変動金利検討スレ（テンプレ参照） その６

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている方、また変動利用の皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[697: 匿名さん]

国債の格付けが下げられて長期金利が上がりまくった南欧諸国は政策金利を引き下げました。さらに国債を買いまくって長期金利も下げてました。

それと、国債の格付けが下がったから長期金利が上がったのではなく、財政破綻の懸念が出て、このまま国債を保有していても償還されない懸念が出た為、(ギリシャは実際カットされた)国債を保有している投資家が大きく売り越して長期金利が上昇した為、国債の格付けが下がったのです。順番が逆です。

なので、中央銀行や他ユーロ諸国は緊縮財政を条件に巨額な支援を行うと共に、政策金利の引き下げと国債買い入れによる長期金利の低下を促して金融市場を安定させました。

ちなみに日本国債の格付けAAは「債務を履行する能力は非常に高く最上位との差は小さい」なので多少下がった所で騒ぐ程の事では有りませんが。

[698: 購入検討中さん]

毎年４０兆の借金を増やして　金利も徐々に増え
「債務を履行する能力は非常に高く最上位との差は小さい」
すごいですね　１０年後にはどうなっているのでしょう

しかし　長期金利は上がる可能性はあるが
変動は可能性としては低いわけですか・・・

年収４５０、４２歳　２５００万は審査通らないですよね？

[699: マンコミュファンさん]

余裕で通るでしょうｗ
信用金庫とか、信用組合とかあたってみればどうでしょう

[700: 匿名さん]

余裕かどうかは別にしても、地銀でも通りますよ。
属性次第ではメガバンクも通ると思います。

[701: 匿名さん]

頭金は4割くらい入れて10年で完済できるなら変動ですかね？

[702: 匿名さん]

>>698
日本は国が借金して国民にお金を撒いているだけだから。
後で返してもらえばいい話。徴税権は国にあるので。

1500兆円とか言われてる国民資産は毎年増えているでしょ？
あれが国債返済の原資だと思えば良い。

さらに海外に債権も持ってる。財務省だか日銀のwebにデータがあるよ。

[703: 匿名さん]

10月でまた金利改訂なんだけどまた0.775%で大丈夫かな。
旧フラットsと迷いながらも変動選んだ。
ローン返済して2年。後23年。
間違いじゃなかったと思いたい。
今のところは順調に残債減っている、

[704: 匿名さん]

>>703
何で変動なのに金利上昇を心配しているの？
日銀の政策金利決定会合を月１でチェックすればいいだけなのに
とりあえず消費税増税の方が先だから、そっちが終わってから心配したらいいよ
増税前にゼロ金利解除はアベノミクスのやり方を考えたら100％有り得ないわけだし

[705: 匿名さん]

>>703
CPIが2％を安定的に超えるまではゼロ金利の方針なんでしょ？
で、今の物価上昇率が0.X％というレベル。
上がるわけないよね？

いつも同じこと言ってるんだけど、今後2年は上がらない。
1年後も2年後もXX年後も同じこと言ってるかもしれないけど。

ローン借りて6-7年経つけど、固定にした人の気がしれない。
仕組みがよく分かってないんだろうね。

[706: 匿名さん]

固定はチキンだから。

[707: 購入検討中さん]

固定金利盲信してる人と話すと、"無担保コールレートO/N物"　というフレーズを聞いたことがない
ようなのがゴロゴロしてるからなんとも。

マスゴミに踊らされてる人もいるから、それはかわいそうではあるけど。
この間も長期金利（10年国債）の金利が動いた！住宅ローンが！
とかそんな騒動やってたけど超短期金利はピクリともしてなかった。
仮に金利が動いたとしても返済額の見直しは5年毎だし、そもそも125%ルールがあるわけで、
ハイパーインフレで金利がカンストしたら、固定ほど美味くはなくても、
物件価格と比べたらどう考えても差額が出るから（そんな状況下の経済カオス状態で
まっとうな売買ができるかどうかはあるけど）固定ならば安心、変動は危険！
って論調が如何に馬鹿げてるかわかる。

変動で借りた直後に日銀が毎回政策決定会合で今後毎回金利上げ続けたら確かに
損したねー、程度にはなるけど、繰り上げ返済する前提で変動でローンを組んでりゃ
実際の支払いに跳ね返る前になんとでもダメージコントロールができる。（ギリ変は死ぬが）

[708: 購入検討中さん]

何年返済が皆さんの変動・固定の分岐点ですか？

[709: 契約済みさん]

分岐点かどうかはわからんが、実例として、18年変動。返済始まったばかり。金利上がるな

[710: 匿名さん]

心理的な分岐点は20年かな？
繰り上げず35年で返すつもりなら固定にするかな。
繰り上げて20年なら変動選ぶかな。

[711: 匿名さん]

返済期間は関係なく無い？物価上昇が持続する世の中ならば35年後の紙幣価値はかなり下がってるはず。

それにテンプレ実行出来ていれば月々の返済が厳しくなるなんて事はよほど早い段階で急激な金利上昇が無い限り有り得ないし。

[712: 購入検討中さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[713: 購入検討中さん]

すみません　２回投稿してしまいました。
自分は３５年返済
繰り上げはするものも、収入が右肩さがり　（４０すぎなので）
返済金額を下げる方向で繰り上げ返済を考えています
最後は嫁と子供に託す方向で・・

[714: 匿名さん]

>>713

それもデフレを脱却すれば問題無いですよ。
日本がデフレになる前の2000年頃から35年前の1965年の物価など見ると面白いですね。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1326993068

Q １９６５年（昭和４０年）の16,000円は、今の物価でいくら位でしょうか

A 1965年の大卒初任給の平均額は24,000円だそうです。
　そこから推測すると、当時の16,000円は現在14～15万円に相当すると思います。

[715: 匿名さん]

今みたいな時期の長期金利上昇で大騒ぎして

「今こそ固定！」「最後のチャンス！」「これからは金利は上がる！」のお決まりなフレーズって金融機関の陰謀だと思う。
不安を煽って高い金利で貸し付ける。

フラットだって機関投資家からすれば高利回りで運用出来るチャンスだし。
本当に金利が上がると思ってるならば機関投資家はRMBSなんて絶対買わないと思うし。

2006年の時も同じフレーズが飛び交って高い金利で長期固定ローン組んで無駄な利払いでお金をドブに捨てた人が大勢いるわけだし。（その影でほくそ笑んでる金融機関と機関投資家）

[716: 匿名さん]

因みに、銀行員は大半が変動で借りてます。

[717: 匿名さん]

>>715
百戦錬磨の銀行員達より自分の見解が正しいと思う人たちって何なんだろうね。
政策金利がガンガン上がるというとてつもなく可能性が低い方に賭けているだけなのに。

[718: 匿名さん]

銀行員は給与水準が高いので、繰り上げ前提で変動にしている。
勿論、相場観として短プラがそんなに上がるとは考えていないのも事実。
日頃から、お金に関する仕事をしているので、無駄な利息を払いたくないとも思っている。

[719: 匿名さん]

>>718

給与水準が高いかどうかが金利タイプを選ぶ判断とは違うと思いますが。
給与水準が高い人でも高い物件を買えば給与水準が低い人が安い物件を買うよりも繰上げ出来ないでしょうし。

ようするに所得相応の買い物をすれば変動は怖くないって事ですよね？

[720: 匿名さん]

>>719
言いたいことは分かるけど、食って掛かる内容でもないと思う

余裕があれば実質的な返済期間が短くなるので、長期固定は意味がない
だから変動にする
銀行員は給料水準が高いことははもちろん、将来見通しも立てやすいから変動を選ぶのは当然だと思う

固定にするってことはリスクが取れないほどギリギリだということ
でも、最悪物件売れば良いと割り切れるなら変動で良いと思う
変動金利が上がる時に給料も上がれば問題ないわけだし

[721: 匿名さん]

＞719
718だが、私が言ってるのは変動を選ぶ理由の一つとして給与水準が高いということ。
勘違いしてはいけないのは、給与水準が高いことだけが、変動を選ぶ理由じゃないってこと。
よく読もう。
一部だけを取り出して喰ってかかる人が会社にも居ますが、冷静になれよ。
総合的に判断して変動を選んでると言ってるだよ。
彼らは合理的です。
あなたみたいに考えが浅いと太刀打ち出来ない。

[722: 匿名さん]

>721
最後の一文が余計、冷静になれよ。

[723: 匿名]

投資家ですけど繰上げが厳しい人は絶対に固定にした方がいいと思います。ここの投稿は偉そうに上から目線ですがネットで調べた程度の知識で机上の理論ばかりで実態経済のファンダメンタルを何も理解してないようです。

[724: 匿名]

それに身近な銀行員がたまたま変動にしているとか言ってあたかも全員やってるかのような印象操作もやめた方がいいな。

[725: 匿名さん]

＞724
721だが、身近な銀行員のことを言ってるんじゃない。
じゃあ明かすが、私は銀行員だ。
だから分かるんだよ。
お前こそ、知らないのに意見するな。

[726: 匿名さん]

＞723
ファンダメンタル？
じゃあそれを述べてみろよ。

[727: 匿名さん]

言葉の使い方が汚すぎです。
上からの物言いだと、誰も聞く耳を持ちませんよ？

[728: 匿名]

結局、変動金利がめちゃくちゃあがるようなことはないと思うけどな～。

[729: 匿名さん]

言葉が汚いと言う前に、書き込みの質の低さも指摘したら？

[730: 匿名さん]

結論。
ギリ変は固定にせよ。
ギリ変以外は変動選んでさっさと返せ。

机上の空論はするな。
具体的な意見もないのに批評するな。

謙虚になれ。
元気であれ。

さ、頑張って返済しよう。

[731: 匿名さん]

うん。
不動産は無理して買うな。
ギリの変動はハイリスク。
ギリじゃない人は、変動でも固定でもお好みでどうぞ。

これだけは真実だな。

[732: 匿名]

この前、91年の変動金利の記事見たんやけど、
7.5％でした。

今後もし、こんな金利になってもうたら、正直終わっちゃう人
多いんやろな～。

[733: 匿名さん]

ここにいる銀行員は能無しだね。固定金利であれフラットでも変動でも結局はその人の資金計画次第。
変動金利が上がるわけないから固定を見下すというのは根本的に間違ってるし程度も低いわ。

[734: 匿名さん]

固定であれ変動であれ、ギリはやめとけ。
金利にビビる奴は固定にしとけ。

も一つ言うと、ここに来てる固定はアホしか居ない

[735: 匿名さん]

こういうときは理屈より感情で考えた方がいい場合もある。
ギリ変組んで35年間今の低金利がこれからも続くということ自体が
危険だね。日本の景気は日本だけで成り立つと思わない方がいい。

[736: 匿名さん]

＞733
解釈間違えてるだろ。
銀行員は固定を否定していない。
自分には変動が最適と判断してるだけ。
短プラが上がらないなんて一言も言ってるないし、思ってもいない。
歪んだ解釈やめろ。

[737: 匿名さん]

変動の検討スレに固定が来てる時点で賢くないわな。
しかもギリしか相手できてない。

[738: 匿名さん]

自称銀行員は自慰行為で悦に入ってるだけだから、スルーしとけ。

[739: 匿名さん]

＞738
まあ、銀行員にはかなわないということ？
スルーしか手段が無いの？

[740: 匿名さん]

何で変動金利が7.5％だった頃の日本と
今の日本の経済構造の違いに気付けないんだろう？
変動金利が高いのは発展途上国の証。

[741: 匿名さん]

今、住宅ローンを組もうとしてる人はバブル期前後は子どもだったから。
マスコミに煽られて、金利上昇を過度に怖れているから。

[742: 購入検討中さん]

今すぐ7.5%に金利が跳ね上がるぐらいのバブルが来ても、
物件価格が据置きのままでいいと思える神のような精神に感動した。
もはや慈善事業ですね。ぜひ売って下さい。

[743: 匿名さん]

ここに粘着する固定の特徴
・自分の選択が間違いであると
認めたくないがために変動を煽る。
・金利差が埋まらず損得感情丸出し。
・バブル絶頂期の金利が再来するはずないのを
薄々分かってるのに持ち出す負けず嫌い。
・切り替えるにも諸経費がかさむため実行に移せず
変動を煽ることでしか自分を慰められない。

[744: 匿名さん]

変動金利が7.5％だなんてさすがに夢見過ぎだろう
3.0％ですら生きている間にお目にかかれるか分からないと思ってるのに

まぁ無理のないローンでちゃっちゃと返すのが良い
それができればわざわざ高い金利で借りずに済む

[745: 入居予定さん]

変動と固定の属性は面白いカモ。

[746: 匿名さん]

しばらく変動でいいだろ