建て替え予定の中古マンション購入はどうですか？

[匿名さん]

建て替えが決定していて、地権者として等価交換の広さを確保できる権利を有する中古マンションを購入する、
というのはいかがなものなのでしょうか。

例：
築40年のマンション
広さは75平米の3LDK
売り出し価格は5500万円
（建て替え予定のない同条件マンションは価格3000〜3500万円程度）
推定建て替え後の同面積の部屋の売り出し価格は7000万円程度見込み。
建て替え後は（パークハウスやプラウドなどの）大手デベ◯×になる（建て替え前は無名マンション）。
建て替え中の引越し代や仮住まいの家賃等の費用総額400万円程度。
地権者割合は約60％（120戸が200戸に）。
総床増床も6000平米が10000平米に。

を想定してみてください。
よろしくお願いします。

【住宅なんでも質問からマンションなんでも質問へ移動しました。2013.11.11　管理担当】

[1: 匿名さん]

個人的には非常に惹かれますが、これって一度購入したら住むんですよね？
住宅ローンって何カ月以内とかに住まないとダメだったような気が、、、。

すると、買って、越して、住んで、借りて、越して、住んで、待って、越して、
やっと初めて新築マンションに住めるんですよね？

そう考えるとめんどくさいですね。
買って、待って、越して、新築に住める、のならいいですね。
ローンも新築に住むときから始まってくれれば言うことなしですけど、、、。

[2: 匿名さん]

売り出し価格５５００万円が今の価値を表しているとすると、同じ面積の新しい部屋が７０００万円と推定されるってことは等価交換なら建替え後に同じ面積の部屋にならないと思うけど。容積率に余裕があって部屋数を増やして建設費をまかなうって建替えパターンだけど、建替え費用の住民の持ち出しはないの？周辺の価格が今の価値だとするともっと差が激しいよね。

[3: 匿名さん]

すみません、「等価交換」の言葉がおかしかったです。
「等平米交換」ですね。

>周辺の価格が今の価値だとするともっと差が激しいよね。

おそらく、建て替えでの価格上昇分がすでに乗ってしまっているのだと思います。
なお、持ち出しはありません。

[4: 匿名さん]

>>2

そうですね、かなり面倒臭いことにはなりそうです。
子供の通学にも影響するので、そこが一番悩ましいです。

[5: 匿名さん]

冒頭の「建て替えが決定していて」がまず疑問。

決定してたら新築建てるデべ相手以外に売れないのでは？
決定してたら空部屋を市場に出さずデべが買い占めるのでは？
（桜上水団地とかも決定前に建て替え含みの高値で築古が売りに出たが
その後の進捗は周知の通り）
決定してたら利敏い業者が儲け話をみすみす見逃す？

まったくの部外者が普通に買える建て替え決定物件、というのが想像つかない。
そちらの計算だと利益7,000万-5,500万―400万＝1,100万ですよね。
仮に決定間際、交渉が暗礁に乗り上げて数年足踏み、みたいな可能性あるとしたら
所帯持ちが自宅用物件でやるのは相当リスク高いと思いますけど。

[6: 匿名さん]

>>利益7,000万-5,500万―400万＝1,100万ですよね。

いや、これもし転売で想定するなら、仲介手数料2回分と登記引越しほか諸費用で、
700万円はかかるだろ。
その間、もしも固定資産税や金利だけ払ってるとしても年に150万円で3年として450万円。

したらもう赤字だよ。利益なんかでない。
転売するには、投資に対して利益がないから業者は買わんよ。

どうせ新築買って住みたいのなら、まあ、アリといえばアリ。

[7: 匿名さん]

まずは、建替え決議が終わってるか確認でしょ。建替え決議って4/5以上の賛成が必要だからハードルが高い。

それから建替えで新居に移ることを望まない人に対しては、建替え事業で買取するはずだから表にでない。建替え決議前にそういう話しがあるからってのに便乗して高値で売ろうって魂胆じゃないの。建替え決議が不成立だとばばつかむことになるよ。

[8: 5]

横から加えさせてもらうなら、持ち主がそのタイミングで売るってことは
建て替え後まで持ってても儲けが薄いからと判断した可能性が高い。
還元率がなのかそれ以外の条件なのか、先々の資産価値かは不明だが。

その年数の物件保有するオーナーが損得勘定抜き、なんてあり得ない（笑）

[9: 匿名さん]

スレ主さん、そんなリスク有ること掲示板で真剣に問うているんですか。
あなたの資産ですから御自由にお使い下さい、お遊びはそこそこにね。

[10: 匿名さん]

別の仲介業者を訪ねて行って、いくつか物件を紹介してもらって検討対象としてこんな物件も考えてるって聞いてセカンドオピニオンを得るってのもいいかもね。業者さんならいろいろ情報を持ってるはず。

[11: 匿名]

本人に知識がないと体のいいことしか言わないよ。
一般消費者が賢くなる＝業者はやりづらくなる、が不動産業界

[12: 匿名さん]

別の仲介業者なら自分が扱ってる物件を契約して欲しいわけだから、体の良いことでなくマイナスポイントをしっかり吹き込んでくれるでしょ（笑）。それでもメリットがあるって判断するならあとは自己責任ってことで。

[13: 匿名]

別の物件売ってる業者の営業妨害になるではないか。
築古物件のマイナスポイント教えてくれる不動産業界関係者なんていないと思った方がいい。
自分も築古を扱うことを思えば、教えてメリットはひとつもない。

[14: 匿名]

スレ主、出て来なくなっちゃったけど断念？

[15: 匿名さん]

先日、詳細を聞くことができました。

要件をまとめると
●建て替えは決定
●某大手の仕切りも決定
●増床面積は決定
●増戸数も決定

で、その他は未定、だそうです。
もちろん、未定は未定でも、どうも揉めてる未定っぽいので、
売主さんはさっさと見切りをつけて高値売り切りを目指したっぽいです。
ぶっちゃけ計画が何年先になるかも分からないそうなので、、、。

なので、皆様のおっしゃる通り、見送ることにしました。
ありがとうございました。

[16: 匿名さん]

どこの物件か気になる………

[17: 匿名さん]

内緒でなら教えますよ（笑

ちなみに、最初に晒した数字は若干割増したり割り引いたりして
本物の物件の数字とは変えてあります。

[18: 匿名さん]

公開の掲示板で内緒なんて無理でしょ（笑）。

[19: 匿名さん]

こういう掲示板あったんですね。実はうちも建て替えの可能性がとても高いと思われるマンションに住んでます。築はもう30年超えてますが、都内の便利な場所です。7年位前に、賃貸でたまたま近所から引っ越してきました。
部屋を貸してくれていたオーナーさんに売却してくれないか尋ねたこともありましたが、そのときは、拒絶されました。たまたまその直後、マンション内で別の部屋が売りに出ました。建て替えの話しは、ある程度知っていましたが、その時、売り主さんからも詳しい話しが聞けました。また、私自身も地元のために、知り合いも多く、情報を集めるのにあまり苦労はしませんでした。ただ、正直、縁もゆかりもないような場所では建て替えの可能性だけ考えて物件を選ぶのは怖いですよね。容積率が余ってたり、特例の適用を受けれたりするだけで無く、私自身は、4/5決議が1番肝心かなと思っていますが、その辺りがクリアできそうなことがわかりました。その後、たまたま、何件かマンション内で売りがでましたが、やはりマンション内の住民で販売が完結することも多い状態になっています。しかもだんだん平米単価が高くなっています。

[20: 匿名]

そこからですよね、長いのは。