匿名さん]

そうだね

[34: 匿名さん]

長期修繕計画に予算化されている工事は、あくまで概算ですよ。
その概算での承認を取り、あくまでそれを執行していくのは理事会です。
だから、余裕をもって予算化してあるんです。
せっかく総会で承認をもらっても、予算額がオーバーしたら困りますから。
その枠内での承認ということになります。
理事会は、その予算の枠内で、相見積を取り、しっかりした工事をやらなければなりません。
専門委員会を設置するのは、大規模修繕工事のときでしょう。
単発の工事、例えば高置水槽の交換やインターホンの交換等とかは、専門委員会までは
必要ないでしょう。
総会で承認をもらったら、後は理事会が執行していけばいいことです。

[37: 匿名さん]

>35
相見積を取らずに、管理会社や知り合いの業者に依頼するのも
ありだけど、工事費が高くなるのはやむおえないだろうね。
管理費や修繕積立金に余裕があれば、それもいいかもね。
しかし、理事としては失格だね。

[39: 匿名さん]

>36
工事は、理事会で検討され、理事会としてはやるということになったんでしょう。
そして、理事会案として総会に提出して承認されたんですよね。
理事会案や総会の意味がないですね。
無用な工事を理事会で承認し、総会で承認されたんですか？
それを又、理事会で否決されたんですね。
それは、総会に諮らなくてもいいんですか？
総会でやろうといった工事を理事会で勝手に中止するんであれば、総会の承認が
必要ですよ。
工事は、早かったり、グレードアップしたりしても、良くなるのは事実ですからね。
管理会社にそそのかされたとしても、良くなることには変わりないのですから。

[40: 匿名さん]

>36
少なくとも、次期総会で再検討するぐらいの報告は組合員に
すべきです。
一方的にとりやめはないですよ。

[41: 匿名さん]

39さんの考えは正しいです。

[43: 匿名さん]

屋上防水は基本構造部分ではないから、品確法の１０年の補償はないですね。
築５年で屋上防水をしますか？
少なくとも、１０年はもちますよ。
いくら台風銀座といわれている沖縄でも、１０年はもつでしょう。
理事会決議・総会決議に瑕疵があったのなら、次期総会に再度提案すべき
でしょう。
総会決議を無視しちゃいけませんよ。

[46: 匿名]

雨漏りもしない内に何で瑕疵責任が生じるんだ？
痛々しいわ

[49: 匿名さん]

まだ一人で遊んでるんだ、飽きもせず　笑～

[51: 匿名さん]

>49
あなたは、最初に質問した者に答えた者がずっと
続けて書き込んでいると思っているんだね。
全然違う者が書き込んでいるのが分からないの？
それに、内容が良ければそれでいいんじゃないの。
そんなのにこだわっているあなたの方がおかしいよ。

[52: 匿名さん]

>>51
まだ一人で遊んでるんだ、飽きもせず　笑～

どうぞどうぞ、ただ見ててイタイだけ、精神異常無ければ大丈夫。

[55: 匿名さん]

品確法の瑕疵担保責任について整理しておきます。
新築住宅であればどの部分でも適用されるものではなく、基本構造部分に
限定して適用されるものです。
ここで基本構造部分とは、①住宅の構造耐力上主要な部分と②雨水の侵入を
防止する部分のことをいいます。
①は基礎、壁、柱、土台、床版、屋根板、梁、桁などをいいます。
②は屋根、外壁、開口部に設ける戸、わくその他の建具をいいます。
責任追及期間は、引き渡しから10年です。
民法の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵で、買主が瑕疵を知ったときから1年以内です。
宅建業法の自ら売主制限としては、買主が瑕疵を知ったときから1年です。

請負人の瑕疵担保責任
売主の瑕疵担保責任は、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に、売主が負う担保
責任です。
しかし、請負人の瑕疵担保責任は、瑕疵は隠れたものに限られていないのです。
尚、売主の担保責任と同様、請負人の担保責任も無過失責任です。

[56: 匿名さん]

削除される書き込みがおおいですね。
削除されると何て書いてあったのか、全く分からなくなりますね。
削除されるということは、何らかの理由があったんでしょう。
管理人さんは、理由もなく簡単には削除依頼には応じないでしょうから。

[57: 匿名さん]

だって、一人でコピペして…　誰が見るの？　　成りすましは悲しい。
いつまで続きますかねぇ　　笑

[60: 匿名さん]

10年なんにもなくて当たり前のことしか保証されていませんよ。
認識不足です。

[61: 匿名さん]

削除依頼をしたのに、そんな深い意味があるの？
57みたいなおかしなのがいるね。
なりすましは、削除対象になるから、ここの書き込みが
なりすましなら、削除依頼してごらんよ。
当然無視されるけどね。

[62: 匿名さん]

どうやら、10、20、22、49、52、57が
同一人物かな？
このスレが進んでいくのがおもしろくないんだよね。

[63: 匿名さん]

スレタイが変だから仕方ない。

[65: 匿名さん]

デベロッパー系の管理会社は、瑕疵を隠そうとするから要注意。

[66: 匿名さん]

楽しそうですね、一人で遊んで下さい。　笑

[68: 匿名さん]

楽しいでしょ、一人漫才どこまで続くか、スレ事削除よりおもしろいよ。　ふふ

[70: 匿名さん]

皆さんいろいろ書き込みをされてますが、参考にはなりますよね。
一人で書き込んでいるといってる者がいるけど、匿名掲示板だから
しょうがないかな。
どんなスレタイでも、内容がよければそれでいいんではないかな。
小生は、スレ主ではないけど。

[71: 匿名さん]

>皆さん、この内容は理解されてますよね。
品確法の瑕疵担保責任について整理しておきます。
新築住宅であればどの部分でも適用されるものではなく、基本構造部分に
限定して適用されるものです。
ここで基本構造部分とは、①住宅の構造耐力上主要な部分と②雨水の侵入を
防止する部分のことをいいます。
①は基礎、壁、柱、土台、床版、屋根板、梁、桁などをいいます。
②は屋根、外壁、開口部に設ける戸、わくその他の建具をいいます。
責任追及期間は、引き渡しから10年です。
民法の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵で、買主が瑕疵を知ったときから1年以内です。
宅建業法の自ら売主制限としては、買主が瑕疵を知ったときから1年です。

請負人の瑕疵担保責任
売主の瑕疵担保責任は、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に、売主が負う担保
責任です。
しかし、請負人の瑕疵担保責任は、瑕疵は隠れたものに限られていないのです。
尚、売主の担保責任と同様、請負人の担保責任も無過失責任です。

[72: 匿名]

>>69
今の話の流れから
浮いているのは
お前さんだよ。

[73: 匿名さん]

次の議題でカキコしませんか。
専有部分の給排水管等の更新工事については、区分所有者の責任と負担で行うことに
なっているマンションが殆どだとおもいますが、工事費用の削減だけでなく、住民の
ストレスを考えれば、できるなら共用部分と一緒にやる方がずっと効率的です。
この問題は、今後の大規模修繕工事と並んで重要なことになりますので、是非いろんな
ことを話し合いませんか。

[75: 匿名さん]

>>73
一緒にやりたい組合員は、自己負担で一緒にやればいい。

[76: 匿名さん]

７３です。
この問題は複雑で大変なエネルギーが必要になるので、やめます。
私も、この問題については、いろいろ苦労しましてある程度の
出口はみつけたのですが、これを皆さんと議論するのは、私がその
知識を披露することになりますので、やめた方がいいと思ってます。

[80: 匿名さん]

>私がその 知識を披露することになりますので、やめた方がいいと思ってます。

出し惜しみするぐらいならこなくとも良い。

[81: 匿名さん]

７３さんのご意見はごもっともです。
築22年のマンションですが、
専用部分に属する給排水管の更新工事の費用は
管理組合の負担とするの規約を設定しましたが、
2~3年前にリホーム工事で給排水管の交換を、
自費で施行している区分所有者より、
うちは交換済みなので交換しなくてもよいから
その費用を組合に求償する旨の要請があり、
現在もめております
規約にはリフォーム工事の届け出義務の
規定は有りません。参考になりましたか、？

[82: 匿名さん]

そういう不公平な規約に変更すれば揉めるわな。

[83: 匿名さん]

>81さん
給排水管（給湯管・汚水管・ガス管含む）の支管部分の工事を共用部分の工事と
一緒にするには、いろんな問題点が出てきます。
ご指摘のように、費用負担も問題になるでしょう。そして、既に実施した区分所有者
に対しての費用をどうするか。公平の観点からと今後もその分の修繕積立金を徴収
していくのですから、無視する訳にはいきません。
管理規約で規定しておくことも必要です。
その費用負担についても、全額出すのか、その時点までにたまった金額を還元するとか、
借り入れを行い、修繕積立金で返済していく方法とかいろいろあります。
借り入れについては、どこから借り入れを行うか（全員が借りられるとはかぎりません
ので、住宅支援機構から管理組合が借り入れを行うとか・・・規約に規定があれば、専有部分
の工事でも融資対象となります）
何故専有部分の給排水管等の取り組みがされてこなかったのかとか、保険の問題、
改修工事方法、修繕積立金の値上げ、工事費の概算額（戸別にやった場合、又戸別でも給水管・
排水管・汚水管等バラバラにやった場合の金額、管理組合でやった場合の金額や住居内で行われる
ため、1週間程度在宅しなければならないことや、給水・排水が使用できなくなるとか、仮設トイレ
の設置とかいろんな問題が出出来ます。

給排水管は、専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を及ぼす
危険性があります。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事をしなければならない時期は必ず
やってくるということです。
又、共用部分・専有部分の工事をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
詳細は述べませんが、概略を記載しましたので、これで私の書き込みは終わりにします。

[84: 匿名さん]

>>81
いつ規約で決まったか分からないけど、規約で決まっているなら例え2～3年前に自費で交換していようが全戸一斉に粛々と交換すればよい。
リフォームの届け出の義務化は実施した方がいいと思う。
勿論その前段としてリフォーム出来る出来ない範囲を明確化する必要がある。

[85: 匿名さん]

配管交換部分は組合負担かもしれないが、ユニットバス、フローリングなどを剥がす費用はどうなるんだよ。

[87: 匿名さん]

ユニットバスまで組合の修繕積立金から出すの。ちょっとやりすぎ。

[89: 匿名さん]

いや不公平な使い方はNGです。

[91: 匿名]

>86

「共用部分としての排水管」と「専有部分としての排水管」がある。共有部分は積立金なのは当然だが、専有部分についてはその組合の懐次第。専有部分の床を剥ぐところまで計画上組んでいる所なんてまずないから、大概の組合は専有部分は区分所有者もちだろうね。

床を剥ぐと言っても一部だから管理組合に任せると自分の思う様にできない可能性があるから、区分所有者が個々に契約した方がトラブルは少ないんじゃないかと思う。

それと、積立金は面積で取られるが、配管スペースが必ずしも各住戸の面積比と等しい訳じゃないから場合によっては積み立てすぎて損するかもしれない。計画に入っていない場合、太っ腹で積立金から出すのもいいが全額出すと得する奴と損する奴が発生するから一定額を補助とかにした方が公平だね。

[92: 匿名さん]

専有部分の給排水管まで修繕積立金が積み立てられているマンションは稀有。
工事費は大規模修繕工事費の６０％から７０％かかるからね。

[93: 匿名さん]

専有部分の配管まで背負い込む前に
エレベーターを現行基準に合わせた方がいいのでは。

[94: 匿名さん]

>>91
水周りのレイアウトを変更した場合、
組合員負担と組合負担の調整が大変だ。

[95: 匿名さん]

給排水管の支管部分を管理組合がやるには、修繕積立金の大幅値上げが必要だよ。

[96: 匿名さん]

漏水加害者が自己破産していて被害者の原状回復工事費が

組合の保険が使えない時はどうすれば良いのですか。

[97: 匿名さん]

専有部分の配管まで、修繕積立金を積み立てているマンションは
殆どないんです、現状は。
如何せん、経費が莫大なんです。
１戸当たり５０万～６０万円はかかりますからね。
３０年で更新するとしたら、後何年ありますか？
５０万円で１０年しかなければ、１戸当たり月４，０００円程度
の値上げが必要になります。

[98: 匿名さん]

>96
保険は、個人と組合のものがありますが、その原因が
何かによって保険は対応します。
その原因が共用部分もしくは、原因が分からなければ共用部分でしょう。
ただ、保険は経年劣化による場合は、保険対象外になります。
但し、損害賠償金はでます。水で損失とかした場合。
配管でいえば、応急処置まではしてくれますが、交換はしません。
私は、保険についてはプロではありませんので概略しか分かりません。
自己破産していた場合、保険が適用できないというのは分かりません。

[99: 匿名さん]

自己破産してたら保険は出ないの？

[100: 匿名さん]

保険に詳しい人いないのかな？

[101: 匿名さん]

83の指摘は重要だ。
特にタワーマンションでは水周りの品質が重要になる。