ジオタワー南堀江

[ビギナーさん]

ジオタワー南堀江の情報がありましたら宜しくお願い致します。
まだ公式サイトにあまり情報がないですねー

公式URL：http://www.gtm205.jp/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分
大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分
南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[1: マンション投資家さん]

川沿い、あと２，３本はタワー出来るんじゃないの？
近隣工場は衰退する。

[2: 匿名さん]

全面道路狭そうですね。
道幅何メートルですかね？

[3: 匿名さん]

工場が潰れて、タワーマンションができるということですか？

[4: 匿名さん]

即完確実神物件

[5: 匿名さん]

言い過ぎ。

ここそんなにいい物件かな？

[6: 匿名さん]

ヴィークがこれで完全死亡

[7: 匿名さん]

ヴィークより価格設定は安いんでしょうね。

[8: 匿名さん]

ヴｨｰｸより高ければここも死亡。

[9: 匿名さん]

エレベーターは3基かな？

[10: 匿名さん]

ヴィークが値付けに失敗して何年も売れ残ったのは業界の共通認識なので、ここがヴィークより高いのはあり得ないでしょう。

[11: 匿名さん]

70～80平米台が多いでしょうね。

3800万円～4500万円が最多価格帯の予想。

[12: 匿名さん]

ファミリー世帯にも良さそうなマンションですね。
この立地なら小中学校も近くて通いやすいです。
学区の評判はどうでしょうか？
大規模のイオンが出来たことで生活環境もかなり良くなりましたね。
ビバホームのオープンも楽しみです。
非分譲事務所3区画とありましたが会社か何かが入るのでしょうか？

[13: 匿名さん]

一部の間取り資料が来ました。
南東角部屋 4LDK90平米超をかなり前向きに購入したいと思っていましたが、リビングが南東全てフィックス窓であることが引っ掛かっています。

ファミリー向けだと思うのですが、リビングに通風がないのは致命的ではないのでしょうか。。??皆さん平気ですか??

恐らく購入は断念すると思います。
春秋の気候のよい季節まで空調に頼るのは考えられないですし。。。

[14: 匿名さん]

バルコニーに出られないのは、
残念ですね。
コストを下げるために仕方がないのでしょうか？

値段高いと売れ残ってしまいますから。。。

[15: 物件比較中さん]

４丁目はやはり不便ですね。せめて2丁目迄に建てて欲しかった。残念。

[16: 匿名さん]

南東全てフィックス窓っていうのは、とても残念ですね。
これを開閉できる窓に変えたとしても、そこまでの大幅コストダウンには繋がらないような気がするのですがどうなんでしょう？それとも、バルコニーに出られない何か理由があるのでしょうか？確かにとても気になります。バルコニーじゃなかったとしても、せっかくの南東は開閉はしたいですね。

[17: 匿名さん]

信憑性はわかりませんが、別の物件を見に行ったときに、
ジオタワーの坪単価は180万円という情報が出てるとききました。

その物件が170とのことなので、セールストークかもしれませんが…

本当だとするとプレミスト北堀江と同じくらいですね。
プレミストは北堀江三丁目アドレスを売りにかなり高く設定したと担当者に説明されました。

住所で落ちる分、タワーの設備で高くなり同じくらいになったという感じでしょうか。
あまり感覚がないので、感想をお聞きしたいです。

[18: 匿名さん]

バルコニーの風を感じることができないのは
なんて悲しいんでしょう。

[19: 匿名さん]

ブランズとどっちがいいてすかね？

[20: 匿名さん]

タバコを吸わない、健康を大事に思っている方は
ブランズより、こちらの方がいいでしょうね。

[23: 匿名さん]

ジオタワー天六のような漏水事故が起きないことを願います。

[24: 匿名さん]

販売開始が当初予定より、2ヶ月遅れましたね。
何かあったのでしょうか？

[26: 匿名さん]

マンションの販売開始時期の延期って、思ったほど人気が出てないとき????

[27: 匿名さん]

さらに延期になったんですね。今度は12月上旬になりました。

[28: 匿名さん]

はい、見向きもされない僻地タワー。全くリスト集まってないんやろね。

[29: 周辺住民さん]

僻地タワーとは失礼な。南堀江4丁目は堀江地区では最も住環境がよいところです。交通の便、スーパー等、買い物にも便利。
ただこの物件は、管理費、修繕費が高くはないですか。

[30: 周辺住民さん]

No12匿名さん、本物件は大阪でも有名な学区です。日吉小学校、堀江中学校ともに教育熱心な学校で有名です。
ただ、この物件は南側に直接小学校が面していて、昼間の学校からの騒音、夜間の体育館の剣道等の練習の騒音が相当あり、居住者がどう感じるかの問題があります。
　また、南堀江４丁目の町内会の日吉連合会は相当熱心な組織で、地域の安全には力を入れています。
非分譲3区画は聞いたところでは、運送会社、配管材料等の会社が入ると聞いています。（もともとの地主とのこと）
とにかく、校区は良し、すぐ南東には大きな日吉公園があり、小さな子供さんをこれから育てるには絶好の場所です。
また病院は、多根病院、日生病院、大野病院、等の総合病院があり、小児科では有名な医院もあります。
No29　に書きましたが、よい住環境だと思いますよ。

[32: 匿名さん]

誤表示ですから。

[33: 匿名さん]

JAS法、景品表示法、そして不正競争防止法…法律に抵触することを非常に恐れている。

だが、それ以上に阪急ブランドの失墜が本当の危機だと思う。

[34: 周辺住民さん]

No31,32,33さん、ジオとは関係ありません。

[35: 周辺住民さん]

小学校に近すぎないでしょうか？
騒音の問題をどうとらえるべきか？
具体的二は、始業開始時のチャイムの音。
結構響きます。
防音対策の窓ガラスもちろん使用してるのですが。

[37: 周辺住民さん]

No36さん　　ワッハッハ、面白いことをおっしゃる。
No30　にも書きましたが、小学校からの騒音はかなりのもの。書くのを忘れていましたが、学校の東側の日吉公園も相当な騒音です、深夜の悪がきたちの馬鹿騒ぎ、夏休み期間中の夜間の花火等、警察を呼んだ回数は数知れず。学校の休み、放課後の騒音は相当なもの。
今住んでいるマンションは、公園が真向いにあり騒音被害は甚大です。　それでも学校の騒音は、公園のそれと比較すれば、かなりましかと。少なくとも深夜は、学校は静かです。
　今の若者達はエントロピーを高める方向にあり、これから公園周辺はどうなりますかな？。

[38: 匿名さん]

公園は斜め向かいでとても静かでしたが。学校も同じく。夕方6時くらいの感じでは、むしろさみしいくらい。

[40: 周辺住民さん]

No38さんの話は有り得ないのでは。
No39さんに出てきた、チャイム音を流した人の気持ちはよく分かりますし、ユーモアのセンスも
持ち合わせた人ですね。
とにかく、騒音の問題は現場で確認することが肝要です。　音の問題は個人差が大きく左右するものですので、特に
ご自身で確認することです。
当方のマンションでも相当困って出て行った人もいるぐらいです。（但し、公園の騒音です。学校はまだましだと思います）

[41: 周辺住民さん]

No38さんの話は有り得ないのでは。　
No39のチャイムを鳴らした人の話は初耳です。ユーモアのセンスを持った人ですね。
いずれにしても、騒音の問題は個人差が大きいのでご自分で確認することが肝要です。
マンションの上階からの騒音は私個人としてはガマンできませんが、外からの騒音はある程度はガマンできます。
ただ、前の公園の音がガマンできずに当方のマンションを出て行った方がいました。（参考までに）

[42: 匿名さん]

38ですが、本当ですよ。当方、かなり音に神経質なので、そこが気になって先程二回目の現地確認してきました。18時の段階ではほんとに静かでしたよ。昼間はまだ行ってないのでわかりませんが。

[43: 匿名さん]

チャイム鳴らすのがユーモアって？　ただの変人じゃん。
ガキと学校（チャイムは付きもの）の嫌いな人はパスしたほうがいいですよ。
夕刻以降と土日は静かだからかえって安眠できるかもね。

[44: 周辺住民さん]

No38、42　さん　日曜日でなく平日の16：00頃の公園、小学校の19：00頃の体育館の練習時間帯の視察を何回かすることをお勧めいたします。（日によって大きな差がありますが）
また近所の住人にどの程度か聞かれるのもいいかと、かなり神経質な方でしたら念を入れて調べることです。
騒音に関してはこれでおしまいにします。　　騒音が気にならない方でしたら、いい物件です。お奨めです。

[45: 匿名さん]

44さん、ありがとうございます。44さんはこの辺りに住まれていたのでしょうか？その騒音は高層階にでも響いてくるようなものですか？

[46: 周辺住民さん]

No45さん　　No29,30,34,37,40,44は私のレスです。とにかく、高額な買い物になりますので慎重に検討されるのが賢明かと。私は今も日吉公園の真向かいのマンションに住んでいます。高層階は周りの音を拾いやすいと聞いています。もちろん音源からの距離減衰がありますから、直近よりは静かでしょうが。
とにかく、夕方、学校の放課後の様子をご覧ください。（何回か来られて判断されるのがよいでしょう）
とにかく、この物件は良い物件だと思います（No30に書いています）。

[47: 匿名さん]

46さん

そうなんですね！個人的なことまで聞いてすいません>_<でもとても参考になりました。ありがとうございました。おっしゃる通り高額な買い物ですので、じっくり検討したいと思います。

[48: マンション投資家さん]

松島新地あり、あまり子供向けでないように思います。
堀江４丁目はいいとこですが。

[49: 周辺住民さん]

松島新地は本物件から約800ｍほど離れた位置にあります。今でも営業している様子ですが、警察はなぜ取り締まらないのですかね。　とにかく、西区は木津川から西に行くと環境が一変するようです。この南堀江4丁目は松島からもかなり離れているし、住環境としては良い所だと思いますよ。そうそう、聞いた話では西区新町も昔は大きな遊郭街だったとのこと、今は営業してないでしょうが、大阪には昔の花街が多いと思います。

[50: 周辺住民さん]

No47さん　　大事なことを書き忘れました。マンションに限らず不動産は、購入する時のみのことを考えずに、売却するときのこともよく考えてから決めてください。この日吉公園の周りのマンションは、築30数年以上の物件でも、当初の購入価格よりも高い価格で売却されています。私の住んでいるマンションもそうです。　私の知人が会社から近いからとの理由で、此花区の○○のマンションを20数年前に2000万円以上で購入したらしいですが、20年後にある事情で売却することになり、その価格は700万円を下回ったとのことでした。
その知人は、「やはり不動産は土地柄だなー」とため息をついていました。
南堀江4丁目地区は木津川沿いのマンションは売却時には安くたたかれます。　　以上参考にしてください。
しばらくレスは休みます。　ご質問があればまたどうぞ、お答えいたします。但し、木、または金曜日は会社に出ることが多いのでご返事が遅れることがあります。

[51: 匿名さん]

50さん、度々ありがとうございます！たしかに売却しやすさは大事ですね。とても良い情報をありがとうございます。その辺りも含めて検討したいと思います。また何かご質問することがあればよろしくお願いいたします。

[52: 匿名さん]

No.50さんは、営業の方ですか？

[53: 周辺住民さん]

No52さん　　私は化学の技術職です。週１回程度の勤務で今は環境関係の会社の技術顧問をしています。またこの物件の購入検討者でもあります。今のマンションのすぐ近くに建つ物件でもあり、住み替えの検討中です。No37のレスは私ですが、読んでいただければ営業の者ではないことがお分かりだと思います。技術屋は正直に書きますので。　ただ、この物件は管理費、修繕費が74㎡で20,000円とは一般的に20～25％程度高いのでは？　　　悩むところです。

[54: 周辺住民さん]

今週土曜日からモデルルームが見れます。
水回り、フローリングをよく見ることです。（プロの建築士からの助言でした）

[55: 購入検討中さん]

どなたかモデルルームを見られた方はいらっしゃいますか。聞いたところでは内装はまずまずとか。風呂、トイレの手摺りはオプション？、最近のマンションは標準装備されていると思いますが。

[56: 購入検討中さん]

風呂の横手すりは標準設備で、
縦設備はオプションでした。
洗面のシンク下は開き戸で物がたくさん収納できそうです。
内装はまぁまぁな感じでした。
それにしてもFIX窓でない部屋まで管理費が物凄く高いですね…。

[57: 購入検討中さん]

確かに横手摺りは標準でしたが、縦手摺りはオプションでした。この縦手摺りも標準設備のマンションが多いと聞いていましたが。管理費、修繕費が高いと思われた方もいらっしゃいましたね。

[58: 購入検討中さん]

いろいろと調べていたら管理費はまだ未定と書いてますが、どこからの情報ですか？？

[59: 購入検討中さん]

管理費、修繕費はジオの会員にはモデルルームで知らされました。
また購入費も同様。

[60: 購入検討中さん]

販売予定価格がモデルルームで知ることができました。
73平米で3800～4000万円台からと言ったとこでしたね。

[61: 購入検討中さん]

販売価格はまずまず。ただ、管理費、修繕費は高い。
近くのヴィーク、ジオ北堀江はこの物件よりもかなり安い設定。
特にジオ北堀江と比較すべし。

[62: 購入検討中さん]

100平米での価格を教えて頂けますでしょうか？

[63: 購入検討中さん]

No62さん、フリーダイアルで聞くか、直接モデルルームで聞かれては？。

[64: 購入検討中さん]

現時点では予定価格で
100万円単位で○○○○万円台として
モデルルームで知ることができます。
気になるようならお問い合わせしてみてはいかがでしょう？

正式に価格が決まり、ホームページで発表されるのはまだ来月になるでしょうね。

[65: 購入検討中さん]

予定価格は10万円単位まで出ていました。
予定価格を上回ることはないと思います。

[66: 購入検討中さん]

そうそう、予定価格を上回ることはないと担当の方がおっしゃっていました。

[67: 購入検討中さん]

100平米なら、5500万くらいかな？

[68: 購入検討中さん]

4LDK100平米の角部屋は
もうすでにたくさんの方が要望書あげられてますね。
恐らく抽選、早い時期に完売になるのでは？

[69: 匿名さん]

100平米は無いですよ。95平米でした。100超えは最上階のみ。

[70: 購入検討中さん]

９５㎡はすでに沢山の方が要望書出されてるのですか…
物件の価格…あの辺りだとあんな感じですかね…
FIX…窓が気になり、まだ悩んでいます。

[71: 購入検討中さん]

FIX窓、気になりますね。普通の窓がいいのですが。

駅からマンションの場所まで、昨日夜歩いてみましたが、暗いですね。
昼と夜の違いに驚きました。人通りがとても少ない。。
小さい子どもがいるのできになります。

[72: 購入検討中さん]

間取りは気に入ってますが、FIX窓がひっかかってます
同じく普通の窓が良かったです。。。
夜は歩いた事がないのですが、暗いんですね

[73: 匿名さん]

fix窓はたしかに気になりますが、ファミリー層が多くこどもさんが多い物件のようなので、むしろ防音面でプラスでは無いかと思ってますがどうでしょう？

[74: 周辺住民さん]

購入検討中でもあります。ＦＩＸ窓は確かに残念、バルコニーにしてほしかった。
大阪は治安がよくありませんが、周辺は治安のよい場所です。
木津川沿いは少し治安が悪い様子です。近所に３０年以上住んだ住民の感想です。　　
ご参考までに。
No51さん、モデルルームに行かれましたか。

[75: 購入検討中さん]

バルコニーがある方が、防音対策になると思います。
風の強い雨の天気なら、雨が直接窓ガラスをたたくことになると思います。うるさそうで不安です。

[76: 匿名さん]

51です。モデルルーム見にいってきました！思ったより狭く見える間取りでしたが、友人の建築士にパンフレットで壁やガラスなどの厚さを確認してもらうとかなりしっかりした造りで防音性も高いと言ってもらえたので、前向きに検討しております。
ただこちらの物件を売り出す場合、ターゲットがファミリー層に絞られがちなのと、新なにわ筋より西側なのが気になってます。お値段は坪単価180万くらいと聞いたのですが、妥当な価格でしょうか？

[77: 周辺住民さん]

坪単価は階層にもよりますが175万ぐらいでは。ファミリータイプは良いですよ。
35～45㎡程度の狭い部屋があれば、ワンルームマンションと同じでスラム化が早いので
ファミリータイプは歓迎です。　マンションは壁、窓ガラス等も大事ですが最も大事なの
はスラブ厚、それと水まわり。　新ナニワ筋より東となると、買い物の不便さ、騒音、
交通の不便さがあるとのこと（個人の主観の問題）。　　

[78: 購入検討中さん]

fix窓の外側の汚れなどのお掃除は、個人ではできないと思います。
管理組合からお掃除してもらえるのでしょうか？
管理費用が高めなのは、これも要因たからでしょうか？

[79: 購入検討中さん]

78さん、大事なポイントです。　管理組合が掃除でしたら、ＦＩＸ
窓を使っていない住居は損をすることになるのでは。

[80: 匿名さん]

77さん 考え方と好みの問題ってことですかね。 スラブ厚がとても厚くてしっかりしてるということでしたよ。あと床も。

[81: 周辺住民さん]

77さん　考え方、好みの問題ですが確かにそのとおりです。要するに
個人の主観の問題ですね。　　スラブ厚はかなりあります。床もかなり
のものですが、これでも音は階下に伝わります。　私の娘夫婦が住んでいる
マンションでもスラブ厚は同じ程度ありますが、音はするそうです。
マンションに住む限りは仕方のないことだと思います。

[82: 周辺住民さん]

治安について。マンションの近くに公園があります。
その公園の前に、セブンイレブンがあります。
夜になると、店の前に座りこんだりする不良っぽい、やんちゃそうな少年達を見かけます。
何かされたわけではありませんが、怖い印象をもちました。
参考まで。

[83: 購入検討中さん]

管理費用が高めなのは、駐輪場の上に作られたｺﾐｭﾆﾃｨガーデンの維持費用も関係しているのでは、ないでしょうか？
35Fまで住居を上に作っても良かったと思われるのですが。

[84: 購入検討中さん]

No83 さん。　　販売会社は管理費用等は高いとの認識はありません。

[85: ご近所さん]

No82さん　　公園の前にはセブンイレブンはありません。北東の位置で、また20ｍ
程度、公園から離れています。これは店側が注意すべきで、また、若者のモラルの問題です。

[86: ご近所さん]

近所に住んでいるので検討中です。
他のタワーマンションも見に行ってきました。
ヴィークタワーの営業マンが言ってた言葉が気になります。
タワーに住んでるのにソファーに座ったら夜景が見れないなんて…
つまり手摺壁がRCかガラスかってことなんですが、ヴィークの手摺壁はガラスです。
28階部屋の床に座ってもかなり見渡せました。
高層階に住んでおられる方で手摺壁の点が気に入らないという意見の方いらっしゃいますか?

[87: 購入検討中さん]

fix窓ですが、夏以外にも気温の事など…
窓が開けれない事がひっかかっています
他にもかかれてる方がいますが価格の方は妥当ですか？

[88: 周辺住民さん]

No86さん　　人それぞれの好みがあります。私は高いところが苦手なので、手摺り壁が透明はお断りです。
ですから、いくら高くても10Ｆまでです。私の住んでいるマンションで高いところが苦手な奥さんがいますが、
離婚して亭主殿（高いところが好きだった）はマンションを出て行ってしまいましたが、残った奥さんはいまだに
バルコニーには出たことがないそうです。
ヴィークの営業マンは主観的なことを言っています。大体夜景なんて10日も見ればたいていの人は飽きてくるはずです。
ヴィークの21Ｆに住んでいる女性が言っていましたが、震度3の地震でいつまでも揺れていたといっていました。

[89: 匿名さん]

手摺り壁は透明の方がかっこいいけど、遮熱性とか、こどもの高所平気症の面を考えると壁でいいのかなと思ってます。窓は寝室はあきますよね？

[90: 周辺住民さん]

手摺り壁は透明だと安物に見えます。また、夏場は透明であれば暑くて
たまりません。

[91: 匿名さん]

スラブ厚だけでは遮音性能はわかりません。
現打コンクリートかボイドかにもよりますし、梁間も影響するそうです。
また、床だけでなく戸境壁も各デベロッパー、施工会社によって結構違います。
遮音性能等級（D-50、L-50など）をチェックしてください。
特に床は重量衝撃音が重要です。
床はL-50やL-45なら良好です。

高層階の眺望はやはりFIXが好ましいです。
中住戸でもFIXを入れているタワーはありますが、ファミリー向けには適応されません。
バルコニーが狭くなりますし、バルコニーを確保するならよりワイドスパンにする必要がありますからね。
ですからFIXのない部屋では高層階としての値打ちが半減してしまいますので、
個人的にはFIXのない中住戸なら前が抜けているかどうかを重視しています。

また、バルコニー手すりがコンクリートかガラスかによって居室の明るさは大きく変わります。
角部屋は値が張りますが、リビングにFIXのある角部屋は方角を問わず本当に明るく、住めばその価値を実感できると思いますよ。

FIXの清掃代は中住戸の方にも持っていただくことになりますが、
それを言い出すと、下層階だからエレベーターの維持修繕費持ちたくないわということと同じであり、
集合住宅の前提条件が崩れてしまいます。
美しい外観を保つことは資産価値を保つことでもあり、やはり住民全体で負うべきものでしょう。

[92: 購入検討中さん]

管理費、修繕費は他の周辺マンションと比べても明らかに高いです。
FIX窓はマンションの共用部分としてみなされるので、角部屋かどうかに関わらず管理費、修繕費に含まれるそうです。

FIX窓、防音もそうですが、風通しが気になります。
特に夏はリビングはエアコンつけっぱなしの部屋になりそうですね。

[93: 購入経験者さん]

その理屈から行くとバルコニーの窓も共用部分。清掃費はＦＩＸ窓と同じく管理費、修繕費
から出すべきです。
管理費、修繕費が高いということであれば、入居後、管理組合（区分所有者）で決議して
下げればよいことです。　　管理会社にはこれらの権限はありません。
管理の主導権は区分所有者にあり、管理会社にはないことを認識することです。
入居後は、お互い良い住環境を保つように住民が協力することが大事です。

[94: 匿名さん]

93
もし決議したとして、清掃費が下がるわけでも、バルコニーの窓までを掃除してくれるわけでもありません。

中住戸の管理費を下げられたとしても、角部屋の管理費は上がるでしょうから、住人同士の話し合いでも、なかなか難しいでしょうね。

[96: 購入経験者さん]

94 さん　　要するに言いたいことは、管理会社の言いなりにはならないことが大事だということです。
清掃、修理等でも管理組合がしっかりと把握して、費用を抑えることが重要だということです。
200世帯のマンションになれば、それくらいの知識を持った人は必ず数人はいます。
工事などでも、大阪の関西住宅維持管理機構（ＮＰＯ法人）を使えば、設計、監理まで
しっかりやってくれて、しかも費用は格段に安くなります。
いずれにしても、区分所有者の協力が必要です。

[98: 匿名さん]

四方道路で南側学校に竹中施工と良い条件揃ってるタワーなんですが。
FIXの清掃費まで分担という議論を管理組合でしていくとなると先が少々思いやられますね。。
エレベーター維持管理もFIXの清掃も専門性が必要なことであり、個人で負担できることではないですから。
中住戸でもバルコニーガラスがあるところは業者が掃除しますよ。

[99: 検討中の奥さま]

95 安いですか？1LDKなどの部屋が無い分、安くない気がするのですが。

[100: 購入検討中さん]

管理規約の変更って簡単ですか？
4分の3以上の賛成と全員の同意が必要でした？