建て替え予定の中古マンション購入はどうですか？

[匿名さん]

建て替えが決定していて、地権者として等価交換の広さを確保できる権利を有する中古マンションを購入する、
というのはいかがなものなのでしょうか。

例：
築40年のマンション
広さは75平米の3LDK
売り出し価格は5500万円
（建て替え予定のない同条件マンションは価格3000〜3500万円程度）
推定建て替え後の同面積の部屋の売り出し価格は7000万円程度見込み。
建て替え後は（パークハウスやプラウドなどの）大手デベ◯×になる（建て替え前は無名マンション）。
建て替え中の引越し代や仮住まいの家賃等の費用総額400万円程度。
地権者割合は約60％（120戸が200戸に）。
総床増床も6000平米が10000平米に。

を想定してみてください。
よろしくお願いします。

【住宅なんでも質問からマンションなんでも質問へ移動しました。2013.11.11　管理担当】

[1: 匿名さん]

個人的には非常に惹かれますが、これって一度購入したら住むんですよね？
住宅ローンって何カ月以内とかに住まないとダメだったような気が、、、。

すると、買って、越して、住んで、借りて、越して、住んで、待って、越して、
やっと初めて新築マンションに住めるんですよね？

そう考えるとめんどくさいですね。
買って、待って、越して、新築に住める、のならいいですね。
ローンも新築に住むときから始まってくれれば言うことなしですけど、、、。

[2: 匿名さん]

売り出し価格５５００万円が今の価値を表しているとすると、同じ面積の新しい部屋が７０００万円と推定されるってことは等価交換なら建替え後に同じ面積の部屋にならないと思うけど。容積率に余裕があって部屋数を増やして建設費をまかなうって建替えパターンだけど、建替え費用の住民の持ち出しはないの？周辺の価格が今の価値だとするともっと差が激しいよね。

[3: 匿名さん]

すみません、「等価交換」の言葉がおかしかったです。
「等平米交換」ですね。

>周辺の価格が今の価値だとするともっと差が激しいよね。

おそらく、建て替えでの価格上昇分がすでに乗ってしまっているのだと思います。
なお、持ち出しはありません。

[4: 匿名さん]

>>2

そうですね、かなり面倒臭いことにはなりそうです。
子供の通学にも影響するので、そこが一番悩ましいです。

[5: 匿名さん]

冒頭の「建て替えが決定していて」がまず疑問。

決定してたら新築建てるデべ相手以外に売れないのでは？
決定してたら空部屋を市場に出さずデべが買い占めるのでは？
（桜上水団地とかも決定前に建て替え含みの高値で築古が売りに出たが
その後の進捗は周知の通り）
決定してたら利敏い業者が儲け話をみすみす見逃す？

まったくの部外者が普通に買える建て替え決定物件、というのが想像つかない。
そちらの計算だと利益7,000万-5,500万―400万＝1,100万ですよね。
仮に決定間際、交渉が暗礁に乗り上げて数年足踏み、みたいな可能性あるとしたら
所帯持ちが自宅用物件でやるのは相当リスク高いと思いますけど。

[6: 匿名さん]

>>利益7,000万-5,500万―400万＝1,100万ですよね。

いや、これもし転売で想定するなら、仲介手数料2回分と登記引越しほか諸費用で、
700万円はかかるだろ。
その間、もしも固定資産税や金利だけ払ってるとしても年に150万円で3年として450万円。

したらもう赤字だよ。利益なんかでない。
転売するには、投資に対して利益がないから業者は買わんよ。

どうせ新築買って住みたいのなら、まあ、アリといえばアリ。

[7: 匿名さん]

まずは、建替え決議が終わってるか確認でしょ。建替え決議って4/5以上の賛成が必要だからハードルが高い。

それから建替えで新居に移ることを望まない人に対しては、建替え事業で買取するはずだから表にでない。建替え決議前にそういう話しがあるからってのに便乗して高値で売ろうって魂胆じゃないの。建替え決議が不成立だとばばつかむことになるよ。

[8: 5]

横から加えさせてもらうなら、持ち主がそのタイミングで売るってことは
建て替え後まで持ってても儲けが薄いからと判断した可能性が高い。
還元率がなのかそれ以外の条件なのか、先々の資産価値かは不明だが。

その年数の物件保有するオーナーが損得勘定抜き、なんてあり得ない（笑）

[9: 匿名さん]

スレ主さん、そんなリスク有ること掲示板で真剣に問うているんですか。
あなたの資産ですから御自由にお使い下さい、お遊びはそこそこにね。

[10: 匿名さん]

別の仲介業者を訪ねて行って、いくつか物件を紹介してもらって検討対象としてこんな物件も考えてるって聞いてセカンドオピニオンを得るってのもいいかもね。業者さんならいろいろ情報を持ってるはず。

[11: 匿名]

本人に知識がないと体のいいことしか言わないよ。
一般消費者が賢くなる＝業者はやりづらくなる、が不動産業界

[12: 匿名さん]

別の仲介業者なら自分が扱ってる物件を契約して欲しいわけだから、体の良いことでなくマイナスポイントをしっかり吹き込んでくれるでしょ（笑）。それでもメリットがあるって判断するならあとは自己責任ってことで。

[13: 匿名]

別の物件売ってる業者の営業妨害になるではないか。
築古物件のマイナスポイント教えてくれる不動産業界関係者なんていないと思った方がいい。
自分も築古を扱うことを思えば、教えてメリットはひとつもない。

[14: 匿名]

スレ主、出て来なくなっちゃったけど断念？

[15: 匿名さん]

先日、詳細を聞くことができました。

要件をまとめると
●建て替えは決定
●某大手の仕切りも決定
●増床面積は決定
●増戸数も決定

で、その他は未定、だそうです。
もちろん、未定は未定でも、どうも揉めてる未定っぽいので、
売主さんはさっさと見切りをつけて高値売り切りを目指したっぽいです。
ぶっちゃけ計画が何年先になるかも分からないそうなので、、、。

なので、皆様のおっしゃる通り、見送ることにしました。
ありがとうございました。

[16: 匿名さん]

どこの物件か気になる………

[17: 匿名さん]

内緒でなら教えますよ（笑

ちなみに、最初に晒した数字は若干割増したり割り引いたりして
本物の物件の数字とは変えてあります。

[18: 匿名さん]

公開の掲示板で内緒なんて無理でしょ（笑）。

[19: 匿名さん]

こういう掲示板あったんですね。実はうちも建て替えの可能性がとても高いと思われるマンションに住んでます。築はもう30年超えてますが、都内の便利な場所です。7年位前に、賃貸でたまたま近所から引っ越してきました。
部屋を貸してくれていたオーナーさんに売却してくれないか尋ねたこともありましたが、そのときは、拒絶されました。たまたまその直後、マンション内で別の部屋が売りに出ました。建て替えの話しは、ある程度知っていましたが、その時、売り主さんからも詳しい話しが聞けました。また、私自身も地元のために、知り合いも多く、情報を集めるのにあまり苦労はしませんでした。ただ、正直、縁もゆかりもないような場所では建て替えの可能性だけ考えて物件を選ぶのは怖いですよね。容積率が余ってたり、特例の適用を受けれたりするだけで無く、私自身は、4/5決議が1番肝心かなと思っていますが、その辺りがクリアできそうなことがわかりました。その後、たまたま、何件かマンション内で売りがでましたが、やはりマンション内の住民で販売が完結することも多い状態になっています。しかもだんだん平米単価が高くなっています。

[20: 匿名]

そこからですよね、長いのは。

[21: 匿名さん]

築30年じゃまだ若い。でもまだ若いうちに仕込まないと老婆を高値で掴む羽目になる。

[22: 芽名子のために]

若くとも不惑近く（東京オリンピック前後）でないとね。

年数経ってるほど有利でしょうけど（最後の同潤会なんて喜寿すぎてる）。

[23: 立川生まれ立川育ち渋谷暮らし]

30年ちょっとで立て替えはほとんどないね。

40年オーバーでようやくどうする的な話。
そして絶対にでてくるダダコネ連中がやっかいｗ

[24: 匿名さん]

いつのレスに突っ込み入れてんの？　

[25: 匿名さん]

この先数十年単位で熱いネタだよ。
新築スレに比べて中古〜老朽物件に関するスレが少なすぎる。
十年目を迎える前に売る気でいる新築購入者の何割が
昨年度の空き家が800万戸で東京も2020年から人口減少と知っていることか。

[26: まんかんし]

やめましょう

買うなら容積率を調べ余裕のある中古マンションです

建替え決定なら価格は折込済みです

[27: 匿名さん]

>容積率を調べ余裕のある中古マンション

かつ旧耐震、なんてそもそも市場に出ないでしょうに笑。

[28: まんかんし]

>>27

現実にあるから面白い　最近も居住者の負担ゼロで建替え工事が始まったマンションがある
君の狭い知識の範囲外の事　嘲笑

[29: 匿名さん]

>最近も居住者の負担ゼロで建替え工事が始まったマンションがある
もう、10年ぐらい前ですが身近でありました。
負担ゼロ地権者向けモデルルームと、新規購入者向けモデルルームが相容れないように別々に用意されていました。
負担ゼロ地権者向けモデルルームは物凄い質素で公団と見紛う何これ便所、風呂、台所。
新規購入者向けモデルルームとは月とスッポン。
お得だとは思いますがね。
グレードupしたいならオプション価格が必要になります。みたいなやり方で。

地権者マンションがいるマンションは上手くいかないとこういうことなのかなと思いました。
何処かは言えませんが。

[30: まんかんし]

今年です　容積率に大幅な余裕がありました

[31: 匿名さん]

>やめましょう
>買うなら容積率を調べ余裕のある中古マンションです
>建替え決定なら価格は折込済みです

>>27
>現実にあるから面白い　最近も居住者の負担ゼロで建替え工事が始まったマンションがある
>君の狭い知識の範囲外の事　嘲笑

>今年です　容積率に大幅な余裕がありました

まんかんしってマン管士？人格メタ化してておもしろい笑
ひとつプロの見立てでお買い得物件挙げてみれば

[32: まんかんし]

単純で無能な管理会社員は分譲マンションが減れば真っ先に馘首される
其の為脊髄本能で戸建て所有に反撥する
>>31が好例　笑える

[33: 匿名さん]

残念。管理会社員じゃなくオーナーね。脊髄反射ご苦労様

[34: まんかんし]

マンションは猿でも買えるという好例ですな　>>33
せいぜい管理会社のカモザルとならぬよう気をつけよう

[35: 匿名さん]

建替経験者です。正確には自分は地権者で身内が住んでいました。ご質問があればお答えしたいと思います。

[36: 匿名さん]

建て替え決議まで何年かかった？
あと還元率は？

[37: 匿名さん]

>>36
それ人様に教えを請う態度じゃないよね。

[38: 匿名さん]

建て替え決議まで何年かかりましたか？
あと還元率はどれくらいでしたか？

[39: 匿名さん]

還元率ってどうやって計算するんですか？

[40: 匿名さん]

ケースバイケースとしか言い様がないでしょ。
容積率余りまくってて持ち主本人も住んでおらず
借り手もいないまま空き家の都心立地、なら話は早いが
そんな話、当然そうそうはない（建て替え物件竣工済みの
原宿団地や上野下の同潤会がこのパターン）。

原宿団地は還元率200%だったと聞くけど、
まだ借り手がいて還元率100%を割るコープオリンピアは
未だ決まる気配なし。

[41: 匿名さん]

>>39

従前の権利床面積に対する建て替え後に等価交換できる床面積の割合です。還元率100%というのは50平米持ってたら建て替え後に50平米タダでもらえるってことです。

[42: 匿名さん]

>>40
一般論ではなく>>35さんに聞いてます。

[43: 匿名]

マナーも悪い上、結構しつこいんだね
他に教えてくれる人いないんか？

[44: 匿名さん]

>>43
質問があればお答えしますと言ってくれてるので聞いてるだけです。あんたに用はないよ。

[45: 主婦さん]

あんたとは失礼ですね。

投稿マナーと言葉遣いを勉強してから

書き込むようにしなさいな。

[46: 匿名]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[47: 購入検討中さん]

現在、建替えの推進決議が可決している団地があります。

千葉市美浜区にある真砂第３団地です。

こちらはあとは建替え決議を残すだけとなっており、早くて数年後には建替えが決定するかもしれません。

今のうちに買って賃貸で５年くらいまわしておけばいいのではないでしょうか。

建築後３８年以上経過。旧耐震。５階建て　１０４０戸の大規模団地。最寄り駅はＪＲ京葉線の稲毛海岸駅徒歩１０分

容積率に余裕があるのは昔建てられたいわゆる団地です。

民間のマンションでは余裕がないため、建替え時に建て増し分によゆうがなく、結局住民の持ち出しで建設費を

まかなうしかありません。これだと高い金が出せずに建替え反対となり、可決できません。

広い土地に建てられた団地が狙い目です。

[48: 匿名さん]

>京葉線の稲毛海岸駅徒歩１０分

って時点でちょっと…
『今のうちに買って賃貸で５年くらいまわしておけば』、って利回りいくら？
家賃問わない、貸せればOKって人ならいいだろうけど
その立地だとファミリー向けだよね。新築出しても高くはならない。
自宅で永住するにも、建て替え折り込み済みならそれなりだろうからおいしくない。

[49: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[50: 匿名さん]

榊1960団地と分譲マンションの違いが分からない

[51: 匿名さん]

団地とか…
コンプレックス持ちか苦労人ですかねー

[52: 匿名さん]

団地でも青山北町に広尾、四番町あたりなら買う価値ある
まず売りに出ないから買えないけど。

[55: 匿名さん]

>>47の人は、ネットのあちこちに同じ内容を書き込みまくってる。
建て替え推進の宣伝はいいけれど、常軌を逸してる。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[56: 匿名さん]

3年前のスレですけど、最近の新築マンションでちょっといい場所だと
地権者ゼロってほぼないですよね、都心は。多いところだと半数以上が、地権者に事業協力者住戸だったり。
その上、新築のいい階数いい位置、いい間取りは予めしっかり押さえられてしまってたりします。
ここが新築になったら買いたいと思う老朽物件があったら、建て替え決定して高くなってしまう前に
数年待つ覚悟で仕込んでおいたりする方が賢いんでしょうか
（知り合いの富裕層で、新築移るか持分売却かは決めてないけど築古買ってる人がいます。
築年数古いとローンも組みづらいですし、数度の引越しも面倒なので、入居者ありを狙って数年は返済に充当しながらじっと待つ感じで）

[57: 匿名さん]

それは資金に余裕のある富裕層のみがなせる業

一般ピープル的にはこちらが正

https://mituikenta.com/?p=2353

[58: 匿名さん]

レスありがとうございます。

そもそも立地条件（新築ニーズの有無）から業者が建て替えに乗らないようなその他大勢の話ではありません。
内部関係者（現理事）から、実際に建て替え話が進行中であることを確認している渋谷区某大規模築古を想定した話です。
同じ渋谷区の区役所跡地タワーは70年の定借であるにも関わらず、60平米が1.5億とのこと。某築古なら同じ広さが6,000万以下で買えます。
そもそも1億以上の物件でローンを組むのも考えづらいですし、還元率が多少減っても60平米×2を1.2億で買ったとして、新築時に半分の60平米まで減ってしまうこともないかと。
そんな話は所有者が納得しませんから（実際デベの素案では容積率割増を受けなくても現状の3倍程度高層化するとの話です。
所有者は圧倒的に得する話ですので、反対も少数派であろうとのこと）。

もちろんこの都心好立地バブルが早々に終われば投資額的に損をする？可能性もない、とは言えませんが、どうもそう簡単には終わらないようにも思えます。
都心好立地新築の購入希望者は、日本人の高収入給与所得者ではなく、ある種、値段はいくらでもいい外国人メインに移りつつありますから。
渋谷区役所跡地も最高額200平米予価12億が仮に所有権であったら、広さ同程度の檜町タワー最高額15億に迫る額まで行ってしまったものと思います。
何より、スケールとグレードを兼ね備えた物件が新築可能な都心好立地はそう簡単には出ません。あくまで限定的な話です。

[59: 通りがかりさん]

船橋の若松団地というところで、建て替えが決定らしいです。相当大規模なので、よくやったと思います。

[60: 匿名さん]

西武新宿線上石神井駅　徒歩15分の旧公団分譲「石神井公園団地」が、建替え中です。
丸ノ内線方南町駅　徒歩5分の旧公団分譲団地「堀の内住宅」建替え中です。
京王新線初台駅　徒歩2分の「藤和コープ初台」が建替え中です。

[61: 匿名さん]

>>60
石神井は東京建物他
方南町は野村
初台は三井
・・が、デベロッパーです。

建替え決定して、行政から許可得ています。

ですので、建替えマンションを安価で買い取る等、できません。
事業協力者が売りたい場合は、デベロッパーに売るのです。

[62: 匿名さん]

方南町初台はともかく上石神井15分で良く話がまとまった、という感じ。

聞かれてないのに買い取り不可には？だけど
決定しちゃうと担当デベ以外に売れないんですよね。値段も乗せようがない。
だから高値売り抜け狙いの人は決定前夜に乗せまくって売る。桜上水もそうだった。
ウチもあやかれるように頑張ろうっと