プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

プラウドタワー武蔵小杉について、引き続き情報交換しましょう。

前スレ　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320218/
　　　　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/260228/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1501番、1502番（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売

施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産　相鉄不動産

[461: 匿名さん]

>459

施工トラブル。バルコニーのコンクリートにヒビ。補修したけどね。

説明せずに販売したってのもある意味事故。

[462: 匿名さん]

新聞って？？

[463: 契約済みさん]

このマンションに限らないけど、特にタワーは無理なローンでの購入はやめた方がよいです。
ランニングコストが思いのほかかかります。ここだと月に7-10万ぐらい。管理費、修繕積立、駐車場の他、固定資産税も大きいです。固定資産税は面積によるけど年30万以上するようです。
修繕積立と固定資産税は、営業は初年度の数字を言ってくるけど、後で増額されたり軽減措置が無くなるのでちゃんと確認しましょう。修繕積立はさらに上がる可能性も大。

とか書くと倍率下げたいんだろとか言われちゃいそうだけど、自分は一期で契約済です。
売れ残って欲しくはないんだけど、無理して買う人が多いのも後で困りそうなので書いてみました。

[464: 匿名さん]

怪しいなあ、まさに463みたいな書き込みを他のスレでも見たことあります。

[465: 匿名さん]

初年度の固定資産税は、引渡日以降の日割りってのと、１月１日の登記状態で課税されるから、新築の場合、建物は課税されない。なので、初年度の固定資産税の額って、２年目以降とは違う。

あと、軽減処置って今のところ平成２６年３月３１日引渡まで。ここは対象にならないでしょ。契約者じゃないね。

[466: 契約済みさん]

463です。
そう、固定資産税は初年度じゃなくて当初5年間の軽減の話のつもりでした。
おっしゃる通りH26/3/31引き渡しまでですが、営業に聞いたところ、これまでの経緯からは延長になる可能性が高いということでしたよ。その上で、軽減ありの額となしの想定額を教えてくれました。後者は30万超。
確かに、延長は決定事項ではないので、営業としては注釈なしで軽減後の額だけ伝えることはしないかもね。この点は訂正します。
いずれにせよ、ランニングコストはしっかり確認しましょう。取得時の諸費用もね。

[467: 契約済みさん]

ランニングコストの例をあげてみる。モデルルームのS-3F。
管理費 22,480円
修繕積立金 9,560円
コミュニティ形成費 500円
駐車場(普通車) 18,500円
固定資産税・都市計画税 月割りで約25,000円 (年30万で試算)

合計で月76,040円。修繕積立金は段階的に上がる。築16年の頃には3倍近くになるので、計9万円超える。
ローンの他にこれだけの負担があるって結構な額ですよね。
当たり前の話だから冷静な人はちゃんと計算して判断してると思うけど、
ぎりぎりのローンで勢いで買っちゃう人は本当に危険。
この物件に限った話じゃないけどね。

[468: 契約済みさん]

蛇足。
ランニングコスト削減で簡単なのは、車を持たないこと。
センターじゃないだろとか言われてても、駅近の部類なのは確かだしね。
だから、いずれ駐車場は余ってくると踏んでる。
管理組合の収支を圧迫するリスク要因なので、気になっているところです。

[469: 匿名さん]

やっぱ戸建が最強か。管理考えるとマンションなんだが。。

[470: 購入検討中さん]

戸建もちょこちょこと修理が発生する上に、どうしても30年くらいで建て替えを選ぶことになるのが多そうなので、修繕積立金として毎月徴収されるか、30年後位に一括て建て替え費用が発生するかの違いであり、購入後もかなりの費用がかかるという点では同じかな、とも思います。背伸びしちゃうと後々シンドイのは確かですね。

[471: 匿名さん]

立地とかトータルで考えたらマンションが一番と思います。
戸建が最強という価値観のひとは、そもそも武蔵小杉を選択肢にいれないのでは？

[472: 匿名さん]

戸建で住むなら元住吉とか日吉とかのほうが良さそうだね。

[473: 匿名さん]

修繕積み立ては共用部分だけ。専有部分のリフォーム費用も考えとか無いと。

それから専有部分の配管は本来は所有者が維持しなければならないんだけど、実家の築４０年弱のマンションでは、所有者任せで水漏れ事故が起きては問題だということで、管理組合でまとめて修繕することになった。そのために修繕積み立て費もアップ。

[474: 匿名さん]

補修したクラックが、アフターサービス後にだめになって、住民負担で再度補修ってことも。

施工トラブルが問題になった某物件は、瑕疵担保の期間を延長したけどここは無し。直したから良いでしょって態度。

[475: 匿名さん]

まだ言ってるし。

[476: 匿名さん]

ご近所からはずっと言われ続けるでしょ。

[477: 購入検討中さん]

話に出てるのは、駅近マンションと駅チョイ遠戸建では？ それらを各々が考えたうえで、この物件特有のクラックの件を評価すれば良いのではないでしょうか? 私はクラックのことは納得してますが、ランニングコストに少し懸念を抱いてます。

[478: 匿名さん]

駅チョイ遠マンションにすれば良いのでは？駅近マンションに比べたら圧倒的に物件価格安いので、ランニングコスト考慮してもトータルかかる金額は押さえられますよ
駅遠でよければ。

[479: 匿名]

むしろご近所はそんなことが問題になっていたことすら知らないか、すぐに忘れるだろうな。

[480: 匿名さん]

近所のマンションの掲示板に張り付いてるような暇な人はいないよ

[481: 匿名さん]

近くと通りかかって見上げたら、ヒビの跡。印象に残るでしょ。

[482: 匿名さん]

駅遠いと値が落ちますよ。永住の覚悟で選ぶなら、とはいってもそれってマンションを選ぶ意味があるのかな。

[483: 匿名さん]

野球問題の加○コミュシュチョナーが購入したそうですが本当でしょうか？あんな常識のない人は隣人にいてほしくない。

[484: 匿名さん]

そういう情報が漏れるって営業からかな。著名人って別対応するはずだけど。

[485: 匿名さん]

タワーのせいで日当たり悪くなった地域っどうなってるんだろ？

[487: 匿名さん]

日影規制のない商業地域なんてそんなもの。ここも将来、さえぎられても文句は言えない。

ついでにドンキみたいなお店に24時間営業されても同じこと。

[488: 匿名さん]

プラウド武蔵小杉は横須賀線が遠いのでその点はご留意下さい・・・ホームまで約10分。おまけにラッシュアワー時は南武線のホームがごったがえしに混むので、そこを毎日２回通るのは至難の業。特に帰りの南武線ホーム（立川方面）は南武線の電車で降りてくる人とぶつかるとエスカレーター下に長い行列が出来、上がるのに2分位かかるので合計12分かかります！「小杉のセンターが変わるらしい」とか広告で言っているが、プラウドはあきらかに武蔵小杉タワマン群の端っこでしょう。

昔、小森のおばちゃんが周りから「小森のおばーちゃん」と言われる前に自身の事を「小森のおばちゃん」と呼んでいたが、プラウド小杉もそれと同じで、皆から「小杉タワマン群の端っこ」と言われる前に、自分から「小杉のセンター」と言い切ったのでしょう（笑）

＊プラウド小杉近辺（端っこ）の一軒家に住み毎日横須賀線を使っている住民より：
PS:ちなみにマンションVS戸建ての議論ですが、戸建てはとにかく冬が非常に寒く夏が非常に暑いので、マンションをお勧めします。

[489: 匿名さん]

確かに「小杉のセンター」と言えるのは、パークシティー３兄弟とエクラスくらいですかね。

[490: 匿名]

地理的には小杉3丁目のセンターだね
実感では端っこだけど

[491: 匿名さん]

不動産売買ではなく生活に興味があれば、アドレスよりも実感を重視する人の方が多いように思う。ただ、皆が横須賀線ユーザーではないので、横須賀線へのアクセスだけを尺度に評価するのは偏っていると思う。南武線の私にとっては駅近です。

[492: 匿名さん]

横須賀線新駅開業で今の小杉バブルが始まったわけでしょ。南武線だけで十分って人は、一部のマイナー集団。

[493: 匿名さん]

駅へのアクセスって、それこそ生活の一部。毎日のことだし。

[494: 匿名さん]

>>485 >>487
法律の王様は「憲法」　
商業系地域でも日照権侵害（人権侵害）が認められ工事差し止めの仮処分を下した判例がある。
二子玉川や宮前区でも、裁判を行って住民はある程度の成果（建設差し止めなど）を得ている。
この地域は、一番人権侵害が認められそうなのに、住民が裁判を行わないのが不思議である。

[495: 匿名さん]

商業系地域って書き方してずるいな。認められたのは近隣商業地域でしょ。あっちはもともと緩いながらも日影規制がある。

[496: 匿名さん]

>495
この判例は、日影規制のない近隣商業地域。

[497: 匿名さん]

いずれにせよ商業地域で日照権は認められた例は無いってことでしょ。

[498: 匿名さん]

近隣商業地域って、制約としては住居地域に近いからね。商業って名前が共通であっても扱いはかなり違う。

[499: 匿名さん]

原発事故の影響もあって太陽光パネル普及促進の時代なので
日照権侵害（太陽光パネルに日光が当たらず発電出来ない為）＝財産権侵害　と考えられている。
（テレビの弁護士談）
違反建築物を建設する事はもちろん、他人の人権(日照権も含め）を侵害する建設は、近隣の不動産への金銭的な侵害でもある、という事。
それとも自分達（超高層マンション）だけ、太陽エネルギーを得られれば良いという事なのかな

[500: 匿名さん]

それならタワマンの外壁に太陽光パネルはって、近隣に電気を供給すれば解決かな。パネルの購入費用は住民持ちになるだろうけど。

[501: 匿名さん]

高層マンションに限らず大小さまざま過去にいくらでもある話、今まで泣き寝入りしてきた人はどうなるの。
失われる日照権をマンションが対価で補う代わりに工事許可とかないないない。

[502: 匿名さん]

近視眼的な小さい話をするケチなべン越しですね。
公共投資や他人の経済活動によって作られる都会の便利さを享受するだけして、自分の家に影落とすな？
ホントにわがままもいいところ。
そんなに日当たりいとこが良かったら高値で土地売って広々した田舎に行けば？

[503: 周辺住民さん]

この再開発エリアでは地目変更までもが
企業の利益優先。
川崎市はアリオを敷地目一杯建てさせてあげるため日照権が侵害されるミッドスカイタワーの低層階を勝手に商業地に変更しようとした前科がありますから。

アリオの最上階なんぞいずれガラガラになるだけなのだから多少角を削っても誰も困らないのにね。

[504: 匿名さん]

地目って、利用状況の実態にあわせて登記されるだけでしょ。

日影規制とかが適用されるのは用途地域か地区計画での規定だよ。

[505: 匿名さん]

バルコニーのコンクリート割れは解決したのですか？

[506: 匿名さん]

解決するしないというか、野村は最初から問題ないと説明している。あとは、各自の判断。

[507: 匿名さん]

このプラウドもスケールあると思うんですけど少し遠い地域から見ると武蔵小杉駅周辺はこの手の物件が多いことが俯瞰できますね。果たしてどの物件がいいのか、迷うところです。

先日は東急に入りました。ここだけ見た印象ですが、若者の街なのかな？
という感想を持ちましたが、数ある近辺のマンションは落ち着きある高級部類のマンションが多いように思います。
今回私の散策が足らなかっただけで、全体としては大人の街なのでしょうか･･･汗。

[508: 匿名さん]

大人の街ですよ。
今後は東横線の中の一番の注目の街になると思いますよ。

[509: 匿名さん]

今は若者と大人の街ですが、30年後は老人の街になっているでしょう。中原区はそうならないように当初はリエトコート２棟を賃貸物件にしたと聞きましたが、オーナーのダビンチチが破綻したのと、100平米40万円の家賃設定ではテナントが全く付かかなかったのが重なり、結局は住友に売却して分譲になったとか聞いてます。

これだけの分譲タワマンが一度に建って購入平均年齢を40歳とした場合、30年後は70歳の老人タウンになっていますね。そういう意味では武蔵小杉は便利な街なので、もう少し賃貸マンションを計画的に増やしてもいいと思いますが・・・但し、家賃設定は60平米2LDK,月20万円まで。

[510: 匿名さん]

>509 30年後に平均年齢70歳という事は45年後には85歳・・・その人たちが一斉に天国に行った場合、彼らの子供達（50歳前後）が相続する分けで、45年後はまた一気に若返るでしょうね（笑）