管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[No.151 by 匿名さん 2013-06-22 12:31:21]

円形脱毛の理事がいた。やる気の出し過ぎか？
スキンヘッドの理事長もいる。全精力使い果たしたのか？

[No.152 by 匿名 2013-06-22 12:41:58]

管理会社を如何に上手く使いこなして、チェックを怠りなく出来るか？

[No.153 by 匿名さん 2013-06-22 13:51:02]

だいたい理事長はハゲのおじさんだよ。
精力絶倫で睨みがきかないと突かれる。
ひ弱なインテリには務まらないし務めない。
私はひ弱なインテリの方が良いのだが。
マンション管理士はひ弱なインテリ風。

[No.154 by 匿名さん 2013-06-22 15:31:03]

>>153
絶倫かどうかは理事の互選の理事長選の時に武勇伝を開陳してもらわないとわからない。

[No.155 by 匿名さん 2013-06-22 18:12:48]

理事会がオットセイのハーレムみたいになる。
忙しい旦那様の代理で美人の若奥様が御出席。
その反対もあるよ。0笑の一席でした。終り

[No.156 by 匿名さん 2013-06-22 23:35:28]

>忙しい旦那様の代理で美人の若奥様が御出席。
そんな理事会に絶倫理事長がいるのはまずくないか？

[No.157 by 匿名さん 2013-06-23 07:50:00]

１５５さんの反対のケース
奥様がブスの理事長である。
理事長は夜勤もあるお仕事である。
同居人の旦那はヒモである。
奥様が勤務中に美人の奥様の旦那が
留守を良い事にストーカーを繰り返していた。
たまりかねた奥様は管理人に相談したら
管理人は美人の奥様と打ち合わせて写真や録音等
で証拠を整理して注意した。
逆恨みした同居人の夫は奥さんをそそのかして
管理人を退職に追い込んだ。
管理人が怒鳴り込んできて問題になっている。
私は管理人から証拠を見せられたが
理事長が退陣しなければ警察に出しても良いと
美人の若奥様と同意しているとの事
証拠の件は理事長とスケベ旦那は知らない。

[No.158 by 匿名さん 2013-06-23 10:00:38]

マンションの管理で一番影響力のある理事長については、
ある程度の規則を決めて、だれが理事長になっても、基本が
大きく変わらないようにする必要があります。

[No.159 by 匿名さん 2013-06-23 10:04:47]

理事の選任方法としては、輪番制がいいのか、
それとも、立候補制と輪番制の併用がいいのか。
ただ、立候補制を採用するとしたら、任期だけは
しっかり決めていないと、長期政権になる可能性が
でてくる。
長期政権になると、どうしても澱みがでてくるからね。
却って、顧問とかで長老というか理事長経験者等を
いれておくのがいいのかもしれないね。
当然、議決権はない。

[No.160 by 匿名さん 2013-06-23 10:34:17]

議決権がない長老や顧問？
マンション外の人と言うこと？

[No.161 by 匿名さん 2013-06-23 11:10:24]

私のマンションでは立候補制度と選挙管理規定を4分の3の賛成で規約に設定している。
それを無視して理事に立候補してきた区分所有者を理事の互選により理事長にした。
区分所有集者より異議があり管理会社の顧問弁護士に相談したら追認の総会の普通決議
で賛成されればＯＫと言う事で追認の臨時総会で正式に求められた。
法人であるので代表理事として登記をすませた。この代表理事の招集の定期総会で
「立候補及び選挙管理規定の規約」の廃止が決議された。議事録によると出席者総数が
全区分所有者の55.5パーセントてあり特別決議の4分3に足りませんので、
規約に欠席者の44.5パーセントを議長（理事長）に委任した者とみなすの規定を
利用して賛成多数で可決した、2名の署名で記載されている。
当時の理事は定足数は満たしていたのにこの理事長は立候補してきて立候補を公募
しないで理事会で勝手に受け入れ互選で理事長にして上記のとうり立候補制度の
規約を廃止した。本日で1年半が経過しています。皆さんどう思われますか。
一連の証拠を添えて弁護士の意見を聞きましたらかなりの不法行為が成立するとの事です。
損害は受けていないので損害賠償は取れないので自己負担は嫌なので告訴は辞めます。

長文ですみません。本当はこの理事長の事は色々ありますが、この件だけに絞って話ました。
弁護士への相談は管理会社の担当と、この理事長と副理事長だそうです。

[No.162 by 匿名さん 2013-06-23 11:33:45]

>私のマンションでは立候補制度と選挙管理規定を4分の3の賛成で規約に設定している。
>それを無視して理事に立候補してきた区分所有者を理事の互選により理事長にした。

ここの意味がわからない。立候補は立候補制度に則ってるのではないか？

[No.163 by 匿名さん 2013-06-23 12:05:28]

解り難いですね。

１　立候補が無かったので規約に従って輪番性ですでに定足数を満たした理事は総会で決定していた。
　　その後に総会無に理事会の一存で受け入れて理事長になっている。それに対する異議があり臨時総会
　　で追認している。公募もなされていない。

２　その理事長の招集で総会が開催され立候補と選挙制度を出席者総数55.5パーセントが4分の3に不足
　　なので欠席者の44.5パーセントを賛成にに投じて特別決議で採決した。

３　管理会社は大手です。人事異動で担当の課長も初めての総会。最近課長は移動。

[No.164 by 匿名さん 2013-06-23 12:14:54]

>>163
管理規約の規定と照合しなければ判断できないのでは？

[No.165 by 匿名さん 2013-06-23 13:43:51]

>規約に欠席者の44.5パーセントを議長（理事長）に委任した者とみなすの規定を
誠に便利な規定だ。これだと総会への参加率を高める手間暇がいらない。

[No.166 by 匿名さん 2013-06-23 13:55:31]

規約の意味が無いですね。

[No.167 by 匿名さん 2013-06-23 14:07:55]

総会が成立しさえすれば建て替えも簡単に決議もされるわけだ。
100戸のマンションだと50人（議決権　委任状　出席者　含む）
で総会は成立する。欠席者50人は議長（理事長）に委任したとみなす。
10０パーセント近く」決議されますね。区分所有法の強行規定も
有って無いのと同じだ。これって無法マンションになりませんか。

[No.168 by 前期高齢管理士 2013-06-23 14:41:02]

＞１６１
＞規約に欠席者の４４．５パーセントを議長（理事長）に委任した者とみなすの規定

私も結構色々な管理組合とお付き合いをしていますが、この様な規定にはお目にかかったことが無い。
まだまだ勉強（経験）不足なのか？（レスされた方の勘違いでは？）

上記規定の意味は４４．５％の４４．５％（つまり全区分所有者の１９．８％）を、確率的に出席者と
同意見と見做す。との意味だと想像はしますが……無茶苦茶ですね。

[No.169 by 匿名さん 2013-06-23 15:15:27]

出席者総数が55.5パーセントで欠席者が44.5パーセントの総会です。

規約の廃止の案に対して理事長が欠席者の44.5パーセントを賛成に投じて可決した。

規約には間違いな『総会の前日までに規約第0条0項により

議長に委任しない旨の意思表示なき者は議長に委任した者ととみなす』

の規定があります。議案書の説明にも堂々と明記されております。

規約に欠席者の44.5パーセントを議長に委任した者とみなすの規定ではありません。
議長（理事長）が欠席者の44.5パーセントを賛成に投じたです。

[No.170 by 前期高齢管理士 2013-06-23 15:24:14]

＞議長に委任しない旨の意思表示なき者は議長に委任した者ととみなす

もっと無茶苦茶です（苦笑）
管理会社と、そこの顧問弁護士の顔も見てみたい。

[No.171 by 匿名さん 2013-06-23 15:29:21]

１６８さん　１６９です。私も無茶苦茶だと思います。

最近購入して総会に出席して知りました。

議事録の配布と閲覧を要求しましたが拒否されました。

[No.172 by マンション住民さん 2013-06-23 16:40:41]

>議事録の配布と閲覧を要求しましたが拒否されました。

規約違反。理事長引っ張り出せ！

[No.173 by 匿名さん 2013-06-23 17:40:03]

１６８さんへ　１６９です

1年半が経過しているので法的には対応出来ないそうです。

改善の要求の意見を何度か述べましたがきき入れてもらえません。

管理会社と役員が共謀しています。私の規約違反に対する意見は

共同の利益に反する行為であると言いだしました。

共同の利益に反する行為はあなた達役員と管理会社だと反論しました。

総会がもめるので管理会社の顧問弁護士を同席させるとの事でしたので

総会で顧問弁護士にきこうと思い資料を準備して臨みました。

ところが当日顧問弁護士の同席料が30万と言われたと言う理由で顧問でない

若い弁護士に同席料5万で同席させましたが

わたしの質問には何一つ答える事ができませんでした。

弁護士同席の件は理事会と総会の案と議事録には記載がありません。

管理会社に質問しても組合が決めた事ですからの返事です。

どう思われますか。

[No.174 by 前期高齢管理士 2013-06-23 19:40:09]

＞１７３
全体像がよく解らないし、失礼ながらあなたが問題の本質をどの程度理解されているかも解りませんので
適確なお答えが出来ません。が、「規約変更決議無効の訴え」を理事長相手に起こす事でしょうね。
それも「議長に委任しない旨の意思表示なき者は云々」を定めた規約無効を含めて…

「共同の利益に反する行為」はある意味その通りとも取れます。
過去の関連規約の総会決議を行ったのは過半の区分所有者ですから…。彼らを否定する事になります。

しかしながら、紹介頂いた規約項目は法の根幹に反するものだと思います。
シッカリした（正義感の強い）弁護士を代理人に立てれば勝てるでしょう。（見つけるのは大変ですが）

弁護士によりけりですが、訴えに関して代理人を立てる旨通知すれば、管理会社の顧問弁護士は本訴前に
体よく逃げるでしょう（理事長はどうするか解りませんが…）

緊急性が少なければ「１/５ルール」を使って臨時総会からも選択肢ですが（規約に無かったりして）

[No.175 by 匿名さん 2013-06-23 20:40:09]

極論すると、総会は常に100%議決権で議案可決だ。

[No.176 by 匿名さん 2013-06-23 21:31:11]

１７４さんのおっしゃるとうりです。

私自身が本質をどれだけ理解しているかも解らないのに適切な相談が出来るはずがありません。

したがって貴方に全体像を理解してくださいとは言えません。

法の根幹にふれる事案以前に管理会社の顧問弁護士は総会同席料を30万とした事は理事長に対して

体裁の良い断りであると感じました。　法の根幹に触れる事案以外の事案はなかなか説明が難しく

顧問弁護士は私の提出した理事長への書面を見て同席を体裁よく断ったと解釈しております。

よって共同の利益に反する行為は理事会で有り管理会社であると認めているので、私を1年半を得ても

告訴に踏み込めないと解釈しております。私が告訴するのではないかといった危機感を持っている

と解釈しております。総会の席上で管理者の訴訟追行権を説明して、理事長から共同の利益に反する

行為で告訴されるよう再三再四催促しております。私の性格は追い詰められないと動かないタイプです。

告訴されれば逃げられません資料は整理して慌てないように準備しております。

5分の１の規約に設定はあります。賛同者は立て前上おりますが、最後に裏切り者も出ますので様子をみます。

弁護士費用は敗訴したら着手金だけで済み勝訴したらそれにプラスの成功報酬を支払う事になります。

勝手負けるか、負けて勝つのか、私はマンションの住民は親切にしてくれるし快適に生活できております。

また長文になりました。お許し下さい。勝手も負担金で負ける事になります。

[No.177 by 匿名さん 2013-06-23 23:09:28]

理事長が数億の金を持ち逃げした東京某区の管理組合は、出席なければ議長委任と見做す、規約に白紙委任状と記載されていると聞いてます。

[No.178 by 匿名 2013-06-23 23:17:29]

誤字だらけだから、意味が今一つ伝わってこないね。>>176

[No.179 by 匿名さん 2013-06-24 09:24:36]

１７７さん　私のマンションの理事長にはそんな知恵は有りません。
せいぜい袖の下の菓子折り位でしょう。管理会社と同居人のヒモに
そそのかされて理事長に成ったら何でもできると勘違いしただけです。
いまは少し解ったみたいで裏でコソコソしています。
しばらく1年半位泳がせていますが墓穴をほりました。
住民から私に相談はありますが、君たち決めた事だろう、
と言ってつっかえします。ゆっくり仕事ぶりを観察します。
そのうち才能があればお金の使い込みをするでしょうね。
大きな事が出来る才能はありません。20年間見てきましたから。
追い詰められる理事長の悲惨さを理解しつつあります。
役員は辞任するし　なり手はいないし、大変みたいです。
役員探しに苦労しているみたいです。規約違反の理事会になる。

[No.180 by 匿名さん 2013-06-24 17:13:13]

理事会は悪い奴の集会になりそうですね。
ほっておきなさい。

[No.181 by 匿名さん 2013-06-24 22:15:23]

ほく理事長に立候補します。

[No.182 by 匿名さん 2013-06-25 08:09:49]

規約に立候補制度がなければどうしますか。

[No.183 by 匿名さん 2013-06-25 08:59:33]

１７４さんの意見は法的には正しい。
１７６さんは裁判をビジネスとしてとらえている。
したがってマンション関係の裁判事例は感情に基ずく
事例であるからほとんど裁判までならずに放置される。
したがって組合員の管理意識の有る無しに左右される。
つまりはマンションは管理を買いなさいとはこの事である。
皆さん自分のマンションの管理状況を観察してください。

[No.184 by 匿名さん 2013-06-25 19:11:49]

理事会は輪番制にするのが一番だよ。
長期政権になるとどうしても澱みがでる。

[No.185 by 匿名さん 2013-06-25 20:36:58]

役員の選任方法はマンションの永遠のテーマである。
日本の政党政治が物語る。民主党政権に過大な期待
を抱いた国民は裏切られた反動が元の自民党に回帰した。
マンションも同じ事が行われる。
人間は進化するには年月がかかる。痛い目に合うまでは
理解できない。建て替え時に気付いても遅すぎる。
管理も対処療法を繰り返すしかない。
優秀な管理者をいかにして選任できるかである。
その為に知恵を絞らなければなりません
管理者の資質はフオーアザーズである。

[No.186 by 匿名さん 2013-06-26 10:12:38]

マンションの管理にとって、理事長は大きな影響力をもっています。
理事長には、時間も必要です。
マンションの管理は、工事や点検だけではありませんので。
そうなると、会社をリタイアした者の中で、優秀な人材を選任する必要
がでてきます。
但し、２年～３年の任期にすべきでしょう。

[No.187 by 匿名さん 2013-06-27 08:46:22]

そうだよね、任期さえしっかり規約に記載されていれば、
問題はないと思うよ。

[No.188 by 匿名さん 2013-06-27 12:56:04]

日常の管理をしっかりやってもらうには、管理員とか業者との
交渉とか情報の収集をやってもらわなければならないからね。
そのためには、理事長が会社が忙しいと中々組合のことには
気がまわらないし。

[No.189 by 匿名さん 2013-06-27 13:55:45]

だから私のマンションでは管理のプロを

組合雇用して理事長と共同して管理の

指揮を執った。分散かんりである。

管理会社は緊張感をもって管理して

くれている。法人化している。

[No.190 by 匿名さん 2013-06-27 14:13:54]

管理のプロとは、マンション管理士？

[No.191 by 匿名 2013-06-27 14:37:44]

　マンション管理士は法律には詳しいようだ。
しかし、現場で起きている複雑な問題に対する対処の仕方を知らない。
費用だけをとりヒントも呉れない方がいました。
依頼した我々も間抜けでした。
もっと勉強してください。

[No.192 by 匿名さん 2013-06-27 14:55:59]

実際マンションに住み、理事を経験してれば、大きな武器に
なるんだろうけどね。

[No.193 by 匿名さん 2013-06-27 18:11:27]

管理士会の理事長は定年後賃貸住宅に住み
理事長経験者は役に立たないと言っている。
マンション管理士の言葉よは思えない。

[No.194 by 匿名さん 2013-06-27 19:56:40]

行政書士の方が役に立つな。

[No.195 by 匿名さん 2013-06-27 21:37:20]

マンション管理士なんて役に立つほうが少ない
管理会社の当たりのフロント探した方が効率が良いよ

[No.196 by 匿名さん 2013-06-27 21:42:22]

>194
行政書士がマンションの管理で何ができるの？
マンション管理士なら分かるけどね。
税理士や弁理士、不動産鑑定士、社会保険労務士もマンションの管理は
まるっきしだめだし。
餅屋は餅屋ということかな。

[No.197 by 匿名さん 2013-06-27 21:44:29]

最初は胡散臭いレスだと思ったけど、いつのまにかもう２００の
書き込みがあるんだね。
管理侍のスレよりずっとハイペースだよ。

[No.198 by 匿名さん 2013-06-27 22:10:01]

行政書士は手続き面に精通してるから使い道がある。

[No.199 by 匿名さん 2013-06-27 22:38:13]

区役所が管理組合の講座を主催している。
そこで、何年も同じＮＰＯのマンション管理士が講師をしているが、酷いもんだよ。
自治会や町会に強制加入させる管理会社をかばう。
それでいて、自分のマンション管理組合は７割加入で３割は自治会に加入していないと言う。

[No.200 by 匿名さん 2013-06-28 08:20:58]

マンション管理士にもいろんなのがいるよ。
弁護士だろうと会計士だろうと同じこと。
理事長も十人十色。