管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[121: 匿名さん]

>120
給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかと
いうと問題はありますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に
関しては管理規約で決めることは許容されると判断されます。

[122: 匿名さん]

管理規約で専有部分か共用部分かキチンと区分しなかったら混乱を招くだけ。

[123: 前期高齢管理士]

スレタイの管理”待”に胡散臭さを感じてか、常連の投稿がありません。
ここ数日は＞７３から始まった専有部分の給排水管に関する議論です。

立場上、既存法に準じた意見を述べます。
費用の合理性があるとしても専有資産の更新を強制する事は出来ません。
老朽化に因る漏水は他の専有部分にも被害を及ぼしますがら、共有部分（組合管理）にする方法があります。
「専有部分の給排水管を共有部分にする事」は区分所有法第１７条に依るか、民法２５１条に依るか
意見の分かれる処でしょうが、私は民法２５１条（全員の合意）に依るべきだと判断します。
根拠は共有資産が増える（専有資産が減る）重大性からです。

現実の問題としては、
・管理組合が保存行為を行うには壁・床等（専有部分）の部分的取壊しと復旧が必要な事
・専有部分の間取り変更等で給排水管の取付が変更になる場合　等々
全員合意での管理規約変更時には細部に亘って新たな取決めが必要です。

個人的には、組合の財務体制が許すなら共有部分に変更した方が良いと考えています。

[124: 匿名さん]

給排水菅だけ共用部分にしても交換するためには、
フローリングを剥がしたり、PSに接する壁を取り壊したりする必要がある。

フローリングや壁は区分所有者の私的財産。
結局は、区分所有者の了解なしには交換不能と言わざるを得ない。
絵空事から抜け出て、現実論にはまだまだ遠い。

[125: 匿名さん]

専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれをおこなうことができる
という規約はされている管理組合は多いと思います。
しかし、その責任と負担の文言は記載されていなかったのも専有部分の給排水管の
取組がされなかった要因と考えられます。
それと、最初の標準管理規約では、長期修繕計画は２５年ということでしたので、３０年
程度の工事である給排水管については、計画化されているマンションがなかったのです。
しかし、積立金に余裕があれば、共用部分と一緒に更新工事をやった方が効率的であるのは
間違いありません。
一番の問題点は、修繕積立金の値上げです。

[126: 匿名さん]

１２１でいいんではないの？

[127: 匿名さん]

希望する組合員の給排水管を一緒にやる分には問題なし。
希望しないものは無理だ。

[128: 匿名さん]

>127
修繕積立金を使って共用部分と一緒に専有部分の支管の更新工事もするんだよ。
希望しないといったって、その分の修繕積立金は払っているのに太っ腹ですね。
みんながやった後に悪くなったら、自腹でやるの？

[129: 匿名さん]

>>128

>>124の問題点はどう考えますか。
自己負担なしに工事はできないんですよ。

[130: 匿名さん]

組合が配管交換前に、スケルトンリフォームする組合員には組合が一部費用負担してくれるんですね。

[131: 匿名さん]

私は素人です。
私の部屋内は　風呂　洗面台　洗濯機　台所
トイレ　電気温水器　ベランダに雨水管　等
があります。給排水　汚水菅　温水器の給水と
給湯菅の更新になると大がかりのリフォーム
工事と同じみたいで自己負担をしないと
修繕積立金では明らかに不足する。

[132: 匿名さん]

だから早めに値上げをしていく必要があるんですよ。
給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管の専有部分の工事費が
５０万とすると、例えば、３０年で工事をすれば、工事まで１０年
の時は、１戸当たり月4,100円の値上げ、20年のとこは、2,000円程度
の値上げということになる。
そうすれば、共用部分の工事と一緒に管理組合が区分所有者負担なしに
更新工事をやることができるんだよ。

[133: 匿名さん]

値上げの効用の一部は認める。
だが、組合の施工時期より先にスケルトンリフォームする組合員と上手く利害調整できるのか。

[134: 匿名さん]

修繕積立金の値上げは、修繕の恩恵を受ける組合員が負担するもの。
だから平常時は安く、直前で一時金徴収をすべき。
大規模修繕の恩恵を受けないうちに売却して区分所有者の地位を捨てる住民にとっては無駄な積立にしかならない。

[135: 匿名さん]

>>134
その通りですね。
高圧一括受電なんて専有部分の削減電気代を組合に上納するスキームですからね。
専有部分の電気代削減は専有部分に還元するもので、共用部分の電気代は今まで通りでいいのです。
それよりも家庭用低圧電力の自由化が数年後に始まりますから、それまで待ってたらいいと思います。

[136: 匿名さん]

>133
工事を先に実施した区分所有者については、公平の観点から規約で負担する部分の
取決めをしておく必要があります。

[137: 匿名さん]

>134
途中で一時金を全区分所有者から徴収することの困難さを
考えたことがありますか。
中には、生活に余裕のない者、借り入れができない者もいるのです。
一時金の徴収は、購入時しかやってないのはそのためなんです。

[138: 匿名さん]

>135
高圧一括受電は、共用部分と専有部分の値下げをするものです。
又、導入するには、買い取りもありますが、殆どは代行会社からの
借り入れで、導入時の資金は全く必要ありません。

[139: 匿名さん]

>135
電力の自由化まで待つのも一理あります。
現在、キュービクルのあるマンションは動力部分は、経費の
削減ができていますが、一括受電にする場合、１００戸以下の
マンションについては、キュービクルはないでしょうから、一括受電
を導入した場合は、共用部分だけということもありますね。
勿論、両方とも削減はできますけどね。
５％程度の割引というところでしょうか。
このキュービクルを、電力会社が安く払下げするよう政府に要請は
しているところですが。

[140: 匿名さん]

高圧一括受電に切り替えたばあいの、値下げ率としては、
共用部分５％程度、専有部分も同じく５％程度と聞いております。
勿論、投資額ゼロの場合です。
器具等を買い取りにすれば、もっと多くの値下げ率になりますが、
買い取るとなると、組合員の賛成が得られなくなる可能性もありますから。