ジオタワー南堀江

[ビギナーさん]

ジオタワー南堀江の情報がありましたら宜しくお願い致します。
まだ公式サイトにあまり情報がないですねー

公式URL：http://www.gtm205.jp/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分
大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分
南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[357: 物件比較中さん]

桜川、大正付近とは意図的にここの物件を落としたいように感じますね。大正駅などかなり遠いですよ。

[358: 周辺住民さん]

付近には有名なヴィークタワーがありますが。
それはともかく、この地区付近では30年を超える築年数の大きな分譲、賃貸マンションが
あるので、かなり買い換えがあるのでは？

[359: 物件比較中さん]

”桜川、大正付近とは意図的にここの物件を落としたいように感じますね。大正駅などかなり遠いですよ”
　
そういう意味では無く、　そちらの方面　の方は　欲しいのでは　ということ。
あまり　タワー　が無いので。

[360: 匿名さん]

本物件の最寄駅は「西長堀駅」ですよ。

[361: 匿名さん]

西長堀駅周辺だけ地価が上昇しているんですか？
西区全体では５年間で約20％も下落しているようなんですが。
公示地価は下がっているけど、実勢地価は上がっているとかでしょうか？


http://land.color-me.jp/LandMakers/City/27106/

[362: 申込予定さん]

330さん、
現在タワーマンション在住でこちらの物件をご検討されているのですね。ところでコンシェルジュ
サービスってそんなに便利なのでしょうか？私は今までクレジットのコンシェルジュすら使ったこ
とが無いので、物件選びの条件には含めていませんでした。若しよろしければ具体的な体験談など
差し支えない範囲でお教え下さるとあり難いです。

[363: 匿名さん]

361さん。
http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=0&tidata8=27&tidata4=&ti...

この公式サイトでは「西長堀駅」公示地価平成25年度大阪府下で第5位の上昇率になってます。

西区全体では下落してます。

[364: 匿名さん]

西長堀駅以外では、阿波座駅、西大橋駅、四ツ橋駅周辺の公示地価対前年比上昇があります。

[365: 匿名さん]

実勢地価のおよそ7割が公示地価になるらしいですよ。

[366: 匿名さん]

330です。

すごいですね。
南堀江が西区で最も地価が上昇しているということはやはりイオン効果なんでしょう。

コンシェルジュさんは実利以上に華やぎ、安らぎというような心理面の効果が大きいです。
それと、とりあえず苦情から何からワンストップ対応で住民からの要望を受けてくださるのがありがたいです。

個人的にコンシェルジュさんにお願いしたことと言えば、
誤配の苦情（メール便やダイレクトメールなど結構頻繁に誤配があるので・・・）
ゲストルームの予約
荷物の預かり
建物の不具合箇所や利用マナーの苦情
タクシーの手配（忙しいときのみ）
程度ですね。
クリーニングは徒歩1分なので自分で持っていきます。

このような利便性以上に、朝の出勤時、帰宅時など笑顔で挨拶していただけるのは安らぎますね。
また、夜中の帰宅も多いので24時間管理も安心感がありありがたいのです。
部屋はやや大きめですが、コンシェルジュさんの負担は2千円/月弱だったと思います。
戸数はここより多いですけどね。

結局タワーの満足度をどこに求めるかということもありますが、
立地を除いて序列をつけるとすれば

①内廊下（エアコン付き）
②構造仕様
③24時間各階ゴミだし
④共用部仕様
⑤眺望
⑥専用部内装仕様
⑦コンシェルジュサービス

なのです。
ですからコンシェルジュサービスは優先度としては低いのですが、
すべてを満たしていなければやはりタワーとして満足できないのです。

ここの坪単価設定ならコンシェルジュサービスなんて当たり前だと思うのですが。
コンシェルジュのみなら200戸あれば2千円/戸以内で十分なはずですよ。
24時間管理は高かったと思いますので200戸なら外すのもありかもしれませんが、私はできればそれも欲しいですね。

[367: 物件比較中さん]

366さんの仰るように、ここの坪単価自体は決して高くないんですが、タワーとしての設備がいまいちなので高く感じてしまいます。

[368: 申込予定さん]

３３０さん、
詳しいご説明ありがとうございます。なるほど、何でもかんでも頼むという訳でも無いのですね（笑）
外出・帰宅時に挨拶を交わす習慣等はとてもいいですね。

[369: 購入検討中さん]

人間、個人の考え、主観があるので向き不向きがあるのですが、コンシェルジュ（よろず相談承り係）は、管理人と大差ないのでは。　　言い換えれば、管理人（日本語）を、コンシェルジュ（おフランス語）に変えた程度？。

[370: 匿名さん]

コミュニティサロン、入居者以外のお子様たちの遊び場になりそうでは？下校時間、お友達連れてきますよね。

[371: 購入検討中さん]

それで、コミュニティサロンを閉鎖した、マンションがあります。

[372: 物件比較中さん]

369さん、コンシェルジュと管理人はかなり違います！コンシェルジュのバイトしたことあるので。笑
コンシェルジュはホテルの受付みたいなものですね。ですのでコンシェルジュがいても管理人さんは別にいますよ。

[373: 匿名さん]

そうなんですね。閉鎖になるかも知れないですね。
コミュニティーサロンがあることで、スペースを確保できず、コンシェルジユデスクが、設置できなかったのかもしれませんね。

[374: 購入経験者さん]

過去に住んでたタワーは築8年で
キッズルーム
カラオケルーム
ゲストルーム
スパ施設
完備だがほとんど使わずさびれてる。

キッズルームは特定のママ友集団か子供の溜まり場。
カラオケルームは学生しか使わず、お菓子の食べかすが落ちていて汚い。

使わない人にとって管理費だけがやたらと高いマンション。
使えないコンシェルジュもいらない。

28階以上からの高速エレベーター2基あったことが救い。

[375: 物件比較中さん]

たしかに要らない施設のためにお金払いたくないんだけど、ここは必要最低限なのに管理費が高いんですよね。何に使うんだろう。

[376: 購入経験者さん]

fix窓外側の清掃費用が管理費に上乗せしてるので、高くなっているのでしょう。

[377: 購入経験者さん]

FIX窓で検索するとでてきますね。
はめごろしの窓と呼ばれています。
それなりに短所もあるみたいで。

[378: 匿名さん]

管理費が高いのは管理会社の利益幅が大きいから、としか考えようがありません。
タワーだから高いのが相場とでも言いたげな、説明責任を果たしていない印象でした。
このデベ系列には限りませんが、内容が価格に伴っているのか疑問符をつけたくなるような、偽装問題に通じるものを感じます。

[379: 検討中の奥さま]

376さん　　バルコニーの窓の清掃も入っているのでは？。
　そうでないと、ＦＩＸ窓を持っていない住居は損となります。

[380: 申込予定さん]

３７２さん、
コンシェルジュってバイトでもできるんですか？？コンシェルジュの仕事は入居者の
プライバシーに関わる責任の重い仕事と思うのですが。失礼ですが、どこかで専門的
な職業訓練など受けられて任されたのでしょうか？

[381: 購入検討中さん]

「fix窓　高層マンション」で検索してみました。
ゴンドラでの清掃が、年に2回だけとの記事をみました。
このマンションはどんなふうになるのやら。。

[382: 申込予定さん]

３７９さん、
窓清掃はＦＩＸ窓のみとの説明を受けました。Ｃ・Ｇ・Ｌタイプ等に申し込み予定の方にとっては不公平感は
ありますよね。説明では、マンションの外観に関わる部分であるため入居者全員に負担して頂くといった理由
になっていました。
来週竹中工務店からの工事内容説明会がありますので詳しく聞いてみます。

[383: 匿名さん]

うちのタワーで管理費190円/㎡くらいかな。
タワーとして必要なもの全てそろってると思います。
管理は戸数が多い分それなりの管理費で質の良い管理ができるのがタワーのメリット。
積立金はべらぼうに高いですよ。

[384: 購入検討中さん]

380さん、バイトというか派遣ですよ。受付自体の経験はそれなりですがコンシェルジュは研修だけで受けました。研修では業務内に知った住人の方のことなどは漏らしてはいけないという旨の誓約書を書かされております。それでも心配な方は、こちらのようにコンシェルジュ無しの物件の方が安心かと。私は某駅直結タワマン勤務でしたが、他のタワマンのコンシェルジュも同じようにだいたいは派遣だと思いますので。

[385: 検討中の奥さま]

No382さん　　以前にもそのように書かれていたようです。
ありがとうございます。私と同じ考えの方もいらっしゃって、幾分か安心しました。

[386: 購入検討中さん]

FIX窓の清掃費はたしかに視点を狭く見れば無い部屋はもったいないと思うだろうけど、実際窓の清掃しなかったらマンション自体みすぼらしくなって価値が下がって、FIXじゃない部屋の方が売る時にも困ると思いますが。まぁ、負担割合を下げるくらいがベストではないですかね。

[387: 購入検討中さん]

fixでリビングの風通しが出来ない事と
自分の希望の高さ（階数）が思ったより高く検討中です
要望書…どれくらいの方が出してるのでしょうか
はやり人気なお部屋は９５㎡ですかね…

[388: 検討中の奥さま]

No386さん　　いろいろな考え方ができるでしょうね。

[389: 購入経験者さん]

FIX窓って廊下が出れない時はどうやって非難するんですか？

[390: 購入検討中さん]

fixはリビングだけで、他の部屋はあきますよ。

[391: 購入経験者さん]

そうですか!!
ありがとうございます。

[392: 購入検討中さん]

こちらを検討されている方は他の板よりまともそうな方が多くて少し安心しております。

[393: ご近所さん]

ここの住民はもっと、まともです。

[394: 購入検討中さん]

初めのころは冷やかしが多かったように感じましたが、ここ最近は真剣に情報の交換が
行われており助かります。　今日、夕方、3.11の東北地震程度の規模で東京の超高層ビル
の免震装置の実験のニュースが流れていました。　　ちらっとしか見れなかったので残
念でしたが、どなたか、耐震、免震、制振装置に詳しい方はいらっしゃいますか。

それぞれ、一長一短があるように聞きましたが、お教えいただければ幸いです。

[395: 申込予定さん]

３９４さん、
こちらの記事でしょうか？直接リンクは問題あるかもしれませんが…。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20131118/t10013149491000.html
要望書〆切まで一週間切りましたね。
皆さんの意見を参考に熟考しましたが、第一期での要望書を思い切って出してきました。

[396: 購入検討中さん]

要望書出されたのですね
どれくらいの方が出されてるのか気になります
やはり広い間取りで出されてる方が多いのですかね
まだ悩んでいます

[397: 購入検討中さん]

要望書出すイコール買うではないですよね？
12月からの申込書出すか迷ってます。

[398: 申込予定さん]

要望書はもちろん予約には無関係です。１２月７日～１４日が第一期の
登録申込期間ですので、この期間内に登録申込手続きを済ませて、
１５日の抽選及び購入申込会に結果が分るといったスケジュールです。

但し、要望書が出ていない住戸は第一期分譲の対象住戸に選定されない
場合もあるので、第一期分譲での購入意思が固まっている住戸があれば
要望書を出しておくことをお勧めします。

[399: 購入検討中さん]

398さん、ありがとうございます。要望書を出していなかったら売りに出ないことがあるんですね。となると、1期の抽選漏れの人に入られる可能性が出てくるということですね。
その点も含めてよく考えたいと思います。

[400: 購入検討中さん]

　　今日のＹ新聞の記載記事。　近畿１０月のマンション発売33％減、９月の大量販売の反動。
　　１０月の１㎡の単価は50.7万(坪単価167.3万）。　前年同月より６千円/㎡（1.98万/坪）
　　上昇。　地価の上昇、建築費用の高騰が原因とのこと。契約率は79.6％　。
　　これから判断して、この物件はどのように判断されますか。

[401: 購入検討中さん]

395さんありがとうございました。　394です。
　　　私も、要望書提出済みです。お互い良い買い物になれば幸いですね。

[402: 購入経験者さん]

管理費が高い理由

免震構造の維持費
免震構造のゴム部の寿命は約40年と言われています。
例がないので実際はそれより短いかも知れません。
かかる費用は数千～数億円。
同然、住民負担です。

年数回あるFIX窓清掃

等々が高い理由だと思います。

[403: 購入経験者さん]

生きてる間に来るか来ないか分からない地震のために支払うと思ってください。

[404: 購入検討中さん]

昔から、怖いものは、地震、雷、火事、親父と言われています。
すでに親父の威厳は廃れていますが、地震は怖い。
阪神、淡路、東北の地震を経験した人は尚更のこと。　
高層であれば、地震対策で費用がかさむのは致し方のないこと。

[405: 購入検討中さん]

400さんの記事を見ると、たしかにマンションは買い時を過ぎてきている気がします。
ただ、こちらの物件はタワマンの割りに閑静で空気のいい地域ですし、そういう地域に価値を置くなら買ってもいいかと考えてます。
今後できる大手タワマンは今わかってる限り大通り沿いですので、私も迷っております。

[406: 購入検討中さん]

No405さん　400です。　Ｙ新聞のそのままの記事を載せたのですが、私自身は購入
否定ではなくこの記事でむしろ、買い時ではないかと思いました。
今の経済は少しではありますが上向き加減、また政府の膨大な借金を考えると、今後
ある程度のインフレ経済にしないとにデフォルトになるのではないかと。
それにしても、経済というものはわかりませんね。京都の某私立大学の女性教授はドル
が50円になると断言していましたが、今は100円。経済は生き物です。
　
坪単価167.3万円は、近畿2府4県の単純平均と思われます。　大阪の単価ではないはずです。