建て替え予定の中古マンション購入はどうですか？

[匿名さん]

建て替えが決定していて、地権者として等価交換の広さを確保できる権利を有する中古マンションを購入する、
というのはいかがなものなのでしょうか。

例：
築40年のマンション
広さは75平米の3LDK
売り出し価格は5500万円
（建て替え予定のない同条件マンションは価格3000〜3500万円程度）
推定建て替え後の同面積の部屋の売り出し価格は7000万円程度見込み。
建て替え後は（パークハウスやプラウドなどの）大手デベ◯×になる（建て替え前は無名マンション）。
建て替え中の引越し代や仮住まいの家賃等の費用総額400万円程度。
地権者割合は約60％（120戸が200戸に）。
総床増床も6000平米が10000平米に。

を想定してみてください。
よろしくお願いします。

【住宅なんでも質問からマンションなんでも質問へ移動しました。2013.11.11　管理担当】

[41: 匿名さん]

>>39

従前の権利床面積に対する建て替え後に等価交換できる床面積の割合です。還元率100%というのは50平米持ってたら建て替え後に50平米タダでもらえるってことです。

[42: 匿名さん]

>>40
一般論ではなく>>35さんに聞いてます。

[43: 匿名]

マナーも悪い上、結構しつこいんだね
他に教えてくれる人いないんか？

[44: 匿名さん]

>>43
質問があればお答えしますと言ってくれてるので聞いてるだけです。あんたに用はないよ。

[45: 主婦さん]

あんたとは失礼ですね。

投稿マナーと言葉遣いを勉強してから

書き込むようにしなさいな。

[46: 匿名]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[47: 購入検討中さん]

現在、建替えの推進決議が可決している団地があります。

千葉市美浜区にある真砂第３団地です。

こちらはあとは建替え決議を残すだけとなっており、早くて数年後には建替えが決定するかもしれません。

今のうちに買って賃貸で５年くらいまわしておけばいいのではないでしょうか。

建築後３８年以上経過。旧耐震。５階建て　１０４０戸の大規模団地。最寄り駅はＪＲ京葉線の稲毛海岸駅徒歩１０分

容積率に余裕があるのは昔建てられたいわゆる団地です。

民間のマンションでは余裕がないため、建替え時に建て増し分によゆうがなく、結局住民の持ち出しで建設費を

まかなうしかありません。これだと高い金が出せずに建替え反対となり、可決できません。

広い土地に建てられた団地が狙い目です。

[48: 匿名さん]

>京葉線の稲毛海岸駅徒歩１０分

って時点でちょっと…
『今のうちに買って賃貸で５年くらいまわしておけば』、って利回りいくら？
家賃問わない、貸せればOKって人ならいいだろうけど
その立地だとファミリー向けだよね。新築出しても高くはならない。
自宅で永住するにも、建て替え折り込み済みならそれなりだろうからおいしくない。

[49: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[50: 匿名さん]

榊1960団地と分譲マンションの違いが分からない

[51: 匿名さん]

団地とか…
コンプレックス持ちか苦労人ですかねー

[52: 匿名さん]

団地でも青山北町に広尾、四番町あたりなら買う価値ある
まず売りに出ないから買えないけど。

[55: 匿名さん]

>>47の人は、ネットのあちこちに同じ内容を書き込みまくってる。
建て替え推進の宣伝はいいけれど、常軌を逸してる。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[56: 匿名さん]

3年前のスレですけど、最近の新築マンションでちょっといい場所だと
地権者ゼロってほぼないですよね、都心は。多いところだと半数以上が、地権者に事業協力者住戸だったり。
その上、新築のいい階数いい位置、いい間取りは予めしっかり押さえられてしまってたりします。
ここが新築になったら買いたいと思う老朽物件があったら、建て替え決定して高くなってしまう前に
数年待つ覚悟で仕込んでおいたりする方が賢いんでしょうか
（知り合いの富裕層で、新築移るか持分売却かは決めてないけど築古買ってる人がいます。
築年数古いとローンも組みづらいですし、数度の引越しも面倒なので、入居者ありを狙って数年は返済に充当しながらじっと待つ感じで）

[57: 匿名さん]

それは資金に余裕のある富裕層のみがなせる業

一般ピープル的にはこちらが正

https://mituikenta.com/?p=2353

[58: 匿名さん]

レスありがとうございます。

そもそも立地条件（新築ニーズの有無）から業者が建て替えに乗らないようなその他大勢の話ではありません。
内部関係者（現理事）から、実際に建て替え話が進行中であることを確認している渋谷区某大規模築古を想定した話です。
同じ渋谷区の区役所跡地タワーは70年の定借であるにも関わらず、60平米が1.5億とのこと。某築古なら同じ広さが6,000万以下で買えます。
そもそも1億以上の物件でローンを組むのも考えづらいですし、還元率が多少減っても60平米×2を1.2億で買ったとして、新築時に半分の60平米まで減ってしまうこともないかと。
そんな話は所有者が納得しませんから（実際デベの素案では容積率割増を受けなくても現状の3倍程度高層化するとの話です。
所有者は圧倒的に得する話ですので、反対も少数派であろうとのこと）。

もちろんこの都心好立地バブルが早々に終われば投資額的に損をする？可能性もない、とは言えませんが、どうもそう簡単には終わらないようにも思えます。
都心好立地新築の購入希望者は、日本人の高収入給与所得者ではなく、ある種、値段はいくらでもいい外国人メインに移りつつありますから。
渋谷区役所跡地も最高額200平米予価12億が仮に所有権であったら、広さ同程度の檜町タワー最高額15億に迫る額まで行ってしまったものと思います。
何より、スケールとグレードを兼ね備えた物件が新築可能な都心好立地はそう簡単には出ません。あくまで限定的な話です。

[59: 通りがかりさん]

船橋の若松団地というところで、建て替えが決定らしいです。相当大規模なので、よくやったと思います。

[60: 匿名さん]

西武新宿線上石神井駅　徒歩15分の旧公団分譲「石神井公園団地」が、建替え中です。
丸ノ内線方南町駅　徒歩5分の旧公団分譲団地「堀の内住宅」建替え中です。
京王新線初台駅　徒歩2分の「藤和コープ初台」が建替え中です。

[61: 匿名さん]

>>60
石神井は東京建物他
方南町は野村
初台は三井
・・が、デベロッパーです。

建替え決定して、行政から許可得ています。

ですので、建替えマンションを安価で買い取る等、できません。
事業協力者が売りたい場合は、デベロッパーに売るのです。

[62: 匿名さん]

方南町初台はともかく上石神井15分で良く話がまとまった、という感じ。

聞かれてないのに買い取り不可には？だけど
決定しちゃうと担当デベ以外に売れないんですよね。値段も乗せようがない。
だから高値売り抜け狙いの人は決定前夜に乗せまくって売る。桜上水もそうだった。
ウチもあやかれるように頑張ろうっと