プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

プラウドタワー武蔵小杉について、引き続き情報交換しましょう。

前スレ　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320218/
　　　　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/260228/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1501番、1502番（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売

施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産　相鉄不動産

[941: 匿名さん]

南武線すぐなので、窓をあけたらそりゃあうるさいでしょうね。
本数は東急線ほどではないですが。
北側の部屋は二重サッシT-4等級ということなので、窓を閉めさえすれば平気ではないかと思いますが…
パークSFTの窓の防音スペックは何等級なんでしょうか。

[942: 匿名さん]

北側は南武線、南側は東横線が気になるところでしょうね。
35階位までは反響音がかなり聞こえるはずです。
東街区の三角タワーが建てば東側の東横線の音は弱まるかもしれません。

それから駅4分の立地だとドアtoホームで12～15分が妥当なところでしょうか。
意外と時間かかります。横須賀線だと連絡通路利用で＋7分は必要でしょう。

[943: 匿名さん]

>939
エレベーターの混み具合とか知りたいですね。朝の出勤時間帯にどの程度混むのかとか、なかなか想像しづらいです。
プラウドタワー武蔵小杉のエレベーターは非常用含め6台。
* 9人乗り x 3
* 13人乗り x 2
* 26人乗り x 1 (非常用ですが、通常使用も可と聞いています)
いずれも分速180m. また分割式ではなく、1Fから最上階まで止まります。
1台当たり、450/6 = 75戸程度。非常用が実際どの程度使われるのかわかりませんが…。

[944: 匿名さん]

懇切丁寧なデベの解説が入るんだw

[945: 匿名さん]

>943
こればかりはエレベーターの性能や設定にも寄るのですが、
高層、低層の分離が無い場合、朝の混雑時は運任せでしょうね。
上層階で設定定員数に達してしまえば最近のエレベーターですとノンストップで１階へ向かうはずです。
９人定員であれば大人6～7人程でしょうか。
情報から察するに、設定で優先的に１機でも低層階優先にしないと、
朝の混雑時はなかなかエレベーターが来ないことも考えられます。
ちなみに75戸/だと規定値内ではあるものの競争率は高めと考えた方が良いでしょう。
しかも１機あたりの定員数が微妙に多いので停止率も上がることになります。

[946: 匿名さん]

>>944
具体的な解説はありがたい。
良くも悪くも自分で納得して選択する材料になるからね。

[947: 匿名さん]

なるほど、なかなか厳しいですね。
定員埋まってしまうような混雑する時間帯は、むしろ高層階の方がエントランスまで時間がかからないということもありそうですね。

[948: 匿名さん]

>947
その通りです。
しかし最近のエレベーターはプログラムも優れているので設定次第では緩和は可能かと思われます。
やる気次第ですが。

あと大きなエレベーターだと扉も必然的に間口が広くなるので開閉時間を要します。
メーカーによって開閉の機敏性も違うので気付き難い盲点としてよく語られます。
大きければ良いと言うものでもないのです。

[949: 匿名さん]

結局エレベーターに関しては、スペックからある程度の予想は可能なものの、実際の使い心地は住んでみるまでわからないってところですか。音の問題と似ていますね。
青田売りマンションは難しい。

[950: 匿名さん]

エレベーターなんかより、デベの確信犯的な当初は安い修繕積立金の未来予測気にした方がいいよ。
20年もしたら結構上がって笑えない金額になる。

[951: 匿名さん]

うちは最初から高いから安心ですよって言われた。高いから安心ってことはだいだろうけど…。

[952: キャリアウーマンさん]

うちは急な３桁万円の一時金を請求された場合に備えて毎月２万円を個人的に積み立てていく予定です。

[953: 匿名さん]

同じ積立するんならもう少し有意義な方法ないのかな？

[954: 匿名さん]

積立するならリフォーム費用もね。

[955: 匿名さん]

三桁なんてこともあるんですか？！

[956: 匿名さん]

修繕積立金は、徐々に上げていくパターンとある一定期間の後にまとめて三桁払うパターンのいずれかですね。
おおよそとして、後者は金額が高く一括して支払いで前者は別の道かとも思います。

[957: 匿名さん]

タワマンは乾式壁とか地震で壊れたりするけど、自然災害は長期修繕計画では想定されてないから、一時金徴収ってのもありうる。さらにここの境界梁ダンパーは、自身が壊れて揺れを吸収するタイプ。交換費用がかさむ。

[958: 購入検討中さん]

境界梁ダンパーの件。「自身が壊れてー」について詳しく知りたいのですが、そのような説明はWEB上では見つけられませんでした。書籍、雑誌など非WEB媒体でも結構ですので、参考になる情報をご存知の方、教えてください。
また壊れるとして、どのぐらいの震度で壊れるのか(例えば東日本大震災での実績)、壊れた時の交換費用など具体的な数字を知りたいです。

[959: 匿名さん]

>958
そんな数字なんて出てないんじゃない？
会社によって違う方法なんだから、清水建設に聞いてみないことには誰も答えられないでしょ。実際に使ってる工法をどこまで公開してるのか知らないけど、パッと調べて見た感じ、ほとんど特許公報だね。詳しく知りたいなら、書籍よりも特許公報がいいと思う。

で、調べてみんなに教えてよ。

そもそも免震と制震のどっちがいいかなんて、プロでも答え出てないじゃん。その証拠に、三井は両方建ててるわけだし。

[960: 匿名さん]

境界梁ダンパーは内廊下の上(下？)にあるみたいだから交換自体はそんなに大変でもないんじゃない？
完全な素人考えだけど

[961: 匿名さん]

境界梁ダンパーの説明に低降伏点鋼ってあるでしょう。降伏点って材料に力を加えていって壊れるポイント。降伏点が低い鋼材を使って、地震で力が加わったときにそこが壊れて建物は壊れないようにするって設計。

境界梁ダンパーを使った物件って今年になってから見るようになったから、東日本大地震での実績はないんじゃないかな。

[962: 匿名さん]

http://www.shimztechnonews.com/topics/t030117.html
これなんか2003年のニュースだけど、清水建設で境界梁型制震ダンパーだよ。
今年からの技術なわけがないんだけど。

[963: 匿名さん]

>959

特許公報は解説記事じゃないし、一般の人が読んでも理解できないでしょ。

[964: 匿名さん]

>958
962のすみふマンションの人に震災でいくらかかったか聞いてみればいいじゃん

[965: 匿名さん]

>963
特許公報読めないやつが、建築書籍読んでわかると思うか？

[966: 匿名さん]

964さんが正解！
あの地震で交換不要なら心配無いだろうし、
交換の実績があれば参考になるだろうし。

[967: 匿名さん]

結局免震だろうと制震だろうとデせねゼネコンを信用するしかないってこと

[968: 匿名さん]

ミスった…
デベとゼネコンね

[969: 匿名さん]

ダンパーが壊れることで命が守れるんだからさ、金額じゃないよ。

[970: 匿名さん]

１０年前までさかのぼらないとなかったんだ。

[971: 匿名さん]

建築基準では、震度６強~７では倒壊せずだから、耐震偽装や手抜き工事がない限り命は守られる。

あっ、ここは施工トラブルがあったか。どう影響するんだろうね。

[972: 匿名さん]

境界梁ダンパーについて質問した958です。
コメントしてくれた方、ありがとうございます。
このスレでも契約者のスレでも、また他の物件のスレでも、境界梁ダンパーは地震で壊れる、交換費用がかさむ、みたいな断定的な投稿をみました。きっとマンションを詳しく検討されている方には常識なのかなと思ったのですが、そうでもなさそうな感じですね。
実際にかかる費用と確率の情報がないまま、交換費用を心配しても無意味ですよね。
データを個人で調べるのは難しそうなので、まずは野村の営業に聞くのがいいのかな。できれば第三者の中立な情報を見たいところですが。

[973: 匿名さん]

以前のレスを読み返してごらん。
命に影響があるようなものじゃないよ。

[974: 匿名さん]

タワマンは何かと修繕費用がかかります。
初期の管理組合に、過去経験者やコストカットに詳しい人が入るといいですね。
あとは大地震が起きても小杉に影響が出ないことを祈りましょう。
小杉は多摩川の堆積層があるので、直接基礎ではないマンションは意外に大きな影響を受けるかもですね。
河川や湖沼の堆積層は、硬い地層より揺れるらしいので、本当に大地震が来ても影響が出ない奇跡を祈りましょう。

[975: 匿名さん]

小杉周辺は表面の揺れやすさが大きいから、地震のときは他よりも大きく揺れるよ。

[976: 匿名さん]

クラックの件はだいぶ以前からに分かっていたのに、ここで写真が公開されるまで野村は説明せず。都合の悪いことは正直に説明してくれないかもね。ダンパーの壊れるリスクや補修費とか。

[977: 匿名さん]

免震の方がかかる費用も明確だし安心かな。
まぁ免震は地震の発生有無に関わらずお金がかかるわけで、それをデメリットと捉える人もいるでしょうが。
武蔵小杉ではエクラスとシティタワーが免震ですよね。

[978: 匿名さん]

地震が来た場合は、場合によっては免震が一番回復に金かかると聞いた。
ぶっちゃけ、免震タワマンが大地震食らった事例がないわけだし、デベは好き勝手な初期修繕積立金の金額は設定できるよね。

[979: 匿名さん]

免震ゴムの交換ね。確かに免震の取り替えは金が掛かる。
だけど、免震ゴムを取り替えるような大地震が来たら、
制震、耐震はコンクリにクラック入りまくりだよ。
結果的に免震が一番安上がりかもね。
装置だけの交換だけを修繕と考えても意味ないでしょ。
現に小杉のタワマンで制震はたかだか震度5でクラック入った所あったよな。

[980: 匿名さん]

耐震は単に駆躰を強く作ってるんだろうから、力との勝ち負けだから辛いのはわかる。
制震は、制震装置が力を受け流したり吸収したりで耐震よりかなりマシなのはわかる。
免震は接地面がずれたりすると、マンションごと駆躰をジャッキで持ち上げて交換だと聞いた。
壊れた部分を補修するのと、ジャッキで持ち上げて交換するのはどっちがコストがかかるのかな。
後者だと思うけど。

[981: 匿名さん]

制震と耐震が同じ扱い？制震もいろいろだからね、言葉ひとつで比べられないよ。ここの制震がどれほどかはわからないけどね。あとは免震は風による揺れがある、なんだかんだ関東における東日本大震災レベルでも軽度の損傷はある(構造には関係ないところ)、なんてことがあって免震に住んでる側として免震にこだわりは無い、昔はすごいと思ってたけど免震も過信はできない。

[982: 匿名さん]

免震建物といえども大地震でダメージを受けるのは免震装置だけではないでしょう。
特に高層マンションでは免震装置の効果が薄れていくと言われています。

[983: 匿名さん]

そんな大地震が起きたときには諦めるしかないよ。素人が真偽不明な情報寄せ集めても仕方ないじゃん。

[984: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど、周りの地面が揺れるからつなぎ目のエントランスが大破なんてこともある。

[985: 匿名さん]

境界梁ダンパーが壊れたら、壁をはがしてダンパーのところにジャッキを入れて隙間を広げて交換だから、それなりにお金かかかるだろうね。

[986: 匿名さん]

免震装置が壊れるのは想定外の地震に襲われたとき、境界梁ダンパーは壊れるのも想定のうち。壊れるケースが根本的に違う。

[987: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

セントアが今一でしたから、
残念ですー。
できてみたら意外といいのかな？

[988: 匿名さん]

セントアは、商業施設って言っても事務所とか病院とかだよね。東急スクエアみたいなのとは全く違う。

[989: 匿名さん]

>>987
元々地権者店舗が主体ということで、ここを買った人で
セントアに期待していた人はほとんどいないのでは。
むしろ、鶴見のシークレインみたいなネガティブな要因にならなければいい、というぐらいで。

基本的に地権者によるマンションの下駄は期待するだけ無駄かと。

[990: 匿名さん]

セントアは地権者の収容所という感じで商業施設とはまた違うのでは。
マッキャンズが入居予定から離脱したように、店として魅力があり
独立してやっていけるレベルのとこは、生活補償としての地権者店舗の中には入りたくないでしょうね。