管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[2: 入居1年目]

築8年総戸数600ほどの団地マンションに入居し、初めて総会に出席予定です。
総会議案書について、疑問点がありお教えいただきたいです。

来期の事業計画及び予算案として、一般的な保存行為以外で、下記項目が書かれていました。

ゲストルーム（外部の人の宿泊施設）のリフォーム＆グレードアップ工事　200万
駐輪場および駐車場等の塗装修繕（長期修繕計画外のため、管理費会計）500万
長期修繕計画に沿った修繕工事　500万
迷惑駐車対策のバリカー設置工事　200万

質問は下記の通りです。

管理行為は、総会の決議が必要だと思いますが、事業計画として明記して、
予算案として一括決議でOKなのでしょうか？
ちなみに、具体的な工事内容や見積り書の資料は付いていません。
あくまで予算だけで、あとは理事会に付託するということだと思います。

宜しくお願いします。
　

[3: 入居1年目]

すいません。
書き込んでは、ダメだったのでしょうか？
それであれば、スルーして下さい。

[4: 匿名さん]

本来なら、もう少し詳しく工事内容を明記すべきだとは思いますが、
予算案と一緒での議案でも決議はいいと思われます。
長期修繕計画に掲載されていなくても、共用部分の工事については、
修繕積立金の取り崩しは大丈夫ですよ、というよりどちらかというと、
管理費会計より積立金の会計で処理した方がいいと思いますけど。
管理費会計から使用していくと、不足することが予測されますので。
多分、予備費とか前期繰越金からもってくるんでしょうが、管理費会計は、
毎年そんなに予算のぶれが大きいと困ることが発生してきますので。
管理費は、毎年収入は変わりませんしね。

[5: 入居1年目]

>>4さん　レス有難うございます！

そうですか、これで一般的なんですね。
とすると、ひとつでも不要と思う事業計画があったり、
内容が不明で諮りかねると判断した場合は、不承認でいいのでしょうか？
もう一度よく検討してみます。

[6: 匿名さん]

どんな工事でも、理由がなく反対しても問題はありません。
総会決議は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場ですから。
その理由は必要ありません。

[7: 匿名さん]

保存行為は、急を要するか建物の維持を図る工事ですが、
金額が大きくて事業計画にないものは殆どは保険で対応できるものです。
勿論、小修繕費とかは発生しますけど。
問題は、金額が大きい工事費を管理費会計で処理するのは不自然です。
やはり、それは修繕積立金で処理すべきでしょう。
管理費会計が毎年あまるんであれば、管理費を取り過ぎているんだと思います。
余れば修繕積立金に振り替えるべきでしょう。
修繕積立金は、よんで字のごとくみんなの積立金です。
いくらあっても、十分ではないでしょう。
これから、工事をするところがいっぱいでてきますよ。
長期修繕計画には、全ての修繕個所が網羅されてないとこが殆どですので。

[8: 入居1年目]

>>6さん
>>7さん

有難うございます。
管理費の余剰金を積立金に、過去何度か振り替えられているようです。
バランス見直しも、今後の検討事項とされています。

個人的に気になったのは、ゲストルームのグレードアップ等は、
望まない方もいらっしゃると思いますし、
他の工事についても予算だけの提案ですので、
それらを一括で決議するというのが少し乱暴に感じた次第です。
まず、予算案は承認されると思うので・・・
でも一般的のようですので、不明点については、当日質問してみたいと思います。
有難うございました。

[9: 匿名さん]

>>8
貴兄が疑問視するのはもっともで一括で予算決議は乱暴ですね。
予算策定にあたり、見積りは取っている筈ですから見せてもらうといいでしょう。
各事業の予算案と見積り金額の差が著しくかけ離れていないかどうか。

それから議決権行使書は使用していますか？
委任状対応だけだと怪しいです。

[10: 匿名さん]

↑　なんで偽のインチキスレで下げるの、あげとくよ。　二人で別スレ立てろ。

[12: 匿名さん]

会計担当に任せてます、以上。

[16: 匿名さん]

長期修繕計画には、全ては網羅されてないよ。
塗装修繕すると記載されていれば、それ以上は必要ないのでは。
駐輪場の現状は、見れば分かることだからね。

[17: 匿名さん]

計画修繕じゃないと修繕積立金は取り崩せないと思ってない？

[18: 入居1年目]

>>14さま
会計の割り振りはその通りです。

前レスにも書きましたが、私がお聞きしたかったのは、
たくさん明記されている事業計画（予算だけを明記）が、
予算案として一括決議で承認されて、工事実施という流れが、
一般的かをお聞きしたかったのです。

管理行為については決議が必要となっていたので、
予算案で一括決議でいいの？と思って、皆さんのところがどうか
教えて欲しかったのです。

なんだか、書き込みするとダメだったみたいなので、このレスで終わりにします。
ご意見くださった方、有難うございました。

[19: 匿名さん]

>18さん
長期修繕計画分については、予算だけでもいいと思います。
只、その計画の数字は大目にみてありますので、実際は、理事会で
相見積をとり価格の交渉等はされるとおもいますので、かなり予算を
下回るとは思います。
しかし、長期修繕計画にない、工事については、何故なのかの理由ぐらいは
明記してた方が、組合員の判断材利用になると思います。
別に書き込みをしてはいけないということはないですよ。
他に紛らわしいスレがありますが、そちらは現在荒れていて、まともな書き込み
がされていません。
ここまでくれば、このスレも存在価値が出てきましたよ。

[20: 匿名さん]

↑　
しつこいですよ、お宅がタイトル変えてスレ立てれば住む事。

＞他に紛らわしいスレがありますが
このスレが紛らわしいんですよ、いい加減にしなさい。

[21: 匿名さん]

塗装工事は普通、長期修繕計画に入っていてしかるべき。
修繕計画がザルな可能性を検証するべき。

[22: 匿名さん]

一人で連投してもつまらないでしょう、まる解りですよ。　恥ずかしい。

[25: 匿名さん]

そんなことでは管理会社に好き放題やられるよ。

[27: 匿名さん]

輪番制で一年交代なら期を跨いで事業計画策定はやめた方がいい。
プロジェクトチームを募り任期にとらわれず腰を据えて専門的に策定すべきだ。

[29: 匿名さん]

一人芝居、あわれですね。

[32: 匿名さん]

そうだね

[34: 匿名さん]

長期修繕計画に予算化されている工事は、あくまで概算ですよ。
その概算での承認を取り、あくまでそれを執行していくのは理事会です。
だから、余裕をもって予算化してあるんです。
せっかく総会で承認をもらっても、予算額がオーバーしたら困りますから。
その枠内での承認ということになります。
理事会は、その予算の枠内で、相見積を取り、しっかりした工事をやらなければなりません。
専門委員会を設置するのは、大規模修繕工事のときでしょう。
単発の工事、例えば高置水槽の交換やインターホンの交換等とかは、専門委員会までは
必要ないでしょう。
総会で承認をもらったら、後は理事会が執行していけばいいことです。

[37: 匿名さん]

>35
相見積を取らずに、管理会社や知り合いの業者に依頼するのも
ありだけど、工事費が高くなるのはやむおえないだろうね。
管理費や修繕積立金に余裕があれば、それもいいかもね。
しかし、理事としては失格だね。

[39: 匿名さん]

>36
工事は、理事会で検討され、理事会としてはやるということになったんでしょう。
そして、理事会案として総会に提出して承認されたんですよね。
理事会案や総会の意味がないですね。
無用な工事を理事会で承認し、総会で承認されたんですか？
それを又、理事会で否決されたんですね。
それは、総会に諮らなくてもいいんですか？
総会でやろうといった工事を理事会で勝手に中止するんであれば、総会の承認が
必要ですよ。
工事は、早かったり、グレードアップしたりしても、良くなるのは事実ですからね。
管理会社にそそのかされたとしても、良くなることには変わりないのですから。

[40: 匿名さん]

>36
少なくとも、次期総会で再検討するぐらいの報告は組合員に
すべきです。
一方的にとりやめはないですよ。

[41: 匿名さん]

39さんの考えは正しいです。

[43: 匿名さん]

屋上防水は基本構造部分ではないから、品確法の１０年の補償はないですね。
築５年で屋上防水をしますか？
少なくとも、１０年はもちますよ。
いくら台風銀座といわれている沖縄でも、１０年はもつでしょう。
理事会決議・総会決議に瑕疵があったのなら、次期総会に再度提案すべき
でしょう。
総会決議を無視しちゃいけませんよ。

[46: 匿名]

雨漏りもしない内に何で瑕疵責任が生じるんだ？
痛々しいわ

[49: 匿名さん]

まだ一人で遊んでるんだ、飽きもせず　笑～