変動金利検討スレ（テンプレ参照） その６

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている方、また変動利用の皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[897: 匿名さん]

>895

激しく同意。

[898: 匿名さん]

投資家です。
数千万円の住宅ローンを30年以上の長期で組むのであれば、
「固定金利が無難」という結論に変わりは無い。
人生には様々なリスクがあり、取らずに済むリスクをあえて取る必要はないってこと。
固定金利を選んでいる人は本質的に正しい。

そして変動金利を選択していい人は共働きを含め資金に余裕があり、
繰り上げ返済を随時行って短期で返済できる人。

「絶対にありえない」が起きてしまうのが経済。
家を買うのも一種の投資だから「幾らまでなら借りれる」ではなく
「幾らまでなら返せる」という思考になって損得でやらないことだ。

10年後の将来は誰にもわからない。

[899: 匿名さん]

＞896
893だが、あなたの言ってることが皆目理解が出来ない。
物件外してる？
意味が分からない。
あなたは我が家を見たのか？

ちなみに23区内駅近マンションですが。

[900: 匿名さん]

>898

模範回答やね。

[901: 匿名さん]

898
そう思うなら固定で借りればよし。
当たり前のことだと思うが？
10年後のことは確かに誰にも分からない。
しかし、変動に不利になってるとも言い切れない。

[902: 匿名さん]

男は黙ってフラットS

[903: 匿名さん]

>899

いいよ。どこでも。
あのアパートだろ？マンション言うなよ…。

[904: 匿名さん]

しかも駅たいして近くなくない？

[905: 匿名さん]

いいじゃねーかよ。
駅からの距離が微妙でも
中古マンションでも
本人が気に入っているんですから！

[906: 匿名さん]

>901

誰にもわからない。ってことが理解できないのよ。
ここに住んでる変動さんは。

[907: 匿名さん]

まぁこれでも読めよｗ

変動金利を選んではダメな人ほど利用しているワケとは？
http://suumo.jp/tokushu/single_dinks/mansion_kanto/kiji/vol_23/kinri2....

[908: 匿名さん]

ま、どうでも良いけど、

>895
＞日銀は何を基準に短期金利を上下させるかというと、
＞基本的には「物価」を基準としている。
＞物価上昇を抑えたい時は金利引き上げ、
＞景気を良くしたい時は金利を引き下げる。

他人を次元が低いとのたまう割りに、たった4行の中で矛盾するのはいかがなものか？
短期金利の「上下」が「物価」基準であれば、金利を下げるのも「物価」基準となるはずが、自分が前段で否定した「景気」基準を上げているよ。
もし金利上げが「物価」基準で金利下げは「景気」基準ならば、上下を物価基準と言うのが間違いだし。

固定の人や固定を推奨する人が勘違いしているのか目を逸らして決して認めようとしないのが、ここで変動をすすめる人は金利上昇リスクを織り込んだ上で、繰上げによるリスクヘッジをかければ最小コストで最大の効果が得られる可能性が最も高いと言っているだけ。
そもそも銀行は審査段階では最も高い金利でもその人が支払い可能か検討し、支払可能と判断した人にしか貸さない。
つまり変動金利で借りている人は、最も高い金利との差額は繰上げ可能な人が大半なので、固定の人が言うギリ変と言う存在は稀有なんだけどね。

[909: 匿名さん]

>>908
投資家です。説明が悪かったな。
物価上昇にも景気回復とは別にいろんな種類がある。
景気回復によるインフレが最も望ましいが、
今は材料費高騰などによる物価上昇のコストプッシュ・インフレが起きていると見ている。
さらに給料が上がらず物価が上がるスタグフレーションが中小企業レベルで
起きていること。もちろんスタグだけでは金利は上がらないだろうし
日銀もゼロ金利を解除しないが、要は上昇要因など景気回復以外に存在するということ。

それにヘッジファンドが10兆円以上の規模で日本国債を売り浴びせると国債は暴落する。
そうなると日銀はゼロ金利を解除せざるを得なくなる。
また安倍政権はインタゲ達成のために何が何でも景気回復してることを演出するだろう。
その一つが意外と変動金利の上昇に大きく関わる完全失業率の改善だ。
6月発表された3.9％はリーマンショック以来5年ぶりの改善となる。
3％の失業率で完全雇用となり、雇用不安が解消されるので実際に期待インフレ率の分、
金利が上がり始める。つまり金利上昇リスクが5年ぶりに高まったということだ。

それと、私は変動金利を否定している訳ではない。
夢のマイホームを手放すリスクを負わないでほしいと思っているだけだ。
固定なら月10万円だが変動なら6万円で済むからもっと良い物件を買おうとかする人多いぞ。
銀行の審査は普通のサラリーマンなら銀行にもよるが年収の7倍でも貸すぞ。
それは「いくら借りられるか」で計算する人が多いから。
銀行は固定の方がリスクを負う分嫌う傾向にあるため固定金利の方が審査は厳しい。
金融庁によるとローン破綻リスクの高い世帯は約23万件。
変動金利型の住宅ローン金利は、将来金利が上がることを想定外としているのではなく
上がることを想定していると考えた方がいい。
5年ごとの返済額の変更（返済額の大幅増加）の可能性、返済元本の減り方が鈍る、
まったく減っていかないリスクを十分理解している人なら固定だからとバカにはしない。
なぜ銀行が固定3年など無意味な商品を推しているかよく考えるべきだ。

[910: 匿名さん]

フラット組んだ人にはその辺(銀行の貸し出し基準)がわからないんじゃない？
ギリなもんだから変動も同じだと思い込んでるよね。

だいたい変動スレで必死に固定の御託を説いても、誰も聞く耳ないんだが。

[911: 匿名さん]

余裕変>余裕固>>>普通固>普通変>>>ギリ固>>ギリ変>>>>>アカ固=アカ変

景気が上向かず変動が8%9%になったら
企業が倒産しまくって固定変動に関係なく収入なくなり死亡。

10年間金利変わらず、年50万プラス控除分を繰り上げしたら
固定と変動の差が借入1割ほどになり元金も減り変動勝利かな？

繰り上げなしだと外部要因が影響大で
リスクをどこまで見るかによるから。
まぁ固定有利？

ギリ変、アカ固、アカ変は、、、

[912: 匿名さん]

>909
基本中の基本だけど
銀行の審査に変動と固定による基準に差はないよ？
金利選択は審査が通ってからします。

銀行はリスクを嫌うために固定の金利を上げているだけ。

[913: 匿名さん]

投資家を自称する割りに、経済について理解が浅いですね。

まず国債の暴落が長期金利だけではなく、短期金利にも影響すると言う根拠がありません。
欧州の危機では短期金利を下げているはずですが？
また雇用改善は経済情勢の好転を示す指針となりますが、直近に控えている消費税増税による景気への悪影響を一切考慮していません。
現時点では、消費税を当初の予定通り上げることすら確定していない程度の経済情勢です。

更に、住宅ローンに対する理解も不足しています。
銀行は審査→金消契約と言う流れで金を貸しますが、ローンのタイプが決まるのは金消契約の段階です。
つまり、審査の段階では全員が超長期固定金利で検討されます。従って、
＞銀行は固定の方がリスクを負う分嫌う傾向にあるため固定金利の方が審査は厳しい。
と言う状況は通常ありえませんが？

そもそも投資家であれば、景気は循環すると言うことを身にしみているはずです。
変動金利には金利上昇リスクが潜在する、と言う指摘は正しいです。
その潜在しているリスクをわざわざ顕在化させる以上は、それ以上のリスクをヘッジするためですよね。
そのリスクは、どの程度の時期にどの程度の規模でどの程度の期間金利が上昇すると想定しているかにより、どちらが有利かは分からないはずです。

ここで変動をすすめている人は、基本テンプレをベースに繰上げによる金利変動のリスクヘッジをかけることを前提としていますので、消費税による景気への悪影響が払拭されるほどの好景気は最短3年、常識的には5年以上0金利が続き、最大4％程度までは上がったり下がったりする状況を想定していますよ？

[914: 匿名さん]

結局変動と固定の違いは
いつ、どのくらい上がるか分からない金利上昇リスクを
先にとるか(固定)、自分でとるか(変動)の違いです。

固定はリスクを先取りする分、銀行がとるかもしれないリスクを最初から選択者が負います。反面、リスクの上限が確定しているメリットがあります。

変動はリスクの上限を、利息制限法の天井まで選択者が負います。反面、銀行のリスクが減るため、その分利息が低く設定されています。

[915: 匿名さん]

905
ド田舎の建て売りさんw
あははw

[916: 匿名]

投資家です。
私はただ変動金利は今後上がる可能性が高いよ言ってるだけ。まあ上下はするだろうけど。だから新規で長期借りるなら団信無しのフラットが1%程度の差なので有りだよと言ってる。
何をそんなに敵視してるのよ

[917: 匿名さん]

固定選択は本質的に正しいんじゃなかったっけ？

[918: 匿名さん]

＞次元の低い書き込みだらけで辟易するわ。
と変動を貶して固定をすすめていた人が、論理的に反論されると
＞何をそんなに敵視してるのよ
と言ってもね・・・

固定を選ぶ人がいることは否定しないですよ？
変動でリスクヘッジを取るためには、たいした事が無くても手間が0ではないことは事実ですし。
ローンを借りたら後は放置したい人には、固定も良いでしょうね。
何も手間を掛けなければ、>914さんの言うとおりどちらでも大差が無いでしょうね。

ちょっとした手間を掛ければ最小コストで最大のリスクヘッジが取れると言うのが変動のメリットですから、そこにメリットを見出せない人は固定推奨、メリットを感じる人は変動推奨と言うだけの話ですよ。

後、一部FPの主張を丸々コピーされていますが、FPにはとんでもない人もいることは理解すべきだと思います。
10年以上前から今が固定で借りる最後のチャンスと煽って、信じた人に大損させ続けているFPもいますので。

[919: 匿名さん]

投資家さんは投資で儲かってますか？

[920: 匿名さん]

んだんだ。

FPは資産形成のアドバイザーであって
相場師ではない。

固定がチャンスとか言う時点で
そのFPはインチキくさい。

投資家さんも悪気はなさそうだから
あまりいじめちゃダメだよ。

[921: 匿名さん]

＞最短3年、常識的には5年以上0金利が続き、

私もそう思う。消費税がなかなか上げられない現状において、
すぐに金利が上がるかのように考えている投資家なんて、
なんていうか、どうしようもなく低レベル。。。

[922: 匿名さん]

投資家さんは返済期間の長い人を想定しているみたいだから、どうも話がかみ合わないんじゃないか？

変動で借りるなら20年前後が一つのめどだと思う。
30年、35年なんて無理のあるローンはダメ。

物価上昇率と利上げの閾値の部分は意見が異なるとは思ったけど。

[923: 匿名さん]

>922

結局そういうことだね。返済期間の違いが、
意識の違い。向こう５年もゼロ金利が続くと見るか、
向こう５年しかゼロ金利が続かないと見るか。

[924: 匿名]

投資家です。私は自分の主張に自信があるからどんなに叩かれてもレスは返します。でも本来ここは変動金利を検討する人のためのスレではないのですか？新規に組む人のために書いていましたが、どうやら既に実行してる人が大半のようですね。それなら変動に意見しても反論されるだけでしょう。教科書的な回答ばかりですがローン金利も異次元に突入したことは間違いありません。もはやAが上がればBは下がるという教科書的な論法は通用しないことを知っておいた方がいい。これで私のレスは最後にしますが、変動は今後間違いなく上昇すると思います。変動なら繰り上げ前提の資金計画を、長期で資金に余裕ないならフラットS団信無しをお勧めします。固定はバカみたいに言ってる連中は本質を解ってない山猿なので聞かない方が良いでしょう。

[925: 匿名さん]

>921

変動要因は消費税だけなんですか？
貧しい知見ですね…。

[926: 匿名さん]

>922
基本、期間は関係ありません。
もちろん期間が長いほど変動金利の上昇する可能性はあがります。
それは超長期で20年とそれ以上では金利が違うことからも明らかです。

ただ、ここは変動金利を検討している人に向けてテンプレを参考に変動でのリスクヘッジの手法を紹介しているわけです。
テンプレにあるとおり、変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
利払いの多い初期に繰上げて元本を減らすことで、将来の金利上昇リスクに備えているわけです。

たとえばテンプレとは異なりますが、変動1％、固定2％で3000万円35年で借りたとします。
変動が固定の支払いと同額になるよう毎月軽減で返済したとした場合、5年後には元本が140万以上変動の方が少なくなります。
そこから毎年政策金利が0.25％ずつ上がっていったとしても月々の支払いが逆転するのは8年後の13年目、変動が3％になった時点です。
実際は変動金利は1％を切っていますし、フラットが2％を超える可能性も高いでしょうから、更に差は開きますよ。

[927: 匿名さん]

>924
さようなら。

金利が上がる、と言うのは正しいでしょう。
ただ、10年後に0.5％でも金利が上がったはといえますが、固定の方が有利だと言うことにはなりません。
あなたの言っていることは、とんでも理論で固定を押し続けている無責任なFPの主張の焼き直しです。

[928: 匿名さん]

少し迷いましたが、やっぱり書いておきます。
自称投資家さんの主張は、基本
http://agora-web.jp/archives/1538957.html
の焼きなおし、ないしは丸々そのままです。

これに対しては、
http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-11565599832.html
で説明されていますが、
＞金融政策変更の可能性はゼロではありませんが、国民が困窮するような（変動金利が急騰するような）金融政策は日銀法で制限されているので採用されるとは常識では考えられません。

正直、自称投資家さんはローンの基本知識も無かったことから明らかなように、
＞他人を「中途半端な知識」と揶揄している本人の知識と常識が中途半端以下に思えます。

[929: 匿名さん]

>925

バカだね。よく読んでごらん。

＞消費税がなかなか上げられない現状において、
って書いてあるのに。

どこをどう読んだら、消費税が変動要因と読めるのだろうか。

[930: 匿名さん]

山猿は一匹？何匹？

[931: 匿名さん]

>>926

アホ？
期間が関係無いわけないだろ？？
しかも稚拙な自己満試算…。んじゃそりゃ？

異次元Worldで株も為替も乱高下。
金利だけがあんたの想定の範囲内で動くと考えるところがとっても疑問です。
ただのあんたの願望でしょうが。

[932: 匿名さん]

金利が上がらないと、固定は無駄だってのを理解してても
認めたくないが故のレスだな。

[933: 匿名さん]

ここで憂さ晴らしをしている固定さんは、変動の人がリスクヘッジを取って安全圏に行くのがうらやましいんだろうね。

＞リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
＞固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
＞その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
＞変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
＞支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

35年を考慮しているリスクヘッジの変動繰上方式だから、20年以下に限定する必要は無いんだけどね。

[934: 匿名さん]

>929

じゃあ1000兆円を超えた借金はどうやって返そうか？
住宅業界や庶民の痛みを気遣って上げない？
国債や日本経済そのものの信任低下は？上げないより事態が悪化しないか？

なかなか上げられない現状でも何でもないよね。。

932みたいに遠吠えはやめてね。笑

[935: 匿名さん]

出た論破されまくって三周目くらいの○サレテンプレ。
もう勘弁してやれよ。

[936: 匿名さん]

>934

>913さんが説明してるから、もう一回読み直したら？
理解できなきゃ頭も固いってことだな。

[937: 匿名さん]

増税や控除カットって方法もあるけどね。
消費税なんて直近で一番の話題じゃん。

[938: 匿名さん]

>936

あの知識不足露呈のレスに責任転嫁しちゃうの？
あんたもひどいね。913も気の毒
ちゃんとまともに答えて欲しいんだけど。

[939: 匿名さん]

論破されまくったと言う割に、誰も論破されたところを見た事が無いテンプレ。

[940: 匿名さん]

知識不足を指摘された投稿を知識不足と言いたい気持ちは理解出来るよ！

[941: 匿名さん]

少し古い情報だけどここ見てみたら？

http://www.e-ie111.com/

住宅金融支援機構の調べによると、2009年2月時点での借入れにおいて、変動金利を選んでいる方が45.1％に上ることが分かりました。しかも、興味深い結果として、年収別に見ると400万円以下の方では、42%の方が変動金利を選んでいます。尚、600万円以下の方は36.3％、800万円以下の方は33.2％、そして1000万円以下の方は34.6％となっていることから、資金面で余力がある方ほど、変動金利ではなく固定金利を選ぶ傾向にあることが分かります。

[942: 匿名さん]

変動0.775だけど、これから上がると思いきや
新規借入は0.725に下がりました。

上がる気配無いですね。

[943: 匿名さん]

今の固定が無駄ってことに反論がない件。

[944: 匿名さん]

>939

ちょっとみなさんアレだから理解できないかな？
唯一の拠り所やしね。

[945: 匿名さん]

テンプレはサンドバッグ状態。
誰もタオル投げないから…
自己満足の世界でもともとロジック成り立ってないんだから。ひとたまりもないよ。

[946: 匿名さん]

別に改めてテンプレに論理的に反論しても良いよ？
出来るなら。