ジオタワー南堀江

[ビギナーさん]

ジオタワー南堀江の情報がありましたら宜しくお願い致します。
まだ公式サイトにあまり情報がないですねー

公式URL：http://www.gtm205.jp/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分
大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分
南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[301: 購入検討中さん]

298さん...　　大手不動産の営業マンはジオ新町は土地価格がこの物件よりも
安いと言ってましたが、それを考慮しても高いのであれば、また考えること
になります。　（施工会社の付加価値もあるのですかね）

[302: 購入検討中さん]

そうすると、ジオ北堀江は高すぎたということになるかと思いますが、
完売したことは、どのような理由になるのですか。

[303: 匿名さん]

ジオ新町と同じくらいなら、坪単価155万くらいか。。

[304: 物件比較中さん]

現段階では要望書を見送っている方が多そうですね。
最上階は一部抽選、
南東角4LDKもなかなかの人気と言うところですが、
１期でどれだけ入るかが見ものですね。
それによっては２期、３期と考える人も出てきそう。
とは言っても立地の良さや設備で完成までにはほとんどは売れるとは予想しています。

[305: 購入検討中さん]

坪単価１８０万は何階ぐらいですか。よろしかったら教えてください。

[306: 匿名さん]

ヴィークがあれだけ苦戦してるのに、竣工前までに売れるはずがない。

[307: 匿名さん]

ジオ北堀江は、こちらの戸数の約半分くらいだから、完売しやすかったのではないでしょうか？

[308: 購入検討中さん]

さすがにタワーですからジオ新町と同じくらいの値段は求めていませんが、上層階は5.6000万はするので、それに見合った設備が欲しいですね。

すいません。何階から180万かは聞いておりません。低層階は手が出しやすい価格のイメージでしたが…。

[309: 購入検討中さん]

ありがとうございました。それにしても、ジオ北堀江は高かったと思います。
少し、考えることにします。

[310: 物件比較中さん]

306さん
ヴィークタワーが売れ残ったのは
初期の価格設定に問題がありました。
しばらくは幽霊マンションとなり、高くて誰も買えない状態でした。
価格を下げた途端に一気に売れ出しましたよ。

[311: 購入検討中さん]

310さん　　まさにそのとおりです。空き家状態のヴィークは夜、実に不気味でした。
　高いのではなく、高すぎたということですね。
この物件、そうならないように願いたいものです。

[312: 匿名さん]

ヴィークは時期も不運でしたからね。
その辺りは阪急も学習済でしょうから、無茶な価格設定はしてこないでしょう。
北堀江での苦戦、ジオ新町での売行きを踏まえての価格設定ができるので、
価格設定はしやすいと思いますよ。

[313: 買い換え検討中]

ここは、堀江でも　南堀江であり、さらに４丁目　です。
　すぐ南には、浪速区、大正区　です。

不動産屋　さんの話では　北堀江２丁目　あたり　が　堀江の中で最強
とのこと。　あくまで　お話ですが。
　昔から　堀江　が良い　というのは　北堀江　では。
　新町も、立売堀も　１丁目＞２丁目＞３>４丁目　　。
　ジオ新町は　４丁目。ここも　４丁目。
　御堂筋　中心　です。

[314: 匿名さん]

最近、管理費や修繕費が従前のタワーより高めのところが多いように思います。
にも関わらず、サービス内容は削られています。

また、供用部の光熱費等削減のためLED化や太陽光発電などを購入時に所有者が負担しているにも関わらず、
管理費の単価が上がるというのは単純に利益を増やしたい思惑が見え見えですね。

これからのタワーでは積極的に他の管理会社に相見積とって管理会社の変更を検討する方が良いと思いますよ。

[315: 買い換え検討中]

　価格　は、MR　にて　ご確認してください。
　アバウト　ですが、低層階　でも　１８０　位でした。
　　
”阪急も学習済でしょうから、無茶な価格設定はしてこないでしょう”

　学習の後　は有りませんね。
　要望価格設定　は　？？　　。長堀橋　のクラッシーも　確か阪急不動産。
　どちらも　要望書　出す　勇気　ありません。
　様子見　です。

[316: 購入経験者さん]

低層階で、180万なら、高過ぎる部類に入るのでは。
ヴィークでもこの価格では、反応が少なかったはず。
かなり強気の価格設定かな。
戸数200以上あることから、非常に苦戦するのではないかと。
なんでタワーにしたんだろう？

[317: 匿名さん]

クラッシーは住友商事です。
販売提携が阪急不動産となっているので、営業の委託を受けているだけではないでしょうか。
まだモデルルームに行ってないのですが、まさか低層階で＠180はないでしょう・・・
南堀江４でこの仕様でそんな価格設定したら、さすが阪急と大笑いされますよ。

[318: 購入検討中さん]

５階程度では坪単価１７０万と聞いています。ただし、南向きで、角部屋ではありません。

[319: 購入検討中]

モデルルームでキッチンを見て、気になる点がありました。
それは、キャビネットの底面が木製であることです。
普通底面には、ホーロー塗装のような汚れを簡単にお掃除できる素材になっていると思うのですが、こちらの物件ではすべてがボードだったと思います。それと引き出部分のレールもステンレス製ではなく鉄に白いビニールを巻いたものの用に見受けられました。水周りだけにこの点が心配です。コストの面からこのようになったのでしょうかね。
千里タワーの件も、こちらの掲示板で今日はじめて知りました。
購入は一歩後退です。

[320: 購入検討中さん]

いろいろ価格の議論をされています。　現金買い、ローンを組む人等それぞれ考えがあっての価格の議論で
難しいですね。　　
ただ、現在アベノミクスでデフレから脱却のさなか、建設資材なども高騰中とか、これらも考慮しなければならないと思いますが、建築関係の技術屋さんにもご意見拝聴したいですね。

[321: 匿名さん]

一般財団法人 経済調査会のＨＰに建設資材価格指数というものが公表されていました。
http://www.zai-keicho.or.jp/activities/price_relative.php

これの「建築」部門の建設資材価格指数を見る限り、
2005年を100として2013年で105～107で推移しています。

確かに価格は上昇トレンドにありますね。

他に人件費がどうなのかまで調べていませんが、
土地の価格動向も底を打っていますし（急激にに上がることはないでしょうが）
今後、上がっていくことは考えられますね。

ただ、上記資料では2011年がピークだったわけですが、
2012年～2013年頃など今より割安でしたし、上がったと言っても2・3％の話しで
事業費全体に占める割合からすればそれほど影響していないのではないかと感じますね。

そう考えると、結局はアベノミクスに便乗して稼ぎまくりたい不動産業界の欲望が
今の価格形成の主因なんだろうなと個人的には思いますが。

[322: 購入検討中さん]

消費税増税後の買い控え時期に不動産価格はいったん下がるのではと予想してますが、みなさんはどうお考えでしょうか？

[323: 匿名さん]

結論的にそれは誰にもわからないことでしょうね・・・
考え方は色々とあると思うのですが、その時の社会情勢次第としか言いようがないと思います。
さらに景気が拡大し、皆様の所得に反映されインフレに突入してくれば価格は上がり金利も上がります。

今から考えれば不動産的には2003年頃が底だったわけで、
それ以降、居住環境面におけるマンションの設計思想や仕様的に大きな発展もないと思います。
結果的に2002年頃から2006年までに建ったマンションは100％を超える価格で取引されていることも珍しくありません。

個人的には、ここの低層階＠170で購入すれば将来的にはかなり厳しいと思います。
ただ、昨日株価が15,000円を突破しており、今後上昇基調が続くのであれば、
５年後、１０年後にはさらに価格・金利が上がっている可能性も当然あります。

人口減少という大きな社会問題が根本にはあるものの、タワーへの指向性がさらに高まれば
板状とタワーの格差というのは開いてくるでしょう。

デフォルトやチャイナリスクなど不安要素は多くありますが、
株価が10,000円を割り込むことは当面ないでしょうから、ここ数年の間で大きく値下がりすることもないと思いますよ。

[324: 購入検討中さん]

詳しくありがとうございます。
たしかに色々な要素が絡み合うのでなんともわからないですね…。にしても、こちらも含め最近出ているタワマンはグレードが落ちている気がします。今は買い時ではないのですかね。

[325: 匿名さん]

それも後になってわかることなので断言はできませんが・・・
個人的な見解を述べさせて頂くと、
十分な頭金を用意できる方や即金の方は待ち
多額の長期ローンを固定で組まれる方は買いではないでしょうかね。

タワマンのグレードが落ちているというのは全てに当てはまるものではなく、
個別要因が大きいと思います。
ただ、地下駐車場などをお望みだとすれば、今後難しい気もしますね。
今後期待できるものとしては、パークハウスの中央区淡路町があります。
デベと立地から需要が見込めるので坪単価上げてもいいマンションを作ってくるのではないかと思います。

ただ、西区ではひびきが最後じゃないでしょうか。
デュアルフレーム、ＰＳ外部化、二重床、天井高2.7ｍ、ビルトインなどこれ以上の基本仕様は西区ではもう望めないでしょう。ひびきの高層階角部屋は絶大な価値を持つ可能性があります。

ここもいいかなと思いましたが、各階ゴミ出しが不可とか高層ＥＶなしとかタワーとしては致命的です。
内廊下やコーナーサッシなどが救いですが、その他の仕様レベルと価格を考えれば、現時点で青田買いする度胸はありません。

[326: 購入検討中さん]

うーん、厳しい意見もあり、また納得させられる意見もあり判断に迷うところですね。
確かに、不動産会社の便乗値上げが大きいとも個人的には思いますが。
今は日本も人口減少に突入、常識的に考えると、需要減でこれから不動産価格は上がる
要素は少ないと思われますね。　　　とはいえ、これを言い出すとこれからは、永遠に
不動産は購入できないことになり、どうしようもないですね。　　　ただ、デフレから
弱いインフレに向かうとすれば、少しは救われる可能性もあるかと。悩みますね。
皆さん方のご意見、ありがとうございました。参考になりました。
そうそう、・・・ハイパーインフレの可能性も少しはありますが？。
いやー、難しいですね。

[327: 買い換え検討中]

　クラッシーの売主は住友商事で、
　販売委託が阪急不動産です。　値付けとか戦略は、いろいろ両社が　アドバイスするはずです。
　書き込み見ると、当初の販売予定遅らしていますね。
　まだ、第一期契約　状態わかりませんが、戦略間違い　かも。

　下層階　坪約１８０位と書き込みしましたが、１７０＾１８０位　の記憶です。
　価格表　は頂けません。
　ただ、価格見て　びっくりで、一番狭い部屋約６０㎡で一番安い部屋で２０００万台有りません。
　
　とにかく、検討する方は、一度はMRに足を運び、価格確認して、現地を　見ることですね。

　先の方　も　書かれてますが、アベノミクス　や　株価値上がり　に乗じてるのかも。
　現実には、関西の　経済　そんなに良くないと　思います。
　ジオ新町　は、まだ完売していませんが、値付け　は　妥当だったのと、消費税値上げの
　効果で　善戦　してる　と思います。

　私感　では、この場所、仕様　で最低価格　坪170万は高すぎると思います。
　ビークが　値下げして、売れ出したのも　うなずけます。

[328: 買い換え検討中]

　ヴィークタワー２６階　６０．４㎡　（未使用）対　ジオ低層階　６０．４㎡　
ほぼ　一緒。
　

[329: 購入経験者さん]

ヴィークタワーの場合、ローンなら頭金なしのフルローン可能、増税分負担なし、即入居可能が魅力。

[330: 匿名さん]

低層と高層で同じならヴィークの方がいいですね。
基本仕様はヴィークが上でしょうから。

私は現在市内タワーに居住中ですが、買い換えはタワーしか検討できません。

タワーに住む前は、タワーは洗濯物も干せないし、各階ゴミ出しなんかいるのかなと。
それより管理費・修繕費安い方がいいなと思っていたのですが、実際住み出すと各階ゴミ出しや24時間管理、コンシェルジュサービスのありがたみを実感しました。
今ではもうこれらのサービスなしでは住みたくありません。

市内中心部への都心回帰、タワー需要の拡大は今後とも続くと考えており、いま適正価格で購入できれば大きく下落することはないと考えています。

しかし、ここの低層階が＠170からというのは高すぎます。
仮に住環境が良いとしても京町堀や中之島のようにブランドを持つエリアでなく、交通・エリア的には弱い立地です。
@170～というのは主要駅周辺や概ね中央大通りより北側に見られる価格設定でありヴィークと同じ轍を踏むことになるでしょう。

ジオ釣鐘町も苦戦しているようですし、阪急さんは景気拡大期になると欲の皮が張ってくる癖があるようですね。
既に多くの実績をお持ちなのになぜいつもこうなのかなと残念でなりません。

[331: 購入経験者さん]

ヴィークとは購入される層が違うのでは。

[332: 買い換え検討中]

ヴィーク の　大部分　の方　は、高い買い物　を　買えた　。
低所得　では、ローン　も組めませんね。
　ジオ　は　中途半端　な　感じ。

[333: 購入検討中さん]

資料請求すると具体的な物件価格の資料ももらえますか？

ゴミ出しの件ですが私が見に行った別のタワマンも１階まで自力ゴミ出しでした。
ここと同じ２００戸ほどの物件です。
一昔前ならタワマン居住にはステータス感があったものですが
今や一般の板状マンションと同レベルのような気がします。

[334: 匿名さん]

それはジオブランドだから？
ジオはブランド力を持てるほどのマンション供給してきたのでしょうか。
パークマンションやグランドヒルズなど大手は超高級マンションを供給することで価格プレミアムを普及版にも乗せて供給しているわけですよね。
ジオグランデなんてあるけどほんの少しグレードがいいノーマルマンションでしたし。
ジオって超高級のイメージが全くないのに価格プレミアムの根拠はどこにあるのかなと不思議でしょうがない。
阪急沿線高級住宅地プレミアムとか？

[335: 購入検討中さん]

資料請求でもMRでも価格表はもらえないと思います。MRなら見せてはもらえますが。

低層で170は高いという意見が多いですが、高層で180はどうでしょうか？

[336: 購入経験者さん]

タワーマンションは、2種類あります。
高級なものとそうでないもの。
このマンションは、どちらかな。

[337: 匿名さん]

どの程度の高層か、また方角かにもよりますが、
30Ｆ以上ならお得感あり。
25Ｆ以上ならセーフ。
20Ｆ以上ならうーんどうしようかな。。
20Ｆ未満ならアウト。

大阪では35Ｆ超えたら希少性出てくるんですけどね。
30Ｆ未満だと中古の時にちょっと売りやすいって程度に見ておいた方が良い。
あとここの角部屋のようにダイレクトに眺望が臨めなければ高層階の価値は半減。
わざわざバルコニーに出て景色見るのなんて年に数日でしょ。
ダイレクトスカイヴューならその眺望は常に部屋の壁紙になるわけですから。

[338: ご近所さん]

バルコニーないマンション解放感ゼロ。

[339: 購入検討中さん]

337さん、ご意見ありがとうございます。たしかに窓が惜しいですね。
バルコニーはリビングが無いだけで、他の部屋はあった気がしますが。

[340: 購入検討中さん]

平日と土曜はうるさいだけに日曜は超静か。
車も通らないし北側のマンションの会話が聞こえるくらい。
目の前に学校&公園さえなければ…大変惜しい。

[341: 匿名さん]

平日もそんなにうるさくない。公園の目の前マンションと同じに考えるのはおかしい。

[342: 購入検討中さん]

平日のチャイムと校内放送と遊び声を静かととるかうるさいととるか人それぞれ。

[343: ご近所さん]

まぁ、すぐ目の前が小学校の運動場なので平日は仕方ないですねー。

[344: 物件比較中さん]

この物件だと北向きの方が買いでしょうか？

[345: 購入検討中さん]

それだと、北側のマンションのバルコニーが気になりませんか？

[346: 検討中の奥さま]

お尋ねいたします。
私の友人が、ジオの物件から南西方向約150ｍ程度の距離のドゥーシェに住んでいます。
その友人に聞きましたが、同じ階でドゥーシェは坪単価、１７７万（平成２０年契約、南東角部屋、消費税5％、耐震）。
ジオは１７５万（中部屋、消費税8％、免震）。
この5年間でマンションの価格変動は当然あったでしょうが、これから判断して、ジオの価格設定は妥当と判断されますか。
よろしくお願いいたします。

[347: ご近所さん]

校内放送というのは運動場で遊んでいる子供達にも伝わる様な音量です。
例えるなら毎日選挙カーが家の前を走って気にならない人は校内放送も気にならないと思います。

[348: 物件比較中さん]

校内放送ってそんなに頻繁にあるんですか？

[349: 匿名さん]

西長堀駅周辺は、ここ数年土地価格が、上昇しています。
ジオの設定価格は適正かと思います。

[350: 検討中の奥さま]

349さん　　　346です。ありがとうございます。前向きに検討いたします。