ジオタワー南堀江

[ビギナーさん]

ジオタワー南堀江の情報がありましたら宜しくお願い致します。
まだ公式サイトにあまり情報がないですねー

公式URL：http://www.gtm205.jp/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分
大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分
南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[337: 匿名さん]

どの程度の高層か、また方角かにもよりますが、
30Ｆ以上ならお得感あり。
25Ｆ以上ならセーフ。
20Ｆ以上ならうーんどうしようかな。。
20Ｆ未満ならアウト。

大阪では35Ｆ超えたら希少性出てくるんですけどね。
30Ｆ未満だと中古の時にちょっと売りやすいって程度に見ておいた方が良い。
あとここの角部屋のようにダイレクトに眺望が臨めなければ高層階の価値は半減。
わざわざバルコニーに出て景色見るのなんて年に数日でしょ。
ダイレクトスカイヴューならその眺望は常に部屋の壁紙になるわけですから。

[338: ご近所さん]

バルコニーないマンション解放感ゼロ。

[339: 購入検討中さん]

337さん、ご意見ありがとうございます。たしかに窓が惜しいですね。
バルコニーはリビングが無いだけで、他の部屋はあった気がしますが。

[340: 購入検討中さん]

平日と土曜はうるさいだけに日曜は超静か。
車も通らないし北側のマンションの会話が聞こえるくらい。
目の前に学校&公園さえなければ…大変惜しい。

[341: 匿名さん]

平日もそんなにうるさくない。公園の目の前マンションと同じに考えるのはおかしい。

[342: 購入検討中さん]

平日のチャイムと校内放送と遊び声を静かととるかうるさいととるか人それぞれ。

[343: ご近所さん]

まぁ、すぐ目の前が小学校の運動場なので平日は仕方ないですねー。

[344: 物件比較中さん]

この物件だと北向きの方が買いでしょうか？

[345: 購入検討中さん]

それだと、北側のマンションのバルコニーが気になりませんか？

[346: 検討中の奥さま]

お尋ねいたします。
私の友人が、ジオの物件から南西方向約150ｍ程度の距離のドゥーシェに住んでいます。
その友人に聞きましたが、同じ階でドゥーシェは坪単価、１７７万（平成２０年契約、南東角部屋、消費税5％、耐震）。
ジオは１７５万（中部屋、消費税8％、免震）。
この5年間でマンションの価格変動は当然あったでしょうが、これから判断して、ジオの価格設定は妥当と判断されますか。
よろしくお願いいたします。

[347: ご近所さん]

校内放送というのは運動場で遊んでいる子供達にも伝わる様な音量です。
例えるなら毎日選挙カーが家の前を走って気にならない人は校内放送も気にならないと思います。

[348: 物件比較中さん]

校内放送ってそんなに頻繁にあるんですか？

[349: 匿名さん]

西長堀駅周辺は、ここ数年土地価格が、上昇しています。
ジオの設定価格は適正かと思います。

[350: 検討中の奥さま]

349さん　　　346です。ありがとうございます。前向きに検討いたします。

[351: 匿名さん]

サンメゾンの誘惑に勝ち、今まで待ったんだもの。
きっといい買い物ができます。

[352: 検討中の奥さま]

はい、私もそう願っています。○○○○○を買わなかったことは正解だと思います。

[353: 匿名さん]

サンメゾンの誘惑に勝ち、妥協せず、
今まで待ったんだもの。
買うなら、「今でしょ！」

[354: 検討中の奥さま]

お互い頑張りましょう。

[355: 匿名さん]

頑張りましょう！ファイト！

[356: 物件比較中さん]

　　このマンションは、
この周辺が　好きな方と　桜川駅、大正駅　周辺　で、とりあえず　タワーマン　が
欲しい方には、タワマン　無いですから（大野病院　隣が　ありますが）いいかもしれませんね。
　どうしても、欲しい方は、仕様、価格　関係ないもので、だから、どのマンションでも
少しは、第一期　売れるはずです。
ポイント　は、この地区以外の　契約者　がどれだけ増やせるか　ということ。
　第一期　の契約戸数　が　物語るでしょうね。
　ちなみに　福島区住民ですが、要望書　は　出さないです。
本来のタワマン　の必須条件　が不足してるので。
まして、１億以上の部屋　が無い　というのも、理解出来ます。

[357: 物件比較中さん]

桜川、大正付近とは意図的にここの物件を落としたいように感じますね。大正駅などかなり遠いですよ。

[358: 周辺住民さん]

付近には有名なヴィークタワーがありますが。
それはともかく、この地区付近では30年を超える築年数の大きな分譲、賃貸マンションが
あるので、かなり買い換えがあるのでは？

[359: 物件比較中さん]

”桜川、大正付近とは意図的にここの物件を落としたいように感じますね。大正駅などかなり遠いですよ”
　
そういう意味では無く、　そちらの方面　の方は　欲しいのでは　ということ。
あまり　タワー　が無いので。

[360: 匿名さん]

本物件の最寄駅は「西長堀駅」ですよ。

[361: 匿名さん]

西長堀駅周辺だけ地価が上昇しているんですか？
西区全体では５年間で約20％も下落しているようなんですが。
公示地価は下がっているけど、実勢地価は上がっているとかでしょうか？


http://land.color-me.jp/LandMakers/City/27106/

[362: 申込予定さん]

330さん、
現在タワーマンション在住でこちらの物件をご検討されているのですね。ところでコンシェルジュ
サービスってそんなに便利なのでしょうか？私は今までクレジットのコンシェルジュすら使ったこ
とが無いので、物件選びの条件には含めていませんでした。若しよろしければ具体的な体験談など
差し支えない範囲でお教え下さるとあり難いです。

[363: 匿名さん]

361さん。
http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=0&tidata8=27&tidata4=&ti...

この公式サイトでは「西長堀駅」公示地価平成25年度大阪府下で第5位の上昇率になってます。

西区全体では下落してます。

[364: 匿名さん]

西長堀駅以外では、阿波座駅、西大橋駅、四ツ橋駅周辺の公示地価対前年比上昇があります。

[365: 匿名さん]

実勢地価のおよそ7割が公示地価になるらしいですよ。

[366: 匿名さん]

330です。

すごいですね。
南堀江が西区で最も地価が上昇しているということはやはりイオン効果なんでしょう。

コンシェルジュさんは実利以上に華やぎ、安らぎというような心理面の効果が大きいです。
それと、とりあえず苦情から何からワンストップ対応で住民からの要望を受けてくださるのがありがたいです。

個人的にコンシェルジュさんにお願いしたことと言えば、
誤配の苦情（メール便やダイレクトメールなど結構頻繁に誤配があるので・・・）
ゲストルームの予約
荷物の預かり
建物の不具合箇所や利用マナーの苦情
タクシーの手配（忙しいときのみ）
程度ですね。
クリーニングは徒歩1分なので自分で持っていきます。

このような利便性以上に、朝の出勤時、帰宅時など笑顔で挨拶していただけるのは安らぎますね。
また、夜中の帰宅も多いので24時間管理も安心感がありありがたいのです。
部屋はやや大きめですが、コンシェルジュさんの負担は2千円/月弱だったと思います。
戸数はここより多いですけどね。

結局タワーの満足度をどこに求めるかということもありますが、
立地を除いて序列をつけるとすれば

①内廊下（エアコン付き）
②構造仕様
③24時間各階ゴミだし
④共用部仕様
⑤眺望
⑥専用部内装仕様
⑦コンシェルジュサービス

なのです。
ですからコンシェルジュサービスは優先度としては低いのですが、
すべてを満たしていなければやはりタワーとして満足できないのです。

ここの坪単価設定ならコンシェルジュサービスなんて当たり前だと思うのですが。
コンシェルジュのみなら200戸あれば2千円/戸以内で十分なはずですよ。
24時間管理は高かったと思いますので200戸なら外すのもありかもしれませんが、私はできればそれも欲しいですね。

[367: 物件比較中さん]

366さんの仰るように、ここの坪単価自体は決して高くないんですが、タワーとしての設備がいまいちなので高く感じてしまいます。

[368: 申込予定さん]

３３０さん、
詳しいご説明ありがとうございます。なるほど、何でもかんでも頼むという訳でも無いのですね（笑）
外出・帰宅時に挨拶を交わす習慣等はとてもいいですね。

[369: 購入検討中さん]

人間、個人の考え、主観があるので向き不向きがあるのですが、コンシェルジュ（よろず相談承り係）は、管理人と大差ないのでは。　　言い換えれば、管理人（日本語）を、コンシェルジュ（おフランス語）に変えた程度？。

[370: 匿名さん]

コミュニティサロン、入居者以外のお子様たちの遊び場になりそうでは？下校時間、お友達連れてきますよね。

[371: 購入検討中さん]

それで、コミュニティサロンを閉鎖した、マンションがあります。

[372: 物件比較中さん]

369さん、コンシェルジュと管理人はかなり違います！コンシェルジュのバイトしたことあるので。笑
コンシェルジュはホテルの受付みたいなものですね。ですのでコンシェルジュがいても管理人さんは別にいますよ。

[373: 匿名さん]

そうなんですね。閉鎖になるかも知れないですね。
コミュニティーサロンがあることで、スペースを確保できず、コンシェルジユデスクが、設置できなかったのかもしれませんね。

[374: 購入経験者さん]

過去に住んでたタワーは築8年で
キッズルーム
カラオケルーム
ゲストルーム
スパ施設
完備だがほとんど使わずさびれてる。

キッズルームは特定のママ友集団か子供の溜まり場。
カラオケルームは学生しか使わず、お菓子の食べかすが落ちていて汚い。

使わない人にとって管理費だけがやたらと高いマンション。
使えないコンシェルジュもいらない。

28階以上からの高速エレベーター2基あったことが救い。

[375: 物件比較中さん]

たしかに要らない施設のためにお金払いたくないんだけど、ここは必要最低限なのに管理費が高いんですよね。何に使うんだろう。

[376: 購入経験者さん]

fix窓外側の清掃費用が管理費に上乗せしてるので、高くなっているのでしょう。

[377: 購入経験者さん]

FIX窓で検索するとでてきますね。
はめごろしの窓と呼ばれています。
それなりに短所もあるみたいで。

[378: 匿名さん]

管理費が高いのは管理会社の利益幅が大きいから、としか考えようがありません。
タワーだから高いのが相場とでも言いたげな、説明責任を果たしていない印象でした。
このデベ系列には限りませんが、内容が価格に伴っているのか疑問符をつけたくなるような、偽装問題に通じるものを感じます。

[379: 検討中の奥さま]

376さん　　バルコニーの窓の清掃も入っているのでは？。
　そうでないと、ＦＩＸ窓を持っていない住居は損となります。

[380: 申込予定さん]

３７２さん、
コンシェルジュってバイトでもできるんですか？？コンシェルジュの仕事は入居者の
プライバシーに関わる責任の重い仕事と思うのですが。失礼ですが、どこかで専門的
な職業訓練など受けられて任されたのでしょうか？

[381: 購入検討中さん]

「fix窓　高層マンション」で検索してみました。
ゴンドラでの清掃が、年に2回だけとの記事をみました。
このマンションはどんなふうになるのやら。。

[382: 申込予定さん]

３７９さん、
窓清掃はＦＩＸ窓のみとの説明を受けました。Ｃ・Ｇ・Ｌタイプ等に申し込み予定の方にとっては不公平感は
ありますよね。説明では、マンションの外観に関わる部分であるため入居者全員に負担して頂くといった理由
になっていました。
来週竹中工務店からの工事内容説明会がありますので詳しく聞いてみます。

[383: 匿名さん]

うちのタワーで管理費190円/㎡くらいかな。
タワーとして必要なもの全てそろってると思います。
管理は戸数が多い分それなりの管理費で質の良い管理ができるのがタワーのメリット。
積立金はべらぼうに高いですよ。

[384: 購入検討中さん]

380さん、バイトというか派遣ですよ。受付自体の経験はそれなりですがコンシェルジュは研修だけで受けました。研修では業務内に知った住人の方のことなどは漏らしてはいけないという旨の誓約書を書かされております。それでも心配な方は、こちらのようにコンシェルジュ無しの物件の方が安心かと。私は某駅直結タワマン勤務でしたが、他のタワマンのコンシェルジュも同じようにだいたいは派遣だと思いますので。

[385: 検討中の奥さま]

No382さん　　以前にもそのように書かれていたようです。
ありがとうございます。私と同じ考えの方もいらっしゃって、幾分か安心しました。

[386: 購入検討中さん]

FIX窓の清掃費はたしかに視点を狭く見れば無い部屋はもったいないと思うだろうけど、実際窓の清掃しなかったらマンション自体みすぼらしくなって価値が下がって、FIXじゃない部屋の方が売る時にも困ると思いますが。まぁ、負担割合を下げるくらいがベストではないですかね。